シティハウス中野テラスってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティハウス中野テラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nakano/

所在地：東京都中野区新井四丁目2番3（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「中野」駅 徒歩14分
総武線 「中野」駅 徒歩14分
東京メトロ東西線 「中野」駅 徒歩14分
西武新宿線 「沼袋」駅 徒歩6分
西武新宿線 「新井薬師前」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.17平米～92.25平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/111/

[501: 匿名さん]

洗面所の入口で内開きのドアなんて、最近なかなかお目にかかれない素敵な仕様です！
カミソリで髭を剃ってたりしたらタイヘンなことになるので、中に人がいないのを充分確認してから静かに開けるようにしましょう。

[502: 匿名さん]

部屋数を重視していないのなら、２LDKの場合は標準タイプよりもメニュープランにした方が、リビングが広々としていいかなと思いました。ただ、収納があるとは言えないので、居室をリビングにくっつけないで、収納部屋にしてしまってもいいかもしれないですけれどね。一応、フレキシブルな使い方は出来るのかと感じます。

気になる点としては、キッチンの換気でしょうかね。内廊下ですし、ポジション的に通気を心配してしまうので、換気力が若干は問われると思います。

[503: 匿名さん]

デザイナーズでしょか
スタイリッシュな造りを前面に出したい感じですね
収納が多いと実用的でもあり、室内をシンプルにしてインテリアに凝ることも出来るし良さそうです 中野園は良くも悪くも庶民的な雰囲気のマンションばかりなので
少しテイストを違えてこういうところもあるとDINKS層も住みやすいように思います

[504: 匿名さん]

>>502
間取り図を見るかぎり、共用廊下側の居室に窓があるので外廊下かと・・

[505: 匿名さん]

>>500
これが良い間取りって…
リビングin洗面ですよ。。

[506: マンション検討中さん]

>>505 匿名さん
アウトフレームはいいが、左上の柱ないけど耐震性は？他の柱もやたら小ぶりだけど低層だからか？
洗面所で倒れたらドアが開けられなくて速やかに助けられないけど大丈夫か？
アルコーブなし、クランクなしの玄関でプライバシーに配慮なし。
リビングが実質9.5畳程度。賃貸でももう少しある。

建築面積の許す限り、狭い間取りを量産して、買い手の手が届くMAXの坪単価を設定して、利益を最大化したいんですかね。弱気な戦略が強いられるエリアということです。

他には構造面で、スラブ厚25㎝以上、天井高2500以上、バルコニーの境壁がコンクリートか、階段がコンクリートか、外壁に吹き付けでなく総タイル張りかは最低限チェックしたいですね。

[507: 匿名さん]

>>505 匿名さん

テラス側の窓、FIX？
なぜ？

PSが4方向に設置？
なぜ？

でも、外観のスタイリッシュさと、
ライフ1分で、8000万でも即完でしょう。

[508: 匿名さん]

8000万円以内のお買い得住戸あれば即無くなるでしょ。

[509: マンション検討中さん]

とりあえず、諸費用等で300万くらいかかると見積もってますが、
供給の少ないこの地域の10年後資産価値を110パーセントと見てますが、期待し過ぎでしょうか？笑

[510: マンション検討中さん]

たしかに、再開発が全部終わった頃には100%以上になるかと思う。

[511: 匿名さん]

>>505 匿名さん

お風呂を使ってるかどうかが分かるし、
お風呂から、そんなに大きな声で呼ばなくても、リビングに声が届くのは、
魅力に感じる人も
多少はいるのでは？

[512: 匿名さん]

そのとおり。
だけど私は好きじゃない。。
お風呂の湿気や匂いとキッチンの料理の匂いが混ざりそうで。。

すみふさんもアホじゃないので、コストと利益も含めた全体バランスでこういった間取りを多く採用してるんでしょうね。

一応廊下が短いというメリットもあるようですし。
だけど私は好きじゃない。

[513: 通りがかりさん]

>>512 匿名さん

近隣エリアで営業を展開する立場からすると
この物件は早く完売してもらいたい気持ちですわ。

購入検討者には申し訳ないけど、
ネガティブキャンペーンやディスりたい気持ちが我々にはありますわ、ね。

[514: 匿名さん]

シティハウスVSシティインデックス。

[515: マンション検討中さん]

>>513 通りがかりさん

あぁ、ごめんなさい。ネガキャンのつもりはなかったですよ。
先に書いたようにすみふさんもアホじゃないので、コスト、住みやすさ等々を踏まえてこの間取りにしてるんでしょうから、一定の需要はあるんだろうなぁ、というのがおそらく正しい推測かと私は思っています。

が、私の好きな間取りではない。
というだけの話。
ただ安ければ、価格の魅力>嫌いな間取り、となることは十分あると思いますよ？特にこの物件では。

ネガキャンではなく、検討の一項目だと思います〜

[516: 匿名さん]

今日現地観察行ってきました！

中野通りから行ったんですが、もう建物建ってる！？と思ったらすぐ隣がシティハウス中野なんですね…建物の形も同じような感じで騙されました。笑

ライフとの間の道路はそこまで交通量多くなさそうで騒音の心配はなさそうです。

北〜北西が敷地より低地になってるのでこっちの視界抜けいいかもと思ったんですが、そもそもこちら側に居室からの窓無いですよね、多分。
逆に南東側はシティテラス中野とお見合いになるんじゃないか疑惑が…ここはモデルルームで要確認になりそうです。

中野駅から離れてる分だけやはり静かですね。
後は間取り仕様に対する価格がどうなるかが判断の分かれ目になりそうです。

帰りにときのはでケーキ買いましたが、3/25まで営業で、4月下旬から新規開店になるようです。

[517: 匿名さん]

>>516 匿名さん

郵便屋さんも、
シティテラス中野と間違えるかもね。

南に建ってますからね、

我が家の検討外した
最たる理由です。

[518: マンション検討中さん]

ここは賃料にしたらどんな感じでしょうか？需要は安定してるのでしょうか？
近年の人気マンションは生活面での立地が良くなってる反面、平米数の減少傾向が何気に多く物件単価だけは正反対に上昇し続けている世の中。

個人的には、都心で環境豊かな新規ファミリー物件が減ってきているのをチャンスと思い私のポートフォリオに入れるべきか協議中です。出来れば地域住民の方からこの中野エリア再開発後の資産価値についてご教示いただきたい段階です。
引き続きこの地域に絞って考えてます。

[519: 匿名さん]

>>518 マンション検討中さん
ここは実需向きのマンションですよ。
中野駅から見たら、駅遠、西武新宿線物件と認識されるでしょう。
広さ60平米だと賃料は頑張って、20数万、物件価格7000万円台なら、
表面利回りは3-4%、実質利回りは2%ぐらいで、ペイしないでしょう。
もっと広い部屋はもっと厳しいです。

中野駅周辺の高層マンションは賃料が高くても借り手がついているようですが、基本的に中野はない家賃相場が高い地域ではありません。

もしここが思ったより分譲価格が安いなら、いいかもしれません。

個人的には、投資なら5年ぐらい先の中野駅南口か北口に建つタワマンをお勧めします。今なら、三鷹駅前のタワーは？タワーはお嫌いですか？

[520: 通りがかりさん]

>>519 匿名さん

なるほど、
投資用だと実質利回り2.0%ではペイしないですね。
仮に、広さ67平米だと7700万レベルですか?

阿佐ヶ谷、荻窪、三鷹駅遠とさほど変わらない価格になってきてるのですね。
それかプラウドさんが高すぎ？

[521: 匿名さん]

気になっている物件の一つになります。

清潔感のあるマンションといった印象が強く、外観からは高級感を伺える面が特徴とも言えますね。

駅からは多少遠いですが、自宅としてはクオリティの高いマンションですね。

[522: 匿名さん]

https://www.homes.co.jp/chintai/b-37035120001324/

近隣にできる新築賃貸マンションです。
55平米で16.3万円です。仮にこちらが67平米7700万円だとして、広さが2割強増し、家賃が分譲のプレミアムやライフ前を考慮して更に2割増しで、高く見積もって賃料24万。

表面利回り3.74%、毎月10.2万経費（管理費2、修繕費1、固定資産税2.5、管理委託費5%として1.2、税金20%と仮定して3.5)で実質利回り2.15%。
投資ローン利用なら、実質利回りは2%を割りますね。

賃貸24万円も高く見積もってだし、空室期間が発生したら、もっと厳しいです。
実際は1.5%ぐらいになりそう。
67平米7700万円は今の相場から案外現実的な価格だと思います。
既に再開発が織り込まれた価格で、駅近ではありませんので、キャピタルゲインは難しいでしょう。

中央線の他の駅物件は詳しくないですが、以前は中野より荻窪の方が駅近なら高い感がありましたが、今は中野駅は高いですよ。
中野セントラルパークが出来て、再開発が目に見えてきて変わりました。

[523: 匿名さん]

>>522 こちら税金の計算間違えていました。原価償却を忘れていたので、税金は2/3ぐらいかしら。

[524: 匿名さん]

>>512 匿名さん

個性的な間取りというか
王道だね。
一工夫とかないのかな？

[525: マンション検討中さん]

ここは居住用物件として売り出してるので、投資用だと契約させてくれない感じでした。数年たって誰かが売り出してくれるのを待つしかないと言われました。

[526: 匿名さん]

随分住友は強気ですね。
売れる勝算があるのでしょうね。

[527: 通りがかりさん]

>>525 マンション検討中さん

投資用ならタマワンを検討してみてはいかがでしょう？
緑地は少ないけど、立地、ロケーション、生活環境全てが揃ってますよ。

[528: 匿名さん]

>>512 匿名さん

廊下短いってここまで短いと玄関入った時の寸詰り感半端ないね。メリットとは思えない。賃貸レベル。
住み心地が悲しいほど考えられていない。
もう少しまともな間取りに出来なかったのか不思議。

[529: 匿名さん]

私はモデルルーム見ましたが素敵な部屋でしたよ。
混んでいてじっくり見る時間は取れなかったのですが。
窓も通常より大きくて、部屋全体がとても明るい印象でした。
リビングのスライド式の扉も高級感があり良かったし、ベランダも広く感じました。
70平米と営業の人はおっしゃっておりましたが、それよりもかなり広く感じました。

[530: 匿名さん]

南側のマンションは、建て替えとかありそうですか？

[531: 匿名さん]

あと目の前のライフは建て替えたりしますか？
あれだけの人が利用してるのにワンフロアではもったいないと思うのですが。。

[532: 通りがかりさん]

>>531 匿名さん

ここは第一種低層エリアで建物の高さ制限があるからまずないでしょう。
あるとすれば平和の森公園沿いに並び立つ官舎の建て替えかな。
この地域では今や一番古い建物になってきたからね。

[533: 評判気になるさん]

官舎をはじめ日本の礎を築いてきた基幹産業が代々保有してきた土地というのは
全国どこであっても隠れた一等地になってる歴史があるようですね。

仮に不動産会社がそういった土地を取得するとなると簡単には取得できなかった時代がありますね。
アネハ事件後、平成に入ってからのマンション建築における性能やデザインは耐震基準等どれをとってもほとんど格差はないので、
まず前程にあるのは、そういった土地を取得もしくは入札等でガッチリ確保できるかどうかで各社の業績格差にもつながってますね。

[534: 匿名さん]

>>528 匿名さん

住友さんは、間取りに力を入れずに
外観勝負が主です。

でも、こちらは得意の重厚感ではなく、
デザイナーズ系のおしゃれマンションと
いう感じかな。

[535: 評判気になるさん]

>>530 匿名さん

マンションの建て替えとなると居住者で運営する管理組合の同意がないとまずもってありえないでしょう。
当時の施工会社はピーエス三菱さんで、歴史的には三菱重工業から独立した日本を代表する大手上場会社です。

プライドの高い住友と三菱のコラボレーション物件として業界では話題になった高額物件ですね。
建築当時はアネハ事件やらヒューザー問題もあった後だけに資材にはかなりのコストをかけた優良物件だったようです。
ちなみに浅沼組は大阪出身の歴史ある建設会社で、メインバンク住友さんとは昔から近しい会社ですね。

[536: マンション検討中さん]

マンション選びのコツは、立地、ロケーション、生活環境に近隣の交通機能が充実してるかどうか、また緑豊かな公園やちょっとした池とかが近くにあればほぼパーフェクトですね。笑

[537: 匿名さん]

>>532 通りがかりさん
『第一種低層エリア』って『第一種低層住居専用地域』のことですか？
営業さんにそう言われたなら騙されてますよ！
実際には物件が建つ場所もライフの場所も『第一種"中高層"住居専用地域』ですから。

[538: マンション検討中さん]

住友の担当者はとても親切でしたよ。
この地域を一緒に練り回ってもらったくらいですから。（笑）

[539: マンション検討中さん]

説明会に参加した者ですが、
駐車場が16台、バイクが1台だと少なくありませんか？
この地域の住民は自転車が中心なのでしょうか？

[540: 匿名さん]

今時のマンションは、世帯数からして
16台は多い方だと思います。

にしても、外観や間取に個性ないね。

[541: 匿名さん]

駐車場は多すぎても修繕費が増えるだけだし16台は適正だと思いますよ。
間取りはオーソドックスですが、収納などを上手く廊下などで使っているので悪くはないのでは。
ホームページ見るとかなり満席が多いから注目度は高い気もします。
中野新井エリアは中々新築マンションでないからだろうな。

[542: マンション検討中さん]

おおよその価格は教えてもらいました。
平米120万で大体の部屋の値段は算出できます。
角部屋とかどうとかはあまり関係ない、のかな。

なので、67m2でおよそ8000万円です。

そして、おそらく後になるとスミフさんなので高くなる可能性大。
値段はこんなもんかなぁ。

少し高いような。。

[543: マンション検討中さん]

>>541 匿名さん

我が家は2台所有してまして、、
駐車場は抽選になりそうですね。

[544: 匿名さん]

>>507 匿名さん

構造的な理由では？

出来れば窓は両方から開けたいですが。

[545: マンション検討中さん]

今日ライフに車で行きました。
中野通りを走ってるといよいよ桜が咲きそうな気配を感じます。
蕾のつき方をみてると例年より早めに咲きそうで、とても楽しみです。

[546: マンション検討中さん]

近隣のマンションを調べて見たところ、駐車場完備のマンションは少ないくらいでした。
でも、隣のマンションは駐車場も駐輪場も充実してるようです。
場合によっては、目の前のライフ駐車場とか隣のマンション駐車場とかを特別に利用することは出来ないものでしょうか？スミフさんならそれが可能だと期待してます。

[547: 匿名さん]

>>542 マンション検討中さん

南側のマンション、近いね。
外観の真っ白も、イマイチかなぁ。

桜並木がステキな場所だけど、
そんなのは不動産の価値には
響かないし。

最終的には、3LDK 8000万を
切って販売開始するのでは？

[548: 匿名さん]

ですよね。
カジュアルスギ

[549: 匿名さん]

先日ライフに買い物に行き、現地見ました。
隣のマンションが素敵でしたので、似た感じに出来るのかなと想像しました。
中古が75平米ぐらい6000で出ているので悪くないのかなと思ったり。
でも築15年かぁ〜。うん〜って感じです。
でもこちらなら9000万はしますものね。

[550: 匿名さん]

9000ですか？
8000台ではないのですか？？
中央沿線の阿佐ヶ谷、荻窪、三鷹辺りと違って、ここは中野駅徒歩14分だし、価格的には西武新宿線沿線として設定してもらいたいですね。