[契約者専用]クオンおおたかの森

[匿名さん]

第一期も終了し、分譲分の過半が契約にいたったようです。
住民版を立ち上げます。

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[601: 住民板ユーザーさん1]

引き渡し日は変更なしとほぼ確定したわけで、それでも一階躯体工事から日曜日も稼働してるのが突貫ってこと！普通、通常は日曜日は休みで工程管理してるのに今の時点で日曜日も稼働しないと間に合わないという状況！

[602: 匿名さん]

>>600 匿名さん
本日、音楽ホールの大成建設、ホテルの熊谷組、近接する高松建設のマンションも工事を行っていますね。

[603: 匿名]

>>601 住民板ユーザーさん1さん

クオンは日曜の工事休みなんですか？

[604: 住民板ユーザーさん1]

>>602 匿名さん
熊谷組と高松建設は2ヶ月前から日曜日作業してますよ！

[605: 住民板ユーザーさん1]

>>601 住民板ユーザーさん1さん
上の階の内側仕上げは雑になりますね。

[606: 匿名さん]

何も情報をもたない素人の意見はだれも気にしないのでご心配なく。

[607: 匿名]

>>601 住民板ユーザーさん1さん
盲目的に施工業者を信頼するのは確かに良くなくて厳しいチェックの目を向けていただけてありがたいです。
ただ個人的には、仕事量が増えたのに月~金を維持したら明らかに突貫（手抜き）だけど、仕事量が増えたから月~日というのは、なんとも言えないのかなと思います。
やるべきことをやってないという決定的な証拠があればよいのですが...。丸投げで恐縮ですが、もう一踏ん張り頑張ってください！

[608: 住民板ユーザーさん]

>>601 住民板ユーザーさん1さん

わたしズブの素人ですが、この情報だけですと、「直前期にトッカン（手抜き）にならないよう日曜日も稼働している」という好意的解釈も論理的には可能に思われますが、いかがでしょう？
もちろん、トッカンの可能性も大いにあるわけですが。。
少なくとも、「契約者」だけで議論している限り、この点については明らかにならないような気がします。。

[609: 匿名さん]

日曜に工事をしているかどうかだけで品質管理が適切か否かを判断するのは無理です。近接する音楽ホールが来年3月には稼働するので、特に低層階での音出し工事を急いでいるということなども想定され、そもそも施工計画と実施状況の詳細を分析しないで妄想のような意見交換をするのは無意味ですね。

[610: 匿名さん]

>>609 匿名さん
たしかにそうですね。

[611: 住民版ユーザー4さん]

>>609 匿名さん

その通りだと思います。

[612: 住民板ユーザーさん1]

又突貫工事ネタ振って
しばらく静かにしていた荒らしが来たのだと思いましたが。

[613: 契約済みさん]

荒らしの事を悪く言いたい気持ちも分かりますが、スターツから連絡来るまで不安感があったのも正直なところです。
突貫工事も同様で、端から荒らしだとスルーしていても良いのかちょっと心配です。
自ら行動を起こさず、都合の悪い情報は荒らしだと決め付け、盲目的にスターツを信じているだけで良いのか、、と思う次第。

[614: 匿名さん]

>>613 契約済みさん
お気持ちはわかりますが、ここに書きこんでもなにも解決しませんよ。今は契約者個人としてスターツに申し入れる以外方法はありません。ただ日曜に周辺の工事現場と同様に工事しているだけでなにを心配されているのかはわかりませんが。

[615: 匿名]

一人だけ問題点に気づいてる状況だと適当な対応をされるかもしれないですし、皆で問題意識を共有できるという点で意味はあると思います。
もちろん、議論の前提となる客観的な材料があっての話ですが。
何から何までここに一切書き込むなというのは逆に何か裏があるのではないかと思ってしまいます。

[616: 住民板ユーザーさん2]

ここは子無し家庭の方って結構多いでしょうか？

[617: 住民予定]

>>616 住民板ユーザーさん2さん

多いんじゃないですか。うちはDINKSです。

[618: 住民板ユーザーさん8]

B35に何が建つかご存知の方はいらっしゃるでしょうか。以前にスーパー銭湯が建つという噂を聞いたのですが・・・

[619: 住民板ユーザーさん5]

>>618 住民板ユーザーさん8さん

B35の線路側に竜泉寺の湯ができます。
https://www.kensetsunews.com/archives/256097

[620: 住民板ユーザーさん8]

>>619 住民板ユーザーさん5さん

早速ご教示頂きありがとうございます！
クオンから歩いていける距離ですね。
個人的にスーパー銭湯が好きなので棚からぼたもち的な気分です。

[621: 住民板ユーザーさん8]

竜泉寺の湯きたぁ！

[622: 匿名]

後はB37だけですね。何ができるのやら。

[623: マンション掲示板さん]

ホール

[624: マンション掲示板さん]

ホール2

[625: マンション掲示板さん]

ホテル螺旋階段

[626: マンション掲示板さん]

ペデステ接続部分

[627: マンション掲示板さん]

ホテル裏側

[628: 住民板ユーザーさん1]

>>623
作り込んだCGか？と思うほど格好いいですね。ありがとうございます

[629: 住民板ユーザーさん7]

>>628 住民板ユーザーさん1さん
千葉県民でない方もいると思い撮りました！
実際はもっと光が明るく感じます

[630: 住民板ユーザーさん5]

来年の今頃はイルミネーションで更に素敵な感じになってるでしょうね。

[631: マンション掲示板さん]

クリスマスイルミネーションやるんでしたっけ？

[632: 住民板ユーザーさん1]

>>623
写真のupどうも有難うございます。
なかなか現地に行かれないので嬉しいです！

[633: 住民板ユーザーさん1]

ダンパー全て問題無かったみたいだけど、今日またKYB新たな不正発覚。
そろそろKYBのダンパーを使うこと自体に不信感！それで良いのかスターツ

[634: マンション掲示板さん]

マンションマニアもここがスターツの価格設定ミスであったことを指摘してますね。スターツのマンション事業のノウハウや経験の少なさが露呈したのでしょうか。少しだけ心配になりますね。

[635: 住民板ユーザーさん5]

>>634 マンション掲示板さん
同様に人気であっという間に売り切れたザ・タワー横浜北仲やパークホームズ北千住アドーアの売主の三井不動産も経験不足ってことになりますし、その点をあまり気にする必要は無いかと個人的には思います。
即完売で話題になるのと、竣工後もなかなか売れないでずっと空き家があるのとどちらが良い価格設定か難しいですね。消費者としては、前者の物件を買いたいですよね。

[636: マンション掲示板さん]

>>635 住民板ユーザーさん5さん
おっしゃる通りではありますね。ですが、もっと高く設定しても竣工前に売れたと思うので、クオンの不動産価値や中古市場価格をもっと高くすることも可能であったと思うんですよね。

[637: 住民板ユーザーさん7]

>>636 マンション掲示板さん
中古市場価格の決定要素、最終的には需要であり新築時の価格ではないですから、そこまで気にすることはないかと思います。

[638: 匿名]

皆さんインテリアオプションはどうされますか？

[639: 匿名]

>>636
価格設定ミス物件は新築でもときどきありますよ！何年も前からその時の経済状況などを読んだ上で決まってるので、しょうがないことかと。逆に予定より1-2年売り切れなくて表には出さず数百万単位の割引するケースもあるわけで。そんな物件を買ってしまって叩き売りで中古出されたらそれこそ安くしないと自分の部屋も買い手がつかなくなります。マンマ二さんという第三者がそう言ってるだけで、そう言われてもおかしくないほどお買い得物件だったのは間違えないです。私が見に行った際、下調べ済みで賃貸想定額を伺ったら各部屋の想定価格表を見せてくれたのですが、正直この辺りの計算がスターツの賃貸データを主に使い、分譲賃貸の市場取引価格はあまり見ていなかったのかなーって思いました。おおたかでは分譲賃貸と賃貸用物件では都内と比べ分譲賃貸の方が全然高く貸せます。それは土地価格が安価でも、建物価値が評価され、そこで違いが出る感じです。よく地方物件ではあることです。しかしなぜかスターツさんの持つ価格表は駅前の分譲にもかかわらずやすーい計算となっていたのですが、おそらく土地取得費用が直接的にはかかっていないこと、市から譲り受けた土地なのでベラボーな価格では出さないこと、ホール作る上である程度のキャッシュフローの見込みが早めに欲しかったことなどなど考えた上で、スターツさんにとっては十分利益は確保されていて、欲は出さなかったものの、損がない価格ではあったんだと思っています。要するに穴場物件です。このように、土地取得価格はかなり物件価格に影響します。これだけ土地がと得に手に入ると即完売はよくあることです。説明下手な上、長くなってすみません。

[640: 匿名さん]

>>639 匿名さん
土地の取得価格が安かったと断定的に書かれていますが、今回のスキームから安かったと想定されるという意味でしょうか？

[641: マンション掲示板さん]

上記の者ではありませんが、クオンのマンション用地はホールと等価交換なので、クオンの土地原価＝ホール建設費用となっているはずです。その時点で適当過ぎるだろ！と思ったのが1年前の感想でしたね。
要するにクオンの土地価格を正確に計算してスターツに引き渡したわけではないということだと思います。

[642: 匿名さん]

>>641 マンション掲示板さん
いずれにしても、想像の域を出ないということですね。

[643: マンション掲示板さん]

>>642 匿名さん
いや、土地とホール建物の等価交換は事実なのでいずれにしても土地の価格をしっかりと計算したわけではないのは確定です。もちろん土地の価格をしっかり算出した上でホールをそれに合わせて豪華にしたりしたのかもしれませんが

[644: マンション掲示板さん]

ホール建築費は30億円程度でクオン用地の価格は40億円が適正なので、10億円を約200世帯で分け合ったイメージですね。なので1世帯平均500万円安い。専有面積によって違うので、70㎡なら400万円、90㎡なら700万円程皆さん安く感じたはずです。

[645: 匿名さん]

>>644 マンション掲示板さん
価格の根拠が不明です。

[646: マンション掲示板さん]

>>645 匿名さん
お手数お掛けしますが、よろしくお願いします！

[647: 匿名]

>>640取得価格安かったのではなく、直接的にはかかっていないと述べましたが、>>641さんのコメントの意味を表していました。補足ありがとうございます！

[648: 契約者]

いずれにせよ、この契約者専用スレの皆さんは、ラッキーということですね！

[649: 匿名さん]

ラッキーいけだ

[650: 匿名さん]

価格の根拠が不明なのでラッキーかどうかも不明となりますね。

[651: 匿名さん]

土地の仕入れ価格が不明なので安いかもしれませんし、高いかもしれません。また、等価交換ですが、キャッシュによる調整もあるのではないでしょうか。いずれにしても想像の域を出ません。

[652: 匿名さん]

>>638 うちもインテリアオプション思案中です。正月休みが楽しいです。

[653: マンション掲示板さん]

>>651 匿名さん
等価交換が実は等価交換ではなくキャッシュの調整もあったかもとか言い出したら何でもありですね。等価交換は等価交換です。記載が嘘かもしれないとか議論しても仕方ない

[654: 匿名さん]

等価交換＋現金もあり得るわけで、等価交換部分が大半であれば等価交換と呼ぶと思いますけどね。嘘と言っているわけではなく、憶測で議論しても無駄ということだけです。

[655: 匿名さん]

失礼、わかりにくい表現なので訂正しますが、交換する物件の価格が一致しない場合は現金による調整がありうるという意味です。

[656: マンション掲示板さん]

>>654 匿名さん
等価交換が9割で現金が1割の取引を等価交換とは言いません。もし市が等価交換であると謳っておいて、実は開示されていない現金の授受が見えないところで行われていたらそれは賄賂です。賄賂がなかったことも憶測でしかないと言われれば確かにそうではありますが。

[657: 匿名さん]

現金で調整した場合は「差金型等価交換」と呼ばれるようです。ホールの価値と土地の価値（鑑定価格をもとにした適正価格）を一致させるのは現実的には難しいと思いますので、現金による調整もあったのかと思いました。調整がないということであれば、厳密にはどちらかが得をしているということになるのでしょうね。

[658: 匿名さん]

この区画の官民一体開発はホテルも含まれており、３社による事業コンペで決定された経緯もあり、損得を外部から憶測することは非常に難しそうですね。

[659: 匿名]

>>652 匿名さん

いい時期に伊藤忠も送ってきますね。笑
年明けにでも何を選んだか教えてください。

[660: 住民板ユーザーさん5]

市HPによると換地処分が5月10日に行われることが決定したようですね。
これでネット銀行など金利の安い非提携ローンも活用しやすくなりますかね。

[661: マンション掲示板さん]

所沢のペデストリアンデッキ直結タワーマンションの価格が80㎡で1億3000万円、57㎡でも5980万円だそうです。しかも徒歩3分で非免震構造。東京へのアクセスもおおたかの森と変わらない。住友不動産とスターツでこんなにも価格差が付く意味が分からない。

[662: マンション掲示板さん]

>>661 マンション掲示板さん
所沢の中古相場はおおたかの森と変わらないですから高いですね。
住友と比べてスターツが2000万円くらい安いのは感覚的に理解出来ますが、所沢の80㎡の部屋とクオンの90㎡の価格差が約7000万円ですか…。しかもクオンのほうが10㎡大きいし。
クオンが2000万円割安で所沢が3000万円割高だとすれば価格差は2000万円なので妥当かな。

[663: 住民板ユーザーさん5]

>>662 マンション掲示板さん
計算の根拠が無くよく理解できないです。所沢って駅前の土地価格とか高いんじゃないですかね。それにしても高い。
これが経験豊富な住友さんの価格設定なんですね。売れてるのかなぁ。
私は住友とスターツで2000万も違うとは思いませんね。

比較しても、クオンに決めて良かったなと思います。

[664: マンション掲示板さん]

おおたかの森と所沢で坪単価1.75倍の差があるんですね。おおたかの森ももっと頑張らないといけないですね！

[665: 名無しさん]

残業かな、今日は寒いのにまだ工事頑張ってくれてます。
感謝です。

[666: 住民板ユーザーさん8]

>>665 名無しさん
今は何階の工事をやってますか？

[667: 名無しさん]

>>666 住民板ユーザーさん8さん

今は3階辺りですね。
21時半過ぎに通りかかったら、まだ作業されてました。
寒空の中本当にお疲れさまです。

[668: 住民板ユーザーさん1]

>>667 名無しさん
日曜日も作業してますし、以前突貫だとコメントしてた方の言う通りになりつつありますね。
職人は余裕のない工程で作業してるのかな。

[669: 匿名]

>>668 住民板ユーザーさん1さん
「仕事量÷時間」が増えたら問題だと思いますけど、日曜日に作業しているっていう情報だけだと、それが増えてるのか減ってるのか全然分からなくないですか？
その辺もっと詳しく分かればいいのですが...難しいですよね。
日曜日には作業せずに必要な作業を省くことで、工事日を平日に留められるよりは、マシかなと思います。

[670: 住民板ユーザーさん8]

>>667 名無しさん
回答ありがとうございます。自分が営業さんから聞いているのは14階まで駆体が立ち上がるのは7月とのことでした。約半月で1階立ち上がる計算になりますね。
全体像が見えるようになるのが楽しみです。

[671: 匿名さん]

ホテルとホールの開業があるので、スーゼネ側の工程調整でスターツCAM側が工程の頭を押さえられて残業ラッシュになるのはこの時期仕方ないことでしょう。
夏になっても日曜夜間に工事しているようなら本当に突貫かもしれませんが。

[672: 住民板ユーザーさん1]

2019.1.11です

[673: 住民板ユーザーさん4]

半月で1階床あげていく工程というのがどんなものか、
建築関係に携わった人ならそれがどんな状況なのかお分かりですよね。
手抜きにならないことを祈るばかりです。

[674: 住民板ユーザーさん5]

建築素人なので、普通のペースがわからないためソライエ掲示板で進捗調べてみました。
3/11 2～3階
4/24 4～5階
5/19 5～6階
6/10 7階
6/28 8階
7/16 10階

半月で1階は普通なペースなのですね。
まぁ人や機械の数、建物の大きさにもよると思いますけど。

[675: 匿名]

建築素人なので分かりませんが、二重床、二重天井なので、もう少し時間かかるのかな？
現時点で3階位の高さまで足場は上がってますが、中が見えないので分かりませんね。

[676: 建築関係に携わったことのない人]

>>673 住民板ユーザーさん4さん

それはどんな状況でしょう？

[677: 住民板ユーザーさん1]

>>675 匿名さん
内装は後だからそれは関係なかろうもん。

[678: 住民板ユーザーさん1]

>>673
建築関係者ですが、規模やそれに対する人数によって進捗スピードは異なるのでこれが早すぎるのか、はたまた遅すぎるのかは一概に言えませんよ。

[679: 住民板ユーザーさん7]

>>678 住民板ユーザーさん1さん
そりゃそうですね。了解です。

[680: 匿名]

>>677 住民板ユーザーさん1さん

失礼。足場が3階高さまで上がっているだけで、床はないのかも？という意味の「中が見えないので分からない」という事でした。

[681: 匿名]

5階の天井まできてますね。今は6階を作ってる感じかと。
7月までの6.5ヶ月で、9階分立ち上げていくと考えると、月に1.3階ずつ上げていく計算。
1ヶ月で1階上げると考えると逆に遅くて心配になりますが、丁度良いペース配分に思います。

[682: 住民板ユーザーさん1]

杭の仕様変更後で杭工事の途中から起算してもトータル工期が2年ですが、この規模のマンションとしては余裕のある工期ではないでしょうか。
音楽ホールが４月にオープンするので低層階の工事を急いで進めているのではないかと思われます。

[683: 住民板ユーザーさん1]

因みにソライエの着工時期は分かりませんが、建築確認がおりてから起算しても2年で竣工となっています。

[684: 住民板ユーザーさん]

>>682 住民板ユーザーさん1さん
音楽ホールでの演奏中は工事は出来ないでしょうからね。
演奏は土日中心でしょうが、平日もありえるかもしれませんね。

[685: 住民板ユーザーさん5]

>>684 住民板ユーザーさん
音楽ホールは、外の音関係ないんじゃないでしょうか？電車や踏切の音も関係ないだろうし。

[686: 住民板ユーザーさん1]

>>685 住民板ユーザーさん5さん
電車や踏切の音は設計で考慮されていても、振動を含む建設工事の音は音源の方向も異なり同じとは言い切れないと思います。いずれにしてもここでは想像を巡らすしかないですね。今後工事を急ぐ必要が出ても音楽ホールがあれば土日や夜間工事が今よりやりにくくなるので、今のうちは急いで余裕を持っておくこともあり得ますし、外からはこのような想像しかできませんね。

[687: 住民板ユーザーさん1]

ホール内の防音が十分でもロビーはガラス張りで、電車や踏切に加えて建設工事の騒音が加わればイメージ悪化が懸念されます。音の影響がどうなるか不明な状況では関係者は神経質になっているようにも思えますし、工事責任者へのプレッシャーになることは想像されます。

[688: 住民板ユーザーさん5]

フェイスブック更新されてますね。

https://m.facebook.com/nagareyamasiyuutikatuyou/?locale2=ja_JP

[689: 住民板ユーザーさん3]

>>688 住民板ユーザーさん5さん
情報連携ありがとうございます。
ホール室外機の壁に植栽されるとは聞いていましたが、ショボくないですか？小さなプランターですよ。話しが違うような…

[690: 匿名]

>>689 住民板ユーザーさん3さん

今時点で誰も見ないので、簡易的に置いているのかもしれませんね。

[691: 住民板ユーザーさん3]

>>690 匿名さん
ありがとうございます。そう信じたいです。
営業の方の説明でも室外機の外側屋上には更に目隠しの植栽が植えられるので壁はほとんど見えないと言っていたので…

[692: 匿名]

あと２週間程でホテルの開業ですが、大浴場やレストラン、フィットネス等の施設の利用に関して、住民に何らかの特典などがあったりするのでしょうか？
昨年の今頃に営業担当の方に伺った際には、まだ詳しいことは決まっていないとのことでしたが。

[693: 匿名]

>>691 住民板ユーザーさん3さん

パース画でも見たような気がしますね。一先ずホール側に窓があって、工事風景の目隠しの意味で置いてあるのかと。営業さんに聞いて明文化してもらった方が良いですよ！

[694: 匿名]

>>692 匿名さん

私も伺っています。特にフィットネスに関心があります。それもあって購入意欲があがったので、廃案になるときついです。しかし契約書には明文化されてないんですよね。
フィットネスの利用権、宿泊費のディスカウントだけどと思います。

[695: 住民板ユーザーさん5]

>>694 匿名さん
私も営業さんからホテル設備について何らかのクオン入居者特典がある予定と伺いました。

マンマニさんも同様の内容を以前記載されてますね。「フィットネスルーム、レストランを完備してクオン流山おおたかの森入居者は各施設をお得に利用できるようにする計画あり。」
https://manmani.net/?p=9294

誰でも入れる夢ナビ特典ではなく、入居者特典になると良いですけどねぇ

[696: 住民板ユーザーさん5]

連投すみません。

販促資料(横長のもの)の8ページ目に、>>695と同様な内容が記載されてました。
あくまで「計画しております。」ですけど。

[697: 匿名]

>>695 住民板ユーザーさん5さん

ありがとうございます。
夢ナビ特典はホテルとレストランの利用料特典、入居者は更にフィットネスの利用料（または利用権）の優待があり、具体的な条件はホテル利用者の状態を見て検討なのかと推察します。
そう考えると、契約者の状態ではなく、正式な入居後の特典とした方が管理もしやすいのかもしれませんね。
私は近くに越してきているので、直ぐにでも利用したいです。※その方がスターツにもメリットがあるので是非検討してもらいたい。

[698: 匿名]

すみません、見てきましたがまだ2階でした。

[699: 匿名]

ペデストリアンデッキ1

[700: 匿名]

ペデストリアンデッキ2