ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

[eマンションさん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/


所在地　　東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交　通　　都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建　総戸数 228戸
駐車場　　　59台
間取り　　　1LDK～4LDK
専有面積　　49.23m2～110.08m2

販売予定　　2020年5月上旬販売開始予定
完成予定　　2021年8月中旬
入居予定　　2021年11月中旬

定期借地権　一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）

売主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工　　株式会社フジタ
管理会社


この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。

[1: 匿名さん]

若松河田より住みやすそうですね

[2: 匿名さん]

ちょっと接道が良くないね、近隣には富裕な人の住むお屋敷も多いし、工事車両の進入などがきっかけで反対運動が巻き起こると厄介な感じだな。

[3: eマンションさん]

市ヶ谷からも近いので、利便性の良い場所です。
そろそろ解体も終わりでしょうか。
牛込柳町7分
市ヶ谷駅 南北線、有楽町線10分
牛込神楽坂 10分
JR市ヶ谷12分
てところですかね。

[4: マンション比較中さん]

低層になるのでしょうか。

[5: マンコミュファンさん]

ちょっとしたタワマンなら楽勝で建てられるくらい広い土地。隣に大日本印刷の高層ビルがあるけど、ここは低層限定なのかな？逆のとなりは峰竜太の家。

[6: 匿名さん]

坂が多いです。
自衛隊があります。
高級な邸宅が多く、静かです。

[7: ご近所さん]

タワーだったら買いたい感じですよね。
低層だったら100平米くらいのお部屋が欲しい。

[8: 匿名さん]

「市谷本村町・加賀町地区計画」の区域内で大変複雑な高さ制限のある土地です。
どんな建物になるのか注目です。

[9: 匿名さん]

このエリアでは珍しい大型物件。
期待大です。

[10: 匿名さん]

市谷加賀町一丁目計画？
場所は具体的にどこになりますか？
詳細情報を知っている方いらっしゃったら教えて下さい。

[11: 匿名さん]

大日本印刷の25階建て本社ビルがある西隣のブロックです。
グーグルマップではスポーツクラブが記載されています。
ストビューでは取り壊して仮囲いされてますよ。

[12: 匿名さん]

DNPの北、NTTの社宅だった場所では？中学校の隣。

[13: 匿名さん]

元ＮＴＴ社宅の跡ですね。
今売りにでてる、江戸川橋、牛込柳町、若松河田より、良い立地だと思います。
詳細情報を待つことにします。

[14: マンション検討中さん]

良い立地ですし、お屋敷もあるような素敵なエリアなので、ものすごーい価格になりそうですね。

[15: 匿名さん]

この市谷加賀町物件は牛込柳町のプラウドと比較して高くなりますか？

[16: 匿名さん]

>>15 匿名さん

プラウドは割高なので、同じくらいか、もう少し高いかじゃないですかね。

[17: 匿名さん]

>>16 匿名さん

ありがとうございます。
少し高い程度なら、市谷加賀町の方が良い気がしてきました。
詳細情報を待ってみます。

[18: 通りがかりさん]

定期借地権になりそうですね。

[19: 匿名さん]

どちらで確認されたんですか？

[20: 通りがかりさん]

解体の掲示には地所「パートナー事業部」との記載あり。引き続き注目ですね。

[21: 匿名さん]

定期借地権だと安くなりますね。
ちなみに何十年位でしょうか？

[22: 匿名さん]

この立地だったら、高くなっても所有権が良かったな〜
このエリアでこれだけ広い土地はもうでないよね〜

[23: 通りがかりさん]

お隣の日銀社宅も敷地は大きいですが、まだまだ新しいですもんね。NTTも手放したくないくらいの好立地ということですかね。

[24: 匿名さん]

詳細情報がなかなか出ませんね。
周辺エリアの物件を検討していましたが、ここの情報を待つことにしました。
早く詳細情報知りたいです。

[25: 匿名さん]

ここは市谷エリアの中でも高台になりますよね。
最近頻繁に降る豪雨の被害を考えると、高台が良いなと思いました。
定期借地権物件なら、手が届く価格帯になることを祈ります。

[26: 匿名さん]

こちらの立地地図で見ると横に寮と賃貸物件、南側に大日本印刷が建設されているのですね。
住宅街の中に建設されるマンションになるのでしょうか。
周辺環境が便利なのか気になりました。
ぱっと見た感じで買物施設などがないように感じました。

[27: 名無しさん]

借地なんですね。
大日本印刷も再開発されていい感じです。
住宅街の中ですが、大通りに出ればコンビニ、スーパー、ドラッグストアがありますよ。

[28: 通りがかりさん]

市ヶ谷駅、曙橋駅、牛込神楽坂駅、牛込柳町駅と、最寄駅の周辺にはそれなりの食品スーパーやドラッグストアがありますね。物件周辺は用途地域的に難しそうですが。

[29: 匿名]

パートナー事業部って、土地活用（等価交換事業・定期借地権事業等）が担当みたいですけど、単に事業協力者住戸も作るから等価交換事業で、解体もそこで受け持ってるって可能性はないんでしょうか？
過去に解体時の情報を仕入れたことがなく無知なもので…。
(https://www.mec-r.com/inquiry/land_business.html)

[30: 匿名さん]

加賀町は地歴はいいですが、最近の駅近トレンドとは
完全に相反します。
かつて運転手付きで大邸宅というエリアですからね。

[31: 匿名さん]

>>29 匿名さん

いえ、ここは定借で間違いないです。
何年かは聞き忘れましたが。

[32: 匿名さん]

>>31 匿名さん

やっぱり定借なんですか。
残念です。
駅近ではないし、派手さもありませんが、しっかりした土地で多少高くても永住するには良い物件だと考えていたものですから。

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん

購入される方の年齢にもよりますが、永住であれば、それこそ定借のほうが安価で都合がいいんじゃないですか？
物事は考えようだと思います。

[34: 通りがかりさん]

解体工事は9月末で完了するようですし、そろそろ地所さんから情報が出て来ると良いですね。楽しみです。

[35: 匿名さん]

ヴィークコート市谷加賀町の横にも新築マンションが建ちますね。
あちらは所有権ですかね？

[36: 通りがかりさん]

>>35 匿名さん

NTT都市開発の物件ですね。
20戸と小規模ですし、
所有権であるような気がします。
完全な推測でスイマセン。
銀杏坂もマンションがどんどん
増えますね。

[37: マンション検討中さん]

埋蔵文化財の調査が入りました。
少し遅れそうですね。

[38: 通りがかりさん]

この辺りは掘れば大体出て来ますからね。二丁目のザ・パークハウスでも縄文時代の遺跡が見つかって、数年前に話題になりましたね。

[39: 通りがかり]

「建築計画のお知らせ」が2月1日に設置されていました。
地上7階/地下1階、2019年6月上旬着工予定、2021年8月下旬完了予定です。
これからの展開が楽しみですね。

[40: 坪単価比較中さん]

納戸町に三井が着工と完了同時期で出しましたね。
こちらも楽しみです。

[41: 匿名さん]

>>40 坪単価比較中さん

納戸町に建設予定の三井物件は場所が良くないですね。

[42: eマンションさん]

地下一階、地上7階 21,314平米
2021年8月完成
設計IAO竹田

[43: 匿名さん]

(仮称)新宿区市谷加賀町1丁目計画新築工事

地名地番　東京都新宿区市谷加賀町1-2-1
交通　都営大江戸線牛込柳町駅徒歩6分
　　　JR他市ヶ谷駅徒歩10分

構造規模　鉄筋コンクリート造地上7階地下1階
延床面積　21314.79 ㎡
建築面積　3469.23 ㎡
敷地面積　5895.66 ㎡

建築主 三菱地所レジデンス株式会社
設計者 株式会社IAO竹田設計
施工者

着工 2019/06/01
完成 2021/08/31

[44: マンション検討中さん]

ここの公式サイトはいつ頃出来るのでしょうか‥

[45: 匿名さん]

>>44 マンション検討中さん

所有権でないし、加賀町でも一丁目だから周囲の関心も薄いんじゃないの。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん

市谷加賀町には一丁目と二丁目があるようですが、そんなに違いがあるのですか？

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん
どちらもそんなに変わらないと思います。
一丁目は市ヶ谷駅よりでDNPの再開発もあり閑静な住宅街という感じがします。
二丁目は牛込柳町駅よりで庶民的な街のような感じがします。

[48: 匿名さん]

暮らしやすそうな感じがしますけど、買物施設などが近くにあるかどうか。
会社や防衛研究所など大きな敷地を占めている施設が近く、利便施設がないような。
娯楽施設がなければ静かに生活できそうですね。
新宿でもこちらは地価はどう高いんでしょうか。

[49: 匿名]

DNPのビル25階建てが南側に建ってしまうわけですから、抜け感はないですよね。
離れてはいるから、日当たりの影響はないと思いますが。

[50: 匿名さん]

今朝、現地の前を歩いていたら、敷地を囲んでいたフェンスが外されていました。
初めて敷地全体を見ましたが、凄く広く整った土地でビックリしました。
DNPは別にして加賀町でこんな広い土地は滅多に出ないと思います。
今後が凄く楽しみです。

[51: マンション比較中さん]

道路を挟んで向かい側の大日本印刷の敷地の北側（この物件の目の前、南側左手）が横長の広い緑地になる予定。「市谷の杜」プロジェクトとか言ってる。https://www.dnp.co.jp/media/detail/1190708_1563.html
一般開放と聞いてましたが最新情報は不明。この物件にとっては棚ぼたみたいなもん。植木代もかからないからね。ただここは、お山の上の超一等地で、小さな八百屋なんかが裏手にあるけど、食料品など普段の買い物はちょっと歩くかな。まとめ買いとかすれば問題なし。市谷駅前にマルエツ、高級スーパーでは近くに神楽坂 KIMURAYAの小規模店舗とか飯田橋の三浦屋がある。
市谷駅以外に神楽坂も近く、飲食など充実していて華やかさは充分。（グルメの峰竜太一家がすぐそば）　また、近いけれど柳町とは雰囲気が全然違ます。

[52: 匿名さん]

牛込柳町駅方面に少し歩くと裏千家の道場がありますね。定期的にお茶会があり、よく着物姿の上品なマダムが歩いています。その先にもパークコート、パークハウスと風情あるマンションが連なっていて素敵な雰囲気です。
市ヶ谷方面は坂があり特に帰りは辛いので、ファミリー層の買い物は牛込柳町のヨシヤか牛込神楽坂のキッチンコートがメインになると思います。比較的新しくできた大久保通りのウエルシアは地味に便利。

[53: 周辺住民さん]

市谷加賀町一丁目と二丁目の違い：
市谷加賀町一丁目は、市谷小学校学区の中で、唯一、中学校の学区が牛込第三中学校（他の市谷小学校学区は、すべて牛込第一中学校）。他の子達がみんな同じ中学校に行くのに、この地区の子だけ違う中学に行くのはかわいそう。。。と思いきや、中学は学校選択制が今の所残っているし、そもそもこの地区の子達は私立に行く子が多いので、あんまり関係ないでしょう。

二丁目に比べるとスーパーが遠い。周辺のスーパーは、どこも配達サービスをやっていたりするんだが、市谷加賀町二丁目は配達対象区域なのに、一丁目が対象外なところが複数ある（具体的にどのスーパーは忘れた）。これは、別に特別な理由があるわけではなく、単にそのスーパーから遠いから。

[54: 通りがかりさん]

近所で毎日前を通るのですが、公式発表がいつなのか気になります。。

[55: マンション検討中さん]

公開されましたね。
https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r

[56: 匿名さん]

>>55
ありがとうございます。
定借70年ですね。
お値段が楽しみです。

[57: 通りがかりさん]

デザインにもうひと工夫欲しい気がします
値段は3LDKで最低1億円はするでしょう
定期借地権地代は3LDKで最低でも月額10万円くらいになると思いますので余裕のある人でないと手が出ませんね

[58: 匿名さん]

>>57 通りがかりさん
その値段出すなら他のエリア行かない？普通にグロス1.5億円くらいの所有権マンションと変わらなくなるやん

[59: 買い替え検討中さん]

駐車場が59台は少ないねえ。一応富裕層向けマンションなんでしょ。
80㎡あってお風呂が1418というのもしょぼいなあ。

[60: 買い替え検討中さん]

プラウド砂土原で坪600万でした。浄瑠璃坂の方が地下鉄市ヶ谷に近いし、
砂土原の方が上。斜面立地ではありましたが。
こちらは駅から遠いのと、前はDNPの高層ビル。定借だから400～450万くらいでは。
袋町のプラウドと、納戸町の三井がほぼ同時期と思われ、戸数も多いので
そんなに高くならないと思います。市況も悪いし。

[61: 匿名さん]

地代一括前払いの渋谷パークコートは、坪750万円です。
あちらはタワーだから、地代はこちらの方が高いかもしれません。

[62: 住民板ユーザーさん2]

定借は、土地が高い所ほど、お得になります。高い土地を所有しなくていいわけだから。
渋谷タワーと比較するのは、そもそも場所もタワー形状もありナンセンスです。
定借はローンが付きにくいため、リセール が
厳しく、実需層にしか響かない。
麻布台パークハウスとか、プラウド南麻布とか渋谷ザタワーは別格です。

[63: 匿名さん]

>>62 住民板ユーザーさん2さん
で、何が言いたいの？
ここがどうなのか結論がないから、意味不明

[64: 住民板ユーザーさん2]

渋谷と比較するのはナンセンス
という事です。

[65: マンション検討中さん]

>>59 買い替え検討中さん
見取図をみる限りでは交互通行が出来ないようだし、外観から見ても超高級ということでは無さそう
定期借地権ということなので3LDK70平米6000万くらいになるのじゃないでしょうか

[66: 匿名さん]

>>64 住民板ユーザーさん2さん

だから、
渋谷がいくらだから、それと比べるとここは、それより安いはずで幾らが妥当
とか論理展開して結論まで書いてくれないとわからない。

誰も、渋谷と同じであるべき、と言っている訳ではない。

[67: 住民板ユーザーさん2]

色々違い過ぎてちゃんとは比べようがない。
だからナンセンスだと。
ただ、立地が重要なマンション市場において、その違いは歴然。
特に定借でリセール市場で通用するのは一部に限られ、ここが通用する方に入るとは思えないという、これは予想だね。立地的な。

[68: マンション検討中さん]

所有権で1億以上するから、8～9千万はするでしょう。
6000万なんてあり得ない。
そんな価格なら即完ですよ。

[69: 匿名さん]

>>67 住民板ユーザーさん2さん

そんなの、価格次第でしょ。
何言ってんだか。

[70: 住民板ユーザーさん2]

価格次第って当たり前です。
ローンがつかないと買えない。
キャッシュで買える富裕層が狙う物件ではなく、買値の半額で売りますかね。
リセールが成立しにくいわけ。

[71: 匿名さん]

定借のスレにきて、定借を全否定するあほがいるのは、ここですか？
渋谷スレにも、ひとり定期的に定借が～と叫ぶ若葉マークがいますが。
なんなんでしょうね。

[72: 住民板ユーザーさん2]

いよいよ論破できないと
あほ呼ばわり(笑)
全否定なんてしてないし。

[73: 匿名さん]

少なくとも、今時定借だからといって住宅ローン駄目なんていう銀行無いし、担保価値云々とか投資向けブロパーローンとかの話かな？
へんな投資目線が入らない方が実需層にとってはありがたいと思うけどね。

[74: 住民板ユーザーさん2]

実需でも担保価値が低いから、属性の良い貸せる人は減るし、リセール時は完済時残り年数問題もあるし、売りにくい事に違いはない。
富裕層がキャッシュでも買いたいような物件なら、そうした心配はないですがね。

[75: マンション検討中さん]

>>74 住民板ユーザーさん2さん

お疲れ様です。
あなたの持論はもういりません。
興味がないなら出ていってください。
さよなら。

[76: 検討板ユーザーさん]

>>73 匿名さん

銀行の住宅ローンは、定期借地に厳しいところ多いよ。
新築マンションはディベとの関係もあるから融資するけど、中古の定期借地はローン付できないことが多い。
住宅ローンって担保見るから、定期借地付だと年数経つほど売れにくくなるしね。

[77: 通りがかりさん]

後始末に困りそうな定期借地権付きマンションは子孫に残したくないですね

[78: 匿名さん]

>>77 通りがかりさん

定借こそ後始末に困らないと思いますが

[79: マンション検討中さん]

>>77 通りがかりさん
生涯、住める住宅を確保する。
住む必要がなくなったら賃貸にすればいい。
賃料収入で子孫も大喜びでしょ。

[80: マンション検討中さん]

>>76 検討板ユーザーさん
所有権でも建替間近はローン付かないよ。
建替問題がないから楽だよね。

[81: 買い替え検討中さん]

建替間近って、ずいんぶんと論理が飛躍していますね。
賃貸で貸すっていっても、自分が何歳かにより、すぱっと売れて
まとまった金額欲しい時もあるし、それがやりにくいのは困るわね。

[82: マンション検討中さん]

>>81 買い替え検討中さん
将来、売却してある程度の金額で売りたいという価値観がある方は定期借地は向いてないよ。

自分が生涯住める耐久性のある家を安価で確保したいという方が買うのでしょう。
これからの時代、子供がいないディンクスは多いし。そういう人多いと思います。

好立地定借物件はもっと増えてほしいですね。

[83: 匿名さん]

>>77 通りがかりさん

相続には最適。土地の評価額がないから、相続税対策になるし、面倒な建て替えの揉め事もない、建て替えによる持ち出しもない、いいことだらけ。

[84: 匿名さん]

取壊し費用積立金の見積もりが甘いと困ったことになる
そもそも70年先の見積もりなんか出来るわけない
これが定期借地権の最大のネックだと思う

[85: マンション検討中さん]

>>84 匿名さん
それを言ったら、取り壊し費用を積み立てない所有権の方が問題でしょ。
所有権も取壊し費用を積み立てるべき。


定期借地物件は大手しかできないから、
しっかり見積り出すでしょ。

しかも物価次第では調整するに決まってる。

[86: マンション検討中さん]

物件概要の中に、「一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）」という記載があるのですが、
入居(予定)日の2021年11月中旬から起算して70年借りられると解釈してよいのでしょうか。

解体工事に1年かかるとして、2090年まで住める物件ということになるのでしょうかね。

そんな年まで、生きてはいないのですが・・・

[87: 通りがかりさん]

>>86 マンション検討中さん
50年後には老朽化とスラム化で住めなくなると思う
取壊しは実質的には50年後頃になるのではないでしょうか

[88: マンション検討中さん]

定借も結局、立地と値付け。
ここが、定借理由に坪300代なら瞬間蒸発。
坪500代なら長期スパン。
そう考えると坪400中盤ぐらいがいい塩梅かと。

[89: 匿名さん]

元々、土地なんて、物質としての土に価値がある訳でなかく、立地×広さの利用価値が本質。この土地を70年利用する価値に見合った価格なら売れる。
それは家賃相場、つまり収益還元法から割安なら大丈夫。

[90: 買い替え検討中さん]

このあたりは所有権築浅でも400台前半～中盤であります。
定借なら400くらいじゃないと売れていかないと思います。

[91: マンション検討中さん]

>>87 通りがかりさん
老朽化とスラム化の可能性はゼロではないにしても、もし、ここがそうなるなら、他もそうなる気がします。

それと、70年という期限が区切られているので、修繕はしやすいかなと。

「70年」という明確な年数が、建物の所有者間に共有されているので、、、

70年持つようにメンテしないと、皆が損しますので、ケチる動機がなく、
逆に、100年を目指すような過剰なメンテをして無駄なお金を使わずに済みそうです。

築30年弱のマンションを所有していますが、正直、メンテのレベルを決めるのが一番難しいです。（何もしないで良いという人と、できるだけ長く持つようにしたい人の意見がまとまりません。）

[92: マンション検討中さん]

ここは土地の形が素晴らしいわりに、なんだか残念な建物になりそうですね。
近くの三井がいい間取りで出してきてくれないかなあと期待しています。
三井はなかなか情報が出ないですね。

[93: 買い替え検討中さん]

たしかにおしゃれな団地という感じ。

[94: 匿名さん]

70年だと大規模修繕ケチると思うので、確かに50年すぎたことからやばそう。

[95: 検討板ユーザーさん]

>>94 匿名さん
確かに相当ヤバそう
50年後に買い手は付かないし、負動産を相続する子供に恨まれる

[96: マンション比較中さん]

なぜ恨まれるのかわからないんですけど。
70年で終わるものとわかった上で計画をしていくのに！

[97: 名無しさん]

>>96 マンション比較中さん
色々なオーナーがいるだろうが取壊し費用の積立不足が有れば連帯責任となる
70年後のことはいくら計画しても計画通りにはいかない
つまり地雷を踏んではいけない

[98: 匿名さん]

>>97 名無しさん

70年もすれば所有権だって、取り壊しやら建て替えやら、同じ問題に直面する。
宮益坂の物件は、建て替えの合意をとるのに相当苦労したと、テレビで見た。
最初から取り壊しで合意し、積み立てまでしてるここの方が、明らかに問題の程度は小さい。
それに最後は賃貸が多いだろうから、入居者確保のためにも、廃墟にはしないと思います。

[99: マンション検討中さん]

70平米3LDKで6000万なら客が付く、
8000万なら客が付かない
7000万は微妙

[100: マンション検討中さん]

70平方メートル8000万はいくんじゃないかと踏んでいたけど、どうなんだろ。近隣の所有権物件なら同規模で1億超えだよね絶対