ピアース神楽坂レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ピアース神楽坂レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-kagurazaka-rd/index.html

所在地：東京都新宿区赤城下町84・85（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩2分
　　　都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩8分
　　　東京メトロ東西線・有楽町線・南北線・都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩11分
　　　JR中央線・総武線「飯田橋」駅徒歩14分
間取：1DK～2LDK
面積：31.04m2～65.35m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社合田工務店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[100: 匿名さん]

ディスポーザー、あると便利ですよね。特にこの時期は痛感するんじゃないかと。
ただ、単身者かDINKISの物件なので
実際に自炊をする人がどれだけいるのか…みたいなところを考えると、
全く使わないというご世帯も出てくるのかも？
それを思うと、デベ的にはつけないという判断になったのかもしれないですね。

[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん

坪単価500以上でディスポーザー無しはヤバい

[102: 匿名さん]

高低差がなければ便利なんだけどね。
ここが標高13mで神楽坂駅が26m。
江戸川橋駅が標高5mで徒歩5ー6分で着くから、目的地によっては江戸川橋駅が普段使いにいいかも。

[103: 匿名さん]

ディスポーザー無いんですか？
東北沢は付けてましたよね、確か。
坪単価という面でもそうですが、近い時期に販売している同一ブランドで仕様が異なるのはよろしくはないですね。

以前のディアナ以上の坪単価で直近でディスポーザー付きのピアースがある訳ですからねぇ。

勿論、管理費に連動してくる訳ですから、その点で割安感がありそれが納得出来れば別に問題でも無いですけど。

[104: 匿名さん]

ディスポーザーはどうしてここの場合はつかなかったんでしょうね。
長い目で見れば、大規模修繕などのときだけではなく、
故障してしまったときにも費用の負担は大きくなりそうではありますが、
普段の生活を思うとあっても良かったのでは？とも。
日常的に料理をされている方だと、
必要と感じる人は多いかもと思います。
逆に、そこまで料理をしない人だと要らない設備ではありますが。

[105: 匿名さん]

ランニングコストを考えているのかもしれませんが、一番は建築コストのカットでしょう。
それにもかかわらず坪単価500万円超ですから、相当な利益を乗せているんでしょうね。

[106: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん
神楽坂というブランドと駅近はわかりますが、道は狭いし、電線だらけ。
こんなもんですかね？

[107: 匿名さん]

神楽坂駅に近いのは事実ですが、ここら辺に神楽坂感はないです。ただ駅に近いというだけ。

[108: 匿名さん]

仕様については賛否両論あるようですね
特にディスポーザーが論点になっている様ですが、これについては必要ないという方と必要という方と別れると思います。
個人的に総戸数からすると、無いほうが管理費が抑えられるというところでは、なくてもいい。
ただ、高級物件だったとしたら、ディスポーザーはあったほうが物件のメリットにはなったんじゃないかな

料理をしないという方でも、食事を家で食べますし、食べ残しをそのまま流せるというところでは、便利な機能ですから

[109: 周辺住民さん]

価格表出てますね。平均@406万と、一転常識的な値付けになりました。
何があったのか。

[110: 匿名さん]

実質江戸川橋物件としては十分高いわけだけど、大幅値下げして割安感を出すモリモトのせこい戦略です。

[111: 口コミ知りたいさん]

>>109 周辺住民さん

予定よりも坪単価100万以上下げてるの？
それ本当？？
神楽坂2分で平均坪単価400万なら超お買い得だと思いますけど。

[112: 匿名さん]

本当だとすれば高値から一転割安な物件になりますが、そこまで下がるのはにわかには信じがたいですね。もともと500万円以上だったのでさすがに下がりすぎかと。
それにしてもモリモトのやり方は本当に感じが悪いですね。販売時期をどんどんずらしたて客の顔色伺っては水面下で販売していたり顧客によって値付けを変えたり。

[113: 匿名さん]

価格表が誤って掲載されてるとかない？

[114: マンション比較中さん]

竣工までまだ1年あるのに、そこまで下げるのはさすがに変ですね。
上階と下層階の価格差がほとんどないので、誰かが偽の価格表を上げた可能性も、高いと思います。

[115: マンション検討中さん]

どこで価格表見られるのですか？
来週にならないと価格出ませんと言われたので…。

[116: 匿名さん]

坪406ってそんなにおかしくないのでは？ とはいえ価格表はどこのサイトにも見当たりませんね。
神楽坂駅自体は取り立てて便利ではないのですから、神楽坂感の強い位置であることが重要ですよね。

[117: 匿名さん]

どこにもないっつうか、ここにあるから。

[118: 匿名さん]

115さんによれば来週に予定価格発表でしょうか。来週には分かるということですね。
本当に平均400ならかなりお買い得だと思います。

[119: ご近所さん]

価格表は当サイトにありますよ。

ねつ造ではなく本当に上階でも400万ちょいなら、銀行と相談して検討したのに、検討外の価格だったから、近くの中古契約しちゃったよ。

近所の不動産屋で商談してたら隣の客も、ここが坂下のくせに高いから、交差点付近の中古で探してるってリクエストしてたわ。

最初からその価格で売る気だったのなら、だいぶ機会損失してるのでは。

[120: 匿名さん]

同じピアースでも旗の台、中延でも400超えてくるので、これは激安。瞬間蒸発ですね。

[121: マンション検討中さん]

このサイトの価格表は間違ってるよ
聞いた価格表よりかなり安いし

[122: マンコミュファンさん]

>>121 マンション検討中さん

それなら直してもらわないとリセールの時に不利になるよ。
リセール検討者は新築時の価格も参考にすることもあるから、あまりに乖離があると購入意欲が萎える。

[123: 匿名さん]

どうやら住まいサーフィンの価格表を参照しているようですね。誰かが偽の価格表を登録したということでしょうか。なぜそんなことをする必要があるのか疑問ですが。

[124: 名無しさん]

>>123 匿名さん

住まいサーフィンの価格って
こんな低い評価なの？
なら見送った方が良いかも

[125: 匿名さん]

実際問題　「2F-東1LDK31.64」で想定家賃15万くらいでないの。
予定価格3990万なら利回り4.5％、ここで言う坪単価500なら利回り3.8％になっちゃうよ。結構妥当な価格だと思うけど。
それとも家賃もっと取れる？

[126: マンション検討中さん]

>>125 匿名さん

今都心で利回り4%以上はほぼない

[127: 匿名さん]

35平米だけど同じ駅距離のパークリュクスが21.8万円で募集出てるから19万円くらいの賃料設定はできるのかな？だとすればそれなりの利回りになるかもね。

[128: ご近所さん]

私は賃貸に関しては、悲観的ポジションです。

この辺の「実質江戸川橋だけど自称神楽坂エリア」（本物件も「」に1/3くらい該当します）には、ここ一二年グレードのいい賃貸が乱立しています。（ほとんどは25平米どまりで、ダイレクトな競合ではないですが）

並びにも風呂屋の跡地でかなり大きな賃貸建てており、募集はそちらが先です。
上でも書きましたが、坂を下ったところの高級賃貸2棟は、新築一年後の今100/150空いている惨敗状態です。（2-3F25平米13万以上）

私の感覚では2F32平米15万は、新築時のみ何とか可能というところです。そうすると家賃14.5万に対して@450万4%くらいが、「現在の」適正価格なのかなとも思います。

「ザ神楽坂」のパークリュクス、しかも出し値なので、本物件の比較対象ではないのでは？

[129: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、ディスポーザーがついているマンションとついていないマンションでは
資産価値の面で見ると違いが出てきますか？
資産価値において設備はさほど重要ではないのか、リセールにどのような影響が出るのか
ちょっと気になりました。

[130: 名無しさん]

>>121 マンション検討中さん
確かに聞いた価格より安いし、全戸1000万円以上開きがありますよ。

[131: 匿名さん]

やはりこのサイトに掲載されてる価格が間違ってるんだね。
1000万円以上開きがあるということは坪単価500万円超くらいということか・・・。
この立地で随分と強気な価格設定だな。

[132: 匿名さん]

資産価値にディスポーザーはあまり関係がないんじゃないでしょうか。
重要なのは駅からの距離と管理だと聞きますし、
設備という観点からは評価されないかもしれません。
維持管理の面からもディスポーザーは故障も多いと聞きますしね。

[133: 周辺住民さん]

売買は資産価値で考えますが、賃貸の客にはイメージが大きいです。
極論を言うと銀座の一等地でも、建物が廃墟なら誰も借りません。

ここの急な下り坂と、神楽坂のイメージから遠い近隣のB級感では、賃貸は相当苦戦、坪500万越なら新築の次は表面利回り3.5%くらいが目一杯で、投資不適格と判断します。

実需の人も、それだけ出すならもっと「神楽坂っぽい」立地に買いたいでしょう。

が販売側も、道が狭い以上建築費も余計にかかるでしょうから、簡単に値下げもできず、長期化するような気がします。

[134: マンション比較中さん]

予定価格を聞いた時点では坪500～520くらいでした。高いと思いましたが、先着順申し込みで既に2LDKはほとんど申し込み入っているようです。

[135: 匿名さん]

第一期は抽選必至で平均倍率3倍くらいだそうです。
ここはネガが多いほど人気物件の典型です。
ネガにだまされないようにしましょう。

[136: 匿名さん]

確かに少し下りますが赤城神社の近くなので、神楽坂っぽくないという声もありますが十分範囲内だと思いますよ。この物件から一番近い神楽坂駅の出入口はエレベーターエスカレーター完備で改札にも近いですしね。
この裏道辺りは気軽に使えるお店やスイーツのお店も多いし、物見遊山の通行人が少なくていいかもしれません。コンビニも神社の角にあり駅への道すがら立ち寄れるので、賃料次第では需要は十分見込めそうな気がします。

[137: 匿名さん]

駅徒歩２分という好立地なのに、
周辺環境がそこまでごちゃついていなく閑静な住宅地になっているのは良いですね。
利便性と住み心地を備えた良い物件だと思っています。

[138: 匿名さん]

現地行ってみました。夜ですが。閑静な感じです。
残念ながら神楽坂的ではないですね。
あと駅近ですが、坂が急過ぎます。若い時は良いですが、年をとってからはどうなのか。。。
考えものです。
みなさま坂道はどうお考えでしょうか？

[139: マンション検討中さん]

>>138 匿名さん
おっしゃる通り坂道は嫌で辛いですが、地名に坂とついてる手前、受け入れるべきかと。

[140: マンション比較中さん]

当方ネガ派の貧乏人です。

実体なき好景気と言われて久しいですが、ここが本当に坪500以上で抽選・完成前完売なら、イヤミではなく心から、まだまだ日本は豊かで好景気な国なんだなと負けを認めます。

同時に、自分の同駅近ローンたっぷり超築古マンション、売れるウチに他人に押しつけるかどうか迷ってましたが、神楽坂ネームバリューは当方の感覚よりデカイようで、ホールド続行です。

[141: 匿名]

当方、近くのマンションに住んでおりますが雪の日の坂は超怖いですよ。
実際転倒しました。
今年も冬が憂鬱です。
年齢を重ねての坂道はつらいと思います。

[142: 匿名さん]

そこまで滑るんですね。。
雪と言ってもほとんど積もらないので気にしていませんでしたが、
確かに坂道のことを考えると少し対策を考えたほうが良さそうです。

[143: 匿名さん]

この連休で新宿のマンションギャラリーが閉まるとありますが、この後ってどうされるのでしょ？？まだ販売自体は1期2次の予告段階で、販売は始まったばかりと言っても過言ではない状態。
他の場所にMRとかになるのですか？出来上がるのも来年ですし、ふと、どうするのかしらと思いました。

坂はこのあたりに住む以上、ある程度は織り込み済みの方も多いのでは。
このあたりのイメージとして、高低差っていうのはありますので。

[144: 坪単価比較中さん]

最終日のマンションギャラリー行ってきました。
担当者の話では、ほぼ販売の目途が立ったとかで、今後は他のマンションギャラリーに間借りするとかなんとか・・・なので、今のところ現地近くに設ける予定はないようでした。

価格はやはり高いですね。ピアース麻布十番よりも高いことにちょっと驚きました・・
神楽坂駅徒歩2分、で上乗せされていると思います。

[145: 匿名さん]

あと10邸程度の在庫の模様

[146: 匿名さん]

1LDKのみしか空いていないのでしょうか。
間取りをみていましたが、さすがに2人で暮らすとなると窮屈ですよね。
やっぱり単身者向けですよね。

[147: 匿名さん]

東向きのお部屋を買った方はご存じだったのでしょうか。8階建てだそうです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/656617/

[148: マンション検討中さん]

>>147 匿名さん
ここのギャラリーにだいぶ前に行きましたが、当然その話はありましたよ。
なので他の部屋に比べたら価格は抑えてました。

[149: ご近所さん]

最終1邸だった1LDKも売れて完売しましたね！
やはりモリモトは強いな・・・