マンション管理士の活用・・・ｐａｒｔ２

[万太郎]

前スレが1000を突破しましたので新スレをたてました。
マンション管理士に関する書き込みをお願いします。
マンション管理士として開業されている方、マンションの住民として資格を取られた方、
管理会社や管理組合の理事の方、どなたでも結構です。
質問等も含めマン管士について語りあいましょう。

[924: 匿名さん]

922
>これを力説しているのに、不正の根源であった管理会社にやらせれば良いなどとのんきなコメントをするのが、マン管士妄信者なのです。
おっしゃることはわかりますが、これは管理組合全般を対象に一般論として言うべきことであり、「マン管士妄信者」（？）などを持ち出すから話がややこしく、貴方の説得力も激減するのです。
皆さんが何度も言っていますが、根拠のない決め付けはやめましょう。
>>923さんの意見は我々管理組合員の実感に非常に近いものです。自主管理組合も少なくない昨今、管理会社はなくてはならない存在でもなく、従って共存・共栄を前提にする必要もないと思いますが。

[925: 匿名さん]

>これは管理組合全般を対象に一般論として言うべきことであり、「マン管士妄信者」（？）などを持ち出すから話がややこしく、貴方の説得力も激減するのです。
何を仰るのですか、私のコメントに対して現実にコメントしてる事実なのです。
＞皆さんが何度も言っていますが、根拠のない決め付けはやめましょう。
抽象的な表現ではなく具体的に行きましょう。

[926: 匿名さん]

923は、管理組合は無知蒙昧な集団だから、無関心で、不正にあったとき考えれば良いということらしいが、それは貴方の周りの環境が全てとの、貴方こそ実態を知らない評論家に過ぎないコメントです。

[927: 匿名さん]

質問文
マンション等による電波受信障害対策地域の場合、地上デジタル放送移行後も引き続きテレビが見られますか？
回答文
更新日：2007年06月28日
　現在の電波受信障害対策は、地上アナログ放送視聴のためです。総務省の見解では地上デジタル放送の受信障害はほとんどの地域で発生しないものと見込まれるため、地上デジタル放送を視聴される方は、受信障害地区以外の方と同様にご自身で対応されるようお願いいたします。
　なお、現在のアナログテレビ放送の受信障害については、その原因となる建物等の管理者が対応しています。アナログ共聴施設の扱いや今後の予定等については、受信障害の原因者にお尋ねください。

http://www.city.kita.tokyo.jp/docs/faq/199/019973.htm

[928: 匿名さん]

>>926
管理組合は不正に対しては目を光らせていますよ。
印鑑と通帳を別々に保管し、支払については予算に添って行い、イ）方式を採用し口座は組合名義の場合
管理会社はどうやって不正をするんですか？
最低限のことをチェックしていけば不正はできないでしょう。
貸借対照表での不正ということはないでしょう。これを不正しても何の得にもならないですから。
貸借対照表が多少分かりにくかったとしても、組合としては大きな問題ではないでしょう。

[929: 匿名さん]

>>926
不正をされるのは、理事の印鑑・通帳の管理のずさんさが大きな要因ですね。
収納口座は１ヶ月以内に保管口座へ移すとか、保管口座の引き落としについては特に厳重なチェックを
するとかの基本的なことを怠るとそういうこともありうるかもですね。
不正がおきるのは、基本通りにしてないからですよ。

[930: 匿名さん]

狙われるマンション修繕積立金　管理会社の横領相次ぐ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　asahi.com(朝日新聞2009/6/30)

　マンション所有者が、将来の大規模な改修に備える修繕積立金を、管理会社側が横領する事件が全国で相次ぐ。０３年以降、国土交通省の把握分だけで１２７物件、被害総額は約１２億円にのぼる。被害防止に国交省は法令を改正したが、所有者側もすきを与えない注意が必要なようだ。
　「間違えて管理組合の口座に入金してしまいました」。０４年夏、東京都品川区のマンションの管理組合の理事長の妻に差し出された払い戻し請求書には「￥１７８８」と記されていた。妻は疑うことなく理事長印を押した。
　ところが、金額の前の「￥」は、専用の消しゴムで消せるボールペンで記入されていた。不動産会社・和泉創建（東京）の社長らは、「￥」を消して金額の前に「９００」と書き込み、組合の口座から９００万円余の修繕積立金を引き出した。
　こうした手口で２６の管理組合の口座から計１億５千万円が会社の運転資金に消え、同社は０５年に倒産した。
　首都圏で７０物件を管理していた東洋ビル管理（東京）は０３年に倒産後、５０物件で計約１億８千万円が会社の運転資金に使い込まれていたことが発覚した。管理会社を信頼して、白紙の払い戻し請求書に組合の印鑑を押してあらかじめ渡したり、印鑑を預けたりしていた管理組合もあった。
　石川県の不動産会社・シーピーは、金沢市や同県野々市町の１４の管理組合から、０３～０７年に計約５億円を２００回以上にわたって着服。横領を隠すため、組合口座の残高証明書を偽造していた。東京の２社は倒産に備えた業界団体の保証制度に加入していたため、１カ月分の積立金が組合に戻ったが、シーピーは未加入だった。
　個人犯罪も相次いでいる。
業界最大手の大京アステージ沖縄支店でも昨年３月、１９の管理組合から計８千万円を着服していたことが発覚。担当社員が８年にわたって口座の残高証明書を偽造して見つからないようにしていた。長崎市でも、太平ビルサービスの元社員が印鑑を偽造し、１億８千万円を着服していた。
　国交省に登録するマンションの管理会社は全国に約２３００社ある。
　修繕積立金や管理費は三つの方式から選んで保管することが、マンション管理適正化法で決まっている。だが、通帳と印鑑の保管の仕方に問題があったり、管理組合が業者任せにしたりといったケースが多かった。

[931: 匿名さん]

だからいってるでしょう。
組合は印鑑と通帳の分別管理をしっかりとやり、当然組合名義で口座をつくり、金銭の出し入れには
厳重にチェックをする。
ただ消えるボールペンについては現在取りざたされているので対応を考える。
不正は万引きと一緒で取りやすい環境があるから悪いことをするのであるから、不正ができにくい土壌を
全員でつくり監視していかねばならないでしょう。
その為には基本どおり面倒くさくてもその通りにやることが大切です。

[932: 匿名さん]

＞その為には基本どおり面倒くさくてもその通りにやることが大切です。

全くそうですね。ところが今回の新規則では基本通りどころか、簡略化して金勘定の正確さは二の次にして、他人名義の期間だけを最小にして兎に角、箱に詰め込んで鍵を掛けろと言うことです。

[933: 匿名さん]

>他人名義の期間だけを最小にして・・・

管理会社名義の口座を止めて、組合名義にすることがいいのだと思っています。
現在の原則方式がベターではないかと思います。
新方式では、イ）方式で口座名は管理会社にする方法です。

[934: 匿名さん]

＞現在の原則方式がベターではないかと思います。

良いに決まってますが、大多数は集金業者なり管理会社が介在しているのが現実です。
原則方式と言う名称はなくなりましたが、それが新規則87条3項のすべてに該当する場合になりましょうが、それすら黙っていれば、修繕積立金を主とする保管口座に残余の管理費を入れることになるのです。

[935: 匿名さん]

>>934
原則方式に変えることは契約でできると思います。
管理費の残額が修繕積立金の保管口座に入り分かりにくくはなりますが、不正は防げると思います。

[936: 匿名さん]

＞原則方式に変えることは契約でできると思います。
今後は原則方式はありませんし、小規模マンションに限られますから一般的ではありません。

[937: 匿名さん]

＞管理費の残額が修繕積立金の保管口座に入り分かりにくくはなりますが、不正は防げると思います。

分かり難くなると言うことは、不正も見抜けにくくなると言うことです。

[938: 匿名さん]

>>937
だから　ハ）方式を採用し、口座名義は組合でやるんですよ。
印鑑と通帳の管理を別にして、支払いについては基本どおり厳重にチェックしていけば
貸借対照表で若干分かりにくい点はあっても不正はおこりませんよ。
保管口座に管理費が一緒になっている点はありますが。

[939: 匿名さん]

＞だから　ハ）方式を採用し、口座名義は組合でやるんですよ。
それこそ小規模マンション用です。
＞貸借対照表で若干分かりにくい点はあっても不正はおこりませんよ。 保管口座に管理費が一緒になっている点はありますが。
何せ定期預金のないマンションが対照ですから、不正が起こっても小額でしょう。

[940: 匿-名さん]

ハ方式においても、管理組合は定期預金の設定が可能です。

[941: 匿名さん]

＞ハ方式においても、管理組合は定期預金の設定が可能です。

標準管理委託契約書
（２）出納（甲の収納・保管口座を設ける場合）
③通帳の保管等
の項をこれ以外の出納の場合と比較してご覧なさい。

[942: 匿-名さん]

>>>941 silver さん
>標準管理委託契約書
>（２）出納（甲の収納・保管口座を設ける場合）
>③通帳の保管等
>の項をこれ以外の出納の場合と比較してご覧なさい。

「甲の管理費等のうち余裕資金については、必要に応じ、甲の指示に基づいて、定期預金、金銭信託等に
振り替える。」
を言っているのだと思います。

管理会社による財産の分別管理は、収納から保管までですが、
ハ方式では、
１．「収納・保管口座」の印鑑を保管できない。
２．イ方式およびロ方式にはある「移し換え業務」がない。

このことから、定期預金等への振り替えは、管理会社の分別管理の範囲外となるため、そのような規定が
ないのです。

しかし、管理組合が総会決議に基づき、「収納・保管口座」残高のうち、修繕積立金相当額の範囲内で
一定金額を払い出し、定期預金を設定することは可能です。

[943: 匿名さん]

938です。
イ）方式とハ）方式を間違っていました、すいませんでした。

[944: 匿名さん]

>しかし、管理組合が総会決議に基づき、「収納・保管口座」残高のうち、修繕積立金相当額の範囲内で 一定金額を払い出し、定期預金を設定することは可能です。

まだまだ勉強が足りませんね。
新標準管理委託契約書は、管理適正化推進法73条に規定する管理業者の義務規定（契約成立時の書面の交付）として交付する場合の指針として作成したものを、改訂や全体的見直しを行ったものです。
従いまして、この指針なるものは管理組合を何等拘束するものではありませんが、管理業者にとっては指針不履行は、73条違反は最悪の20万円以上の罰金まではいかないものの監督処分の対象となるかも知れないことを学んで下さい。

[945: 匿名さん]

>>944
指針不履行違反で監督処分まではいかないでしょう。
組合がオーケーなら何等問題はないのですからね。
組合としては、分かりやすい管理方法を要求してくるでしょうから、最終的には管理会社は
今までより複雑な事務処理になっていくことになります。

[946: 匿名さん]

＞指針不履行違反で監督処分まではいかないでしょう。
貴方の契約する管理会社か国交省に確認してご覧なさい。
＞組合がオーケーなら何等問題はないのですからね。
繰り返しますが、73条を勉強してね。
＞組合としては、分かりやすい管理方法を要求してくるでしょうから、最終的には管理会社は 今までより複雑な事務処理になっていくことになります。
この日本語理解不能です。

[947: 匿-名さん]

>>944
後学のためにお尋ねしますが、

１．新標準管理委託書の内容が、管理業者に対する指針であるとする根拠は何でしょうか？
２．指針不履行とははじめて聞く言葉ですが、どういう意味でしょうか？
　　また、指針不履行による監督処分は過去にあったのでしょうか？
３．監督処分は、法令に基づいてなされるものですが、
　　>>941 は、どの法令のどの規定に基づく監督処分の対象となる可能性があるのでしょうか？

[948: 匿名さん]

＞１．新標準管理委託書の内容が、管理業者に対する指針であるとする根拠は何でしょうか？
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について（国交省）
　「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」は、マンションの管理をマンション管理業者に委託する際に、管理組合とマンション管理業者との間で協議がととのった事項を記載した管理委託契約書を、マンションの管理の適正化に関する法律（平成１２年法律第１４９号）第７３条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものであり、平成１５年４月に改訂されたものです。
　平成２１年５月１日、管理組合財産の分別管理の方法を改正することを主な内容とする「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」（平成２１年国土交通省令第３５号。以下「一部改正省令」という。）が公布されましたが、本省令改正と整合を図る必要があること、及び管理委託契約に関するトラブルの実態等を踏まえ、前回改訂時以降の全体的な見直しを行いました。今般の改訂内容につきましては、こちらをご覧ください。（以下略）

＞２．指針不履行とははじめて聞く言葉ですが、どういう意味でしょうか？ 　また、指針不履行による監督処分は過去にあったのでしょうか？ 
３．監督処分は、法令に基づいてなされるものですが、 　>>941 は、どの法令のどの規定に基づく監督処分の対象となる可能性があるのでしょうか？

マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準
http://www.mlit.go.jp/common/000006555.pdf

[949: 匿-名さん]

>>948
いずれも承知していますが、

１．「法第７３条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針」という位置付けですね。
２．？？？
３．標準管理委託契約書（ハ方式：甲の収納・保管口座を設ける場合）をそのまま採用し、>>942 に記載した
　　ように「管理組合が総会決議に基づき、「収納・保管口座」残高のうち、修繕積立金相当額の範囲内で
　　一定金額を払い出し、定期預金を設定した場合（あくまで主語は「管理組合」です。）」に、
　　「管理業者」は、どの法令のどの規定に基づく監督処分の対象となる可能性があるのでしょうか？
　　という質問です。

[950: 匿名さん]

＞「管理業者」は、どの法令のどの規定に基づく監督処分の対象となる可能性があるのでしょうか？ 　という質問です。

管理会社にお尋ね下さいと言った筈です。管理会社は貴方の方式に賛同しないでしょう。
法律には無い業界に対する指針や通達は、貴方の考える様な単純な理屈の範疇に入りません。
指針と異なった方式にして組合員から地方整備局に通知されたら改善しろとの圧力が業界を通じて圧力が掛かり、それを放置すれば問題となりましょう。
この辺の感覚は大人にならないと理解出来ないでしょう。

[951: 匿名さん]

>950
今回の指針は組合が守らなかったとしても何のお咎めはありません。
全て管理会社への義務付けですから。
組合が賛同しなければ管理会社は困るでしょうから、そこは組合が判りやすいシステムに管理会社は
努力しなければならないでしょう。
そこでどうしてもといえば、管理会社の変更も出てきます。その努力をする会社が今後台頭してくるでしょう。

[952: 匿名さん]

>そこでどうしてもといえば、管理会社の変更も出てきます。その努力をする会社が今後台頭してくるでしょう。

相も変わらずの抽象論しか言えないのですね。

[953: 匿名さん]

>952
組合のいうことが聞けないんだったら契約の解除は当然じゃないの。
組合は常に正しいですよ、分かります。
サービス業なんだからお客様を大切にしないといけません。

[954: 匿-名さん]

>>950
結局、いずれの質問にも真面に答えることはできませんでしたね。
通達文書を示すとか、そこから引用するのなら未だしも、いきなり国土交通省の
報道発表のコピペが出てきたときには唖然としました。
法律、政省令、通達の位置付けを理解していないのですから仕方ありませんが・・・。
あなたには、アカデミックな議論は無理なようですね。

[955: 匿名さん]

＞結局、いずれの質問にも真面に答えることはできませんでしたね。 通達文書を示すとか、そこから引用するのなら未だしも、いきなり国土交通省の報道発表のコピペが出てきたときには唖然としました。

資料が欲しいとは恐れ入りました。パソコンでの情報収集力も読解力もないことを訴えているのですか？
コピペの指針すら無知、翌月末迄の残余の保管口座への資金移動の一つ覚えが、通常の管理費、修繕積立金の支払代行と勘違いしたり、今回はその資金移動と定期預金等への資金移動とも勘違いするなど余りにも文章の読解力のなさは、アカデミック以前の問題です。
紹介しても理解は困難でしょうが、ご要望に応えて通達の一部をお教えしましょう。後は自分のパソコンで検索して勉強してね。
関係業界団体の長あて
平成21年10月2日 国総動指第30号
国土交通省建設流通政策審議官
マンション標準管理委託契約書の改訂について
マンションの管理委託契約に係る契約書については、「マンションの管理委託契約に係 る標準管理委託契約書について」(平成15年4月9日国土交通省総合政策局長通知)に おいて、従前の「中高層共同住宅標準管理委託契約書」及び「中高層共同住宅標準管理委 託契約書コメント」を改訂し、「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準 管理委託契約書コメント」を、マンションに係る管理委託契約を締結する際の指針として 活用されるよう通知してきたところである。
今般、マンション管理組合の修繕積立金等の毀損などの事案に対応するためのマンショ ンの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令(平成21年国土交 通省令第35号)が平成21年5月1日に公布され、管理組合財産の分別管理の方法等に 係る改正後の規定が平成22年5月1日に施行されることから、本省令改正と整合を図る 必要があること、及び管理委託契約に関するトラブルの実態等を踏まえ、前回改訂時以降 の全体的な見直しを行うこととし、別添1及び2のとおり改訂を行った。
ついては、今回の改訂の趣旨を踏まえ、マンションに係る管理委託契約を締結する場合 には、これらを指針として活用するよう、貴団体加盟の業者に対して周知徹底されたい。 また、改訂後の標準管理委託契約書の活用に当たっては、一部改正省令の改正事項に係る内容については一部改正省令の施行後に締結する契約から改正後の規定が適用になるこ とに留意すること。
なお、本件に関しては、別添3のとおり各地方支分部局の長あて通達、別添4のとおり 各都道府県知事あて及び各政令指定都市の長あて通知したので、参考までに送付する(添 付省略)。

[956: 匿-名さん]

>>955
あなたには、「非学者論に負けず」との諺がピッタリですね。

通達文書を知らずして、>>954 を投稿すると思いますか？
洞察力、推理力を働かせれば、すぐにわかるでしょう。

[957: 匿名さん]

９５６は知らなかったんじゃないの。
負けず嫌いなようだから。
しかし、ここのスレで勉強すればいいよ。

[958: 匿名さん]

＞通達文書を知らずして、>>954 を投稿すると思いますか？ 洞察力、推理力を働かせれば、すぐにわかるでしょう。

あっそうでしたか。では、ますます貴方の読解力に問題があることがハッキリしました。

[959: 匿名さん]

＞956は知らなかったんではなくて、通達文書を良く理解できてなかったんだと思う。
通達文書は分かりにくいからね。
もう少し具体的にみんなに分かるようにすればいいんだけど、法律と一緒でわざと分かりにくくしてるからね。
９５６さんが理解できなかったとしても仕方ないと思う。

[960: 匿名さん]

確かに通達文書だけでは中々掴みにくいのは事実だね。
９５６は曲解してるところがあるけどそうとれるところもあるしね。
もう少し深く踏み込んで何回か読めば理解できるんではないかな。
分からないことがあったらここで質問して理解すればいいんだから。

[961: 匿名さん]

図星だったのか９５６がおとなしくなったな。
それとも勉強中かな？

[962: 956]

>>961
>それとも勉強中かな？

なにを勉強すればよいのでしょうか？

[963: 匿名さん]

>962
今回の通達文書をまだ良く理解されてないようですので、何回も熟読され
他の意見を参考にすれば良く理解できるようになると思いますよ。
素直な気持ちでもう一度良く読んでみてください。

[964: 956]

>>963
参考となる「他の意見」のレス番号をお示しいただけませんでしょうか？

[965: 匿名さん]

>>964
そんなに意地を張らずに素直に他の方の意見にも耳を傾けることが必要ですよ。
自分の意見は全て正しいという考えでは受け入れられないでしょうが。

[966: 956]

>>965 さん
お返事、ありがとうございます。
ところで、マンション管理士の方々は、どのようなご意見をお持ちなんでしょうね？

[967: 匿名さん]

もうこの問題は終わりにしましょう。

[968: 匿名さん]

＞ところで、マンション管理士の方々は、どのようなご意見をお持ちなんでしょうね？
新規則は試験の範囲には入っていなかったので知らないし、知識もないので管理会社の仕事と逃げている。

[969: 匿名さん]

質問です。

理事してますが、
フロントマンがマンション管理士である場合、
そうではないと何か違いがあるのでしょうか？

前の担当フロントマンが資格者である旨が名刺にありましたが、とくに資格を持ってるから違いがあるというようには感じなかったもんですから（法的知識の点で一般人と同じ）。

[970: 匿-名さん]

スレの本来の流れに戻って、マンション管理士の理解レベルを知る機会になればよいと考えています。

管理組合からマンション管理士に対して、つぎのような質問があった場合、どのように回答しますか？

現在、基本方式で管理委託をしているが、次回の更新時にはハ方式を採用したい。
質問１：現在ある定期預金をどのように取り扱えばよいか？
質問２：時間が経てば、収納・保管口座に多額の修繕積立金が貯まるが、一定金額を定期預金にしたい。
　　　　当然、総会決議を経て、定期預金の印鑑は理事長が保管し、定期預金証書は会計担当理事が
　　　　保管することとするが可能か？

[971: 匿名さん]

＞担当フロントマンが資格者・・・（法的知識の点で一般人と同じ）

たとえば、

「公判維持（裁判）は可能です。」
とか言って、民事も刑事も裁判は同じと思っていたりする場合のマンション管理士。
http://www.kanrisi.org/qa/025.html

[972: 匿名さん]

＞現在、基本方式で管理委託をしているが

基本方式とは何ぞや？

[973: 970]

>>972 さん
お読みいただき、ありがとうございます。
また、誤記のご指摘感謝いたします。
>>970 の訂正
（誤）基本方式
（正）原則方式

ご回答のほど、よろしくお願いいたします。