クオン流山おおたかの森ってどうですか？

[マンション比較中さん]

クオン流山おおたかの森についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://quwon.starts-development.co.jp/

所在地：千葉県流山市東初石5丁目166-2番地他（従前地番）
　　　　【仮換地】：千葉県流山市流山都市計画事業新市街地地区一体型特定土地区画整理事業施行地区内C63街区3画地の一部
交通：つくばエクスプレス・東武アーバンパークライン「流山おおたかの森」駅徒歩2分
間取：1LDK～4LDK
面積：65.29㎡～90.62㎡
売主：スターツコーポレーション株式会社
施工会社：スターツCAM株式会社
管理会社：スターツアメニティー株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
坪単価200万円台前半で購入できるおすすめ新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8352/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/

[2201: 通りがかりさん]

>>2200 匿名さん
全て議決権1にするのは、全住戸の専有面積がほとんど同じ場合ですね。
クオンの場合、賃貸部分の狭い部屋があるので、かなり不公平になりそうですよ。

最も平等なのは、間違いなく専有面積=議決権でしょう。ただ、運用が面倒ですけど。

[2202: 評判気になるさん]

こんな記事ありました。
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4184-30

[2203: マンション検討中さん]

>>2201 通りがかりさん
もし50%超の所有者がいた場合、その人の意向だけで一般の議題は
議決されてしまうという事態になることがあるため、所有者1人
に議決権1つということもあるとのことです。
要するに10〜20%程度の差を厳密に調整することが最も公平とは
言えないのかもしれないと思った次第です。

[2204: 匿名さん]

>>2202 評判気になるさん

記事には全162戸と記載されてますが、本当は全192戸なので歩留まり率は192/560=34%ですね。
抽選にハズレて買えなかった人が多数いたことを考慮すると、来場した人のうち40%以上が申し込んだということでしょうか。それが凄いことなのか素人の私には判断できませんが、普通のマンションの歩留まりってどれくらいなんでしょうね。

[2205: 匿名]

>>2199 通りがかりさん

こちらこそよろしくお願いします！

[2206: マンション掲示板さん]

>>2202 評判気になるさん
去年の年末にここの価格表見たときは本当に何かの間違いではないかと疑ったのを思い出します

[2207: 評判気になるさん]

一般的に不動産業界では歩留まり10％が売れ行きの好不調を示す目安とされているようです。
30%(40%?)以上とか異常値ですね。

[2208: 匿名さん]

歩留まりの意味は十分には理解できませんが、この物件の場合広告宣伝が非常に控えめで、買う気があまりないのに（冷やかしで）来場する人が少なかったということも影響してはいないでしょうか？

[2209: 匿名さん]

すみません2208を書き込んでから思い直したのですが、これも売れ行き好調の証ということですね？

[2210: 匿名さん]

スターツさん、ここまで注目を浴びているので期待を裏切らないでしっかりした施工とその後の管理を徹底していただければ、分譲事業の信頼性を高め更なる発展が期待できますよ。

[2211: 名無しさん]

>>2208 匿名さん
冷やかしではないですが、買う気があまりないのに見に行った結果欲しくなって、予算を1割以上も越えたけど契約してしまいました。

ここは来場者から評価の高いマンションという事ですね。

[2212: マンション検討中さん]

>>2211 名無しさん
私も同じような買い方をしました。

[2213: マンション掲示板さん]

>>2211 名無しさん
何が事前の想定を越えたのですか？

[2214: 名無しさん]

>>2213 マンション掲示板さん
・想定していたより安かった。
・HPで公表されていない間取に気に入るものがあった。
・HPに記載されていない細かな仕様もしっかりしていた。

後は、このスレで良く見かける駅およびSC直結の魅力を再認識して、住みたくなりました。また、他の周辺マンションの購入に否定的だった相方が、ここなら良いと言い出したので。

[2215: 匿名さん]

２１９６ですが、前回記載した数字は数少ないものを除外しましたので、
全てで比較すると以下のようになります。

（あくまでも参考としていただき、ご自分で検算してください。）

各部屋の　　専有面積の比率／議決権の比率　を計算すると（賃貸部分を除く）

　　元の議決権　　最小の部屋０．７６　　　最大の部屋１．１２　　　
　　変更後　　　　最小の部屋０．９４　　　最大の部屋１．１２　　


なお、賃貸部分（スターツ所有）合計の議決権は以下のようにほとんど同じです。

　　元の議決権　　１０．７１％
　　変更後　　　　１０．０８％

スターツさんにはこのような数字の説明をいただきたいものです。
また、すでに述べましたように、このように厳密に調整するのが公平かどうかは
難しいところがありますが、各所有者の気持ちの問題とも思われます。

[2216: 匿名さん]

追記
（賃貸部分を除く）というのは最大と最小の部屋を比較するのに
賃貸部分を除いたという意味で、各比率の計算では賃貸部分も
含めて計算しております。

[2217: 匿名さん]

何度も追記で申し訳ありませんが、
専有面積の比率／議決権の比率は逆で
議決権の比／専有面積の比率です。

[2218: 匿名さん]

各所有者一人の議決権は4〜5%程度でしかないので、
意見が自分と同じ傾向の方の議決権が多くなることが
自分にとって良いかなと思っており、今回の僅かな差の
調整は自分にとって有利か否かはよく分かりません。
議決権の比が面積の比に近い方が多くの方にとって
気持ちがいいという意味で、今回の変更には賛成します。

[2219: 匿名さん]

>>2218 匿名さん
各所有者の議決権は4〜5%ではなく
0.4〜0.5%ですね。ほんの僅かで、協力しないと
スターツさんにはかないませんね。

[2220: 検討板ユーザーさん]

私も今回の変更に賛成です。

最小の部屋0.76の人の気持ちを考えると、なるべく公平にした方が、住民間で仲良くできそうかと思いました。
また、0.76って事は本来の比率より大幅に損しているってことですよね？だとすると、多くの住民はその分だけ得してるんじゃないかと。後で議決権比率に問題があるから修正しようと組合の議題になっても、その多数の得している人たちは反対するから否決されますよね。
管理組合結成前に議決権はなるべく公平にしておくべきでしょう。

問題なのは、初めにそんな雑な設定した管理会社でしょうね。まぁ、そのまま強行せずに修正したことに一定の評価はしますが。。。

[2221: マンション掲示板さん]

皆そんな権利って行使するもんかね？選挙とか議決権の行使率見てるとなんかね

[2222: 匿名さん]

>>2219 匿名さん
私もスターツの持ち分の大きさに、管理組合の運営上、驚異を感じています。
なにしろ規約上、理事を出すことも可能なのですから。
管理会社の親会社が、10％を超える議決権を持った理事になれるわけです。
一般所有者の協力ができるといいのですが。

[2223: 匿名さん]

総会への参加が少なければスターツ（＝管理会社、賃貸事業者、売主、施工者）の議決権は１０％を大きく上回ることになります。このような分譲マンションは非常に稀だと思いますので、このマンションの入居者は一般のマンションより組合への関心を高く持たないといけないでしょうね。

[2224: 匿名さん]

各入居者は自身の僅かな議決権の差を気にするのではなく、スターツさんを監視する上で総会に熱心な入居者と協力できるようしたいですね。スターツさんとは利害が異なるケースが多そうなきがします。

[2225: 通りがかりさん]

スターツにとってこのマンションは手放せないですからね。

[2226: 匿名さん]

スターツさんを組合で監視牽制する必要があると書ましたが、良きパートナーとして互いに協力することが基本とはなりますね。この皆が注目する官民一体開発を企画する力を持ち、免震にいち早く取り組み大手を凌駕する実績を積み上げている点にも光るものがあると思っています。スターツさんがこの開発でステップアップできるこを応援し、WIN－WINの関係を築きたいと思います。このように書くと反論も想像されますが、マンションはどこも運命共同体ですからね。

[2227: 匿名さん]

複合開発のfacebookが更新されてました。
ホテルの部屋の中(家具なし)の写真もアップされてます。雰囲気分かりにくいけど。

https://m.facebook.com/nagareyamasiyuutikatuyou/?locale2=ja_JP

[2228: 匿名さん]

隣のホテルの外壁とガラス窓は平らなので太陽光をかなり反射しますね。夏は目障りだけど他のシーズンはむしろ太陽光が入って良いのかもしれません。多目的ホールの屋根も金属なので太陽光を反射するかもしれませんね。いずれにしても太陽は時間とともに動きますので影響は短時間でしょうけど。

[2229: 匿名さん]

2228ですが、多目的ホールの屋根については憶測ですので未確認です。

[2230: 匿名さん]

>>2229 匿名さん
太陽光の反射はこんな感じです。眩しいと感じる程度です。

[2231: 匿名さん]

反射の影響は大したことないかなぁ。それよりは、ホテルで朝日が遮られそうなのが心配ですね。モデルルームのシミュレータは8時くらいからでしたが、6時7時くらいの影響はどうなんでしょうね。

[2232: 匿名さん]

マンションは位置が近くなり、カメラの露出調整もあって実際は写真より影響が大きいかもしれません（夏の悪影響、冬の好影響）。写真を拡大すると反射の度合いが強く見えます。なお、シミュレーター（太陽から見た画像）の印象では、早朝の朝日は夏は遮られ、冬は日の出は遅くなりますが夏より遮られにくくなっているように思いました。当然部屋の位置により違いますのでMGが閉鎖される前に確認してみてはいかがでしょうか。

[2233: マンション掲示板さん]

おおたかの森を東西南北1時間散歩してきました 笑
感想としては、街めちゃくちゃ綺麗ですね。あと、意外と多くの人が既に住んでる。だけど、土地も意外と余っているという印象です。
駅前から東西南北を見渡すと計画性がないなーって思っていましたが、一つ一つの建物や道はすごくお洒落に綺麗に作られているんですね。
あとは余っている土地に何が出来るか。アパートやマンションでもいいのですが、植栽を植えるなどゆとりをもって建てて欲しいですね。シティテラスの裏のB35には湯舞音という温泉施設が来るみたいですが、南口や西口駅前も楽しみです。あらためて、なぜクオンがこんなに安かったのか理解出来なくなりました！笑

[2234: 名無しさん]

こちらはもし引渡しが延びるとなるとキャンセル住戸出ますかね。
延びない可能性もありますが、業界のダンパーの生産性が落ち、現在工事中の、完成時期が引き延ばし困難な建物（五輪関係、官公庁、医療施設等)との競合となった場合最大で年単位の延期もあるのでは？と思ってしまいます。
入学・入園もからみますし、キャンセルする人いるかな

[2235: マンション検討中さん]

昨日、通勤をつくばエクスプレスで試したらものすごく混んでて驚きました。
下手したら女性子どもは怪我するのでは‥？
ちなみにKYBのダンパーの件でキャンセルする場合、手付金はどうなるのでしょうか。
引渡しが遅れない限りは手付放棄のキャンセルになりますか？

[2236: 名無しさん]

>>2235
つくばエクスプレスは現時点で相当混んでますが、今後も益々混雑することが既に予想されています。人が増えた分、沿線、電車内でトラブルが増えているのも事実の様です。
ダンパーに対する対策がなされるのであれば現時点では自己都合になると思われます。都内に向かう通勤電車はどこも同じ様な印象を受けますが、地域性の違いは確かに出るので、もしつくばエクスプレスでの通勤が心配であれば他の沿線で探した方が賢明かもしれませんね。

[2237: マンション掲示板さん]

>>2236 名無しさん
おおたかの森朝6時13分頃発だとそんなに混んでないけど。皆意外と出社遅いのね

[2238: マンション検討中さん]

>>2236 名無しさん
私は7:30分頃の電車に乗りました。
混雑で荷物などが挟まり、何度も扉が閉まらず、秋葉原には5分以上遅れての到着でした。（事故などの遅延ではありません）
無理に乗車しようとする人に対して、舌打ちや文句が聞こえたりと車内の雰囲気もあまり好きではありませんでした。
物件価格の安い路線なので、若い人が多かったりと仕方ないのかもしれませんが‥。
現在は千葉在住の総武線ユーザーなので混雑には耐性がある方かと思っていましたが、つくばエクスプレスには本当に驚きました。
キャンセルについて詳しいことは担当に確認してみます。
ご丁寧にお返事いただきありがとうございました。

[2239: 匿名さん]

同じ時間帯のTXで通勤しておりますが、他の首都圏の路線と比べて同程度かむしろ
もっとひどいところが多いと感じておりますけどね。

[2240: マンション検討中さん]

>>2238 マンション検討中さん
近々、キャンセル物件が発生するって事ですね。どの間取りでしょうか？
凄い抽選倍率になりそうですが、早い者勝ち何ですかね。

[2241: 匿名さん]

首都圏混雑路線のランキングではTXよりひどい路線が多くあり、総武線よりましになっておりますが、通勤の混雑だけでキャンセルするのですか？

[2242: マンション掲示板さん]

>>2240 マンション検討中さん
90Eの中層階です。

[2243: マンション検討中さん]

>>2242 マンション掲示板さん
角住戸なら人気だし、キャンセルせずに、購入して売った方が良いんじゃないですか？

[2244: マンション掲示板さん]

>>2243 マンション検討中さん
そこは手付金と売却損のどちらがマシかですよね。手付金放棄で終わらすほうが安全な気が

[2245: マンション検討中さん]

>>2244 マンション掲示板さん
90Eの中層なら売却益でしょう。最後に抽選倍率17倍とかなってたようなので。

どちらにしても喜んで買う人いるでしょうね。まあこの話が本当ならですが…冗談ですよね(^^;

[2246: 匿名さん]

売却の場合、両者で合計６％の仲介手数料が必要になり、不動産取得税を短期間で２回支払うことになり、ローンを利用する場合手数料もダブりますね。買主の費用は売主には直接は関係ありませんが、その分購入費が高くなり理屈上は売値に影響しそうです。また、売れるまでの管理費、修繕積立金も売主が負担しなければなりません。
一方解約の場合はオプションを注文している場合原状回復費を考慮する必要があります。
なお、売却の場合は益が出る可能性がありますが、短期売買による高い税率での所得税や住民税も考慮する必要があります。
損得は慎重に考えた方がよさそうですね。

[2247: 名無しさん]

不動産関係者は車での移動が基本で電車なんて乗らない。

[2248: 匿名さん]

こちらの線路沿いで無いところの、6階以上70㎡の中部屋って、いくらくらいでしたか？

[2249: 匿名さん]

>2248
ホテルに近いところで4200万円からくらいでしたかね。離れるごとに値段は上がる感じで、マンマニ氏のブログにだいたい書いてありますよ

抽選に外れた身からすると、ここの引渡しが1〜2年延期になるなら、売主側から手付金倍返しですべてキャンセルしてもらって、設備も古くなるので新たに仕様変更して、ついでにディスポーザー付けて、販売金額も400万くらい上げて全戸再販売して欲しいです。

[2250: マンコミュファンさん]

>>2249 匿名さん

無茶苦茶言いますなぁ(笑)