ピアース神楽坂レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-kagurazaka-rd/index.html
所在地：東京都新宿区赤城下町84・85（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩2分
都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩8分
東京メトロ東西線・有楽町線・南北線・都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩11分
JR中央線・総武線「飯田橋」駅徒歩14分
間取：1DK～2LDK
面積：31.04m2～65.35m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社合田工務店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-04-18 19:38:41
ピアース神楽坂レジデンスってどうですか？
| No.1 |
by マンコミュファンさん 2019-04-19 00:15:53
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削除依頼
立地良いですね
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| No.2 |
駅近だけど神社から階段下った低地で、雰囲気は下町っぽい感じ。
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| No.3 |
駅から近いけど坂道が急激ですね。
まわりの雰囲気はのどかですね。赤城神社はやっぱり綺麗。 |
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| No.4 |
駅から神社の鳥居へ向かうアプローチは素敵です。
ただ神社から現地まではひたすら坂道を下る下る。しかも北傾斜。 でも神楽坂駅2分だから売れちゃうでしょう。 |
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| No.5 |
神楽坂駅2分は強いですね。
ただ上にもあるとおり北傾斜で住環境もちと微妙なのでほぼオール賃貸になりそうな予感。 |
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| No.6 |
表示2分とは言え、相当な急坂なので実質4分～5分物件ですね。
雰囲気も神楽坂？？？って感じでなく、すでに江戸川橋です(笑) ディアナでなくピアースですし、ゼネコンも賃貸マンション施工会社レベル(分譲の実績は最近で、かつ、マイナーしかない)なので、出来映えも期待できないです。 |
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| No.7 |
間取りを見ると1人暮らしだと最適ですね。
1LDKで広い間取りの物件はあまり見ないので、そういう間取りを求めている人にはいいと思いました。 どちらにしても、ファミリー向けではないかな。 Aタイプは玄関から奥が見えない設計になっているのがいいと思いました。 |
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| No.8 |
近所に住んでましたがあの坂は電動自転車でも登れない強烈な坂です。神楽坂価格で来るでしょうが高過ぎるとリセールで見合わない。あの辺は江戸川橋と思った方が良い町並み。
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| No.9 |
たしかに。
近所の丘上に住んでますが、下町はその名の通り台地の下。 赤城神社から眺めるとよくわかりますよ。 |
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| No.10 |
坂を下りきったところに、秋に2棟高級賃貸（広い1R～1LDK)が建ちましたが、半年経って2/3くらい空いているという悲惨な状況です。
本物件は坂の途中で、それよりはやや立地マシですが、神楽坂価格で買っても、神楽坂価格では貸せないでしょう。 |
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| No.11 |
坪500は余裕越えでしょうか…
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| No.12 |
さすがに坪500は無いと思います...
坪420?くらいではないでしょうか？ |
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| No.13 |
神楽坂は人気エリアですが、坂道が多いのがネックです。価格も高すぎては売れないでしょうし難しいです。
駅から徒歩2分なので、坂道はトレーニングだと思ってがんばる・・・？ 若い頃はいいけれど、永住するなら坂は辛く感じないかなと不安です。 高級感のある内廊下。角住戸が中心で大規模じゃないので人気が出そうな気はしています。 プロジェクト会員に登録された方はいらっしゃいますか・・・？ |
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| No.14 |
そもそも駅2分じゃなくて3分ではないでしょうか？
Googleマップで調べると駅出口からちょうど240メートルです。 大した違いではないかもしれませんが、なんかモヤモヤします。 |
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| No.15 |
赤城神社の正面通りに駅の出口が新設されて、従来出口からは3分だったのが2分に短縮されたとの事です。
坪単価が非常に気になります。 |
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| No.16 |
>>15 マンション検討中さん
コメントありがとうございます。 エスカレーターがある新しい出口ですよね。 そこから起算してGoogleマップで240メートル、キョリ測で手動で測ってみますと210ちょっと。 いずれにせよ1分未満は切り上げなので、3分じゃないとおかしいと思うのです。 400万台でしょうか。 |
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| No.17 |
先日、マンションの案内会に行ってきました。担当していただいた方からは450?480ぐらいになると仰っていました。
新築のマンションを待っていましたが、中古マンションしか手が出なさそうです。。。涙 |
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| No.18 |
私は500万超えるかもというニュアンスでききました。400万後半であることは間違いなさそうです。
私も400万前半でないと厳しいですね。 |
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| No.19 |
神楽坂のマンション価格上がりすぎだろ笑
坪400後半なら神楽坂じゃなくていいって人多そう |
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| No.20 |
坪400後半ならもう少し頑張って麻布や恵比寿あたりのほうが良いでしょうね。神楽坂は素敵な街ですが、ほんとにその価格なら少しやり過ぎですね。
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| No.21 |
麻布あたりも価格上がっていて500半ばくらいだと思うので、神楽坂が上がりすぎということはなく都心立地が全体あがっているだけのように思います。
一昨年くらいの神楽坂ピアースも400前半でしたでしょうし、高いとは思いますがここが同じ400前半で出るとは考えにくいですね。 今や江戸川橋でも400万円くらいしますよね。 |
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| No.22 |
坪500になるとパークコート南麻布と大差ないですね。街としては神楽坂のほうが好きですが、パークコートとの比較となるとちょっと厳しいなという感じです。
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| No.23 |
あの急な坂をくだって、しかもごみごみした町並みで、400万後半とかありえなくないですか……
北斜面で日当たりや眺望も良いわけではないし、火事の時もヤバそう。 徒歩2分だって結構怪しい。 Googleだとめちゃくちゃギリギリまで測っても200メートルです。 多少の誤差があってもここからマイナス20メートルになる可能性ありますか？（切り上げなので181メートルから徒歩3分表記じゃないとルール違反です） 
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| No.24 |
あ、違う。徒歩1分は80メートル換算だから、徒歩2分は160メートル以内だ。
さすがにここから40メートルの誤差は出ないと思う。 徒歩2分をホームページでおしてるけど、不誠実ではないですか？ |
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| No.25 |
まじか、と思って測ってキョリ測で手動で測ってみたけど、確かに222メートル。
徒歩３分と表記すべきじゃないの？モリモトさん。 
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| No.26 |
実際歩いたら2分でした
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| No.27 |
>>26 マンション検討中さん
「実際歩いた」には個人差があるので「不動産の表示に関する公正競争規約及び施行規則」で1分＝80メートル（端数切り上げ）と決められてるんですよね。 ちなみに実際歩いたら、坂があるので表示以上かかると思います。 |
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| No.28 |
うん、表示はなんでも良いんだけど、実際歩いて測ってない人が多そうだから言っただけです。僕は健康な青年ですが、実際にふつうに歩いたら2分ジャストで入口でしたよ。いらない情報だったらすいません。
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| No.29 |
不動産広告上アウトってことでしょ。表示はなんでもよくないよ笑
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| No.30 |
何でもよくないでしょう笑
他の物件と適正に比較できないじゃないですか。 ホームページで神楽坂2分をメインでプッシュしてますからね。 それがルール上アウトなら直さないとまずいと思います。 |
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| No.31 |
検討したら実際に自分で歩いて考えるからどうでも良いです。笑
2分と3分で検討するかしないかが変わる人なら意味あると思いますけど。 実際に見に行かずに皆さんそんなに検討するんですか？？ |
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| No.32 |
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| No.33 |
>>32 検討板ユーザーさん
たしかにそう見えますがマピオンのアプリです。 Googleマップの手動距離計測で拡大して超ギリギリをついても190メートルくらい。 もしよかったらご自身でやってみてください。 https://japanese.engadget.com/2018/05/08/google-2-google-tips/ |
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| No.34 |
現地へ行く時は2分で行けた。
現地から駅へは4分かかった。 理由を考えたら上り坂だからだ。 実質210ｍだから徒歩3分表示が正しいでしょうね。 |
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| No.35 |
このマンション大丈夫ですか笑
駐車場も身障者用1台以外は設置なしだから、管理費圧迫しそうだし。色々問題ありそう |
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| No.36 |
>>33 2分か3分かにあまりこだわりはないのですが、教えてもらった方法でやってみたけど160mでした。キョリ測もほぼ同じでした。
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| No.37 |
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| No.38 |
坪500以上ですね、解散?
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| No.39 |
かなり強気ですよね。私は勿論見送りました。
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| No.40 |
驚きの強気の販売価格に迷わず辞退しました
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| No.41 |
上の方々に同じくです。
高いとは思っていましたが、ここまで高いとは… |
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| No.42 |
高すぎ
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| No.43 |
価格見て完全に見送りです。。
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| No.44 |
販売価格ってどこで見れますでしょうか？
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| No.45 |
以前のモリモトさんは大手にブランド力で敵わないものの、少し割安感のあるマンションが多く好感が持てました。
最近はちょっと残念な価格が続いてます。 |
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| No.46 |
物件のスペックは決して高くないのに、神楽坂の駅近というだけで、ここまで強気の価格設定されるのかと、ビックリすると同時に、やや残念な気持ちになりました…
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| No.47 |
お値段高いみたいですが、天カセは付いていますか？
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| No.48 |
本当に！モリモトさん期待してたのですが…
大手と変わらない価格帯でしたね。 赤城下町であの価格は残念でした。。 逆にスッキリ諦めます（笑） |
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| No.49 |
大手と変わらないどころか、S不動産ですらあんな値付けはしないでしょう。
完全にやり過ぎな価格設定です。 |
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| No.50 |
天カセもないしディスポーザーもないですよ。価格は自分でMR行ってくださいね。
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| No.51 |
一回潰れた会社だから資金も自転車操業だしまた市況が悪化するオリンピック後に潰れる可能性もゼロではないかも。
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| No.52 |
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| No.53 |
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| No.54 |
設備仕様のグレードが低く価格は高いのか。笑えますね
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| No.55 |
価格が不適切だったせいかスレも盛り下がってしまいましたね。。
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| No.56 |
掲示板の書き込みで気になって、駅距離に間違いがないか担当さんにきいてみた。
要するに過去レスの画像は物件の位置が微妙に違ってる。 かなりギリギリだけと、2分ということで間違いなさそう。 表示ルール上は問題なかったです。 |
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| No.57 |
2分だろうが3分だろうがこんな価格では検討に値しませんね。
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| No.58 |
パークハウス市ヶ谷もきっともの凄く高いだろうし、この近辺の駅近新築は坪500の世界なんでしょう。
池袋や上野が軽く坪400超えるご時世ですからね。 |
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| No.59 |
会社からめちゃくちゃ近いので買いたいのですが、、、
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| No.60 |
坪510~って感じですね
周辺の中古を見た感じは買った瞬間坪20以上の損といった感じでしょうか |
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| No.61 |
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| No.62 |
坪510って、ちょっと足せば南麻布のパークコートが買えるじゃんw
あんな悪い意味で下町丸出しの坂下立地なのに勘違いし過ぎ。元々港区3Aには遠く及ばない神楽坂の過大評価もこれを期に収束か。 |
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| No.63 |
モリモトのいつものやり方ですね。掲示板に嘘の坪単価を記載して高い高いと言わせておいて(営業の書き込みの可能性もありますが)、実際には全然安く出すという炎上商法です。ピアース赤坂の時に、坪600万から700万円という情報が掲示板に流れて炎上しましたが、結局、坪500万円でした。実際の価格を安く見せるための方法です。今回も同じやり方でしょう。
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| No.64 |
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| No.65 |
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| No.66 |
510ならむしろやすいです。
ダメマンションと比較してどうすんだ？ 山手内は坪1000万とか当たり前の時代だよ。 |
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| No.67 |
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| No.68 |
場所にもよる
でも神楽坂はそこまで行かないけどね 精々坪６００未満がいいところ |
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| No.69 |
>>68 匿名さん
神楽坂で平均坪500万超えたところって今まであるんですか？ |
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| No.70 |
あの立地で下500万越とは狂気の価格ですね。
近所なのでそんな価格で本当に売れるのか、ウオッチしていきます。 投資としても極めて率悪いですね。 新築時のみ上階ならかろうじて坪2万、下の方は2回目から坪1.6-1.7万くらい覚悟でしょう。下手すると、表面4%割りますね。 神楽坂通りの交差点付近ならともかく、坂下の赤城下町で、港区に準ずるような家賃は無理です。 上記でも書きましたが、坂を下りきったところにある新築高級賃貸が、坪1.8万で半年以上経っても半分も埋まっていないので。 |
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| No.71 |
投資としてよりも、実需としての需要をデベはみこんでいるということなのですか？
賃貸投資で人が数年に1回入れ替わる可能性があるよりは、 同じ人が住み続けるほうが 実需で購入した人にとってはいいと思います。 管理組合の運営も 安定して行うことができる方がいいでしょう。 |
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| No.72 |
実需を見込んでると思いますが、実需購入の人も検討しづらい価格じゃないでしょうか？
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| No.73 |
坪500万だとしても30平米で4500万円か。
借入額としとは問題ないのだろうけど、30平米の1Lが4500万って・・・ しかも坪500以上ということなので5000万近いってことか。 |
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| No.74 |
音楽之友社がもってるビルの場所がリュクスみたくコンパクト分譲になれば、510万でもサラッと捌けると思うが、下町はむしろ江戸川橋臭の方が強い印刷下請立地。
410万程度でないと、相当苦戦するでしょう。 基本的に江戸川橋駅2分の分譲と似たような目線で考えるべき立地。道路片方は細くて弱く、もう片方も坂で人通りの多い一方通行。 |
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| No.75 |
坂が嫌な人はそもそも神楽坂買わないのでは、、、赤城神社周辺は高そうなマンションも多くて静かで、神楽坂界隈は行きつけのお店も沢山あり、特にこの辺は隠れ家的な名店が多く散歩道のひとつになってます。90平米台があれば買ってましたが残念ながらコンパクトなので見送りました。神楽坂好きな人には良い物件と思います。デザインや一部屋一部屋の住み心地へこだわるモリモトさんだし。そもそも神楽坂に縁がない人はこれを機にぜひ周辺を見て回ってください。坂が辛い人は神楽坂で探すのはやめましょう
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| No.76 |
坂が嫌とかそういうことじゃなくて、この立地は神楽坂というより江戸川橋だよねってことでしょう。飯田橋のすぐ近くに勤めていて単身マンションを探しているドンピシャの私でもそう思います。坪500で検討してみようかなと思えるのはせいぜい神楽坂5丁目までではないでしょうか。
そもそも神楽坂駅が神楽坂っぽい場所からかなり離れてるしね。。飯田橋駅の南北線・有楽町線出口が一番神楽坂っぽい。 |
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| No.77 |
安心して下さい！
普通に坪300台から出ますからw |
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| No.78 |
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| No.79 |
>>76 匿名さん
それは神楽坂下ですね。ファミレス、コンビニ、ファーストフード、パチンコ、カラオケ、飲み屋がごちゃまぜになっている下の魅力もわかりますが、神楽坂上までちゃんとさぼらず登っていただければ、風情と暮らしやすさが入り混じった情緒ある街並みが広がります。江戸川橋方面に抜ける道の途中にもエノテカラウラのような真のイタリアンもあり、隠れ家的なパン屋さんやコーヒー屋さん、蕎麦屋さんなどが点在します。そのようなエリアの魅力に気づかない方々には検討対象外としていただければよいのでは？ |
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| No.80 |
ここもそうだけど、五軒町辺りなんかも過大評価され過ぎ。
このへん(飯田橋後楽園エリア)にしてはましな店もあるってだけで、飲食店なら麻布エリアには質・量ともに遠く及ばず、服飾系では青山六本木エリアと比べるべくもない。それなのに3Aに迫る値付けをするから叩かれる。 現在の市況から判断すると400+α程度が妥当。500以上出すなら上記エリアを検討するべき。 |
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| No.81 |
>>80 匿名さん
値段でしか考えられないご発言がデベロッパー営業ぽいですねー「この地域が好き」「この辺に住みたい」といった住まう側の気持ちを考えていないデベロッパーかな？叩かれる、じゃなくて貴方が叩いてるのでしょ。そんな叩き方しても港区に心は動かないよ。ともあれ価格情報は検討の参考になるので400+αが妥当とした理由を教えてくれませんか？ |
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| No.82 |
ここの営業さんから、予定価格から値段を下げましたと連絡がありましたよ。低層階だとは思いますが、計算したら坪500は切ってました。それでも高い気がします。
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| No.83 |
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| No.84 |
そんなに高くても天カセ無いんですよね、、
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| No.85 |
若干高いですね…でもしれっと完売するのがモリモト。天カセは見栄えよいですが経験的に掃除・故障対応が面倒なのと機能は圧倒的に壁掛けが良いので気にしないことにしました。
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| No.86 |
買った人います？
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| No.87 |
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| No.88 |
モリモトは値引き、割と普通に行うのですね。
自分も別物件で値引きしてもらい買いました。満足してます。 |
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| No.89 |
>>87 匿名さん
モリモトは中々天カセ付けないですよね。でも魅力的なので買ってしまいましたが。ダイキンのスリムエアコンに期待です。 |
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| No.90 |
プランが多様だなと思いました。
廊下のスペースがもったいないくらい多いプランもあれば、ほんのちょっとしか廊下のない無駄のないプランもあるんですね。 Ｍタイプはワイドスパンでいいなと思ったんですけど、方位が南向きではなくて日当たりや風通しなどの面でどうかなと思いました。 バルコニーの形状もそれぞれ個性的で、普通の感覚で考えると物足りなさを感じる点もあります。 いろいろなポイントを押さえてプラン選びをすることになりそうに思います。 |
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| No.91 |
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| No.92 |
>>91 マンコミュファンさん
冷暖房の性能はかなりよいですよ。天カセより安いし。いま内部クリーンのエアコンですが、内部クリーンなのに毎年掃除しないと嫌な臭いがあり、自分での掃除がめちゃくちゃ大変で清掃業者に頼んでも内部クリーン付は高いです。 |
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| No.93 |
天カセ、電気代は従来のエアコンと同じですか？
業務用のエアコンは見栄えがすっきりするのでかっこいいと思います。 ただ、電気代が高いと使うのに躊躇してしまうのかな・・・。 トピズレですが、 >>92 毎年、自分でエアコン掃除しています。フィルターのほこりを取って、つけおき洗いするだけです。だんだん内部汚れも気になるので業者を呼ぶのを検討しているところです。 今は全て解体して洗える商品が出ていますよね。 |
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| No.94 |
天カセ汚いイメージしかないな
まあ会社のなんだけどね |
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| No.95 |
最寄り駅が複数あってかなり便利な立地。
部屋数から考えると単身者かdinks向きかなとは思いますが 外観デザインもステキでいいなと思いました。 ファミリー向け物件があってもよかったかもしれないですね。 |
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| No.96 |
現時点で部屋は埋まっているのでしょうか？
何か情報はありますか。 |
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| No.97 |
まだ残ってるんじゃないですかね。
値段下げましたって何度か連絡きましたよ。 |
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| No.98 |
直近でDMは来たので、何戸かは分からないですが、まだ部屋有るって事ですね。
値段が下がった情報ないのですが、直接営業から来たんですか？ 高過ぎて検討外したのですが、どの位下がったかによっては再検討の余地ありですね。 |
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| No.99 |
ディスポーザーつけてほしかったです
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| No.100 |
ディスポーザー、あると便利ですよね。特にこの時期は痛感するんじゃないかと。
ただ、単身者かDINKISの物件なので 実際に自炊をする人がどれだけいるのか…みたいなところを考えると、 全く使わないというご世帯も出てくるのかも？ それを思うと、デベ的にはつけないという判断になったのかもしれないですね。 |
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| No.101 |
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| No.102 |
高低差がなければ便利なんだけどね。
ここが標高13mで神楽坂駅が26m。 江戸川橋駅が標高5mで徒歩5ー6分で着くから、目的地によっては江戸川橋駅が普段使いにいいかも。 |
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| No.103 |
ディスポーザー無いんですか？
東北沢は付けてましたよね、確か。 坪単価という面でもそうですが、近い時期に販売している同一ブランドで仕様が異なるのはよろしくはないですね。 以前のディアナ以上の坪単価で直近でディスポーザー付きのピアースがある訳ですからねぇ。 勿論、管理費に連動してくる訳ですから、その点で割安感がありそれが納得出来れば別に問題でも無いですけど。 |
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| No.104 |
ディスポーザーはどうしてここの場合はつかなかったんでしょうね。
長い目で見れば、大規模修繕などのときだけではなく、 故障してしまったときにも費用の負担は大きくなりそうではありますが、 普段の生活を思うとあっても良かったのでは？とも。 日常的に料理をされている方だと、 必要と感じる人は多いかもと思います。 逆に、そこまで料理をしない人だと要らない設備ではありますが。 |
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| No.105 |
ランニングコストを考えているのかもしれませんが、一番は建築コストのカットでしょう。
それにもかかわらず坪単価500万円超ですから、相当な利益を乗せているんでしょうね。 |
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| No.106 |
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| No.107 |
神楽坂駅に近いのは事実ですが、ここら辺に神楽坂感はないです。ただ駅に近いというだけ。
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| No.108 |
仕様については賛否両論あるようですね
特にディスポーザーが論点になっている様ですが、これについては必要ないという方と必要という方と別れると思います。 個人的に総戸数からすると、無いほうが管理費が抑えられるというところでは、なくてもいい。 ただ、高級物件だったとしたら、ディスポーザーはあったほうが物件のメリットにはなったんじゃないかな 料理をしないという方でも、食事を家で食べますし、食べ残しをそのまま流せるというところでは、便利な機能ですから |
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| No.109 |
価格表出てますね。平均@406万と、一転常識的な値付けになりました。
何があったのか。 |
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| No.110 |
実質江戸川橋物件としては十分高いわけだけど、大幅値下げして割安感を出すモリモトのせこい戦略です。
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| No.111 |
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| No.112 |
本当だとすれば高値から一転割安な物件になりますが、そこまで下がるのはにわかには信じがたいですね。もともと500万円以上だったのでさすがに下がりすぎかと。
それにしてもモリモトのやり方は本当に感じが悪いですね。販売時期をどんどんずらしたて客の顔色伺っては水面下で販売していたり顧客によって値付けを変えたり。 |
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| No.113 |
価格表が誤って掲載されてるとかない？
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| No.114 |
竣工までまだ1年あるのに、そこまで下げるのはさすがに変ですね。
上階と下層階の価格差がほとんどないので、誰かが偽の価格表を上げた可能性も、高いと思います。 |
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| No.115 |
どこで価格表見られるのですか？
来週にならないと価格出ませんと言われたので…。 |
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| No.116 |
坪406ってそんなにおかしくないのでは？ とはいえ価格表はどこのサイトにも見当たりませんね。
神楽坂駅自体は取り立てて便利ではないのですから、神楽坂感の強い位置であることが重要ですよね。 |
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| No.117 |
どこにもないっつうか、ここにあるから。
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| No.118 |
115さんによれば来週に予定価格発表でしょうか。来週には分かるということですね。
本当に平均400ならかなりお買い得だと思います。 |
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| No.119 |
価格表は当サイトにありますよ。
ねつ造ではなく本当に上階でも400万ちょいなら、銀行と相談して検討したのに、検討外の価格だったから、近くの中古契約しちゃったよ。 近所の不動産屋で商談してたら隣の客も、ここが坂下のくせに高いから、交差点付近の中古で探してるってリクエストしてたわ。 最初からその価格で売る気だったのなら、だいぶ機会損失してるのでは。 |
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| No.120 |
同じピアースでも旗の台、中延でも400超えてくるので、これは激安。瞬間蒸発ですね。
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| No.121 |
このサイトの価格表は間違ってるよ
聞いた価格表よりかなり安いし |
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| No.122 |
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| No.123 |
どうやら住まいサーフィンの価格表を参照しているようですね。誰かが偽の価格表を登録したということでしょうか。なぜそんなことをする必要があるのか疑問ですが。
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| No.124 |
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| No.125 |
実際問題 「2F-東1LDK31.64」で想定家賃15万くらいでないの。
予定価格3990万なら利回り4.5％、ここで言う坪単価500なら利回り3.8％になっちゃうよ。結構妥当な価格だと思うけど。 それとも家賃もっと取れる？ |
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| No.126 |
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| No.127 |
35平米だけど同じ駅距離のパークリュクスが21.8万円で募集出てるから19万円くらいの賃料設定はできるのかな？だとすればそれなりの利回りになるかもね。
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| No.128 |
私は賃貸に関しては、悲観的ポジションです。
この辺の「実質江戸川橋だけど自称神楽坂エリア」（本物件も「」に1/3くらい該当します）には、ここ一二年グレードのいい賃貸が乱立しています。（ほとんどは25平米どまりで、ダイレクトな競合ではないですが） 並びにも風呂屋の跡地でかなり大きな賃貸建てており、募集はそちらが先です。 上でも書きましたが、坂を下ったところの高級賃貸2棟は、新築一年後の今100/150空いている惨敗状態です。（2-3F25平米13万以上） 私の感覚では2F32平米15万は、新築時のみ何とか可能というところです。そうすると家賃14.5万に対して@450万4%くらいが、「現在の」適正価格なのかなとも思います。 「ザ神楽坂」のパークリュクス、しかも出し値なので、本物件の比較対象ではないのでは？ |
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| No.129 |
素朴な疑問ですが、ディスポーザーがついているマンションとついていないマンションでは
資産価値の面で見ると違いが出てきますか？ 資産価値において設備はさほど重要ではないのか、リセールにどのような影響が出るのか ちょっと気になりました。 |
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| No.130 |
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| No.131 |
やはりこのサイトに掲載されてる価格が間違ってるんだね。
1000万円以上開きがあるということは坪単価500万円超くらいということか・・・。 この立地で随分と強気な価格設定だな。 |
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| No.132 |
資産価値にディスポーザーはあまり関係がないんじゃないでしょうか。
重要なのは駅からの距離と管理だと聞きますし、 設備という観点からは評価されないかもしれません。 維持管理の面からもディスポーザーは故障も多いと聞きますしね。 |
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| No.133 |
売買は資産価値で考えますが、賃貸の客にはイメージが大きいです。
極論を言うと銀座の一等地でも、建物が廃墟なら誰も借りません。 ここの急な下り坂と、神楽坂のイメージから遠い近隣のB級感では、賃貸は相当苦戦、坪500万越なら新築の次は表面利回り3.5%くらいが目一杯で、投資不適格と判断します。 実需の人も、それだけ出すならもっと「神楽坂っぽい」立地に買いたいでしょう。 が販売側も、道が狭い以上建築費も余計にかかるでしょうから、簡単に値下げもできず、長期化するような気がします。 |
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| No.134 |
予定価格を聞いた時点では坪500～520くらいでした。高いと思いましたが、先着順申し込みで既に2LDKはほとんど申し込み入っているようです。
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| No.135 |
第一期は抽選必至で平均倍率3倍くらいだそうです。
ここはネガが多いほど人気物件の典型です。 ネガにだまされないようにしましょう。 |
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| No.136 |
確かに少し下りますが赤城神社の近くなので、神楽坂っぽくないという声もありますが十分範囲内だと思いますよ。この物件から一番近い神楽坂駅の出入口はエレベーターエスカレーター完備で改札にも近いですしね。
この裏道辺りは気軽に使えるお店やスイーツのお店も多いし、物見遊山の通行人が少なくていいかもしれません。コンビニも神社の角にあり駅への道すがら立ち寄れるので、賃料次第では需要は十分見込めそうな気がします。 |
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| No.137 |
駅徒歩２分という好立地なのに、
周辺環境がそこまでごちゃついていなく閑静な住宅地になっているのは良いですね。 利便性と住み心地を備えた良い物件だと思っています。 |
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| No.138 |
現地行ってみました。夜ですが。閑静な感じです。
残念ながら神楽坂的ではないですね。 あと駅近ですが、坂が急過ぎます。若い時は良いですが、年をとってからはどうなのか。。。 考えものです。 みなさま坂道はどうお考えでしょうか？ |
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| No.139 |
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| No.140 |
当方ネガ派の貧乏人です。
実体なき好景気と言われて久しいですが、ここが本当に坪500以上で抽選・完成前完売なら、イヤミではなく心から、まだまだ日本は豊かで好景気な国なんだなと負けを認めます。 同時に、自分の同駅近ローンたっぷり超築古マンション、売れるウチに他人に押しつけるかどうか迷ってましたが、神楽坂ネームバリューは当方の感覚よりデカイようで、ホールド続行です。 |
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| No.141 |
当方、近くのマンションに住んでおりますが雪の日の坂は超怖いですよ。
実際転倒しました。 今年も冬が憂鬱です。 年齢を重ねての坂道はつらいと思います。 |
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| No.142 |
そこまで滑るんですね。。
雪と言ってもほとんど積もらないので気にしていませんでしたが、 確かに坂道のことを考えると少し対策を考えたほうが良さそうです。 |
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| No.143 |
この連休で新宿のマンションギャラリーが閉まるとありますが、この後ってどうされるのでしょ？？まだ販売自体は1期2次の予告段階で、販売は始まったばかりと言っても過言ではない状態。
他の場所にMRとかになるのですか？出来上がるのも来年ですし、ふと、どうするのかしらと思いました。 坂はこのあたりに住む以上、ある程度は織り込み済みの方も多いのでは。 このあたりのイメージとして、高低差っていうのはありますので。 |
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| No.144 |
最終日のマンションギャラリー行ってきました。
担当者の話では、ほぼ販売の目途が立ったとかで、今後は他のマンションギャラリーに間借りするとかなんとか・・・なので、今のところ現地近くに設ける予定はないようでした。 価格はやはり高いですね。ピアース麻布十番よりも高いことにちょっと驚きました・・ 神楽坂駅徒歩2分、で上乗せされていると思います。 |
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| No.145 |
あと10邸程度の在庫の模様
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| No.146 |
1LDKのみしか空いていないのでしょうか。
間取りをみていましたが、さすがに2人で暮らすとなると窮屈ですよね。 やっぱり単身者向けですよね。 |
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| No.147 |
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| No.148 |
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| No.149 |
最終1邸だった1LDKも売れて完売しましたね！
やはりモリモトは強いな・・・ |
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