大阪ベイレジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

大阪ベイレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/bay330/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00148616

所在地：大阪府大阪市住之江区南港北一丁目41番5の一部、41番6の一部(地番)
交通：Osaka Metro中央線「コスモスクエア」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.16㎡～87.81㎡
売主：近鉄不動産株式会社 東急不動産株式会社 株式会社サンケイビル
　　　株式会社長谷工コーポレーション アーク不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社　株式会社長谷工管理ホールディングス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
【大阪】スムラボで記事化要望のあった大阪のマンション８物件まとめご紹介「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/7572/

[51: 匿名さん]

間取り的にはファミリー向けなので、やはり気になるのは教育施設や校区の評判。
中学校はまだしも、小学校がマンションから距離があるとなると
ちょっと悩んでしまうかもしれませんね。
安易に駅に近いだけでは選べないものだなと思いました。

[52: 検討板ユーザーさん]

今回の関東の水害でモチベーション下がったのは私だけでは無いと思う。

[53: 匿名さん]

南港には川はないので内水氾濫は無いですよ。
むしろ朝潮橋や弁天町などの陸側のほうが危険です。
ハザードマップ見てみてください。
地震による液状化はあるかもしれませんね。

[54: 匿名さん]

>>48 評判気になるさん
コスモスクエアに住んでます。子育てには不向きかな。小学校まで2キロ弱。。ひたすら歩きで行きます。坂はそんなにないですがやっぱり毎日なのでランドセルも重く一年時は疲弊しててかわいそうでした。しかも何より病院が歯医者くらいしかない！小児科が近くにあるなくポートタウンか港区西区に行ったりしてます。なので、子育て世帯には微妙かも。ただ学校は平穏でいじめなどなさそうでみんな仲良しです。

[55: 匿名さん]

>>6 匿名さん
スーパーはエーコープしかなく不便です。

[56: 匿名さん]

>>10 匿名さん
小学校めっちゃ遠いですよ。

[57: 匿名さん]

>スーパーはエーコープしかなく不便です

確かにそれは不便ですね。
買い物をして大量の荷物を電車に乗って帰宅するのも大変だし…。
このあたりは、ネットスーパーは利用できる地域でしょうか。
利用できるなら、それもありかなって思うのですが。

[58: 評判気になるさん]

今購入は高いだけ。安いポートタウンで賃貸して万博終了後　良い場所で購入ベスト。

[59: 匿名さん]

>>54
2キロ歩けるものなんですね。幼稚園はバスなので、小学校までランドセルを背負って歩くのがつらそうだと感じました。
最初は親御さんと一緒に歩いたりするんですか？
病院が少ないのも厄介。

現地を見ましたが、スーパーは本当にエーコープくらいです。あとはセブンイレブン、ローソン、ファミリーマート。生協、オイシックスなど宅配を利用して、あとは、車があれば買い出し。
これからの街なので新規出店もあるのかと思いますが、現時点での不便さはガマンして購入するしかなさそうですよね。
新しいスーパーができなければリセールも難しそうなので、永住目的で買うくらいしかできなさそう。

[60: 通りがかりさん]

前を通りがかりました。まだまだ完成は先のようですね。
また、マンション前は、トラックの通行が多いようですね。
駅前のように歩行者デッキがあれば良いですが、子供がいると不安かも。

[61: 匿名さん]

小学校が遠いとなると、お子さんがいらっしゃる方にとっては微妙な立地
高学年なら２キロは歩けちゃうと思いますが、低学年の間は２キロ歩くとなるとかわいそうだと思う。
小学生ってランドセルだけではなく、絵の具セットやハーモニカ、体操着、給食袋など他にももっていかなくてはならないものが多く。特に月曜日は多い。
最近の教科書は分厚いし、ドリルなどもあったりでランドセルが重いのに２キロも歩くのは辛いと思います。

最近の小学生は体力がない。という方もいらっしゃいますが、昔よりも教科書が増えているので、ランドセルは昔の子よりも重い物を背負っていますよ。

[62: ご近所さん]

>>23 マンション検討中さん

ベイエリアが気に入っています。老後二人でノンビリと暮らしたいと思います。

[63: 匿名さん]

ロボットゲードって何？
ここ、ごみドラムが完備されていたりして革新的ですね。
共用施設が多いからそれなりにコストはかかるでしょうけれど。
室内設備は普通ですね。
こちらも、「大阪・関西万博」の影響ってあるのでしょうか。

[64: 匿名さん]

>>57 匿名さん

ネットスーパーは弁天のライフが来てくれますよ。けど、毎日となるとやっぱり近場のエーコープ行きますが、あんまり流行ってないから野菜や果物がたまにカビ生えたりしててビックリした経験あります。

[65: 匿名さん]

>>59 匿名さん
新規出店は見込み薄いです。エーコープすら人入ってないから潰れてしまうかも、、
子供の小学校は平坦な道なんでまだ通えてますが一年初めは毎日疲れてかわいそうでした。今もついて行かれる親御さんもいますよ。遠いから不安もあるのでしょうね。
このマンション値段がかなり高くてビックリです。今あるマンションは2000万円台で新築で売ってる物件多かったんで。。今はかなり物価上がりすぎてるので買い時ではないですね。特にトラックの音が今あるマンションより、新築マンションの方面のが確実にうるさいですし。。このマンションのメリットはなんなんでしょうね。やはりIR頼みの価格かな？

[66: 匿名さん]

>>61　匿名さん
小学校低学年の子供がいるので、長距離は歩けるんだろうかと思っています。
身長が高くないので、体操教室や水泳教室に通っているのですが教室の後は「疲れた」なんて言いますし。
逆に高学年なら長距離が適度な筋トレになっていいのかもしれないと思っています。

>>64　匿名さん
ライフ！高級すぎず手頃でいいですね。ネットスーパーがあるなら大丈夫かな。

>>野菜や果物がたまにカビ生えたりしてて
返品できますか？コストコだと食べた後でも返品できて便利だと思った記憶があります。

[67: 通りがかりさん]

わたしの友人で都内でゼネコンの下請をやっている者が言うには、労務費は既に高止まりと言われつつも実はまだまだ上昇余地の方が高いだろうと。

仕事は全然切れない上に、引退したり体を壊して辞めていく世代の方も毎年たくさんいるみたいで都内はすでに工事費増は致し方なしでデベも諦めムードのようです。

関西もいずれ周回遅れ気味に、同じような流れがやってくるんでしょうねー。
特に今の若い子はまず昔のようにやんちゃしてた地元の悪ガキがブルーカラーに就いて…という流れが一変しちゃいましたから、職人単価は上がるに決まってますよね。中長期的に。人いないですから。

来年からはIRや万博絡みの工事受注で大阪に職人が全国から集中するシーズンに入ります。
もっとも昨今はとんでもない大災害が年がら年中当たり前のように必ず各地で頻発しますから、インフラ整備や復旧関係の工事ニーズと相まって待ったなしになるかなと予想してます。

しかし、何でこのマンションはこのロケーションなのにファミリーにしたんでしょうか？
ふつうに考えたらユニバやIR関連施設を見据えた法人寮とか空港まわりと似たような観点で事業企画をした方がよろしいのではないかと思います。

この立地、法人寮ニーズ出ますよ、必ず。
IR波及効果の観点を拡く捉えるべきですね。

[68: 匿名さん]

>>67 通りがかりさん

IRが来ればねー、横浜当確でどうするんだっていう

[69: 匿名]

昨年の台風被害を見てると南港に住む事が考え難いですね。
ハザードマップだけ見ると安全そうなんだけども...
IR、万博誘致に向けて悪い様には書けないんだろうね。

[70: マンション検討中さん]

>>69 匿名さん

確かに台風被害凄かったです！もともと普通の日でも風が強いから台風の時も窓が割れたり大変でした！

[71: 匿名さん]

>確かに台風被害凄かったです！もともと普通の日でも風が強いから台風の時も窓が割れたり大変でした！

やはり、台風などがあったらいろいろ起こりそうですね。
海に近いということは、そういうことなのだとわかりました。
自分のところは大丈夫と思いがちですがも
今年のように何度も大型台風が起きると慎重になるべきだなと思いました。

[72: 通りがかりさん]

バブル期からずっと塩漬けになってた咲洲の伊藤忠商事の土地、いつの間にやら建機レンタル屋さんに売却したんだね、日経見て知った。

住友商事はタワーマンションにするのか、はたまた、やや駅距離あるから事業会社に転売して終わらせてくるのか興味深いね。

維新が旗振り役で府市一体で咲洲の新しいランドプランを描こうとしている最中に伊藤忠の反目は手痛いな。さて住友商事は開発するのか否か。

来年以降に予定されている二期以降の分譲計画や他のアーク不動産の未利用地のテナント付、開発力にかなり左右されると思うな、咲洲は。
近鉄、サンケイでなく商業開発は実績ある三井不動産あたりを巻き込んでららぽーと的な施設を誘致してきた方がいいと思うけど、どうなるかな。

[73: 匿名さん]

大阪駅まで20分なので、ファミリーにもいいと思ったのかな。近くに大きな企業があれば分譲賃貸として1人暮らし、2人暮らし用もイケた気がします。

一番狭い部屋が2LDK。住宅ローン減税適用できる59.16㎡なのがメリット。
民泊は禁止されているマンションもあると聞きますが、万博で土地価格も上がっていくといいなと感じます。

>>67
>>地元の悪ガキがブルーカラーに就いて…
おっしゃること、全くその通りと思って読みました。
今は引きこもり人口が多いです。もしうまく利用するなら氷河期世代の非正規雇用のマジメな職人。
ただ、高齢化で身体も動かなくなってきていますからね。

[74: 匿名さん]

南港というと津波とかの被害が大きそうなイメージもありましたけど、ハザードマップで見たら大阪でもかなり被害が小さいエリアなんですね。

海より川沿いの方がかなり被害も大きいみたいなので、ここの金額や将来性考えたら良いんじゃないかと思いました。

[75: 匿名さん]

咲洲も西尾レントオールの複合開発が決まって開発に勢いが出てきた気がしますね。

コスモスクエア駅前も再開発が予定されてるし、ここも含めてベイエリア全体の地価はあがりそう。これから不動産価格が下がっていくとも考えにくいし。
そう考えるとこの物件、リセール込みで投資需要もけっこうありそうです。

[76: 匿名さん]

レジャースポットが沢山あって日常生活は楽しく過ごせそう
確かに台風被害などは気になる点ではありますが、
車があれば色々なところに行けちゃうところは魅力的。

ただ、購入世帯がファミリー世帯だとしたら、小学校までの距離は皆さん気にならないのかしら？
徒歩２０分ってかなり遠いですよね。

子どもの足だと３０分くらい歩きそうだし、低学年の時は特に３０分以上真夏や真冬の中歩かなければならないと考えるとこのご時世
ちょっと不安です。

[77: 通りがかりさん]

大阪市内で、始発駅徒歩3分で、この価格って考えたら今の新築だとお買い得な気はしますね。少なくとも希少立地なのは間違いないですから。
ただ資産性を打ち出してますが、実際万博ってどの程度影響するんでしょう。IRがきたら本格的に動きそうな物件です。
まぁ総じて実需でも投資でも検討の選択肢には入れても良いレベルの物件でしょうね。

[78: マンション検討中さん]

こちらの売れ行き、あまり良くないようですね。
実際契約者はどのくらいいるのだろうか？

[79: 検討板ユーザーさん]

>>72 通りがかりさん
多分ららぽーとなどは無理だと思う。SMや商業施設を作る際商圏分析などもするだろうし、何しろ今の今まで開発されてない都市が新たに生まれ変わるには相当な金がかかる。大阪にそもそも経費がないのにきっと鳴かず飛ばずの商業施設ができてATCの二の舞になると見た。

[80: 検討板ユーザーさん]

IR効果ってもうかなりきびしいですよね。唯一頼みの綱は万博か。けどこのご時世万博って結果第三セクターのようになるだけな気もする。。この立地は伸びない。

[81: 買い替え検討中さん]

交通の利便性はいいと思いますよ！　将来的には京阪もつながりそうだし
私的には関空バスが徒歩圏から出ているので助かります。
台風の時は歩道橋のガラスが多く割れていました。
ただマンション自体の損害はあまりなかったように思います。
外から見て被害がわかったのは森ノ宮大学の校舎ぐらいでしょうか
台風のことや津波のことを心配される方も多いと思いますが、
台風は多くのものが飛んでくる市内中心部の方が危ないと思います。
津波などは南港が水につかれば上町台地以外の市内はほぼ水につかります。
そうなれば大変なのは市内の住宅エリアです。想定外で立っている一戸建てや
マンションがいっぱいあるわけですからね
コスモスクエアは地震や津波も想定して建設されているので、
マンションの1階に住居はないと思います。また地上3階くらいの高さに歩道が走っており
駅につながっています。その歩道は将来的にWTCに連結されると聞いています。
あと地震ですがコスモスクエアの地下は大きな岩盤層が走っており
その岩盤層の上にマンションなどが建っています。そういうこともあり
NTTのデータセンターやIBMのセンターなどが局をコスモスクエアに置いています。
また、南港は埋め立て地ですが土砂や砂でだけで埋め立てている
大阪市内（市内の多くは埋め立て地です）や神戸ポートタウンと違いコンクリートなどの産業廃棄物などを多く含んでいるため道路の凹凸現象はほとんどありあせんし、
液状化現象も見たことも聞いたこともありません。
また、保育園もテナントに入っていたり、幼稚園はポートタウンにありますが
コスモスクエア迄送迎バスが毎日来ます。小学校や中学校は徒歩圏内ですが歩いて20分ぐらい自転車で10分程度と思います。
住んでみての感想ですが、やはり交通の利便性が1番です。駅近で市内中心部に十数分
で行けることのメリットが大きいです。
感動したのは六甲山系に夕日が沈むとき紅色に風景が染まることがあります。
何度も写真を撮りましたが非常にきれいですし、市内中心部では見れない光景です。
あとはIRや万博、京阪線接続など大阪の再開発強化エリアになっています。
梅田、難波、天王寺と強化エリアがありましたが、ようやくコスモスクエアにも
具体的な施策が整ってきました。
以上　感想でした。

[82: 通りがかりさん]

要綱見たけど後2ヶ月強で年度変わりしたら、いずれにせよ次期のプロジェクトをスタートさせなければいけない行政との約定だから、今のこの販売苦戦じゃ、アーク不動産もジリ貧やんか。
本来こんなもたもた売ってたら大変なことになってしまう。のんびり完成後販売でもいいやなんてことにはならないわけで、2020年度スタートまでもうカウントダウン開始してるで。

[83: 通りがかりさん]

違うか、2019年度中の二期着工が条件だから、北側のマンションも着手しないとダメなわけだ。
一期がまだ全然はけていないうちから。

[84: 匿名さん]

結局、IR不透明、弱小京阪が乗り入れたところでメリット薄、リスクは市内と変わらない＝リスクはあるって事なんですよね。。

[85: 匿名さん]

>>81 買い替え検討中さん
良いところがあまり魅力ないんですよね。実際住んでも住みづらいとしか感じない。周りになんもないし、IRも不透明だから見込みない。売れてないからみんな気付いてそうだけど。価格勝ち気すぎでは？

[86: 匿名さん]

>>81 買い替え検討中さん
いやいや台風でマンションめっちゃ被害出たでしょ。森ノ宮大とマンション管理組合で揉めたし。

[87: 通りがかりさん]

住んで感じるのはやはり生活は不便です。
買い物、病院等。
散歩やマラソンする方、犬を飼ってる方なんかは良いですよ！
ただこのマンションは高い様に感じます。
あと何故二棟目のベランダ側が自分のマンションって。景色楽しめないのが残念。
価格大幅値下げしないと厳しいのでは。

[88: マンション検討中さん]

私も以前モデルルームで価格見た時ぶっ倒れそうになりました。

[89: 検討板ユーザーさん]

>>88 マンション検討中さん
高かった？

[90: 購入経験者さん]

どれくらい契約してるのかな？

[91: 通りがかりさん]

ほんと、どれくらい売れたか知りたいですね。
私が買った時は新築1千万台ありましたからあの時期は安かったんですね、、。

[92: 検討板ユーザーさん]

>>81 買い替え検討中さん
交通の利便性はたいしたメリットにはならない。
関空のバスもそんなしょっちゅう使わないから現実味ない。＝買うメリットなし、

[93: マンション検討中さん]

ここってタクシー代がやばくなるイメージ

[94: 通りがかりさん]

結局交通の利便性が良いところなら住みやすいってことだと思いますよ？
ここだと梅田や難波へは乗り換えが必要とはいえ、同じメトロで20分ちょっとだし、普通に便利だと思います。

まぁ確かにこれから感は否めないけど、それでも値段や駅距離考えたら悪くないでしょう。

[95: 通りがかりさん]

まずは利便性向上に資するスーパーやら医療モールやらドラッグストアやらファミリー受けする街中の基本的な商業テナントがこの隣接街区内の開発計画で発表されて実際に稼働してからでないと大きな動きは出てこないのではないかと思います。

未来に対して今のうちから契約してリスク取れと言われても、ギャンブルで自宅を買う人はごく稀だからなかなか難しいですよね。

次の街区の基本構想なりを良い形で発表できないとまだまだ今後も販売は苦戦するのではないかと思いますね。

[96: 匿名さん]

マンション周辺の便利さを求めのであれば
この立地ではダメでしょうね。
これから開発されていくかというと、それはない感じ。
逆に派手さはないからこそ、住みやすいと考えたらアリなのかなって思います。

[97: 名無しさん]

ニュースでも紹介されてましたけど、結構売れてそうです。
意外とコスモスクエア駅の周りも新興住宅街って感じだし、生活施設も多くはないけど揃ってる、これから企業投資も増えていきそうだし、意外と住むっていうのも穴場でいいのかも。

万博自体は別としても、鉄道も延伸するし、大阪で最後のまとまった大型開発ですから、エリアとしても良くなっていくと期待してます。

[98: 検討板ユーザーさん]

>>97 名無しさん

いやいや悪いけどポートタウンの方が安定感有ります。

[99: マンション検討中さん]

>>98 検討板ユーザーさん
今は確かに施設はポートタウンの方が充実してますけど、ニュートラムに乗り換えて、っていう手間もあるし、築年数も結構経ってきてますよ？
10年先を考えたらどうなんでしょう。

[100: 匿名さん]

この価格帯はかなり魅力だから、人気なのもわかります。
周辺はまだまだ土地もありそうなので、開発されていかないかしら。
もう少し買い物が便利とかだといいんだけど。。。
イオンとかできればもっと人気物件になるでしょうね。