ウエリス仙川調布の森ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ウエリス仙川調布の森についての情報を希望しています。
「つなぐTOWNプロジェクト」の第５弾なんだそうです。
マンションとサービス付き高齢者向け住宅の一体開発でどんな街になるのか気になります。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.wellith.jp/sengawa/

所在地：東京都調布市入間町2-28（地番）
交通：小田急小田原線 「成城学園前」駅 バス5分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分
京王線 「つつじケ丘」駅 バス11分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分 、「稲荷前」バス停から 徒歩9分
間取：3LDK、4LDK
面積：70.61平米～100.37平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：伊藤忠ハウジング、丸紅不動産販売
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス

完成時期：2018年11月中旬完成予定
入居時期：2019年1月下旬予定
総戸数：155戸（他にサービス付き高齢者向け住宅131区画、食堂1区画等）
構造・階数：鉄筋コンクリート造　地上6階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[417: マンション検討中さん]

今日、現地いってみました。
確かに通勤は不便ですね
坂もあるし、駅からはどこも遠いし。

でも、環境抜群ですね。
綺麗だし、見晴らしがよいし、
隣？コンビニと学校で通勤に自由が利く人には
とっても良い場所だなと思いました。

あとは借地の問題が解消されればね・・。
老人になったら、ぜひ敷地内の施設に入りたいと思いました（笑）

[418: 匿名さん]

2089年までここのマンションは住んでいられるということなんですね。
一般借地権という風にかかれていましたが
これって借地権の更新とかはできる感じだったりするのですか？
期限が来たら、更地にして返さないといけないみたいなこともあったりするのでしょうか。
借地権、難しいですね。

[419: マンション検討中さん]

将来的に自費で更地にして返す必要があるから「一見」安めの価格設定なんで、
借地権を更新出来るなんてことはないです。

414さんの言う通り、ランニングコストが高すぎですよね。
マンション買ったのに、土地のレンタル費とせっかく買ったマンションの解体費用を払い続けるなんて・・・

だったらその分をちゃんとした分譲マンションのローンにあてた方が賢明でしょう。
利子はつくけど、自分の借りたお金を返していくのと、無駄金を払っていくのとでは全然違う。

買っている方は、文字通り捨てるほどお金に余裕のある方なんだろうと思います。
現地を見ましたが、環境は本当にいいですよ。

[420: 匿名さん]

普通の所有権のマンションでも70年後には解体しなければ、建替えも売却も出来ないわけですから、70年後に解体費が発生しますよ。

[421: マンション比較中さん]

4000万クラスの部屋で
修繕積立金が、ゆくゆくは３倍から４倍の２万から３万になりますし、
（ご検討の方は長期修繕計画をご確認されると良いと思います。）
建物にかかる固定資産税も最初は十数万円ですが、5年間の軽減税率が解除されると倍の二十万後半になります。
もろもろを考えるとローン抜きで７万くらいのランニングコストがかかりそうです。

[422: 421: マンション比較中さん]

駐車場入れたら、月々８万〜９万弱円のですね。

[423: マンション検討中さん]

>>420

なにかやむを得ない理由があって、このマンションを擁護されるのでしょうから、
心中お察ししますが、材料に無理がありますよ。
だまされる人が買ってるんでしょうけど。

[424: 評判気になるさん]

騙される人呼ばわりはひどいね。

固定資産税や駐車場は普通にみな同じ、
管理費には含めない。

[425: マンション検討中さん]

当然、固定資産税や駐車場の問題じゃなくて、
管理費や修繕積立金に加えて、「土地のレンタル費と解体費用」を月々払うんだったら、
普通のマンション買えるでしょ？って話なのでしょう。

「死に金」払うよりローン返した方が有意義と感じる人が多い「はず」。
※これは個人の感じ方ですが。
だからこそ、マンションの「購入」を検討したのではなかったですか？

それから、検索サイトで調べて貰えばわかるけど、ちゃんと管理されている所有権物件は築50年経っても、
ちゃんと市場価値が残っています。
しかし、仮に20年後に解体が確定している物件にしっかりと管理が行き届くでしょうか？
市場価格が保たれるでしょうか？（あなたはそんな物件が欲しいですか？）
※所有権物件との「差」は思ったより早く表れるはずです。

人はフェイクであっても信じたい話を信じるものだそうです。
営業さんの「所有権物件だって～」というロジックには注意しましょう。

[426: 匿名さん]

確かに駐車場や解体費なんかでおっしゃるように9万月々ローンにプラスされるならもっと都心で賃貸車なしで便利な生活を望む都心勤務サラリーマンは多いでしょうね。

[427: マンション購入者さん]

１，駐車場代，車が必要なので代金設定が妥当か。２，解体費，解体時一括負担か、減価償却のようにするかの違い。時象を加味して妥当か。3，地代、所有での固定資産税と比較し妥当か。即ちイニシャルかランニングか。4，介護施設併設と利用権、環境、立地、ロケーション、予算、設備など総合的に判断して購入。価値は個々人の事情で異なる。

[428: 匿名さん]

>>確かに駐車場や解体費なんかでおっしゃるように9万月々ローンにプラスされる
月々の支払いは10万円以上になるでしょうか。ちょっと高額になってきますね・・・。

身近な人だと、小学校に上がって働きはじめるママもいますが、あまり稼げないみたいで。住宅ローンがきついと、週末に遊びにいけなかったり、旅行できなかったり。兄弟が多いと部活もあるし大変そうです。

どのくらいなら月々の金額を支払っていけるのかが問題です。子供1人とか、高収入で子供2人ならいいでしょうか。
固定資産税も賃貸と違ってかかってくるんですよね……。

[429: マンション購入者さん]

>>428 匿名さん
建物は所有権で課税、土地は賃貸なので、地代と固定資産税の比較。

[430: 匿名さん]

築50年のケースは少ないけど、
40年ぐらいなら23区の物件は値段がつくことが多い。

ただ、市部で駅から遠いこの物件と同じ条件の所有権物件だったとして
30年後、40年後に値段が付く可能性は低いだろうから、
ここは賃借権で正解だと思いますよ。

[431: 名無しさん]

9万もにはならないですよね。
TVやネット代も含んでいます。
駐車場も都心よりずっと安いのでは？

何より高齢者に常に見守りの付加価値があるのは安心。
夫一人になっても。
バスも高齢者には助かる。

[432: マンション検討中さん]

擁護される方は色々と事実誤認されている方が多いような印象ですね。
別途契約（更に課金！？）をしなければ「常に見守りの付加価値」なんて無いですよ。
※施設が併設している安心感は確かにあります。

また解体費をどうとらえるかですが、所有権物件の建て替えに実情では数えるぐらいしか例が無いことも鑑みると、多くの所有権物件所有者は将来も補修しながら住み続けることになるはず、確実に無に帰すマンションと「住める」所有権物件とではやはり別物、解体費の支払いを所有権物件の減価償却と同列に語るのはいささか無理があります。

最終的に個々人の感じ方って話にされちゃうと、そもそも意見を交わす意味もないので、結論としては「どうぞ買ってみて下さい！」って感じですね。

[433: マンション検討中さん]

解体費って、住む人にとっては何の恩恵もない費用なんですよね。解体なんて期限がきたら土地の持ち主が勝手にやってくれって感じ。金額の多寡ではなく、たとえ僅かな額でも支払いたくない感じです。

[434: 名無しさん]

見守りの付加価値、誤認していませんよ。
別途契約なのは当然じゃありませんか。
施設併設の安心感と
さらにサ高住に優先的に入居できるのも助かるのです。
年齢によっても考えることもちがいます。

432さんは、そんなに否定されたいなら、
どこをよい点として検討されているのですか。

[435: ななし]

資金的にかなり余裕のある方向けの物件ですね。
定期借地権による初期の割安感だけを目当てに購入を検討される方には全く向いていないです。
購入された方が高齢者向け住宅へ移行された場合に定期借地権の住宅自体をどう利用・処分するかが非常に難しいです。

■高齢者向け住宅へ移行するタイミングでは売りにくいもしくは売れない
数十年後で定期借地権の残期間が残り少なくなればなるほど、売却をしようとして買い手の
住宅ローンが降りない等の要因で買い手がつかない。
考えれば分かりますが、定期借地権残期間が20年〜30年の状態で
ローン完済直後に取り壊される物件に30年でローンを組もうとする人は少ないですし、
そんな物件に銀行もお金を貸そうとしませんので買い手がおらず非常に低い価格での売却かそもそも売れません。

■売れないイコール高齢者向け住宅の費用と定期借地権の住居の維持費を２重で払うことになる。
住宅ローン完済後の維持費が高いというのは何回か書き込みがあったと思いますが
この物件の魅力の一つである「高齢者向け住宅」の優先的入居を利用前提としている場合には
高齢者向け住宅の費用と定期借地権の住居の維持費を２重で払わなければならない
可能性がでてくるのを考慮にいれる必要があると思います。

[436: 匿名さん]

解体と同時に定年し故郷に帰る人には良いかもですね。

[437: 名無しさん]

賃貸にも回せます。
そんなに長く持つ人はいないでしょうが。

[438: マンション検討中さん]

すでに進行中の空き家問題が顕在化していく将来、
わざわざ不便な部屋を借りてくれる人が居るでしょうか？

周辺の環境が良いので検討してみましたが、
現実的なご意見を拝見して、私にはこのマンションは向いていないと感じました。
皆様有難う御座いました。

[439: マンション検討中さん]

買った方のご意見も聞いてみたいのですが、
434さんはご購入者様でしょうか？
他に検討されていた物件や決め手等をお聞かせ頂ければ幸いです。

[440: 匿名さん]

>>437 名無しさん
築うん10年駅からうん十分。
需要あるかな…

[441: 住民板ユーザーさん5]

価格次第ではいくらでも需要があるのが不動産

[442: 匿名さん]

定借で賃貸向きじゃないっていうのは非常なリスクだと思いますよ。
定借期限が近づいてくると、管理費削減派の圧力が強くなって、管理の質は確実に下がります。
賃貸に回せればそれでも活用できるんですが、賃貸に回せないと売れない、住み心地は落ちるで手詰まりになってしまいますよね。

[443: マンション掲示板さん]

今日、仙川駅前でパンフレット&ティッシュを配っていました。
パンフにあった、分譲中と次期以降販売住戸を数えると、49戸ありました。
12月までの完成迄の完売は無理だし、
完売は大分先になるのでしょうね。

[444: マンション検討中さん]

435様
初期の割安感の割に、実際は高くつく物件というご説明、
非常に納得なのですが、

公式HPを見ると、購入（定期借地権）した部屋に居住しながら高齢者向けのサービスを受けられる、（当然有料ですが）とのことですので、身体の状態によるのでしょうが、
「高齢者向け住宅の費用と定期借地権の住居の維持費を２重に払う」という状況はレアケースになるようにも思えるのですが、いかがお考えでしょうか？

私も、皆様の「将来身動きが取れなくなる」とのご指摘に、
買わなくて良かったと安堵している所ですが、
この部分だけ気になっております。
周辺は本当に環境が良いので、残念です。

[445: 名無しさん]

定期借地への批判や、不便とか否定ばかり、しかも事実でないことまで書く人がいますが、
何が目的ですかね。このマンションを検討されてないですよね。
デマを流す前にきちんと話を聞きにいかれたほうがよいのでは。
好まれる立地条件もたくさんあっても、これでは前向きな情報交換ができません。

[446: マンション検討中さん]

定借で賃貸に回せないなどはないよ。
だいたい、分譲マンションでも70年たてば売れない。
住人が一時金だして建て替えなければならず、これから増えるのが老朽化マンション問題。
定借は解体費用まで積み立てているから、その心配はない。
そんな先まで生きていないが。
分譲がベターだが、価格が相当だろうね。

[447: マンション検討中さん]

僭越ながら曲解されているようなので、
もう一度、素直に読まれた方が良いと思いますが、要点を。

・「定借は賃貸に回せない」なんて低レベルな書き込みはないです。
　書かれたのは、「将来このマンションには借り手がつかなそう」って事でした。

・ご指摘の通り70年後まで生きてるかはわかりませんが、
　この物件はずっと早い段階に困ったことになる可能性があるって事が語られています。
　買い手が35年ローン組んで、35年後に解体されるマンションを買うでしょうか？
　っていうような指摘です。つまり30年過ぎたあたりから買い手がつきにくい物件になります。
　永住する方にも、住民が減っていく事でスラム化するというリスクが、
　分譲よりも高いレベルであるという事でしょう。

・ご指摘頂いている様に、「この物件に関しては」分譲がベターだったと思いますが、
　必ずしもすべてのケースで定借が分譲に劣っているわけでは無いはずです。
　しかしながら、「この物件に関して」は価格相応とは言えないという書き込みがされていますし、
　私自身も、維持費を鑑みると、「この物件は割高」な物件なのだと感じます。



確かに否定的な意見ばかりが目立ち、前向きに検討されている方、もしくは購入された方には耳痛い内容かと思いますが、特段のデマや誹謗中傷は見受けられないどころか、理論的なものが多く、私の様に検討している人間にとっては、第三者の意見は進んで取り入れたいところです。
455さんの様な方には申し訳ないですが、あくまで「検討スレ」である事をご理解頂き、
是非、前向きなご意見もお聞かせ頂ければ幸いです。
　

[448: 435を書いたものです]

444様へ
購入したマンションで受けられる高齢者の方向けのサポートは
隣接している「サービス付き高齢者向け住宅」に比べ簡易※1なものになると思います。
高齢者の方の要介護度が進みマンションで受けれるサポートでは不十分となったときに
隣接している「高齢者向け住宅」かどうかは別として受け入れ可能な要介護度や症状が
提示されている「高齢者向け住宅」にご入居されることになるかと思います。
マンションで受けれるサポートでずっと大丈夫ということはないと思います。

※1 このページの4高齢者の方々の暮らしサポート
https://www.wellith.jp/sengawa/concept/
基本的には自立・自活できる方のサポートや緊急的なものへのサポートと読めます。

P.S.
「と思います。」と書きましたので、もし大丈夫！と思われる方がいらっしゃいましたら
大事な事ですのでマンション内（隣接の高齢者住宅でないことに注意）で受けれる高齢者向けのサービスで
どこまでの要介護度の状態をサポートできるかをお問い合わせされることをおすすめします。

[449: 名無しさん]

439さん、
都心で良い住環境の物件を探していましたが、高額になりすぎて半ば諦めた次第です。
都心ではこのマンションの価格ではほぼワンルームです。同じ広さなら価格は倍以上などします。
しかもごちゃごちゃした環境の小さな建物だったり、築30年だったり。

そんなところに高額なローンを組むのも気が進みません。
持ち家もありますので、ここでゆったり過ごせたらよいと思っています。

成城学園前と仙川はどちらも良い環境で都心も近い、
部屋の広さも十分得られ、疲れて帰る自宅が木々の自然に囲まれた場所というのが癒しです。
現地の広々した周辺環境が気に入り、これはバスでも仕方がないかと。
車を使いますので日常は困りません。
健康のため歩ける時は歩こうと思いますが、バスに乗っても10分もあればつきます。

介護施設併設もしかり、ゲストルームもあって家族や友人も呼べます。
購入者は意外とお若いご家族が多いようで七割と言われていました。
日々楽しそうに思います。隣には中高も開校します。

私もマイナス面は定借ですが、分譲と同じく売買や賃貸借などもできます。
それはそれでと思います。

[450: マンション検討中さん]

448様　（444です）


丁寧にご回答頂き、有難う御座いました。

ご説明頂いた通り、
定借部分の住居で受けられるサポートが限定的であろうというニュアンス、よく理解出来ました。
個人の、しかも将来の時点での体調に関わる事なので、現時点で一概に良し悪しは言えないですが、期待し過ぎない方が良さそうですね。

[451: 通りがかりさん]

すみません、ここの物件に興味があって時々のぞいている通りすがりの者ですが、何故、住民スレたたないんですか？
購入決めた方のご意見とか、拝見したいです。

[452: 評判気になるさん]

購入者です。

購入した理由は抜群の環境と安い価格です。

ご承知の通り成城付近から田園調布に至るまで国分寺崖線のすぐ上は最高の住宅地ですが、そもそも立っているマンションは稀少で、かつその多くは築年数がかなり経っています。
また成城付近は築浅の大規模マンションはほとんど例がありません。
駅から遠く調布アドレスになるおかげで、かつ定期借地権のおかげでこのご時世でこの価格帯です。

「ヒートアイランド　熱波は練馬へ」という日経の記事をお読みになりましたか。23区内でどこが暑く、どこが冷涼なのかをマップ化したものですが、西側で一番気温が低いのがNTT中央研修所付近（アドレスは調布ですが）です。ことほど左様に、このマンションの環境は最高です。

私は大手町への勤務者でいまは当該マンションの近くに住んでいますが、小田急線が複々線になったおかげで通勤も最高です。
朝は成城始発が2本あり、少し待てば座れます。帰りも早い時間帯なら座れますし、いまや半数は千代田線直通で乗り換えなしです。

定期借地権については70年後を想像するのが大変難しいのですが、名古屋にある旧借地法の月見ヶ丘マンションはご存知ですか。このマンションは築４５年ほどで借地権の残存が14年ですが、大変に管理状態がよく、環境も最高なのでいわゆるビンテージマンションになってます。かなり高額な管理費にもかかわらず、直近でも売買は盛んです。もちろん空き部屋なんてほとんどありません。定借はスラム化する？本当にそうでしょうか？

わたしも４４９さんと同様にこの素晴らしい環境のマンションでゆっくり過ごせると思うと大変楽しみです。

いろいろ考え方はありますが、皆さんそれぞれが納得のいくマンションライフをおくれることを祈っております。長々と失礼いたしました。

[453: 匿名さん]

定期借地権と旧借地法は、地主に有利か借り主に有利かが真逆なので一緒にしない方が良いです。

定期借地権はもともと旧借地法の借り主に有利な制度を地主に有利な形に
修正したもの（貸す人いなくなってしまうので）になります。
借り主に有利な対象がビンテージ化・価値が上がるのは普通の流れかと思います。

旧借地法：借り主に有利
・【建物】解約が行われれば建物の買取請求出せる
・【契約】状況次第で延々と契約を更新することも可能

定期借地権：地主に有利
・【建物】解体費用を借り主が負担
・【契約】設定年数を超えて更新することはできない

https://www.kaitaiguide-blog.net/shakuchihou-8837/

定期借地権と旧借地法を混同される方がいらっしゃると不幸ですので
老婆心ながら投稿しました。
ご参考まで

[454: マンション検討中さん]

肯定派のご意見、大変参考になりました。前向きな意見もあって嬉しいです。
私も駅前以外の選択肢として、充分検討に値する環境だと思います。
しかしながら、現行法と旧借地法を一緒くたに理解しつつ、購入にまで及んでいたり、
本マンションの検討で引き合いに出すのが、都市部のビンテージマンションだったり・・・
マンション選びの難しさを痛感しました。私もまだまだ勉強せねばと思います。

[455: 販売関係者さん]

色々言われてるけど、竣工まで売り切れるから見てて。

[456: マンション検討中さん]

色々な意見がありますね。肝心なことは住む人が何に価値を置くかでしょうか。購入者各自の目的が何かで決められるものですね。その観点から、価格予算、地域立地環境、設備、地盤強度、防災地震耐震性、方位、交通の便、販売者建築者の信頼性、集合住宅なので居住者の質、付加価値などを総合的に勘案し比較購買すると思います。このサイトは様々な立場の方が使われ参考になるものもあります。しかし明らかにフェーズ、前提条件、与件が不確かなものが散見され、局所的な与件で意見が述べられている気がします。
今の居住地よりある目的のため都心に近い、環境がよい、販売者の信頼性、価格と見合いのSpec、
そして早晩高齢になるときの介護サービスがあること。これは保険と同感覚で、どこかのマンションに居住していて必要性が出たとき慌てて介護施設を探す大変さが、ここでは担保されていること、それが東京都(=厚労省)のモデル事業、がこのマンションを選ぼうと思っている理由です。
投機でもなく実際の居住での観点です。

[457: マンション比較中さん]

購入者の意見も出てきて有意義ですね。

因みにですが、本マンションを購入したとしても、
「必ず介護施設に入居できる」とは書かれてないように記憶しております。
確かに「担保されている」事案でしょうか？

また、こちらも不勉強で恐縮なのですが、
ウエリス仙川が「厚労省のモデル事業」であるというお話、
詳しく知りたいのですが、どこに書かれておりましたでしょうか？
また、モデル事業である事で、具体的に利点はありそうでしょうか？

[458: 匿名さん]

サービス付き高齢者向け住宅は、
要介護高齢者が多く入居する有料老人ホームと異なり、主に自立（介護認定なし）あるいは軽度の要介護高齢者を受け入れます。

つまり　中、重度の介護状態になった場合は　有料老人ホームを探し出し、
移らなければならないという事ですよね。　家族が介護しない限り。

[459: 匿名さん]

そんなの知っているわ！だから、何がモデル事業なの？

[460: マンション比較中さん]

恐れながらですが、ここまでの流れでは前向きに検討されている方、
もしくは購入された方のほうに事実誤認やリサーチ不足が見受けられるのが実情です。
しかしながら、「必ず介護施設に入居できる」、「厚労省のモデル事業」の件が本当なら、
比較検討している自分にとっても、有益な情報ですので是非情報をお寄せください。
私も今一度パンフレットを見直します。

[461: マンション比較中さん]

僭越ながら、458様と457様は別の方かと思います。
また、458様は、ウエリス仙川は経度の要介護高齢者のみを受け入れる施設であり、
仮にサービス付き高齢者住宅に入れる担保があったにせよ、老後の不安が払拭されるのではないという事を書き込まれたのだと思います。
引き続き457様のご回答に期待しましょう。

[462: マンション比較中さん]

上記二行目、正しくは
～　ウエリス仙川に併設されるのは経度の要介護高齢者のみを受け入れる施設であり、
の間違いです。
連投失礼しました。

[463: マンション比較中さん]

待つべきは457さんじゃなくて、456さんの返答ね。

[464: マンション検討中さん]

介護施設に優先的に入居できますよ。
何人空き待ちがあっても一番に入居できるそうです
まだ全て決定していませんが
サ高住は軽度の要介護の方だけではない予定とのことでした。

〉購入された方に事実誤認やリサーチ不足

おたくの方が不足ではないですか…

[465: 匿名さん]

>>464 マンション検討中さん
マンション住民にとってはありがたいですが、他所の人からすると不公平きわまりないというか、そんな条件の施設を他所の人が選ぶ理由がないですよね。それで事業として成り立つのか疑問に思います。

[466: 評判気になるさん]

４５２の購入者です。

借地権の法改正の経緯・背景は一応理解しているつもりです。ただ法改正してからまだ日が浅く、いささか強引でも比較検討する対象は旧法のマンションくらいしかないと思った次第です。

さて、この掲示板で以前、“定期借地権はデメリット一辺倒でもない”と書かれた方もいましたが、私は価格以外にも大きなメリットがあると思います。

それは70年後に自動的に更地返却、言わば初めから決められた時期に安楽死するスキームになっていることです。確かにいろいろ問題は生じるかもしれませんが、解体費用は積み立てられてますし、時期がくればもとの更地に戻るだけです。

これに対して、所有権マンションを購入されようとする方は、どのように“最後”を迎えるつもりなのでしょうか？

皆さんよくご存じの通り、マンションの再建事例は超レアで、そのほとんどが大幅な容積率拡大によって既存住民の費用持ち出しがない（もしくは少ない）ケースです。

また住民の居住形態はより多様化（高齢化、賃貸で住んでいる、外国人など）して、解体などの重大な合意形成はますます困難になるでしょう。

つまり、まともに修繕もされず、死ぬに死ねない状態が長期間つづき、結果としてスラム化するマンションも出てくるでしょう。

国がなんらかの対策・法改正を行う可能性はもちろんありますが、それこそ不透明であり、あくまで現行法で考えると本当にお先真っ暗です。

。。。と私は考えていますが、知識豊富で勉強熱心な所有権マンション支持者の方々はきっと素晴らしい解決方法をご存知でしょうから、ぜひご教示いただけないでしょうか？

以上、長々と失礼いたしました。