ピアース神楽坂レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ピアース神楽坂レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-kagurazaka-rd/index.html

所在地：東京都新宿区赤城下町84・85（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩2分
　　　都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩8分
　　　東京メトロ東西線・有楽町線・南北線・都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩11分
　　　JR中央線・総武線「飯田橋」駅徒歩14分
間取：1DK～2LDK
面積：31.04m2～65.35m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社合田工務店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 検討板ユーザーさん]

>>60 マンション検討中さん
坪510！？
強気すぎですね……

[62: 匿名さん]

坪510って、ちょっと足せば南麻布のパークコートが買えるじゃんw
あんな悪い意味で下町丸出しの坂下立地なのに勘違いし過ぎ。元々港区3Aには遠く及ばない神楽坂の過大評価もこれを期に収束か。

[63: 匿名さん]

モリモトのいつものやり方ですね。掲示板に嘘の坪単価を記載して高い高いと言わせておいて(営業の書き込みの可能性もありますが)、実際には全然安く出すという炎上商法です。ピアース赤坂の時に、坪600万から700万円という情報が掲示板に流れて炎上しましたが、結局、坪500万円でした。実際の価格を安く見せるための方法です。今回も同じやり方でしょう。

[64: 検討板ユーザーさん]

>>63 匿名さん
いやお前MR行ってないやろ
マジだからな
ダサすぎ

[65: 匿名さん]

>>63 匿名さん
いや本当に高かったですよ。
中古の相場からしてもこのくらいと提示されたのは、高輪の某物件並みで、すぐに検討からはずしました。

[66: 匿名さん]

510ならむしろやすいです。
ダメマンションと比較してどうすんだ？
山手内は坪1000万とか当たり前の時代だよ。

[67: 検討板ユーザーさん]

>>66 匿名さん
それはないですよ……

[68: 匿名さん]

場所にもよる
でも神楽坂はそこまで行かないけどね
精々坪６００未満がいいところ

[69: 検討板ユーザーさん]

>>68 匿名さん
神楽坂で平均坪500万超えたところって今まであるんですか？

[70: 周辺住民さん]

あの立地で下500万越とは狂気の価格ですね。
近所なのでそんな価格で本当に売れるのか、ウオッチしていきます。

投資としても極めて率悪いですね。
新築時のみ上階ならかろうじて坪2万、下の方は2回目から坪1.6-1.7万くらい覚悟でしょう。下手すると、表面4%割りますね。

神楽坂通りの交差点付近ならともかく、坂下の赤城下町で、港区に準ずるような家賃は無理です。
上記でも書きましたが、坂を下りきったところにある新築高級賃貸が、坪1.8万で半年以上経っても半分も埋まっていないので。

[71: 匿名さん]

投資としてよりも、実需としての需要をデベはみこんでいるということなのですか？
賃貸投資で人が数年に1回入れ替わる可能性があるよりは、
同じ人が住み続けるほうが
実需で購入した人にとってはいいと思います。
管理組合の運営も
安定して行うことができる方がいいでしょう。

[72: マンション検討中さん]

実需を見込んでると思いますが、実需購入の人も検討しづらい価格じゃないでしょうか？

[73: マンション検討中さん]

坪500万だとしても30平米で4500万円か。
借入額としとは問題ないのだろうけど、30平米の1Lが4500万って・・・
しかも坪500以上ということなので5000万近いってことか。

[74: 匿名さん]

音楽之友社がもってるビルの場所がリュクスみたくコンパクト分譲になれば、510万でもサラッと捌けると思うが、下町はむしろ江戸川橋臭の方が強い印刷下請立地。

410万程度でないと、相当苦戦するでしょう。
基本的に江戸川橋駅2分の分譲と似たような目線で考えるべき立地。道路片方は細くて弱く、もう片方も坂で人通りの多い一方通行。

[75: マンション検討中さん]

坂が嫌な人はそもそも神楽坂買わないのでは、、、赤城神社周辺は高そうなマンションも多くて静かで、神楽坂界隈は行きつけのお店も沢山あり、特にこの辺は隠れ家的な名店が多く散歩道のひとつになってます。90平米台があれば買ってましたが残念ながらコンパクトなので見送りました。神楽坂好きな人には良い物件と思います。デザインや一部屋一部屋の住み心地へこだわるモリモトさんだし。そもそも神楽坂に縁がない人はこれを機にぜひ周辺を見て回ってください。坂が辛い人は神楽坂で探すのはやめましょう

[76: 匿名さん]

坂が嫌とかそういうことじゃなくて、この立地は神楽坂というより江戸川橋だよねってことでしょう。飯田橋のすぐ近くに勤めていて単身マンションを探しているドンピシャの私でもそう思います。坪500で検討してみようかなと思えるのはせいぜい神楽坂5丁目までではないでしょうか。

そもそも神楽坂駅が神楽坂っぽい場所からかなり離れてるしね。。飯田橋駅の南北線・有楽町線出口が一番神楽坂っぽい。

[77: 匿名さん]

安心して下さい！
普通に坪300台から出ますからw

[78: マンション掲示板さん]

>>77 匿名さん

それ本当ですか？

[79: マンション検討中さん]

>>76 匿名さん
それは神楽坂下ですね。ファミレス、コンビニ、ファーストフード、パチンコ、カラオケ、飲み屋がごちゃまぜになっている下の魅力もわかりますが、神楽坂上までちゃんとさぼらず登っていただければ、風情と暮らしやすさが入り混じった情緒ある街並みが広がります。江戸川橋方面に抜ける道の途中にもエノテカラウラのような真のイタリアンもあり、隠れ家的なパン屋さんやコーヒー屋さん、蕎麦屋さんなどが点在します。そのようなエリアの魅力に気づかない方々には検討対象外としていただければよいのでは？

[80: 匿名さん]

ここもそうだけど、五軒町辺りなんかも過大評価され過ぎ。
このへん(飯田橋後楽園エリア)にしてはましな店もあるってだけで、飲食店なら麻布エリアには質・量ともに遠く及ばず、服飾系では青山六本木エリアと比べるべくもない。それなのに3Aに迫る値付けをするから叩かれる。
現在の市況から判断すると400+α程度が妥当。500以上出すなら上記エリアを検討するべき。