ピアース神楽坂レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ピアース神楽坂レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-kagurazaka-rd/index.html

所在地：東京都新宿区赤城下町84・85（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩2分
　　　都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩8分
　　　東京メトロ東西線・有楽町線・南北線・都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩11分
　　　JR中央線・総武線「飯田橋」駅徒歩14分
間取：1DK～2LDK
面積：31.04m2～65.35m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社合田工務店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: マンション検討中さん]

このサイトの価格表は間違ってるよ
聞いた価格表よりかなり安いし

[122: マンコミュファンさん]

>>121 マンション検討中さん

それなら直してもらわないとリセールの時に不利になるよ。
リセール検討者は新築時の価格も参考にすることもあるから、あまりに乖離があると購入意欲が萎える。

[123: 匿名さん]

どうやら住まいサーフィンの価格表を参照しているようですね。誰かが偽の価格表を登録したということでしょうか。なぜそんなことをする必要があるのか疑問ですが。

[124: 名無しさん]

>>123 匿名さん

住まいサーフィンの価格って
こんな低い評価なの？
なら見送った方が良いかも

[125: 匿名さん]

実際問題　「2F-東1LDK31.64」で想定家賃15万くらいでないの。
予定価格3990万なら利回り4.5％、ここで言う坪単価500なら利回り3.8％になっちゃうよ。結構妥当な価格だと思うけど。
それとも家賃もっと取れる？

[126: マンション検討中さん]

>>125 匿名さん

今都心で利回り4%以上はほぼない

[127: 匿名さん]

35平米だけど同じ駅距離のパークリュクスが21.8万円で募集出てるから19万円くらいの賃料設定はできるのかな？だとすればそれなりの利回りになるかもね。

[128: ご近所さん]

私は賃貸に関しては、悲観的ポジションです。

この辺の「実質江戸川橋だけど自称神楽坂エリア」（本物件も「」に1/3くらい該当します）には、ここ一二年グレードのいい賃貸が乱立しています。（ほとんどは25平米どまりで、ダイレクトな競合ではないですが）

並びにも風呂屋の跡地でかなり大きな賃貸建てており、募集はそちらが先です。
上でも書きましたが、坂を下ったところの高級賃貸2棟は、新築一年後の今100/150空いている惨敗状態です。（2-3F25平米13万以上）

私の感覚では2F32平米15万は、新築時のみ何とか可能というところです。そうすると家賃14.5万に対して@450万4%くらいが、「現在の」適正価格なのかなとも思います。

「ザ神楽坂」のパークリュクス、しかも出し値なので、本物件の比較対象ではないのでは？

[129: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、ディスポーザーがついているマンションとついていないマンションでは
資産価値の面で見ると違いが出てきますか？
資産価値において設備はさほど重要ではないのか、リセールにどのような影響が出るのか
ちょっと気になりました。

[130: 名無しさん]

>>121 マンション検討中さん
確かに聞いた価格より安いし、全戸1000万円以上開きがありますよ。

[131: 匿名さん]

やはりこのサイトに掲載されてる価格が間違ってるんだね。
1000万円以上開きがあるということは坪単価500万円超くらいということか・・・。
この立地で随分と強気な価格設定だな。

[132: 匿名さん]

資産価値にディスポーザーはあまり関係がないんじゃないでしょうか。
重要なのは駅からの距離と管理だと聞きますし、
設備という観点からは評価されないかもしれません。
維持管理の面からもディスポーザーは故障も多いと聞きますしね。

[133: 周辺住民さん]

売買は資産価値で考えますが、賃貸の客にはイメージが大きいです。
極論を言うと銀座の一等地でも、建物が廃墟なら誰も借りません。

ここの急な下り坂と、神楽坂のイメージから遠い近隣のB級感では、賃貸は相当苦戦、坪500万越なら新築の次は表面利回り3.5%くらいが目一杯で、投資不適格と判断します。

実需の人も、それだけ出すならもっと「神楽坂っぽい」立地に買いたいでしょう。

が販売側も、道が狭い以上建築費も余計にかかるでしょうから、簡単に値下げもできず、長期化するような気がします。

[134: マンション比較中さん]

予定価格を聞いた時点では坪500～520くらいでした。高いと思いましたが、先着順申し込みで既に2LDKはほとんど申し込み入っているようです。

[135: 匿名さん]

第一期は抽選必至で平均倍率3倍くらいだそうです。
ここはネガが多いほど人気物件の典型です。
ネガにだまされないようにしましょう。

[136: 匿名さん]

確かに少し下りますが赤城神社の近くなので、神楽坂っぽくないという声もありますが十分範囲内だと思いますよ。この物件から一番近い神楽坂駅の出入口はエレベーターエスカレーター完備で改札にも近いですしね。
この裏道辺りは気軽に使えるお店やスイーツのお店も多いし、物見遊山の通行人が少なくていいかもしれません。コンビニも神社の角にあり駅への道すがら立ち寄れるので、賃料次第では需要は十分見込めそうな気がします。

[137: 匿名さん]

駅徒歩２分という好立地なのに、
周辺環境がそこまでごちゃついていなく閑静な住宅地になっているのは良いですね。
利便性と住み心地を備えた良い物件だと思っています。

[138: 匿名さん]

現地行ってみました。夜ですが。閑静な感じです。
残念ながら神楽坂的ではないですね。
あと駅近ですが、坂が急過ぎます。若い時は良いですが、年をとってからはどうなのか。。。
考えものです。
みなさま坂道はどうお考えでしょうか？

[139: マンション検討中さん]

>>138 匿名さん
おっしゃる通り坂道は嫌で辛いですが、地名に坂とついてる手前、受け入れるべきかと。

[140: マンション比較中さん]

当方ネガ派の貧乏人です。

実体なき好景気と言われて久しいですが、ここが本当に坪500以上で抽選・完成前完売なら、イヤミではなく心から、まだまだ日本は豊かで好景気な国なんだなと負けを認めます。

同時に、自分の同駅近ローンたっぷり超築古マンション、売れるウチに他人に押しつけるかどうか迷ってましたが、神楽坂ネームバリューは当方の感覚よりデカイようで、ホールド続行です。