西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[評判気になるさん]

西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区西麻布３丁目

用途：住宅、事務所、商業、ホテル（宿泊施設）、駐車場、寺社
階数：地上54階
敷地面積：約10,250㎡
延床面積：約99,700㎡

事業者：西麻布三丁目北東地区市街地再開発準備組合
事業協力者：野村不動産、ケン・コーポレーション、竹中工務店
工期：2021年度着工、2025年度竣工予定

[61: 地権者です。]

>>60 匿名さん
増床のルールは結構厳しくて、従前評価額の1.2倍もしくは、従前床面積までは増床可能ですが、従前評価額までは権利床価格で、それ以上は保留床価格です。

因みに、最小住戸面積の35平米までは従前評価額や従前床面積に関係なく権利床価格で取得できます。

[62: 匿名さん]

>>61 地権者です。
西麻布三丁目は1棟ビルが地権者の大半で増床ニーズが低く、権利者の皆さんの意向で増床上限1.2倍でOKなんですね。
参加組合員の野村不動産やケンコーポレーションにしてみると、保留床のほぼすべてを取得できる理想的な再開発事業とお見受けします。
タカハがコンサルで入ってる渋谷二丁目再開発の全ての地権者が参加組合員になってる再開発と対照的です。

[63: 地権者です。]

>>62 匿名さん
1棟ビル所有の地権者はごく一部で、地権者の大半は30平米前後のマンション区分所有者で、ほぼ大半が最小住戸の35平米取得の地権者です。

なので、従前評価額の1.2倍は大半の地権者にはあまり意味がないです。

今回の再開発地区は、古い中層マンションが多いので、面積に対して地権者の数が通常の再開発より多い様です。

[64: 口コミ知りたいさん]

>>62 匿名さん
「参加組合員の野村不動産やケンコーポレーションにしてみると、保留床のほぼすべてを取得できる理想的な再開発事業とお見受けします」
↓
そうなんです。デべの横暴で、地権者にとっては桜ヶ丘再開発の東急不動産、虎ノ門・麻布台再開発の森ビルの増床規準と比較したら最悪ですね。
そのため野村主催で5社が参加組合員になっている西新宿三丁目西地区再開発においても、デべ保留床が83％を占めているため地権者の反発が強く、組合設立同意率は65％しか達成できていません。

[65: 匿名さん]

>>64 口コミ知りたいさん

間取り図や価格表を地権者に見せる前に増床制限をかけるなんて驚きです。（商品内容や値段を教えないで何を買うか強制されるような話です）

不動産会社の担当者はサラリーマンなので会社から褒められようと保留床を安く誘導して増床制限で地権者に保留床を取らせまいと考えるでしょう。

しかし、地権者の代表である準備組合理事会が建替え決議や再開発組合設立前にそれをやったら明らかにアウトだと思います。

[66: 口コミ知りたいさん]

>>65 匿名さん
組合設立同意書を取るまでは「それは本組合設立後に協議する」との逃げの口上でかわされています。

基本的に再開発事業は地権者の代表である理事会が方向性を定めるのではなく、準備組合・本組合事務職員（大手デべロッパ―からの出向兼務社員）が本社の意向を受けて方向性を決定します。
理事会なんておひな祭りの飾り人形にしかすぎません。

[67: 口コミ知りたいさん]

掲示板の趣旨とは違ったコメント展開になったので、これで終了します。

[68: 地権者です。]

いずれにせよ、六本木ヒルズに歩道橋で直結し、1階2階が商業施設、3階がオフィス、最上層がラグジュアリーホテルの西麻布アドレスのタワーマンションなので、プレミアム物件になる事は間違いないでしょう。

6年後の不動産市場が更に上がってれば最低1000万/坪以上にはなるのでは？

[69: 匿名さん]

とはいえ首都高沿いなのでそこまでは行かないように思います。

[70: 検討板ユーザーさん]

>>69 匿名さん
坪800万円くらいなら、まじめに検討したいです。

[71: マンション検討中さん]

築20年のヒルズレジデンス棟が坪1200～1300万で売られている事を考えると、最低坪1000万以上はするでしょう。

ラグジュアリーホテルって…どこが入るかんだろう？

[72: 匿名さん]

>>69 匿名さん

首都高沿いはマイナスにはなりません。

[73: マンション検討中さん]

首都高沿いの住戸は中層階以上なら問題無いでしょう。
東向きはテレ朝通りを挟んで六本木ヒルズとお見合いになるので好みが分かれそうですね。

[74: 匿名さん]

>>73 マンション検討中さん
名称はプラウドタワーヒルズネクストとかにして、六本木ヒルズに住んでると名乗れるようにしてくれれば最高だな

[75: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん

名称はこれからだと思いますが…西麻布クリスタルタワーか、西麻布NKタワーじゃないかと憶測します。

KENが入ってるので、野村のプラウドは無いでしょう。

[76: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん
金谷ホテルの建替えみたいなものだから、地元地権者は高級ホテルの1室をもらい、自分で使うのもよし、ホテルのレンタルプログラムに乗って一定の経費を引かれた後のレンタル代をもらってもよいとの権利変換イメージなのでしょうか？

[77: マンション検討中さん]

>>76 匿名さん
ラグジュアリーホテルはKENと野村の共同所有みたいです。
金谷ホテルマンションは普通の分譲マンションなので、マンション部分の権利返還ですね。
6年後はヒルズレジデンスも築26年位だからヒルズからの住み替え需要も多いのかな？

[78: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん
金谷マンションの地権者は1.2倍までの増床制限かけられて、保留床は野村とケンコーポレーションで山分けですか！
再開発組合の理事長さんてどんな人なんでしょうね

[79: 匿名さん]

ここは三田小山の再開発と時期が被りますね。
どちらのマンションが人気になるのかな？
麻布台ヒルズや白金高輪もザスカイ等タワマンが続々建つので、これから港区はマンションブームで凄い事になりそうですね…

[80: 匿名さん]

>>61 地権者です。さん
地権者の増床は保留床の一部を取得することになるので床単価は保留床単価
持ってる権利が小さく最低面積の35㎡すら取れない弱小地権者には過小床特例で権利床単価で低層階の35㎡まで増床できる心温まる支援策になってるのでしょうか