マンション管理士の活用・・・ｐａｒｔ２

[万太郎]

前スレが1000を突破しましたので新スレをたてました。
マンション管理士に関する書き込みをお願いします。
マンション管理士として開業されている方、マンションの住民として資格を取られた方、
管理会社や管理組合の理事の方、どなたでも結構です。
質問等も含めマン管士について語りあいましょう。

[846: 匿-名さん]

>>844
>イ）ロ）ハ）方式のどれかでやればいいんだよ。
>難しく難しく考えすぎ。
>全く会計おたくなんだからな。
>管理組合の会計と企業の会計の違いが分からないのかな。

>>843 ですが、わたしに対する投稿でしょうか？

[847: 匿名さん]

ここはまったく救いようがない。
子曰、由、誨女知之乎、知之為知之、不知為不知、是知也

[848: 匿名さん]

反歌。
The scholar teaches his master.

[849: 匿名さん]

847
ここは根拠なくアンチ・マン管士を叫ぶヒステリックな管理会社社員のみ。
本当に救いようがないですね。

[850: 匿-名さん]

某氏には、

”非学者論に負けず”

[851: 一般組合員]

分別管理の件が再度出てきたので書き込みます。
変更内容をよく知らなかったのですが、ここの書き込みを読んで勉強になりました。

私のマンションのケースですが…
管理委託契約が6月末までなので、6月下旬の総会で承認を得てから新方式を採用すべきだと思うのですが、
うちの管理組合は理事会決議のみで新方式の採用を承認し、すでに口座開設等の準備に入っているようです。

管理会社＆理事会が規約も確認せずに先走った…という感じです。
管理会社でもよく理解していない担当者がいるということなのでしょうか…？

[852: 匿名さん]

>>851
今回の財産の分別管理は管理会社に義務づけられました。
当然管理会社は研修や社内での対応策で検討されていることと思います。
ここで議論になっているのは、管理会社のフロントマンがまだ良く理解してないので、マン管士の
意見を聞きたくて煽っているのだと思います。
管理会社はマンションの管理をプロとして営業しているのですが、フロントマンにもいろいろな者がおり
勉強不足な者がかなりいます。
マンション管理のプロであるなら、当然管業やマン管士の資格ぐらいは取得しててもいいのですが、
プロとしてのモラールの欠如は否めません。
勿論中には優秀な社員もおられると思います。

[853: 匿名さん]

>管理委託契約が6月末までなので、6月下旬の総会で承認を得てから新方式を採用すべきだと思うのですが、
仰る通りです。管理委託契約条項の変更ですから、総会の普通決議と管理適正化法72条の管理会社による 重要事項説明書交付とその説明会が必要です。
＞うちの管理組合は理事会決議のみで新方式の採用を承認し、すでに口座開設等の準備に入っているようです。
＞管理会社＆理事会が規約も確認せずに先走った…という感じです。 管理会社でもよく理解していない担当者がいるということなのでしょうか…？
それより管理会社のみならず理事長を始めとする役員も知らぬが仏の状態ですね。

[854: 一般組合員]

852さん、853さん、レスありがとうございます。

管理会社の方も通常業務で忙しいのだと思いますが、素人の多い理事会に対して適切な説明や
アドバイスができるよう、法改正くらい勉強してほしいものです。
そして853さんの仰るように、役員側も法改正等についてアンテナを張り、どう処理すべきか
勉強しないといけないですね。

ここはマン管士のスレでしたね…スレ違いで失礼いたしました。

[855: 匿名さん]

854さん

理事会が突っ走っているわけではない可能性もあります。
６月の総会では、きちんと新方式の管理委託契約の締結について承認を得るのではないでしょうか？
理事会では総会提出議案として新方式の管理委託契約案を決議しただけだと思います。
新方式のいずれを採用するかは選択の余地がありますが、現行方式を続けることはできませんので、理事会で新方式の採用を前提として事前に口座開設等の準備をすることは特に問題がある行為のようには考えられません。

[856: 匿名さん]

＞役員側も法改正等についてアンテナを張り、どう処理すべきか勉強しないといけないですね。

マンション住居者は新聞を見たり、国交省のHPを見れば、法改正の内容くらいは誰でも知る事は出来ますが、ご覧のスレッドでも内容よりも、管理会社の仕事とかの逃げ口上しか出来ないマン管士妄信者が多いのが現実なのですね。

[857: 匿名さん]

>>856
まだマン管士云々をいってるの？
総会で管理会社と継続契約を結ぶんであれば、早く理事と話し合いたたき台を作らなければならない時期
ではないの。
フロントマンよ、しっかりせえ。イ）ロ）ハ）方式についてしっかりした説明が出来ないと管理組合も困るし
総会で説明も出来ないでしょう。

[858: 匿名さん]

他人のコメントを読んでから、逃げ口上から少しは進歩して来たね。具体的な話がさっぱり出来なかったマン管士信奉者さん。
無能な理事会の場合は、管理会社よりマン管士に頼りたい所だろうが、マン管士がこの様な有様では管理会社に訳の分からぬ貸借対照表を押し付けられるが落ちだね。今度の事を何しろ管理会社の仕事でオイラは知らねーを公言するマン管士妄信者が多いからね。

[859: 匿名さん]

>>858
ところであなたは管理組合にはもう提案はしてるの？
あまり理解してないようだけど早く説明しとかなくちゃ管理会社変えられるよ。
組合は管理会社が不備な会計したり、説明が出来ないようだと簡単に他の管理会社に変更するよ。
そこんとこ分かってるのかな？
管理会社がマン管士を雇って組合に説明させる？

[860: 匿名さん]

>組合は管理会社が不備な会計したり、説明が出来ないようだと簡単に他の管理会社に変更するよ。

マン管士信奉者さん
相変わらず中傷しかできない現実ですね。「不備な会計、説明が出来ない」もこの掲示板からの盗用で、無知だから具体性が全く見られないね。管理委託契約は協議に基づく委任契約ですよ。しかし、この協議にマン管士は全くの及び腰とは情けないね。この様では矢張りマン管士なるものは管理組合にとって活用は愚か、反って害にさえなるね。
管理会社を変える位の発想しかないようでは、そこいらの管理組合と変わりないね。

[861: 一般組合員]

>>855さん
総会で議案として諮るのは間違いないと思われます。
しかし、承認を前提として動く必要があるのでしょうか？
移行措置の期間はその準備のために設けられているのではないですか？
当組合は総会から契約切れまで10日以上の期間があります。

私は、総会後に理事長が決まってから口座開設するほうが効率的だと考えます。
今の理事長名義で開設したら、総会後に名義変更する手間が生じますから。

私は役員でないのですが、管理会社の方が理事会に対してどのような説明をし、
理事会が承認したのかが気になります。

[862: 匿名さん]

＞私は、総会後に理事長が決まってから口座開設するほうが効率的だと考えます。 今の理事長名義で開設したら、総会後に名義変更する手間が生じますから。
その通りですが、管理委託契約書の変更の総会決議、これに基づく管理会社の重要事項説明書の配布と説明会が終わってから口座開設をしないと規約違反です。当然この総会で新理事が選任されその後の理事会で理事長が互選されるのですから、それから初めて、新契約書、新理事長選出議事録、理事長の身分証明書を提示して口座開設となるのが普通です。

[863: 一般組合員]

>>862さん
効率的かどうかというより、先に開設することは「規約違反」になるということですね。
ありがとうございます。

[864: 匿名さん]

管理会社と組合が事前打ち合わせをして、管理委託契約の継続を提案すればいいのではないですか。
総会でこの案を諮って決め、口座開設は新理事長名で行えば済む問題です。
だから、早く管理会社としては、たたき台を作り組合と交渉しなくてはいけないでしょう。
管理会社としては、もうこれについて動いているんですかね。
管理会社に義務づけられた問題ですから、組合に協力してもらわねばならないんでしょう。
だったら、早く提案すべきです、それもまだやっていない管理会社は失格ですよ。

[865: 一般組合員]

>>864さん
理事会に新方式を説明・提案したうちの管理会社はやることはやっているということですね。
ただ、862さんもご指摘のように、理事会決議のみで口座開設等進めてしまうのは問題だと
お考え…ということでよろしいでしょうか。

私も新方式についてもう少し勉強してみます。

[866: 匿-名さん]

>>865 さん
管理会社が、従前の管理委託契約と異なる条件で管理組合と管理委託契約を更新しようとするときは、
１．１週間前までに区分所有者等全員に重要事項書面を交付し、かつ、その旨掲示し、
２．説明会を開き、管理業務主任者に説明させる。
ことが必要です。

理事会および管理会社は、
６月の定期総会時に、
１．総会開始前に説明会を実施し、
２．総会において議案を承認可決する。
というスケジュールを予定していると思います。

その後、新方式による管理受託契約を締結し、新口座を開設するという流れでしょうね。

[867: 一般組合員]

>>866さん
わかりやすい説明、ありがとうございます。

[868: 匿名さん]

>私も新方式についてもう少し勉強してみます。
その際、新規則87条3項が適用される場合の保管口座なるものが問題なのです。
１　管理会社の手間を簡単にするために、新規則通りの従来の修繕積立金口座に残余の管理費を混入させる所謂、どんぶり勘定の貸借対照表を押しつけられるか
２　保管口座に管理費、修繕積立金の二口の口座として、従来の区分会計の貸借対照表を継続するか
いずれになるかは、管理会社との駆け引きが必要となります。

[869: 匿名さん]

管理会社としては作業を簡略化したいだろうが、顧客の要望にこたえなければならないでしょう。
出来るだけ住民が分かりやすい方法を法に照らして考えるべきです。
それがマンションの管理を業としている管理会社の責任でありサービスです。

[870: 匿-名さん]

>>865
>私も新方式についてもう少し勉強してみます。

国土交通省が作成した下記の資料がわかりやすいと思います。
http://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf

なお、現在、発生主義による区分別会計をしていると思いますので、
新方式においても、保管口座が一つであろうと、会計区分別に複数の保管口座を設定しようと
会計区分別貸借対照表は作成できます。
重要なのは、管理会社が正しく仕訳し、適正に処理・保管するという管理の基本を
守っているかどうかです。

[871: 匿名さん]

＞重要なのは、管理会社が正しく仕訳し、適正に処理・保管するという管理の基本を守っているかどうかです。

管理会社の不正から始まった今回の新規則なのに、管理会社の真偽を信じろとの感覚がおかしい。
保管口座の金額を管理組合がチェック出来ずに管理業者の数字を信じろとは、管業一体になって区分会計の原則を無視する管理会社の理屈そのものだ。

[872: 匿名さん]

保管口座の内訳明細を作ってもらえばいいんですよ。
ややこしいから作らないというのであれば管理会社変更です。
実際貸借対照表を作成するのは管理会社でしょう。信じろとかいう以前の問題です。
だから分かりやすい会計をして欲しいのですよ。
それが出来なければできる管理会社にやってもらえばいいでしょう。

[873: 匿名さん]

＞貸借対照表を作成するのは管理会社でしょう。

チェックするのは総会出席の組合員ですよ。それが出来ないで信じろと追う理屈が成り立つのですか？
貸借対照表を読んだ事あるの？
収支計算書は、管理費と修繕積立金で区分会計できて、貸借対照表はどんぶり勘定で、結果のみを信じなさいとはどんな管理組合なのですか？

[874: 匿名さん]

>>873
チェックするのは組合ですよ、当たり前でしょう。
管理組合が作った資料が分かりにくいのであれば分かりやすいように作らせればいいでしょう。
今までと同じように区分会計をすればいいでしょう。管理会社が手間がかかるといえば管理会社の交替です。
管理組合はお客様です、「お客様は常に正しい」というマーケッティング理論はご存知でしょう。

[875: 匿-名さん]

>>871
silver さん
御託を並べる前に、>>838 に対する返事をお願いします。

[876: 匿名さん]

>>875
時計は元には戻らないよ。
今頃何考えているんだ、何のことかも分からないし、見る気にもならん。
それより、管理会社は早く組合が納得できるものを作らないと管理会社の変更になるよ。
お客様は常に正しい、お客様は神様です、分かります？

[877: 匿名さん]

＞現在「収納代行方式」を採用している管理組合においては、会計区分別貸借対照表がないのですね？

お教えしましょう。従来の収納代行方式では管理費の残余を「収納日から一月以内に、甲の口座（以下「保管口座という。）に移し換える。」であって、管理費、修繕積立金それぞれがミックスされることはないのです。ですから管理費、修繕積立金それぞれの区分会計の貸借対照表が出来たのです。ついでに言えば、旧保管口座の名称は契約上の名称に過ぎなく。原則方式、支払一任代行方式それぞれで別の意味で定義していたのです。
しかし今回の新規則での保管口座は全く違うのです、即ち「修繕積立金を預入し、又は管理費の残余を収納口座から移し換え、これらを預貯金として管理するための口座で組合名義とするものと規則８７条に定義されているのです。

[878: 匿-名さん]

>>877
知識のレベルがよくわかる投稿ですね。
ところで、改正前の施行規則は確認しましたか？
念のため表示しておきますので、十分に読み込んでください。

第８７条第３項
マンション管理業者が保証契約を締結した場合において、当該マンション管理業者が、収納代行方式（マンション管理業者が、管理組合から委託を受けてマンションの区分所有者等から徴収した修繕積立金等金銭を当該マンション管理業者を名義人とする口座に預入し、当該口座から払出した金銭により管理事務を行うこととする当該修繕積立金等金銭の管理方法をいう。）により修繕積立金等金銭を管理するときは、マンション管理業者がマンションの区分所有者等から当該修繕積立金等を徴収してから一月以内に、当該一月以内の期間に管理事務に要した費用を当該修繕積立金等金銭から控除した残額を、管理組合等を名義人とする口座に移し換えるときに限り、前項の規定は適用しない。

[879: 匿名さん]

承知の上ですが、私の先のコメントのどこか間違いかを指摘して下さい。

貴方のコピペを盗用すれば。
「収納代行方式により修繕積立金等金銭を管理するときは、
マンション管理業者がマンションの区分所有者等から当該修繕積立金等（管理費と修繕積立金）を徴収してから一月以内に、当該一月以内の期間に管理事務に要した費用を当該修繕積立金等金銭（管理費と修繕積立金）から控除した残額を、管理組合等を名義人とする口座（管理費と修繕積立金の口座）に移し換える」となりますよ。どこに修繕積立金と残余の管理費がミックスになるのですか？

[880: 匿名さん]

>>879
会計おたくが必死だね。
今時収納代行方式を採用している組合は殆ど存在しないよ。
現在は原則方式が殆どだよ。
最初のうちは管理費と修繕積立金が一緒になってても別に問題はないでしょう。
管理費が余れば余った金額を修繕積立金に振り返れば済む問題です。
こんな簡単なことを難しく考える必要は全然ないよ。
管理費の残余とかの明細は管理会社が手間隙かかっても組合がわかるような資料を準備することだね。
お客様は神様ですから。
あなたはこんなことを論争してる暇はないよ、早く組合に管理会社の提案をしなさい。

[881: 匿-名さん]

>>880
（社）高層住宅管理業協会「平成２０年マンション管理受託動向調査」の管理状況調査
（会員数・・・３７１社、管理組合数・・・７４，７７８組合）では、

・原則方式・・・１７，４５４組合（２３．３％）
・収納代行方式・・・１６，５９５組合（２２．２％）
・支払一任代行方式・・・４０，７２９組合（５４．５％）

[882: 匿名さん]

>>881
ご苦労さん
そんなことより、早く交渉にきてよ、待ってるよ。
原則方式を採用してる組合では今度の改正では問題は起こらないよ。

[883: 匿-名さん]

>>881
>ご苦労さん
>そんなことより、早く交渉にきてよ、待ってるよ。

早速のお返事、痛み入ります。
残念ですが、交渉にお伺いすることはできません。
なぜなら、わたしは管理会社の人間ではありませんので。
悪しからずご了承ください。

[884: 883]

アンカーが間違っていたので訂正します。
（正）>>882

[885: 匿名さん]

>>879
への返事はないの？

[886: 匿名さん]

＞管理費の残余とかの明細は管理会社が手間隙かかっても組合がわかるような資料を準備することだね。

マン管士妄信者は使いものにならないことをさらけ出している姿ですね。

[887: 匿-名さん]

>>877
>お教えしましょう。
よろしくお願いします。

>従来の収納代行方式では管理費の残余を「収納日から一月以内に、甲の口座（以下「保管口座という。）に
>移し換える。」であって、
条文のどこに規定されていますか？

>しかし今回の新規則での保管口座は全く違うのです、即ち「修繕積立金を預入し、又は管理費の残余を
>収納口座から移し換え、これらを預貯金として管理するための口座で組合名義とするものと規則８７条に
>定義されているのです。
間違っています。条文の一言一句を丁寧に読み、第８７条全体を正しく理解する必要があります。
「保管口座」の定義は、イ方式、ロ方式に対応していることに注意してください。

[888: 匿名さん]

イ）方式にすればいいんだよ。
管理会社の皆さん、大丈夫ですか。
組合を説得させられますか。
組合も勉強してますよ。
組合はお客様ですよ。お客様のいうことは常に正しい、分かります。
管理会社のレベルの者にまかせて大丈夫かな。
納得いく説明ができなかったら、管理会社変更だよ。
変えられないためにもしっかり勉強してね。
とくに会計おたくはそれしか知らないんだから、もっと明快な答えは出せないの。

[889: 匿名さん]

＞>従来の収納代行方式では管理費の残余を「収納日から一月以内に、甲の口座（以下「保管口座という。）に移し換える。」であって、
＞条文のどこに規定されていますか？

収納口座、保管口座と言う名称は、旧標準管理委託契約書に限られています。この旧契約書の一部コピペは次の通り、
(2)出納(収納代行方式による場合)
1 甲の組合員が甲に納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭(以下「管理費等」という。)の収納
一、二 　略
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。以下「収納日」という。)に、甲の組合員の口座から乙の口座 (以下「収納口座」という。)に収納し、4の事務を行った後その残額を、収納日から一月以内に、甲の口座(以下「保管口座」という。) に移し換える。この場合、甲の保管口座に移し換えるまでの管理費等については、利息を付さない。

>>しかし今回の新規則での保管口座は全く違うのです、即ち「修繕積立金を預入し、又は管理費の残余を収納口座から移し換え、これらを預貯金として管理するための口座で組合名義とするものと規則８７条に定義されているのです。
>間違っています。条文の一言一句を丁寧に読み、第８７条全体を正しく理解する必要があります。 「保管口座」の定義は、イ方式、ロ方式に対応していることに注意してください。

相変わらず抽象的なヤジまがいのコメントばかりで、どこが間違っているか全く指摘が出来ていませんね。
ご自分がコピペした旧規則87条３項を、貴方が読み間違えたことが原因ですから貴方には間違いを指摘する事は無理です。
良くお勉強をして具体的な反論をお願いします。

[890: 匿-名さん]

>>889
４ 甲の経費の支払い
　乙は、甲の収支予算に基づき、甲の経費を、甲の承認の下に乙の収納口座から、又は甲の承認を得て
　甲の保管口座から支払う。

管理費等とは、「甲の組合員が甲に納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭」であるが、
わかりやすく説明するために、
管理費等＝修繕積立金＋管理費　であるとした場合、

４の事務を行った後その残額
＝管理費等－管理組合の経費
＝修繕積立金＋管理費－管理組合の経費

管理費－管理組合の経費＝管理費の残余
と表現するならば、

４の事務を行った後その残額＝修繕積立金＋管理費の残余
となる。
しかし、あなたは、
>>従来の収納代行方式では管理費の残余を「収納日から一月以内に、甲の口座（以下「保管口座という。）に
>>移し換える。」であって、
と説明している。

[891: 匿名さん]

>４ 甲の経費の支払い 　乙は、甲の収支予算に基づき、甲の経費を、甲の承認の下に乙の収納口座から、又は甲の承認を得て
　甲の保管口座から支払う。
> 管理費等とは,「甲の組合員が甲に納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭」であるが、わかりやすく説明するために、 管理費等＝修繕積立金＋管理費　であるとした場合、
>４の事務を行った後その残額 ＝管理費等－管理組合の経費 ＝修繕積立金＋管理費－管理組合の経費

先ず、収納口座は乙と契約銀行間の契約で二にある預金口座振替請求金額通知書によって乙の管理費口座と乙の修繕積立金口座に振り分けられますので、貴方の4の解釈は全く間違いです。
従いまして、４の支払いは、収支予算書の管理費と修繕積立金それぞれの経費を乙の収納口座（管理費口座、修繕積立金口座それぞれ）、又は甲の保管口座（管理費口座、修繕積立金口座それぞれ）から管理費は管理費口座から、計画修繕費は修繕積立金口座から、別々に支払われるのです。従って、貴方の下記の文章にはならないで、
４の事務を行った後その残額は、新修繕積立金＝修繕積立金ー計画修繕費
新管理費＝管理費ー予算項目の管理費　となり、旧制度では如何なる時点でもミックスされることはありません。
勿論、別の意味で或る期間で貯まり過ぎた管理費を総会決議のもとに修繕積立金に振替えることはあります。
>管理費－管理組合の経費＝管理費の残余と表現するならば、４の事務を行った後その残額＝修繕積立金＋管理費の残余となる。 しかし、あなたは、
>>従来の収納代行方式では管理費の残余を「収納日から一月以内に、甲の口座（以下「保管口座という。）に移し換える。」であって、
収納口座も保管口座も管理費と修繕積立金の別々の口座があるのですから当然なのです。
今回の新規則では、保管口座では修繕積立金と管理費の別々の口座は認められなくなり、保管口座は修繕積立金と残余の管理費を翌月末までに移換えることが法律で決まったのです。
＞と説明している。

[892: 匿名さん]

何故この問題にそんなに真剣になるの？
笑っちゃうね。
そんなに大した問題じゃないし、適当にやればいいのではないの。
イ）方式でまずやればいいんだよ、そして問題点があれば走りながら考える。
管理会社に分かりやすい帳簿にするよう要求すればいいの。
お客様は神様だから。
まったく会計おたくが知ったかぶりしてかきまぜるもんだから、つまらないスレになってしまったよ。

[893: 匿-名さん]

>>891
>今回の新規則では、保管口座では修繕積立金と管理費の別々の口座は認められなくなり、

http://www.mlit.go.jp/common/000039181.pdf
の（１）－７財産の分別管理関係　を確認してください。

>法律で決まったのです。
法律ではなく、省令です。

[894: 匿名さん]

危機感を募らせてマン管士バッシングをしたいsilverはじめ三流管理会社の面々、いつのまにか口座問題をネタに「マン管士妄信者」とやらへの攻撃にターゲットが移ってしまい、肝心のマン管士は無傷のまま。
まともなマン管士は、管理会社員風情が業界講習会での解説を得意然として切り売りしてるのなんぞ相手にしませんよ。
管理会社社員、本当にやることが幼稚ですね。

[895: 匿兵衛さん]

>>891
ユニークな方ですね。xyz二世の称号を差し上げましょう。
しかし、間違った解釈ばかりしていると、あの簡単なマンション管理士試験にさえ合格できませんよ。