シティタワー大阪天満

[入居予定さん]

住民板立ち上げました。
よろしくお願いします。

所在地：大阪市北区樋之口町1-20-部屋番号
交通：大阪市営地下鉄谷町線　天神橋筋六丁目駅徒歩6分
　　　大阪市営地下鉄堺筋線　天神橋筋六丁目駅徒歩6分
　　　阪急千里線　天神橋筋六丁目駅徒歩6分
　　　JR大阪環状線　天満駅徒歩9分


公式URL：http://www.ct-osakatemma.com/
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス

[903: 入居者]

入札にすればもちろん落札額の安い管理会社が選ばれ信用度は落ちると思います。
そして管理の人件費等をカットすればマンションはスラム化する恐れは無いのでしょうか？
管理費や修繕積立金は何を根拠に赤字になるとおっしゃられてるのかわかりません。
私はこのまま住友の管理で良いと思います。

[904: マンション住民さん]

感情論だけの反対派さんからは以前、

・将来の大規模修繕の際、修繕費が足りなくなる可能性がある事。
・数年おきに見直される管理費を抑える事。

上記の打開策は示されていませんが、コンサルが導入されれば確実に解決されると理事長は仰っていました。このまま住友に任せておけば上記の問題は愚か、駐車場赤字問題やマンション内のちょっとした傷なども見過ごし、更に完成在庫もこのまま売れ残る可能性もあり、そのつけは住民が払う事になり兼ねません。

賃貸で住まわれている方からすれば、どーでも良い問題かもしれませんが私は購入した身なので、決してどーでも良い問題ではないのです。現状抱えている問題を解決しようとしない住友よりも抜本的に解決の糸口を模索する理事長に賛同してみては如何でしょうか。賛成・反対を問わず仲良くする必要はありませんが、ただただ気持ち良く生活したいものです。その為にも然るべき判断をお願い致します。

[906: 入居済みさん]

かねてから理事会ニュースで、修繕計画や管理費のことが話題に上っていましたから、理事の方々は、これらを問題として受け止め、先送りをせずに真摯に取り組もうとされているのだと思います。その限りで理事の方々のご苦労には頭が下がります。コミュニティ新聞の企画もそのような思いが込められているのでしょう。ただし今回は、もう少し慎重に全住民の理解を得つつ進める方が良いのではないでしょうか？

現状では、マンション住民の「総意」としては、1)修繕計画や管理費について問題があることにも、2)この問題を考えるためにコンサルタントを導入することにも、3)コンサルタントを特定の会社に絞ることにも、4)コンサルタントの助言次第では、競争入札による現状の管理会社の変更もありうることにも、5)以上の変更によって（恐らくはメリットが生じることが期待されるが）万が一不利益が発生しても住民の自己責任であることにも、充分な同意がある訳ではありません。

今回の議案書が、将来の修繕計画や管理費の上昇の危険性を丁寧に説明し、問題の共有を図った上で、こうした問題を更に検討して行く為に専門家の助言を得たいと思う、コンサルタント選定については理事会に一任頂きたい、程度の提案であったら、もう少し同意が得られやすかったのではないでしょうか？しかし、実際の議案書には、将来の修繕計画や管理費の上昇について試算が提示されている訳でもなく、住民に問題が共有されにくいままに、一足飛びに特定コンサルタント会社との契約と近い将来における管理会社の変更が仄めかされていて、事情を知らない者には突然のことで、不安を煽ることになっていると思います。充分な説明がないまま議決に持ち込もうとするならば、ますます「やはり裏があるのでは？」と、余計な邪推を生んでしまいかねません。

またコンサルタントの方の説明だけを鵜呑みにしてよいのでしょうか？現在の管理会社には反論の機会は与えられないのでしょうか？　確かに「管理会社の言いなりでは住民が損をし兼ねません」が、コンサルタントの言いなりでも住民が損をするかもしれません。そもそも、一方の当事者の営業トークだけを聞いて、その当事者の主張に傾いた状態で物事を決めて良いのでしょうか？

また管理会社を競争入札で決めること自体、本当に大丈夫なのでしょうか？簡単に入れ替えの効く消耗品の納品ならともかく、マンションの購入・維持管理では、中長期的な住民と管理会社との信頼関係が必要と思われますが、今回の提案の仕方は、既存の管理会社には「寝耳に水」だったようですから、それを毀損しかねないと思います。

焦れったいかもしれませんが、これらの関所を一つ一つ突破して行く粘り強さを理事の方々には持って欲しいと思います。また反対の方には（最終的に賛成するかどうかとは別に）、拙速に見えても理事の方々に一定の問題意識があることを理解して頂きたいし、賛成の方は、反対論に対して「バ○のひとつ覚え」とか「感情論」と応じるのではなく、一生に一度の大きな買い物であるだけに、相当な「不安」が広がっていることを理解して欲しいと思います。このままでは住民間の亀裂が深まるだけではないでしょうか？

今回の提案が、住民一人一人にとって将来の修繕計画や維持管理費について考え直し、意見交換する良い機会になれば、とは思いますが、１１月にも定期総会があることですし、今回決断することが賢明とは思われません。理事の方々も，今回の提案に自信がおありなら、なおのこと、反対派の方々への対話の労を惜しむべきではないと思います。

それと、
>・将来の大規模修繕の際、修繕費が足りなくなる可能性がある事。
>・数年おきに見直される管理費を抑える事。

と、

>ここの共有部、あちらこちらと傷だらけマンションですよね。
>エレベーターの鏡、内廊下のじゅうたんやクロス、早く修理してほしいな～かっこ悪くて友達呼べないよ。

は常に両立するのですか？

[907: マンション住民さん]

住友さんのままじゃ修繕、管理、駐車場の問題は有耶無耶にされて解決されないまま結構な一時金を住民が負担しないといけなくなるんじゃない？それを未然に回避する為のコンサルなんだから僕は賛成しますよ。

[908: 入居者]

シティータワー大阪や西梅田や福島等の他のシティータワー系列は住友建物管理のままなのに何故このマンションだけが管理会社を変える必要があるのかわからない。
このマンションを購入した時に頂いたこの先の修繕積立金の予定表通りなので問題は無いのでは？
購入者の皆様もそれを納得のうえで購入されており購入してから管理費や修繕積立金を下げる見直しをするのは筋違いのような気がします。
私が一番懸念するのは入札で他の管理会社に変わった場合その会社の資金力やタワーマンションを管理するだけのノウハウがあるのかです。
管理会社が変わって何かマンションの管理で多大な問題が起こった場合はたしてその管理会社が責任を取れる資金力があるのかどうかがとても不安です。

[912: マンション住民さん]

９０８さんの意見に賛成です。

[913: マンション住民さん]

仮に１戸当たり１４，０００円（月額平均）の現行管理費が３０％下がった場合、年額管理費の節減額を試算してみました。
現行の管理費（税込）→１４，０００円×１２ヶ月＝１６８，０００円
新契約による管理費（税込）→１４，０００円－（１４，０００円×３０％）×１２ヶ月＝１１７，６００円
新契約による名目節約額（税込）→１６８，０００円－１１７，６００円＝５０，４００円
コンサルへの支払額
基本報酬→１，１４０，０００円×１１０％（消費税）÷６５０戸＝１，９２９円
コモンズネット契約額→１１０，０００円×１１０％（消費税）×１２ヶ月÷６５０戸＝２，２３３円
成功報酬→５０，４００円×５０％＝２５，２００円
合計額→１，９２９円＋２，２３３円＋２５，２００円＝２９，３６２円
新契約による当初１年間の実質節約額（税込）→５０，４００円-２９，３６２円＝２１，０３８円（月額１，７５３円）

１戸当たり１０年間に節減される管理費を試算（基本報酬・成功報酬の支払が１回のみの前提）してみました。
節減される管理費→２１，０３８円＋５０，４００円－２，２３３円×９年＝４５４，５４１円

疑問点一、（基本報酬・成功報酬は契約期間を通して１度？で試算）
　仮定では３０％の管理費削減を想定していますがとても困難と思います？
　入居者は現行の管理費の負担を承諾した上で契約しています。なのになぜ今？なのですか？
　１０年間で４５４，５４１円（年４５，４５４円、月額３，７８７円）＜委託管理サービスの品質の関係？
　初回の委託費の入札額は下がっても入札を繰り返す程に入札額は上昇すると見るべきでしょう？
　コンサルへの支払は初年度１，９０８万円１０年で３，２１５万円にもなりますが正当額でしょうか？

疑問点二、大林が施行し住友が販売した物件の修繕に他社の介在
　責任の所在が不明瞭になりませんか？
　このマンションの建築に関して何のノウハウも持たない第３者の修繕は「安かろう良かろう」でしかない

疑問点三、組合の運営
　管理規約では役員の任期は最大で２年間です。この議案が可決され問題が生じた場合次の役員に誰もならないでしょう。
　その時点で管理組合の運営は不可能となります。誰が責任をとりますか？


管理組合の役員さんにお願い
管理組合の運営に付き役員の皆様方にはご尽力を賜り感謝します。
管理費の節減は問題があれば先ず住友と交渉して下さい。
住友が応じなければコンサルを入れないでお手数ですが役員さんが直接骨を折って下さい。
このマンションの電気代は大口需要の契約済ですか？
このマンションよりの宅急便の送料は大口需要の契約済ですか？
この事の方が住民に大きなメリットとなるでしょう。
急いで結論を出すのではなくもう少し時間をかけて検討ください。
多くの皆さんは仕事、手狭感等々の事情で将来の売却が予想されます。資産価値確保のため目先の利益に拘らないで下さい。

[914: 入居済みさん]

908さん、913さんのご意見と試算は、少なくとも賛成派の方の書き込みと、前提認識が異なるように思いました。理事会が出している議案書にもちゃんと書かれていないので、どちらが正しいのは、分かりませんが。

賛成派のご意見を読むと、一戸あたりの管理費が今回の提案に伴い減額されることはなく、むしろ、管理会社に支払っている管理委託費を減額することで、将来の大規模修繕に向けた積立金を増額したい、ということが今回の提案の趣旨のように理解できます。将来の大規模修繕に必要な費用は、この積立金で賄うのでしょうが，各戸からの管理費以外の駐車場使用料などの収入が当初の目標を達成できておらず、このままでは近い将来、一戸あたりの管理費の増額や、大規模修繕に向けての追加負担が発生する、という認識なんだと思います。言い換えれば、収入の不足を支出の切り詰めによって対応する、という判断かと。

ただし、この認識を裏付ける資料は、議案書にありませんし、大規模修繕に必要な費用の試算もありませんから、何とも評価できません。

他方で、901さんが「このマンションは、駐車場収入不足もあり、将来間違いなくお金が足りなくなる可能性が高い」とおっしゃってますが、議案書にそれを示唆する試算も無いですよね？過去の管理費会計の支出報告書を確認してみましたが、確かに第一期の駐車場使用料収入は64.4%、バイク使用料収入も38.3%ですが、第３期にはそれぞれ110.2%、120.2%となっており、駐車場収入不足、とは言えないかもしれません。

[915: 入居済みさん]

914です。
補足しますと、駐車料収入の件、一期目では1億4千万円の収入を期待しておきながら実際には、9千万円の収入に留まりました（64.4%)。第二期は元々の目標額を8千万円程度に修正し、実際の収入は8千３百万円程度(104.4%)、三期目は目標額を8千6百万円とし実績は9千5百万円弱(110.2%)でした。

パーセントだけ見ると向上しているように見えますが、一期目の目標額をベースに再計算すると、それぞれ第二期が59.7%、第三期が67.6%となりますから、駐車料が不足している、という理解も成り立ちます。二期目に駐車料収入の予算を減額設定した理由は分かりませんので、どなたかご教示下さい。

[916: マンション住民さん]

僕はコンサルの件について賛成派でしたが、上記の書き込みを見て考え直しました。
きっと賛成派の方も具体的な数値や3つの疑問点を見たら考え直すと思います。
しかしここを見ている人は凄く限られていますし、総会は明日なので時間もありません。何とか皆さんに広まれば良いのですが。。

[917: 住民さん]

916さん、そうですか？理事になる方は、マンション管理に関して、ほとんどの方が素人ですよ。私は、コンサル導入には賛成です。いろんな管理に関して助言を聞き、その中から、理事会で決めることが出来るいいと思いますよ。
今回の将来の修繕積立金問題も、なんとか管理費をおさえて、管理費を修繕積立金にする、早目の施策でいいと思います。多分ですが、今回の件が導入されても、安い管理会社が選ばれるわけではなく、理事会が選ぶんですよ。また、住友管理にするんじゃないかな。
何もしない、管理組合になるより、いいと思うな。
どっちが、正しいかは将来わかることで、私は行動を起こすことが好きですね。

[918: マンション住民さん]

役員の任期の投稿で不安になりました。
確かに管理規約では役員の任期は１年で最大でも連続２年ですよネ。
今の役員１５名の方の任期は２０１５年３月３１日でしょうか？
とすると残り６ヶ月、一方明日の総会案内のスケジュールでは６ヶ月後は早くて競争入札（見積徴収）となっています。
現在の役員の方は導入の決定だけで運用は次期役員に委ねられることになりますよネ？
これって不安です。
他の方の投稿を読むと、理事会は節約される見込み額も公表していないようですが？
当然、導入には委託会社変更による節約見込額位は提示がないと判断がつきません。
これっておかしくありません。
駐車場の件ですが、住友不動産？の見込みが甘かった分けですから、住友の責任で空駐車場分を近隣に貸出すとか？
引越し時の傷は住友建物管理サービス？の監視責任ですからそこに責任を取らすべきでしょう。
コンサルタント会社の安易な導入は、逆って組合運営費の増幅を招き、長期的にはマンションの品質低下を招き、その効果が絵にも書けない（節約見込額位提示がない）状態では私は賛成できません。

[919: 住民さん]

918さんの
ご意見むちゃくちゃですね。住友不動産や建物サービスが支払うわけないじゃないですか。責任は住民ですよ。
だからこそ、いろんな問題を理事会で解決していかなければならないんです。理事の任期もご存知ないみたいだし、今回のコンサル導入に関しては、理事長も次の理事会につなぐことに申し訳ないとおっしゃていましたが、それだけに、急いで行動したこともいわれていました。続けて理事をされる方にも引き継がれようですが、いずれにしても、この問題は、先送りにしてほしくないですね。

[920: マンション住民さん]

なおさら理事長も役員さんも３月末で交代ですから今回は反対して持越し議案としましょう。
「今回のコンサル導入に関しては、理事長も次の理事会につなぐことに申し訳ないとおっしゃていましたが、それだけに、急いで行動したこともいわれていました。」との事ですし
新年度の４月に新役員さんで再スタートすれば、これまで無関心だった人も再考の時間的余裕ができますし、新役員さんの任期中に検討から導入、実施、運用が一貫され、今よりより多くの住民の方の判断のもと賛否が決定されるでしょう。
それに今回の問題で住友さんも至らなかった面は改善し交渉に応じるでしょう。

[921: マンション住民さん]

仰る通りですね。大切な事だけに急いで決める必要はありません。完成在庫も残り2戸ですし、完売も間近ですよ。

[922: 入居済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[923: 入居済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[924: マンション住民さん]

さすがに>914さんのように緻密なデータを用いて反論できないと思います。
単純に管理費が安くなる、大規模修繕の際に不足金を取られる心配がなくなる。じゃあ賛成しよう！って感じじゃないですかね。

[925: 入居済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[927: 入居済みさん]

914です

臨時総会、理事会からの提案内容には拙速の感が否めませんでしたが、長期修繕計画の見直しの必要性について、理事長は丁寧に説明されていたとの印象があります。フロアからの質疑は時に激しいものでしたが、非常に重要な論点を指摘するものばかりで、このマンションの住民のレベルの高さを実感しました。これだけで、ここに入居したのは正解だった、と再認識しました。

理事の方々は、今回の案件で色々とご苦労されたと思います。お疲れまさでした。見解の違いは多々ありましたが、どなたもマンションの資産価値を高めて行こうという問題意識に溢れていたのではないでしょうか。住民が問題を共有する，理事会と一般住民との温度差を埋めるという意味では、今回の臨時総会の開催意義はあったと思います。参加された皆さんも，お疲れさまでした。

臨時総会も終了しましたし、外部者も閲覧できる状況も考慮して、細かい試算についての書き込みについては削除したいと思います。