大阪ベイレジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

大阪ベイレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/bay330/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00148616

所在地：大阪府大阪市住之江区南港北一丁目41番5の一部、41番6の一部(地番)
交通：Osaka Metro中央線「コスモスクエア」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.16㎡～87.81㎡
売主：近鉄不動産株式会社 東急不動産株式会社 株式会社サンケイビル
　　　株式会社長谷工コーポレーション アーク不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社　株式会社長谷工管理ホールディングス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
【大阪】スムラボで記事化要望のあった大阪のマンション８物件まとめご紹介「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/7572/

[101: 評判気になるさん]

>>100 匿名さん

イオンとかできないですよ。
イズミヤとの契約で近隣に大型スーパーは厳しいと思います。

[102: 評判気になるさん]

>>99 マンション検討中さん

確かにポートタウンは高齢化が進んでますしこれから衰退するとおもいますが、コスモスクエアもなかなか厳しいとおもいます。98さんが言ってるのはコスモスクエア近隣に施設等は整ってはないよってことでは？

[103: 通りがかりさん]

コスモスクエア駅降りた先の既存のマンションらへんは静かで綺麗で、郊外感と言うか、千里中央感があったかも。特に夜間に。ゴルフカートみたいなのが使えたら便利な地域かな。

[104: 匿名さん]

おしゃれな街ですよね。ちょっとリゾート感があるというか。さんふらわあ、別府や鹿児島に行けるみたいです。
乗ったことがないんですが、この距離なら徒歩で行って乗って九州旅行もできるのかなと楽しみになります。
今はちょっと避けたいですが、落ち着いたら乗りたいですね。

スーパーは、あえてイオンやマックスバリュがないのがいいのかなと思います。あれば便利だとは思うんですけどね。

[105: 通りがかりさん]

販売関係者のステマがすごい。笑

いまだかつてなく厳しいと言われている場所で、2020年以降にIR関連施設の開発ではなく、敢えてのファミリー向けレジデンスを開発しようという関西マンデベ勢の気概には感服する。

が、、、、結果が伴わなさ過ぎて辛い。
330戸あって販売開始から…経過して、まだ3割も売れていないのはヤバ過ぎる。

しかも売るのが難しい南側の影になる北側の165戸なんて一体いくらで売る気なんだ。
南側が180万とかの部屋すら売れていないわけだから、120万とかにしないと北側は売れないが、それじゃあ大赤字もいいとこだ。アークさん以外。

これいっそ今から計画変更してオールワンルームにして社宅、寮需要拾った方がいいよ、1棟で高く売れるよ今からカジノで社宅、単身寮ニーズ増えるんだから。そもそもUSJも大規模な寮を探してるじゃない、今だに。つながればアリだよ、単身寮。

[106: 評判気になるさん]

咲洲は今まで大阪の負の遺産と言われてきましたが、この数年で万博、ＩRそして昨年Ｇ20 また府知事　市長も大阪の成長エンジンとして咲洲　夢洲を重要視している点から最後の未開拓地として可能性が高いと思います。昨年末には市長が咲洲でＦ1のレースも今後開催したいと言ってました(^^)だからこそ、近くのホテルハイアットリージェンシーホテルを星野リゾートの投資REIT会社が買収したのでしょう。

しかし、これも全てＩR事業者の予算や計画が決定し、具体的なスケジュールが決定しないと、具体性がありませんし、盛り上がりに欠けるかと思います。
全てはＩR次第です！！

良い点はマンションの価格が坪単価180万前後と大阪市内では非常に安い点です。
大阪の中心部では現在坪単価350万から高いところで700万まできています。グランフロント大阪も当初は坪単価300万前後でしたが、現在は平均で500万を超えています。
しかし、大阪はアジア圏の中ではまだまだマンションは安いです。先日旅行した台湾??で坪単価1000万もありました。
そういった点から、この地域の伸び代には期待出来ます！！

最後にもう少し　マンションの戸数が多い割に間取りが面白くないと思いました。
はっきりと、セカンド用とファミリー用に間取りを分けていたら良かったと思います。

[107: マンション検討中さん]

本町駅までも一本で通勤も便利でかつ、値段も割安なので、検討中です。
現在どれくらい反響や売却されているのでしょうか？

[108: 匿名さん]

https://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/outline/osakabay330/
大阪ベイレジデンス｜物件概要｜近鉄不動産

【物件概要】
名称 大阪ベイレジデンス
所在地 大阪市住之江区南港北一丁目41番5(地番)
交通 Osaka Metro中央線「コスモスクエア」駅 徒歩3分
地域・地区 準工業地域・準防火地域・咲州コスモスクエア地区地区計画
地目 宅地
建ペイ率 60％
容積率 200％(容積割増認定：756.54％)
敷地面積 6,860.78㎡
建築面積 2,864.75㎡
建築延床面積 27,024.51㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建 1棟
建築確認番号 BCJ18大建確066（平成31年2月25日）
総戸数 330戸
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.16㎡～87.81㎡
バルコニー面積 9.18㎡～11.70㎡
専用庭面積 約7㎡～約13㎡（月額使用料：200円～400円）
竣工予定 2021年1月
引渡予定 2021年3月
駐車場 179台（機械式駐車場170台、専用駐車場6台、来客用駐車場（福祉対応）1台、ｶｰｼｪｱ用2台）※月額使用料：13,500円～21,000円
駐輪場 660台※月額使用料：100円～600円
バイク置場 66台※月額使用料：800円・1,600円
分譲後の権利形態 専有面積割合による共有(土地・建物共用部分)、区分所有(建物専有部分)
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に業務を委託
管理会社 近鉄住宅管理株式会社・株式会社長谷工コミュニティ
事業主（売主）・販売提携（代理） 近鉄不動産株式会社
[国土交通大臣免許(10)第3123号・(一社)不動産協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒543-0001 大阪市天王寺区上本町6丁目5番13号 TEL.[phone]
個人情報の保護についてはこちら
事業主（売主） 東急不動産株式会社　住宅事業ユニット関西住宅事業本部
[ 国土交通大臣免許(16)第45号・(一社)不動産協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒542-0081 大阪府大阪市中央区南船場4-4-3 心斎橋東急ビル10階 TEL.[phone]
個人情報の保護についてはこちら
事業主（売主） 株式会社サンケイビル
[国土交通大臣免許(9）第3471号・(一社)不動産協会会員・(一社)不動産流通経営協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒556-0017 大阪市浪速区湊町二丁目1番57号 TEL:[phone]
個人情報の保護についてはこちら
事業主（売主） 株式会社長谷工コーポレーション
[国土交通大臣免許(16)第68号・(一社)不動産協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟]
〒541-0046　大阪市中央区平野町1丁目5番7号 TEL.[phone]
個人情報の保護についてはこちら
事業主（売主） アーク不動産株式会社
[国土交通大臣免許(4)第6367号・(一社)大阪府宅地建物取引業協会・(公社)東京都宅地建物取引業協会・(公社)京都府宅地建物取引業協会]
〒541-0042 大阪市中央区今橋2丁目5番8号 トレードピア淀屋橋20階 TEL.[phone]
個人情報の保護についてはこちら
販売提携（代理） 株式会社長谷工アーベスト
[国土交通大臣免許(10)第3175号・(一社)不動産協会会員・(公社)近畿地区不動産公正取引協議会加盟]
〒541-0047 大阪市中央区淡路町1-7-3　日土地堺筋ビル6階　TEL:[phone]
個人情報の保護についてはこちら
販売提携（代理） アークレジデンシャル株式会社
[大阪府知事(1) 第59975号・(一社)大阪府宅地建物取引業協会]
〒541-0042 大阪市中央区今橋2丁目5番8号 トレードピア淀屋橋8階 TEL：[phone]
個人情報の保護についてはこちら
施工 株式会社長谷工コーポレーション

【第2期分譲概要】
分譲戸数 5戸
分譲価格（税込） 2,988万円～4,298万円
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.16㎡～83.91㎡
バルコニー面積 9.18㎡～10.98㎡
サービスバルコニー面積 5.05㎡
アルコーブ面積 1.11㎡～4.33㎡
管理費（月額） 8,840円～12,540円
修繕積立金（月額） 4,140円～5,870円
専用利用料（月額） 3,443円
コミュニティクラブ費（月額） 300円
管理一時金（一括） 15,290円～21,690円
修繕積立一時金（一括） 295,800円～419,550円
【第2期分譲スケジュール】
登録申込受付期間 2020年5月22日（金）・23日（土）
登録申込受付時間 10：00～18：00（23日は正午締切）
登録申込受付・抽選場所 大阪ベイレジデンス サロン
抽選日時 2020年5月23日（土）13：00
ご持参いただくもの ①お認め印、②直近2年分の収入証明書、③本人確認書類（運転免許証等）

【先着順分譲概要】
分譲戸数 6戸
分譲価格（税込） 3,598万円～5,428万円
間取り 3LDK～4LDK
住居専有面積 66.12㎡～87.81㎡
バルコニー面積 10.26㎡～10.98㎡
サービスバルコニー面積 2.00㎡
アルコーブ面積 0.70㎡～4.33㎡
管理費（月額） 9,880円～13,120円
修繕積立金（月額） 4,630円～6,150円
専用利用料（月額） 3,443円
コミュニティクラブ費（月額） 300円
管理一時金（一括） 17,090円～22,700円
修繕積立一時金（一括） 330,600円～439,050円
先着順分譲につき、売約済みの場合はご了承ください。

更新日 2020年3月6日
次回更新予定日 2020年3月13日

[109: 匿名さん]

>>105 通りがかりさん

ステルスマーケティングも営業手法の一つとして確立されてるからそれは違和感ないんだけどね。

それより2期の販売概要でてきたけど、たったの5戸なんだよね。
しかも受付が5月からとかなり先なんだよね。

今は1期の売れ残りが6戸で先着順になってるけど。

来年春に完成なのにこんな遅い販売速度で大丈夫かなって疑問だわ。
大量に売れ残ったら大幅値引きでもしないと処分できないだろうし。
でも事業主が5社の企業が関与してるから集団無責任体制で販売方針も簡単に変更できないだろうし。

しかも住之江区と思えない価格帯。

[110: 検討板ユーザーさん]

このマンションを購入された方いらっしゃいますか？
購入された理由を教えて頂きたいです。

[111: 匿名さん]

なぜ販売スケジュールがこんなにゆっくりなんでしょうか。
コロナウイルスの影響にしては、それ以前からの販売スケジュールのような気がしますし…

竣工後に残るのは確実ですよね

専用利用料（月額） 3,443円
コミュニティクラブ費（月額） 300円

が気になりました。専用利用料って何なんでしょうね。

[112: 匿名さん]

>>111 匿名さん

ゆっくり販売というより
客が来ないとか事前申込が無いから次の期で新規に売り出せないだけじゃない？

元々、住之江区、此花区、港区は西成区に次いで人気ないし。

それでも安ければ売れるんやろうけど
アベノミクス前より1,500万円くらい高い印象やし。

本格不況になるとこういう立地の悪いマンションは大量に売れ残って大幅値引きしそうやな。

[113: 通りがかりさん]

昨年末に見学に行った時はかなり、人がいましたが・・・
NEWSにも取り上げていましたね。
今後の動向が興味深々です

[114: 通りがかりさん]

聞くと、どうやらまだ50戸強程度しか売れていないみたいだね、南側の塔の手が出しやすい比較的に安いグロス帯の部屋を中心に。

つまり330戸に対して進捗率が17%とか。
来春には完成するのに残83%。

もう売らないでいったん保有して10年くらい賃貸で回して償却とってから、その頃のマーケットをみてリートとか一般事業法人に一棟で売った方が利益出ると思うよ。今なら手付倍返し50部屋だから大した被害ないじゃない。

[115: マンション掲示板さん]

>>114 通りがかりさん

かなりヤバいですよね笑
まぁこうなる事は予想できたけど。。
今はコロナの影響で株価め暴落し、マンション価格も今後暴落するしかなくなってますよ。
ステマが急に増えてビックリしました。よっぽど売れなくて必死なんだな。
けど、売りたいならはやいとこ安くして売らないと出来てから売っても不良在庫で無駄になると思うけど。５０戸買ったの投資用の中国人じゃないのかな？
老後ゆっくりならいい場所だけど、病院ないからくれぐれも気をつけて。。ってなる。

[116: マンション掲示板さん]

>>106 評判気になるさん
全てはIR次第って。
みんながわかってます。
ってか入札1社のみだったし、今後もし白紙にされたらまた一から。ってのもありえる。微妙な場所。開発が進んでなさすぎるから経費かかりすぎてそら入札減るわ。IRの可能性は３０%くらいしかないのでは？

[117: マンション掲示板さん]

なんかこの掲示板盛り上がってきました^_^

[118: 名無しさん]

コロナがどうした！
ＩＲがどうした！
売れ行きがどうした！

勝手な事を言わず、前向きな事を
言ったらどうでか

関西じんなら！

[119: 通りがかりさん]

住んでますが良い所だと思いますよ。
中心部と比較したら生活利便性は負けます。
間違いなく。
ただパチンコや飲み屋がない分ごちゃごちゃしてないので街自体清潔感があるかなと思ってます。
マンションの価値が今後どうなるかはこの先の日本、世界考えても予想はできませんが休日をのんびりした気分で過ごしたい方やコスモスクエアから出て買い物や病院に行くのが可能な方にはおすすめですよ。

[120: 検討板ユーザーさん]

都構想決定してほしいな

[121: 通りがかりさん]

こんな場所、住むとこやないよ。
となりは入管で日頃から外人多いし、インデックスでイベントあったら週末、道路だだ混み、平日はトレーラーで混んでる。
交通量日中多いので空気悪いし、買い物するとこほとんどないしね。
あと台風の被害はえげつないよ。
日頃から暴風は凄いから。
あんなとこいくら安くてもノーサンキューやね。
売れるわけないし、買ったら後悔するよ。

[122: マンション検討中さん]

民泊できるかな、規約

[123: 通りがかりさん]

実際住んでみると悪くないよね。
決して便利すぎるわけじゃないし、こんな施設があったらなって思うこともあるけど、言われてるほど悪い場所じゃないです。

インテックスとかでのイベントの時も、ポートタウン に住んでた時はニュートラム激混みで不便だったけど、コスモススクエアから中央線乗る分には普通に乗れるし。

日中は窓開けてたら少し車の音も聞こえるけど、夜なんかは逆に静かで、意外に住みやすいです。

[124: 匿名さん]

コロナの影響はどうしても考えちゃいます。
直接の影響は関係ないと言っても、この先の経済がどうなるのか…

ただ、住宅ローンの金利は借りやすくなる、金利が低くなると聞くので、希望はあります。
あと、マンションを手頃な値段で買えるんじゃないかという淡い期待もあったりして…

口コミを見ると、このあたりの評価がすごくいいです。
海を見ながら生活できる都会的なくらしが実現できるのがいいなと思います。

[125: 通りがかりさん]

近未来予測をさせてもらうと株価が24000円から16000円に下がった場合に一番喰らうのは富裕層。

ここは必ず株やリートで資産を一定数持っているから株安の流れが長期化するほど、色々削られて痛い。

つまり都心の高額帯のマンションが一気に捌けなくなる。実需向け以下は、コロナや株安前からそもそも停滞が始まっていたため、さらに停滞の度合いを増すものの価格を下げようにも原価に圧迫されていて不可能なため体力あるデベは冬眠販売モードに入り、中長期的にマンション市況は硬直する。

新築の話ね。

逆に中古はエンド売りや零細業者の回転させないと死んでしまう勢がメインだから切り下げてでも逃げようとする。

つまりグロスの張らない中古、中途半端な立地の中古、エンドの買い替え日和需要などの弱者は、がんがん差し込まれていく相場が到来する。

今から買うなら中古をガン指値。
エンドや零細業者がもつ中古狙い。
これ1択。

[126: マンション検討中さん]

ハザードについては、皆さまどうお考えですか？
https://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/page/0000300826.html

[127: 匿名さん]

なかなかその予測参考になりますね。

とりあえず下落した米国株と仮想通貨を今の内に買っておいて資金増やすのもありですがね。

金融緩和しまくりでハイパーインフレリスクもありえますからね。

[128: 匿名]

売れ行きはどうなのでしょう？

契約しました！という書き込みを見ないので、気になります

[129: 通りがかりさん]

契約しました！

[130: 匿名さん]

スケジュールはどうですか？入居時期など延期があったりしませんか？

[131: 通りがかりさん]

マンション契約してます。
特に今後のスケジュール変更などの
連絡は今は無いですが、モデルルームが現在
コロナで５月上旬まで休みの手紙はきました

[132: マンション検討中さん]

このマンションは工事　順調に進んでいますか？

[133: 通りがかりさん]

ここは本当にアレですね…
新築時のサンクタスタワーより高いんじゃないですか？
もし景気後退で相場がアベノミクス前に戻れば築5年でも70平米=1200~1500が良いとこでしょ。
いくらなんでも場所が…
唯一の希望としてIR次第でどう転ぶ分かりませんが。
土地が有り余ってるのと、こういう時期なんで設備や構造にコストが掛けられないのが痛いです。
ただ、USJ周辺のマンションを考えるとIRが成功したとしても…

[134: 匿名さん]

ロケーションとしては最高のマンションだと思いますが
天災がおきたときや中央線がもし停まったときのことなどを考えると
割とリスクもあるのかなというイメージがあります。
契約された方も多いようですが、決め手になったことなど教えていただけるとありがたいです。

[135: 匿名さん]

当マンション隣、入国管理局絡みのトラブルが多い。

[136: 通りがかりさん]

緊急事態宣言が解除されたので改めて近くを回ってきました。
陸の孤島と言われたらそれまでですが、逆に言うとソーシャルディスタンスを確保しやすい未来的な街づくりができるポテンシャルに満ちた街にも見えます。

折角の機会ですから是非この咲洲を舞台に新たな時代のニューノーマルを政官財一体となって府民に示して頂きたいなと思います。

吉村知事！期待しております。

[137: 匿名さん]

総戸数が300戸超えとはかなりの大規模マンション。
大規模マンションによくあるような共有施設はないようですが
価格はかなり買いやすいのかなと思います。
子育て中の家庭はこれから教育費が嵩んでいくので
買いやすくて駅に近い物件は嬉しいかもしれませんね。

[138: 匿名さん]

東日本大震災から9年が過ぎた。
あの時の衝撃をもう忘れてこういう場所にマンション建てるんだな。

[139: 通りがかりさん]

ハザードの被害想定は川沿いの方が圧倒的に大きいんだけどな。淀川沿いの方がよっぽど危ない。

[140: 評判気になるさん]

ハザードマップ見てもこの辺りは地震台風が起きても命だけは助かる場所だと思います。
民家もなく電柱もなく道が広いことも理由です。液状化はあると思いますが。
専門家ではないので保証はできません。

[141: 匿名さん]

戸数、ものすごく多いですね。
駅に近い物件ですが、
これだけの戸数だと、賃貸目的で業者が持つというよりは
実需で個人が持つ割合のほうが圧倒的に高そうだと思いました。
普通に暮らしていくのに良いでしょう。

[142: 口コミ知りたいさん]

生活に必要な施設がなさすぎ。一つあるスーパーは物価が高いし、内科さえも二駅離れているとなると不便そうですね。（小児科もないですし）その割には価格が高いと感じました。オーシャンビューじゃないのはとても残念です。ここを買う方の決め手が気になります。生活の不便を考慮しながらも、リゾートのような住み心地を求めて買うには海が見えませんので…それよりトレーラーや入管のデモの方が気になるので、この地域のホテルに一回泊まって実際のレベルがどれぐらいかみたいですね。

[143: 匿名さん]

>>137 匿名さん
価格安くないですよ。この街に住んだらわかりますが、不便は不便です。お年寄りも病気などになると引越し考える方もいますから。病気やスーパーがめっちゃ少なすぎるのはやっぱり困ります。
ただ人がいないってのがこの街の良いところです。

[144: 匿名さん]

シーサイドコスモに歩いていけるから、
車持ってない釣り人間からしたら最高なんだけどなー
けど、そんな理由だと嫁が100%納得しないしな。

水都国際に子どもを通わせたいから、とかそれなりの大義名分がいるな。

[145: 匿名さん]

IRも頓挫してるし、きっとコロナの影響でMGMも手を引くっぽい。IRこないならこの不動産はかなり高い買い物になると思う。買っても売れないと思う。

[146: 名無しさん]

駅距離に関してはすごく近いし、メトロだから都心に出るのも遠くない。
価格も他が高いからどうしても安く感じるし、中古もとことん郊外か築古じゃないと手が届かないから、環境含めて個人的には落とし所な気もします。

[147: マンション検討中さん]

・メトロ中央線始発駅徒歩3分の立地
・万博、IRを見込んだ発展性
・自然環境多い＆海が近い
・価格帯が（他と比べれば）安い
この辺みると良さそうなんだけどね。
特に駅徒歩3分の立地は魅力的。

一方で周辺の「商業施設」「教育環境」「医療施設」は全て貧弱。
330戸と大規模だし、スーパーや商業施設は今後に期待してもいいのかもしれないが、
学校や病院はおいそれとできないだけに悩ましい。

旦那が乗り気になって奥さんが難色を示す。そんな物件。
モデルルームがあるATCの雰囲気が、地雷臭に拍車を掛けている気もする笑

[148: 名無しさん]

自転車で10分もあればポートタウンに病院もそれなりにあるから、徒歩圏で全てを完結させたい人じゃなければいいんじゃないでしょうか。

[149: 匿名さん]

ここは本当に考え方が難しい物件。
明らかに今の現状だけでみるとファミリーが330世帯も入居を望むようなロケーションや生活環境にはない。それが未来的にどう発展するとみるか。

ただ実需がメインは間違いないから価値が上がるのはあくまでも実需にとって納得のいく利便性が発揮されてからの話であって、それが満たされないうちにはやっぱりこの単価でこの総戸数をはかすのは難しいでしょうね。

[150: 通りがかりさん]

こちらの土地は借地とかではないですよね？
物件概要の分譲後の管理形態を見ると
【専有面積割合による共有(土地・建物共用部分)、区分所有(建物専有部分)】
と記載されていて文面見てる限りでは借地ではないと思ってるのですがちょっとわかりずらくて・・・
もし宜しければどなたか教えてください