西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[評判気になるさん]

西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布３丁目

用途：住宅、事務所、商業、ホテル（宿泊施設）、駐車場、寺社
階数：地上54階
敷地面積：約10,250㎡
延床面積：約99,700㎡

事業者：西麻布三丁目北東地区市街地再開発準備組合
事業協力者：野村不動産、ケン・コーポレーション、竹中工務店
工期：2021年度着工、2025年度竣工予定

[41: 通りがかりさん]

近隣の競合や立地的に、バケーションステイのラグジュアリーホテルというよりは、エグゼクティブクラスの宿泊実需を狙うのではないでしょうかね。4つ星が入れば御の字かな、と想像しています。ただ、ホテルの入居計画も、低層と高層で当初から変更されており、竹中→大成への変更含め、コロナの影響で計画がブレているようで、最終的にどうなるかが興味深いですね。

[42: 通りがかりさん]

高級ホテルレストランのルームサービスやスパの利用ができるとレジデンスの価値が上がりますね。
バレーパーキングやバトラーサービスもついてたら文句ないかな

[43: マンション検討中さん]

>>41 通りがかりさん
設計的にはシンプルなのですね。
そしたら場所柄、アロフトみたいな感じになるのかな

[44: 通りがかりさん]

上層階のプレミアム住戸はホテルサービス使えるみたいです。

[45: 匿名さん]

>>44 通りがかりさん
ホテルサービス付きは再開発タワーマンションの定番化しそうだな
てか、それを客がもとめてるってことか

[46: 匿名希望]

>>45 匿名さん
それもあるかと思いますが、ホテル入れると容積率の緩和があるのが前提ですからね。ホテルのサービスって何があると嬉しいですかね。

やっぱりプライベートを保てるインルームダイニングでしょうか？クラブフロアラウンジがあると惹かれますが、管理費アホほど高くなりそう。

[47: 職人さん]

>>46 匿名希望さん
ルームサービスとスパが好評でしょ
あと、本当のコンシェルジュサービスね
高級車はよくホイールが汚れるので配車だけでなく、有償でよいので洗車付きのバレーパーキングもあれば気が利いてるなあと感じる

[48: 匿名さん]

野村不動産だから心配。

[49: 匿名さん]

このままコロナが続けば、計画通りに着工出来るんか心配です。
十数年前まで、勤務していた会社が計画の区画に含まれているので解体されたら見に行きたい。
寺社がそのまま居座るのはどうなんでしょうね。

[50: マンション検討中さん]

ここの立地って凄いね。六本木ヒルズの本当に隣。誇張なしに片足ケンケン飛びで六本木ヒルズ行ける距離。六本木ヒルズレジデンスよりも六本木ヒルズに近いと思う。

[51: 匿名さん]

>>41 通りがかりさん
竹中工務店が事業協力者だったのに大成建設が特定業務代行者になってたんですねー
工事費見積次第で代わることもあるんですね
中東料理のアラディンも無くなってしまい現地は寂しくなっちゃいましたね
竣工したら戻ってきてくれないかなぁ

[52: 匿名さん]

地権者です。私のように再開発組合との等価交換の交渉を進めている方も多いと思いますが、あまり内部情報上がって来ませんね。竣工2027年と先が長い話ですが、森ビルが周辺の開発を頑張ってくれているので、その時の市況が楽しみです。プレミアム立地のタワマンは坪単価1500万超えが当たり前になっていて欲しいですね。

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
増床制限は従前評価の1.2倍までとの制限があるとの話ですが、その点は返還率が高いので特に問題なしですか？

[54: リフォーム検討中さん]

>>53 匿名さん
確か1-5まで優先順位があり、1と2の過少床は、権利床が小さすぎて交換対象がない場合には、最小間取りまで優先的に増床可能。3と4は居住予定人数に応じた面積(2人家族なら5X平米など)まで優先的に増床可能。最後の5番はこれらに当たらない取得で1.2倍まで増床可能というルールだったと思います。増床単価は基本の権利床単価、2割UPまでの単価、それ以上の単価と三段階の計算です。

[55: 匿名さん]

>>54 リフォーム検討中さん
かなり複雑な増床ルールですね！
過小床の最低区画面積までの救済増床は権利床単価
現状面積までの増床は保留床単価
現状以上の増床は保留床単価の20％割増
現状面積の1.2倍以上の増床は不可
との理解であってますでしょうか？

[56: 匿名さん]

>>55 匿名さん

完全な自信はないのですが、多分以下の様な形だったかと、、

まず、現状面積については、新旧建物をそれぞれ不動産鑑定士が評価し、交換比率を個別に設定します。
この等価交換の部分のみが権利床面積となり、権利床単価で取得可能であり、立ち退きする場合には補償金になります。
続いて、権利床の20％UPまでの部分は保留床単価となります。
それ以上は、さらに割り増しの単価になるかと思います。

ですので、仮に等価交換の権利床が20㎡しかなく、最小間取りが35㎡の場合は、以下の様な計算になるかと存じます。

～20㎡・・・権利床単価
20～24㎡・・・保留床単価
24～35㎡・・・割増単価

行政と連携した再開発ですので、おそらくこうしたルールなども、再開発法等に基づき、組合が公開しているのではないかと思いますので、より委細な確認は組合にお問い合わせされた方が確実かと思われます。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
従前評価3億円の1棟ビルであれば、たとえば、権利床としてマンション10室と等価交換して、さらに6000万負担して2室まで取得できるイメージですね
ただし追加2室は権利床単価でなく保留床単価になると

[58: 地権者です。]

マンションの販売価格は、プレミアムフロア以外は坪900から1200万位、プレミアムフロアは坪1500から2000万位だと想定されます。
プレミアムフロア専用ラウンジも出来ます。

北東方面は住友のタワーが建築中なのでロケーションが微妙なのと、部屋の型が三角形なので使い勝手が悪そうです。
東南角が真四角でロケーションも抜けてます。

下層階は地権者権利変換の35平米ばかりです。

2027年に完成予定です。

[59: 匿名さん]

貴重な情報を教えて頂き、大変ありがとうございます。そんなにも権利床が少ない方が多かったのですね。

[60: 匿名さん]

>>58 地権者です。さん
桜丘口再開発は住宅の最低面積が40平米で従前評価の2倍まで保留床単価で増床できました。
保留床単価が安いと増床が多くなり、保留床単価ぎ高いと増床が少なくなるので、増床上限も違ってくるんですかね