西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[評判気になるさん]

西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布３丁目

用途：住宅、事務所、商業、ホテル（宿泊施設）、駐車場、寺社
階数：地上54階
敷地面積：約10,250㎡
延床面積：約99,700㎡

事業者：西麻布三丁目北東地区市街地再開発準備組合
事業協力者：野村不動産、ケン・コーポレーション、竹中工務店
工期：2021年度着工、2025年度竣工予定

[41: 通りがかりさん]

近隣の競合や立地的に、バケーションステイのラグジュアリーホテルというよりは、エグゼクティブクラスの宿泊実需を狙うのではないでしょうかね。4つ星が入れば御の字かな、と想像しています。ただ、ホテルの入居計画も、低層と高層で当初から変更されており、竹中→大成への変更含め、コロナの影響で計画がブレているようで、最終的にどうなるかが興味深いですね。

[42: 通りがかりさん]

高級ホテルレストランのルームサービスやスパの利用ができるとレジデンスの価値が上がりますね。
バレーパーキングやバトラーサービスもついてたら文句ないかな

[43: マンション検討中さん]

>>41 通りがかりさん
設計的にはシンプルなのですね。
そしたら場所柄、アロフトみたいな感じになるのかな

[44: 通りがかりさん]

上層階のプレミアム住戸はホテルサービス使えるみたいです。

[45: 匿名さん]

>>44 通りがかりさん
ホテルサービス付きは再開発タワーマンションの定番化しそうだな
てか、それを客がもとめてるってことか

[46: 匿名希望]

>>45 匿名さん
それもあるかと思いますが、ホテル入れると容積率の緩和があるのが前提ですからね。ホテルのサービスって何があると嬉しいですかね。

やっぱりプライベートを保てるインルームダイニングでしょうか？クラブフロアラウンジがあると惹かれますが、管理費アホほど高くなりそう。

[47: 職人さん]

>>46 匿名希望さん
ルームサービスとスパが好評でしょ
あと、本当のコンシェルジュサービスね
高級車はよくホイールが汚れるので配車だけでなく、有償でよいので洗車付きのバレーパーキングもあれば気が利いてるなあと感じる

[48: 匿名さん]

野村不動産だから心配。

[49: 匿名さん]

このままコロナが続けば、計画通りに着工出来るんか心配です。
十数年前まで、勤務していた会社が計画の区画に含まれているので解体されたら見に行きたい。
寺社がそのまま居座るのはどうなんでしょうね。

[50: マンション検討中さん]

ここの立地って凄いね。六本木ヒルズの本当に隣。誇張なしに片足ケンケン飛びで六本木ヒルズ行ける距離。六本木ヒルズレジデンスよりも六本木ヒルズに近いと思う。

[51: 匿名さん]

>>41 通りがかりさん
竹中工務店が事業協力者だったのに大成建設が特定業務代行者になってたんですねー
工事費見積次第で代わることもあるんですね
中東料理のアラディンも無くなってしまい現地は寂しくなっちゃいましたね
竣工したら戻ってきてくれないかなぁ

[52: 匿名さん]

地権者です。私のように再開発組合との等価交換の交渉を進めている方も多いと思いますが、あまり内部情報上がって来ませんね。竣工2027年と先が長い話ですが、森ビルが周辺の開発を頑張ってくれているので、その時の市況が楽しみです。プレミアム立地のタワマンは坪単価1500万超えが当たり前になっていて欲しいですね。

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
増床制限は従前評価の1.2倍までとの制限があるとの話ですが、その点は返還率が高いので特に問題なしですか？

[54: リフォーム検討中さん]

>>53 匿名さん
確か1-5まで優先順位があり、1と2の過少床は、権利床が小さすぎて交換対象がない場合には、最小間取りまで優先的に増床可能。3と4は居住予定人数に応じた面積(2人家族なら5X平米など)まで優先的に増床可能。最後の5番はこれらに当たらない取得で1.2倍まで増床可能というルールだったと思います。増床単価は基本の権利床単価、2割UPまでの単価、それ以上の単価と三段階の計算です。

[55: 匿名さん]

>>54 リフォーム検討中さん
かなり複雑な増床ルールですね！
過小床の最低区画面積までの救済増床は権利床単価
現状面積までの増床は保留床単価
現状以上の増床は保留床単価の20％割増
現状面積の1.2倍以上の増床は不可
との理解であってますでしょうか？

[56: 匿名さん]

>>55 匿名さん

完全な自信はないのですが、多分以下の様な形だったかと、、

まず、現状面積については、新旧建物をそれぞれ不動産鑑定士が評価し、交換比率を個別に設定します。
この等価交換の部分のみが権利床面積となり、権利床単価で取得可能であり、立ち退きする場合には補償金になります。
続いて、権利床の20％UPまでの部分は保留床単価となります。
それ以上は、さらに割り増しの単価になるかと思います。

ですので、仮に等価交換の権利床が20㎡しかなく、最小間取りが35㎡の場合は、以下の様な計算になるかと存じます。

～20㎡・・・権利床単価
20～24㎡・・・保留床単価
24～35㎡・・・割増単価

行政と連携した再開発ですので、おそらくこうしたルールなども、再開発法等に基づき、組合が公開しているのではないかと思いますので、より委細な確認は組合にお問い合わせされた方が確実かと思われます。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
従前評価3億円の1棟ビルであれば、たとえば、権利床としてマンション10室と等価交換して、さらに6000万負担して2室まで取得できるイメージですね
ただし追加2室は権利床単価でなく保留床単価になると

[58: 地権者です。]

マンションの販売価格は、プレミアムフロア以外は坪900から1200万位、プレミアムフロアは坪1500から2000万位だと想定されます。
プレミアムフロア専用ラウンジも出来ます。

北東方面は住友のタワーが建築中なのでロケーションが微妙なのと、部屋の型が三角形なので使い勝手が悪そうです。
東南角が真四角でロケーションも抜けてます。

下層階は地権者権利変換の35平米ばかりです。

2027年に完成予定です。

[59: 匿名さん]

貴重な情報を教えて頂き、大変ありがとうございます。そんなにも権利床が少ない方が多かったのですね。

[60: 匿名さん]

>>58 地権者です。さん
桜丘口再開発は住宅の最低面積が40平米で従前評価の2倍まで保留床単価で増床できました。
保留床単価が安いと増床が多くなり、保留床単価ぎ高いと増床が少なくなるので、増床上限も違ってくるんですかね

[61: 地権者です。]

>>60 匿名さん
増床のルールは結構厳しくて、従前評価額の1.2倍もしくは、従前床面積までは増床可能ですが、従前評価額までは権利床価格で、それ以上は保留床価格です。

因みに、最小住戸面積の35平米までは従前評価額や従前床面積に関係なく権利床価格で取得できます。

[62: 匿名さん]

>>61 地権者です。
西麻布三丁目は1棟ビルが地権者の大半で増床ニーズが低く、権利者の皆さんの意向で増床上限1.2倍でOKなんですね。
参加組合員の野村不動産やケンコーポレーションにしてみると、保留床のほぼすべてを取得できる理想的な再開発事業とお見受けします。
タカハがコンサルで入ってる渋谷二丁目再開発の全ての地権者が参加組合員になってる再開発と対照的です。

[63: 地権者です。]

>>62 匿名さん
1棟ビル所有の地権者はごく一部で、地権者の大半は30平米前後のマンション区分所有者で、ほぼ大半が最小住戸の35平米取得の地権者です。

なので、従前評価額の1.2倍は大半の地権者にはあまり意味がないです。

今回の再開発地区は、古い中層マンションが多いので、面積に対して地権者の数が通常の再開発より多い様です。

[64: 口コミ知りたいさん]

>>62 匿名さん
「参加組合員の野村不動産やケンコーポレーションにしてみると、保留床のほぼすべてを取得できる理想的な再開発事業とお見受けします」
↓
そうなんです。デべの横暴で、地権者にとっては桜ヶ丘再開発の東急不動産、虎ノ門・麻布台再開発の森ビルの増床規準と比較したら最悪ですね。
そのため野村主催で5社が参加組合員になっている西新宿三丁目西地区再開発においても、デべ保留床が83％を占めているため地権者の反発が強く、組合設立同意率は65％しか達成できていません。

[65: 匿名さん]

>>64 口コミ知りたいさん

間取り図や価格表を地権者に見せる前に増床制限をかけるなんて驚きです。（商品内容や値段を教えないで何を買うか強制されるような話です）

不動産会社の担当者はサラリーマンなので会社から褒められようと保留床を安く誘導して増床制限で地権者に保留床を取らせまいと考えるでしょう。

しかし、地権者の代表である準備組合理事会が建替え決議や再開発組合設立前にそれをやったら明らかにアウトだと思います。

[66: 口コミ知りたいさん]

>>65 匿名さん
組合設立同意書を取るまでは「それは本組合設立後に協議する」との逃げの口上でかわされています。

基本的に再開発事業は地権者の代表である理事会が方向性を定めるのではなく、準備組合・本組合事務職員（大手デべロッパ―からの出向兼務社員）が本社の意向を受けて方向性を決定します。
理事会なんておひな祭りの飾り人形にしかすぎません。

[67: 口コミ知りたいさん]

掲示板の趣旨とは違ったコメント展開になったので、これで終了します。

[68: 地権者です。]

いずれにせよ、六本木ヒルズに歩道橋で直結し、1階2階が商業施設、3階がオフィス、最上層がラグジュアリーホテルの西麻布アドレスのタワーマンションなので、プレミアム物件になる事は間違いないでしょう。

6年後の不動産市場が更に上がってれば最低1000万/坪以上にはなるのでは？

[69: 匿名さん]

とはいえ首都高沿いなのでそこまでは行かないように思います。

[70: 検討板ユーザーさん]

>>69 匿名さん
坪800万円くらいなら、まじめに検討したいです。

[71: マンション検討中さん]

築20年のヒルズレジデンス棟が坪1200～1300万で売られている事を考えると、最低坪1000万以上はするでしょう。

ラグジュアリーホテルって…どこが入るかんだろう？

[72: 匿名さん]

>>69 匿名さん

首都高沿いはマイナスにはなりません。

[73: マンション検討中さん]

首都高沿いの住戸は中層階以上なら問題無いでしょう。
東向きはテレ朝通りを挟んで六本木ヒルズとお見合いになるので好みが分かれそうですね。

[74: 匿名さん]

>>73 マンション検討中さん
名称はプラウドタワーヒルズネクストとかにして、六本木ヒルズに住んでると名乗れるようにしてくれれば最高だな

[75: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん

名称はこれからだと思いますが…西麻布クリスタルタワーか、西麻布NKタワーじゃないかと憶測します。

KENが入ってるので、野村のプラウドは無いでしょう。

[76: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん
金谷ホテルの建替えみたいなものだから、地元地権者は高級ホテルの1室をもらい、自分で使うのもよし、ホテルのレンタルプログラムに乗って一定の経費を引かれた後のレンタル代をもらってもよいとの権利変換イメージなのでしょうか？

[77: マンション検討中さん]

>>76 匿名さん
ラグジュアリーホテルはKENと野村の共同所有みたいです。
金谷ホテルマンションは普通の分譲マンションなので、マンション部分の権利返還ですね。
6年後はヒルズレジデンスも築26年位だからヒルズからの住み替え需要も多いのかな？

[78: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん
金谷マンションの地権者は1.2倍までの増床制限かけられて、保留床は野村とケンコーポレーションで山分けですか！
再開発組合の理事長さんてどんな人なんでしょうね

[79: 匿名さん]

ここは三田小山の再開発と時期が被りますね。
どちらのマンションが人気になるのかな？
麻布台ヒルズや白金高輪もザスカイ等タワマンが続々建つので、これから港区はマンションブームで凄い事になりそうですね…

[80: 匿名さん]

>>61 地権者です。さん
地権者の増床は保留床の一部を取得することになるので床単価は保留床単価
持ってる権利が小さく最低面積の35㎡すら取れない弱小地権者には過小床特例で権利床単価で低層階の35㎡まで増床できる心温まる支援策になってるのでしょうか

[81: eマンションさん]

港区　西麻布三丁目　北東地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.minato.tokyo.jp/saikaihatsu/kankyo-machi/toshikekaku/...
港区議会
https://www.gikai.city.minato.tokyo.jp/?pc

[82: 名無し]

>>51 匿名さん
アラディン無くなっちゃったんですか…

[83: 匿名さん]

>>82 名無しさん

https://s.tabelog.com/tokyo/A1307/A130703/13260913/

これか

[84: 匿名さん]

>>80 匿名さん
結論、最小床面積が約35平米なので権利床価格で取得できますが、これはどこの再開発でも基本的なスキームです。
ウクライナやロシアの問題も含めて、これから世界的に更に資源高になるので、建築コストもどんどん上がり、マンションの価格も更に更に上がりそうですね。
このマンションもミニマム坪1000万円以上になるんでしょうね。

[85: eマンションさん]

国税庁　法人番号公表サイト
西麻布三丁目北東地区市街地再開発組合
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

合同会社　西麻布三丁目開発
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

[86: 匿名さん]

>>79 匿名さん
＞ここは三田小山の再開発と時期が被りますね。
どちらのマンションが人気になるのかな？

　それはここが圧勝だと思われ。

[87: 名無しさん]

>>83 匿名さん
ビュッフェ、無くなっちゃったのか……。

[88: 名無し]

事業協力者のケン・コーポレーションって、
外資系企業の駐在員向け物件を扱ってるところ？

[89: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん
デベやケンが取得する卸床価格（保留床単価）は1坪あたりでこんなもん？
住宅600万円
ラグジュアリーホテル700万円
事務所500万円
店舗800万円

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん
ホテルは1番安いよ