公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/
所在地 東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交 通 都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分
構造規模 鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建 総戸数 228戸
駐車場 59台
間取り 1LDK～4LDK
専有面積 49.23m2～110.08m2
販売予定 2020年5月上旬販売開始予定
完成予定 2021年8月中旬
入居予定 2021年11月中旬
定期借地権 一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）
売主 三菱地所レジデンス株式会社
施工 株式会社フジタ
管理会社
この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。
[スレ作成日時]2018-06-03 08:33:23
ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス
| No.101 |
by 匿名さん 2019-11-27 17:10:38
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削除依頼
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| No.102 |
>>100 マンション検討中さん
借地権でも加賀町で70㎡8000万だったら、検討してもいいかな思いました。 周辺の所有権マンションもいいですけど、やはり最終的には立地と価格のバランスで、最後は立地が決め手ですかね。 |
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| No.103 |
渋谷パークコートのように地代全額一括前払いなら１億円、地代なしなら8000万円かな。
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| No.104 |
外廊下でしょうか。内廊下がいいのですけど。
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| No.105 |
外廊下なら一気にテンション落ちますね
レジデンスと名がついてるなら流石に内廊下でないとね |
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| No.106 |
所有権なら70平米で土地代は3000から3500万くらいではないでしょうか
これから逆算すると7000から8000万が販売価格になると思います 因みに国税庁路線価は平米あたり70万前後なので時価評価すると100万くらいです |
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| No.107 |
70平方メートル7000?8000万だと、借地権とはいえ人気出そうですね。2011年ころは港区の一等地なんかもこの額で買えた物件があると思うと悔しいけど・・・
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| No.108 |
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| No.109 |
定期借地で1億いきますか？
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| No.110 |
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| No.111 |
うーん、70平米1億は超えると予想！
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| No.112 |
前提条件を明確に。
地代は毎月支払うランニングコストとして、販売価格に含まれない前提で揃えましょう。 |
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| No.113 |
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| No.114 |
少し前の物件ですが参考になるかもしれません
パークコート神楽坂 https://www.sutekicookan.com/パークコート神楽坂 |
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| No.115 |
70㎡1憶とか頓珍漢な事を言っている人は、よく周辺相場を確認しましょう（笑）
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| No.116 |
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| No.117 |
ご近所さんたくさん売りに出たままです。
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13104/to_0001849290/ |
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| No.118 |
そのうち、住まいサーフィンに沖式新築時価がでると思うので、参考にしましょう。
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| No.119 |
＞＞117 買い替え検討中さん
ヴィークコート市谷加賀町ですね。 そこより少し新しいザ・パークハウス市谷加賀町(この「レジデンス」の通り沿いで裏千家道場の先)、さらに新しい同じく地所の甲良町(大久保通り側に1本入ったところ)は中古が出てもわりとすぐに売れているみたいです。REINSによると成約単価(m2)は109～126程度。 所有権を望む方はこれらのマンションも比較対象になるかもしれません。 |
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| No.120 |
所有権でも築浅で坪400万が精一杯ってとこでしょ。
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| No.121 |
コンパクト中心で属性が異なるマンションだけど、近隣のクリオ市谷柳町が坪単価450-480で売り出し中。駅近がトレンドとはいえなかなかのチャレンジ価格だな。
でも市谷柳町駅はけっこう穴場だと思う。新宿至近ながら混雑しないし、買い物にも困らない。散歩が嫌いでなければ神楽坂も生活圏。 |
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| No.122 |
>>117 買い替え検討中さん
出たまま、というにはまだ１ヶ月程度で、これから徐々にある程度相場まで値引きされれば売れると思いますよ。 何故なら９月に出ていた部屋は全て売れてます。この辺のマンションは流動性はそこそこ高めですよ |
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| No.123 |
>>121 匿名さん
プラウド新宿牛込柳町の価格は相当強気でしたがstudio2部屋を残して完売しました。クリオの坪単価はプラウドに近似しています。 パークハウス加賀町レジデンスの販売価格はそれなりに高くなりそうです。 |
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| No.124 |
あちらは駅近だからねえ、ここは5分を超えてしまいます。
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| No.125 |
借地は微妙だね。その分安いのかな
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| No.126 |
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| No.127 |
>>126 匿名さん
たぶんそうなるだろうね マンションが不思議なのは建物価格と土地価格が必ずしも理論価格にならないこと 特に土地代は路線価や公示価格に見合った値段が付いていないことが多々ある また、加賀町という高級イメージで建物の値段が必要以上に高く付いてしまう 定期借地権付きの場合にはそれが顕著な気がするから十分な吟味が必要だと思う |
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| No.128 |
借地権だから買いやすい、いい値段のマンションが出そうだな。売却前提ならいいと思う。
ただ、正直牛込柳町って駅力はないと思う。プラウド牛込柳町見に行ったけど、どうしても駅力のなさで買えなかった。 |
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| No.129 |
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| No.130 |
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| No.131 |
この立地で70㎡、8000万円だったら買いですね。
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| No.132 |
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| No.133 |
70平米7000万を超える実質的価値はないと思う
販売価格が8000万ならデベ側にはかなりの利益が転がり込むから美味しい |
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| No.134 |
周辺築浅所有権マンションで坪400万という相場がありますからね。
この辺は都心のわりに相場は弱いです。 |
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| No.135 |
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| No.136 |
新築はお得感がなくなりつつあるではなく、割高感しかないんじゃないですか。
実際完成在庫が積みあがっています。 |
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| No.137 |
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| No.138 |
このあたりの中古マンションのポスティングはよく入っているんだけど、完成在庫のチラシは見たことがないです。
ちなみにこのマンションの前がDNPなんだけど、工事が2028年まで伸びたから完成後も日中は少しうるさいかもですね。 確か、中島飛行機の中島知久平の元邸宅あとなんで、地歴としては良いと思いますよ。 ペットのライオンが檻から逃げて、新聞に乗ったのもこの場所なはずです。 |
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| No.139 |
完成在庫が積みあがっているとは、新築マンション市場全体の話です。
その中でも竣工前に完売している数少ない物件もあるし、駅距離や駅力、 販売価格などにより変わります。 |
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| No.140 |
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| No.141 |
ウエリス市谷加賀町の案内がきたけど、どうなのでしょうね？
まだＨＰはないようですが、、 100平米以上の部屋の案内がありました。 |
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| No.142 |
完成後1年程度の物件ってこの辺にありますかね。
全体的な市況の影響も確実にあるわけで、牛込柳町に絞る必要はないでしょう。 |
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| No.143 |
既出かもしれませんが、定借物件って地主は神社や寺が多いという印象でしたが、ここの場合NTTということになるのでしょか？民間企業が土地を売却せずに定借にするのは、何かメリットがあるのでしょうか？
この辺りは好きなので、所有権なら多少無理しても本気で検討したかったのですが、定借がどうも気に入りません。 |
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| No.144 |
管理会社が三菱の小会社、系列だと要注意。売買情報で住民選別、管理規約と初期理事長を管理会社利益の将来的担保する内容、構造になっている。定期借地だからそもそも賃貸資産としての評価視点が必要。修繕積立金の仕組みも特殊と成る。売買益以外の維持費からも大幅な利益を組み込み 管理組合は従うのみの物件となりうる。
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| No.145 |
地所の管理会社は、過去に隣に同じ地所がマンション計画を出してきたときに、管理組合の理事を飲み食いさせて味方につけて反対運動に好意的な理事長を解任するなんてことしてる会社。そもそも管理組合の理事会って理事の職の解任って想定してないから管理規約に規定はないのにルールを無視しての暴挙。
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| No.146 |
市谷小学校の人口が増えすぎてきている現状、現在市谷小学区の加賀町1丁目2丁目が、仲之小学区に変更になる案が何年か前から出てきているようです。
優秀だと言われている市谷小から、韓国人ばかりの仲之小に変わるのはもちろん考えられないとのことで、加賀町住民は長らく反対運動しているようですが、南山伏のすみふ、さらにここの建設で再び学区変更案が浮上してきているそうです。 ここを検討している子育て世帯の方々は情報収集をしておいたほうが良さそうですね。 |
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| No.147 |
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| No.148 |
この物件の販売時点で学区の変更がないにしても、将来的な不可実性が出ている時点で彼からすればアウトでしょう。これは周辺物件含め、価格の下方圧力になります。関係ない人にはラッキー！？
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| No.149 |
>>145 匿名さん
うちも以前、買った物件で地所のひどい仕打ちにあいました。都心ながら南側は桜並木と学校の校庭で視界が抜けていました。重説、契約を経て、引き渡しの直前に重説を追加。学校が建て替えになり、南側の目の前に高い建物ができる可能性があると。区に聞いたところ、学校の建て替え計画はずっと前からありました、という回答。販売時にそんなリスクには一言も触れないという。三菱地所の旧藤和不動産は汚いまねをして来るので絶対に近寄りません。 |
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| No.150 |
なかなか情報更新されませんね、このマンション。まあ、まだ早いか
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| No.151 |
近所のウエリス市谷加賀町は高過ぎて手が出ません。
ここは借地権だからウエリスよりはかなり安くなりますよね。 |
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| No.152 |
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| No.153 |
>>152 評判気になるさん
そんなに安く買えるんでしょうか？神楽坂のアインスタワー、定借中古で、最近でも平米単価100万をちょっと切るくらいの価格がついてるの目にします。サンクタスなんて平米100万余裕で超えて売りに出てますよ。その価格なら買いたい。 |
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| No.154 |
アインスタワーとは立地が雲泥の差です。
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| No.155 |
定期借地権物件は借地契約期間満了時には必ず価値ゼロとなりますから、市場で売買される価格は満了時までの利用価値ということになります。
家賃×残存年数<売買価格ということであれば完全に不合理ですからババを掴むことになります。 神楽坂アインスタワーとか大丈夫ですかね？ |
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| No.156 |
建築関係の人に聞いたことがあるのですが、定期借地権満期になった際、実際には住人の中には住み続けたいと考える人が多いらしく、借地権延長になるというパターンは考えられると。アインスタワーくらいの規模だと住民の総意をとるのが大変そう。もちろん地主が断固返却と言えば従うしかないのですが、借地料が入り続けるのであれば、地主にとってデメリットはないので。
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| No.157 |
>>154 買い替え検討中さん
そういうもんなんですか。加賀町てわりと高級住宅地というイメージで付加価値高いかと思っていました。近隣の中古、結構な値段しますし。 https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93024023/?kbn=2 https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93004223/?kbn=2 https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93165830/?kbn=2 https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_104/pj_93245772/?kbn=2 |
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| No.158 |
まずそれらの価格は、売り主の希望売却価格であって、成約価格ではありません。
利便性がアインスタワー辺りとは比較にもなりません。 たとえば銀座の土地価格といっても、4丁目の交差点の和光、木村屋、山野楽器と、1本裏に入っただけで、どの程度価格変わるか考えてみてください。 わずか数十秒でも3倍以上違うのでは。 |
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| No.159 |
>>158 買い替え検討中さん
神楽坂も市谷も所詮外堀通りの外で大差はないでしょ。銀座の例えはあてはまらない。 笑っちゃうね。 ただ言えるのは、神楽坂は食事などを楽しむところで、住環境的にはよろしくないよ。 |
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| No.160 |
同じエリア内においてちょっと離れただけでも、価格は違うという事を言っているだけでしょ。それは銀座だろうが札幌だろうがどこでもいいんだよ。
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| No.161 |
>>160 買い替え検討中さん
マンション価格が不思議なのは大通り沿いと裏通り沿いで近所だと値段が殆ど変わらないことです 閑静な住宅街といえば聞こえは良いですが裏通りの土地の転売価値から言えば明らかにぼられるケースが多いと思われます 大通り沿いの物件を購入しておくのが賢いやり方です |
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| No.162 |
>>159 匿名さん
神楽坂は歓楽街なので利便性という点では優れていますが防犯を含めて住環境としては確かに良いとは言えませんね 住む人の価値観にもよりますがファミリー向けではないように思いますのてそこのところお間違えのないようにということですね |
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| No.163 |
[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
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| No.164 |
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| No.165 |
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| No.166 |
>>156 マンション検討中さん
定期借地権制度ができてからまだ30年。 住宅用は最低50年なので、満期時の延長を具体的に検討した案件はまだないでしょう。 延長というケースはありえることはありえるでしょうが当てにできるものではないでしょう。 そんな与太話を素人に吹き込む建築関係者ってなんなの？って思いますが。 |
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| No.167 |
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| No.168 |
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| No.169 |
詰めている段階でしょ。アメリカンクラブが延長でいいとしている事に違いはない。
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| No.170 |
その時期にどうせ生きてないので子なし永住には関係ないです、買える値段にして欲しい。
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| No.171 |
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| No.172 |
借地権のマンションは売却時に買主側のローンが残存期間やローン基準の問題で組み辛いので売却難易度は高いですし永住向けかなと思います。
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| No.173 |
定借のメリットは、とても売りに出ないであろう好立地に、所有権ならとても手が出ない価格であろう物件に住めること。
よって、そこまで立地が際立ってない定借は、メリットが少ない。 前者には、プラウドやパークコートなどのブランド物件があり、後者にはブリリアとかブランズの… ここの立地の貴重性は、土地勘がないのでわかりません。 |
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| No.174 |
半地下住戸が有りますよ
半地下だとどれだけ安くなるかな？ |
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| No.175 |
そこまでの立地ではない。最近のトレンドからは外れる立地。
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| No.176 |
タワーじゃない方がいい。定借でも構わない。駅近でなくても複数の路線に歩ける距離でアクセス出来たほうがいい。リタイア後から老人ホームに入るまでの長くても20年間くらいの都会暮らしのための住居をこんな条件で探しているのでここが買える価格ならかなりうれしい。
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| No.177 |
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| No.178 |
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| No.179 |
所有権だと＠600
定借なので目安として85％として＠510 但し東西向きが多く見合いも厳しいので、上3層に思い切り乗っけて下4層はお値段控えめ、とみます |
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| No.180 |
所有権でも600もする高級マンションじゃないよ。
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| No.181 |
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| No.182 |
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| No.183 |
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| No.184 |
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| No.185 |
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| No.186 |
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| No.187 |
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| No.188 |
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| No.189 |
現地歩いてみて、土地の品の良さはよく分かりました。伝統的な閑静なお屋敷町。それだけで希少価値。それと昨今の利便性重視とのトレードオフが本案件のキーファクターと認識しました。価格次第ですかねー。所有権より2割以上割安なら買いですかねー。攻めて。
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| No.190 |
坪350切ったら買い。でなければ必要に迫られた人が買えばいいかなーって。
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| No.191 |
だって、リセールのリスク高いもん。
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| No.192 |
この土地でこのコンセプトにした時点でセラーも割り切ってるでしょ。
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| No.193 |
近隣のプラウドとかみてみればいいと思います。
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| No.194 |
南町の方ね。
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| No.195 |
モデルルーム見て、価格なりのバリューがあるかどうかですかね。永住覚悟の上で。
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| No.196 |
スーパーやドラッグストアなどのある柳町駅からかなり歩きますよ
普通の速さで10分以上と考えておけば間違いないです もう少し駅が近いと良いのですが |
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| No.197 |
老後、元気な間だけ都心に住んでみたい。時間はあるので少々の不便は許容。そのせいで安くなってる方がむしろありがたい。ただ、自分の予定よりはちょっと早い。でも都心でこんな物件そうそう出て来ないだろうからなあ。
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| No.198 |
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| No.199 |
ウェリス市谷加賀町はたかすぎるけど、あれで売れていくのかしらね！？
ここよりも物件属性的に明らかに高級物件なのはわかりますが。 もうちょっとで番町が買えるくらいの坪単価です。 |
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| No.200 |
ウェリス市谷加賀町は平均面積102m2で戸数(20戸)も少なく、一般人向けというよりは一部の富裕層に高級路線で行くだろうから、坪600万円代は想定できる。
平均価格は1億8,000万円あたりだろうか。 |
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