ウエリス仙川調布の森ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ウエリス仙川調布の森についての情報を希望しています。
「つなぐTOWNプロジェクト」の第５弾なんだそうです。
マンションとサービス付き高齢者向け住宅の一体開発でどんな街になるのか気になります。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.wellith.jp/sengawa/

所在地：東京都調布市入間町2-28（地番）
交通：小田急小田原線 「成城学園前」駅 バス5分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分
京王線 「つつじケ丘」駅 バス11分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分 、「稲荷前」バス停から 徒歩9分
間取：3LDK、4LDK
面積：70.61平米～100.37平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：伊藤忠ハウジング、丸紅不動産販売
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス

完成時期：2018年11月中旬完成予定
入居時期：2019年1月下旬予定
総戸数：155戸（他にサービス付き高齢者向け住宅131区画、食堂1区画等）
構造・階数：鉄筋コンクリート造　地上6階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[451: 通りがかりさん]

すみません、ここの物件に興味があって時々のぞいている通りすがりの者ですが、何故、住民スレたたないんですか？
購入決めた方のご意見とか、拝見したいです。

[452: 評判気になるさん]

購入者です。

購入した理由は抜群の環境と安い価格です。

ご承知の通り成城付近から田園調布に至るまで国分寺崖線のすぐ上は最高の住宅地ですが、そもそも立っているマンションは稀少で、かつその多くは築年数がかなり経っています。
また成城付近は築浅の大規模マンションはほとんど例がありません。
駅から遠く調布アドレスになるおかげで、かつ定期借地権のおかげでこのご時世でこの価格帯です。

「ヒートアイランド　熱波は練馬へ」という日経の記事をお読みになりましたか。23区内でどこが暑く、どこが冷涼なのかをマップ化したものですが、西側で一番気温が低いのがNTT中央研修所付近（アドレスは調布ですが）です。ことほど左様に、このマンションの環境は最高です。

私は大手町への勤務者でいまは当該マンションの近くに住んでいますが、小田急線が複々線になったおかげで通勤も最高です。
朝は成城始発が2本あり、少し待てば座れます。帰りも早い時間帯なら座れますし、いまや半数は千代田線直通で乗り換えなしです。

定期借地権については70年後を想像するのが大変難しいのですが、名古屋にある旧借地法の月見ヶ丘マンションはご存知ですか。このマンションは築４５年ほどで借地権の残存が14年ですが、大変に管理状態がよく、環境も最高なのでいわゆるビンテージマンションになってます。かなり高額な管理費にもかかわらず、直近でも売買は盛んです。もちろん空き部屋なんてほとんどありません。定借はスラム化する？本当にそうでしょうか？

わたしも４４９さんと同様にこの素晴らしい環境のマンションでゆっくり過ごせると思うと大変楽しみです。

いろいろ考え方はありますが、皆さんそれぞれが納得のいくマンションライフをおくれることを祈っております。長々と失礼いたしました。

[453: 匿名さん]

定期借地権と旧借地法は、地主に有利か借り主に有利かが真逆なので一緒にしない方が良いです。

定期借地権はもともと旧借地法の借り主に有利な制度を地主に有利な形に
修正したもの（貸す人いなくなってしまうので）になります。
借り主に有利な対象がビンテージ化・価値が上がるのは普通の流れかと思います。

旧借地法：借り主に有利
・【建物】解約が行われれば建物の買取請求出せる
・【契約】状況次第で延々と契約を更新することも可能

定期借地権：地主に有利
・【建物】解体費用を借り主が負担
・【契約】設定年数を超えて更新することはできない

https://www.kaitaiguide-blog.net/shakuchihou-8837/

定期借地権と旧借地法を混同される方がいらっしゃると不幸ですので
老婆心ながら投稿しました。
ご参考まで

[454: マンション検討中さん]

肯定派のご意見、大変参考になりました。前向きな意見もあって嬉しいです。
私も駅前以外の選択肢として、充分検討に値する環境だと思います。
しかしながら、現行法と旧借地法を一緒くたに理解しつつ、購入にまで及んでいたり、
本マンションの検討で引き合いに出すのが、都市部のビンテージマンションだったり・・・
マンション選びの難しさを痛感しました。私もまだまだ勉強せねばと思います。

[455: 販売関係者さん]

色々言われてるけど、竣工まで売り切れるから見てて。

[456: マンション検討中さん]

色々な意見がありますね。肝心なことは住む人が何に価値を置くかでしょうか。購入者各自の目的が何かで決められるものですね。その観点から、価格予算、地域立地環境、設備、地盤強度、防災地震耐震性、方位、交通の便、販売者建築者の信頼性、集合住宅なので居住者の質、付加価値などを総合的に勘案し比較購買すると思います。このサイトは様々な立場の方が使われ参考になるものもあります。しかし明らかにフェーズ、前提条件、与件が不確かなものが散見され、局所的な与件で意見が述べられている気がします。
今の居住地よりある目的のため都心に近い、環境がよい、販売者の信頼性、価格と見合いのSpec、
そして早晩高齢になるときの介護サービスがあること。これは保険と同感覚で、どこかのマンションに居住していて必要性が出たとき慌てて介護施設を探す大変さが、ここでは担保されていること、それが東京都(=厚労省)のモデル事業、がこのマンションを選ぼうと思っている理由です。
投機でもなく実際の居住での観点です。

[457: マンション比較中さん]

購入者の意見も出てきて有意義ですね。

因みにですが、本マンションを購入したとしても、
「必ず介護施設に入居できる」とは書かれてないように記憶しております。
確かに「担保されている」事案でしょうか？

また、こちらも不勉強で恐縮なのですが、
ウエリス仙川が「厚労省のモデル事業」であるというお話、
詳しく知りたいのですが、どこに書かれておりましたでしょうか？
また、モデル事業である事で、具体的に利点はありそうでしょうか？

[458: 匿名さん]

サービス付き高齢者向け住宅は、
要介護高齢者が多く入居する有料老人ホームと異なり、主に自立（介護認定なし）あるいは軽度の要介護高齢者を受け入れます。

つまり　中、重度の介護状態になった場合は　有料老人ホームを探し出し、
移らなければならないという事ですよね。　家族が介護しない限り。

[459: 匿名さん]

そんなの知っているわ！だから、何がモデル事業なの？

[460: マンション比較中さん]

恐れながらですが、ここまでの流れでは前向きに検討されている方、
もしくは購入された方のほうに事実誤認やリサーチ不足が見受けられるのが実情です。
しかしながら、「必ず介護施設に入居できる」、「厚労省のモデル事業」の件が本当なら、
比較検討している自分にとっても、有益な情報ですので是非情報をお寄せください。
私も今一度パンフレットを見直します。

[461: マンション比較中さん]

僭越ながら、458様と457様は別の方かと思います。
また、458様は、ウエリス仙川は経度の要介護高齢者のみを受け入れる施設であり、
仮にサービス付き高齢者住宅に入れる担保があったにせよ、老後の不安が払拭されるのではないという事を書き込まれたのだと思います。
引き続き457様のご回答に期待しましょう。

[462: マンション比較中さん]

上記二行目、正しくは
～　ウエリス仙川に併設されるのは経度の要介護高齢者のみを受け入れる施設であり、
の間違いです。
連投失礼しました。

[463: マンション比較中さん]

待つべきは457さんじゃなくて、456さんの返答ね。

[464: マンション検討中さん]

介護施設に優先的に入居できますよ。
何人空き待ちがあっても一番に入居できるそうです
まだ全て決定していませんが
サ高住は軽度の要介護の方だけではない予定とのことでした。

〉購入された方に事実誤認やリサーチ不足

おたくの方が不足ではないですか…

[465: 匿名さん]

>>464 マンション検討中さん
マンション住民にとってはありがたいですが、他所の人からすると不公平きわまりないというか、そんな条件の施設を他所の人が選ぶ理由がないですよね。それで事業として成り立つのか疑問に思います。

[466: 評判気になるさん]

４５２の購入者です。

借地権の法改正の経緯・背景は一応理解しているつもりです。ただ法改正してからまだ日が浅く、いささか強引でも比較検討する対象は旧法のマンションくらいしかないと思った次第です。

さて、この掲示板で以前、“定期借地権はデメリット一辺倒でもない”と書かれた方もいましたが、私は価格以外にも大きなメリットがあると思います。

それは70年後に自動的に更地返却、言わば初めから決められた時期に安楽死するスキームになっていることです。確かにいろいろ問題は生じるかもしれませんが、解体費用は積み立てられてますし、時期がくればもとの更地に戻るだけです。

これに対して、所有権マンションを購入されようとする方は、どのように“最後”を迎えるつもりなのでしょうか？

皆さんよくご存じの通り、マンションの再建事例は超レアで、そのほとんどが大幅な容積率拡大によって既存住民の費用持ち出しがない（もしくは少ない）ケースです。

また住民の居住形態はより多様化（高齢化、賃貸で住んでいる、外国人など）して、解体などの重大な合意形成はますます困難になるでしょう。

つまり、まともに修繕もされず、死ぬに死ねない状態が長期間つづき、結果としてスラム化するマンションも出てくるでしょう。

国がなんらかの対策・法改正を行う可能性はもちろんありますが、それこそ不透明であり、あくまで現行法で考えると本当にお先真っ暗です。

。。。と私は考えていますが、知識豊富で勉強熱心な所有権マンション支持者の方々はきっと素晴らしい解決方法をご存知でしょうから、ぜひご教示いただけないでしょうか？

以上、長々と失礼いたしました。

[467: 匿名さん]

私もその点は一理あると思います。
日本で老朽化マンションの建て替え問題はまだ例が少なくこれからです。
しかも最近の土地は建ぺい率いっぱいに建てているため増築は困難、
各自が千万単位の額を負担しなければ建替えできませんし住人の同意も必要。
解体費用を毎月積み立てればいつの所有者も公平に分担するため、
最後の購入者にその負担や心配をなくする、ある意味購入者にメリットです。
もちろん価格はそれなりでです。

とはいえ、自分も生きていない、
そんな遠いことまで考えてマンション買う人がいるのでしょうか。
しばらく住まう環境と必要性でよいと思いました。
かつて販売員さんに、マンション購入は車と同じ(消耗品)と考えてくださいと言われましたが、
確かにそう思います。

[468: マンション比較中さん]

なんだか盛り上がっていますが、横からすいません、

ある程度年数の経った中古マンションを買われる方になら、466様の皮肉は響くのかもですが、そもそもこれから新築マンションを永住目的で買われる方（所有権）は、
少なくても自分の生きてる間や自身の子供が住む間は全体の建替えはせずに、修繕をしながら住みたいと思ってるのだと思うので、マンションの最後を看取るつもりはないのでしょう。

このマンションの場合、もっと近い将来のリスクに関して以前から書き込まれているので、私などはどうしてもそちらの意見に説得力を感じてしまい、現状から70年後（因みに私は113歳！）の事を憂いて解体費を払っていくという決断にはややハードルがあります。

しかしながら、絶対に介護施設に入居できる、厚労省のモデル事業物件ですし、
他にも魅力がいっぱいです。
住民スレも立ったようですね。

[469: 購入経験者さん]

美辞麗句を並べてみても、マンションの価値はしっかりと価格に反映されてます。
見せ掛けの安さに飛びついたら結果は、しっかりと毎月自分に返ってきますよ。

本当に借地権がそんなに優れているなら、デべロッパは売れない所有権物件を販売しなくなり、世に借地権物件が溢れているはず、現状はどうでしょう？
※中には価値ある借地権物件も存在しますし、旧法の戸建てならおススメしたいぐらいです。

また、「何人空き待ちがあっても一番に入居できる！」とか、「厚労省のモデル事業！」とか、どこかにそんなことが書かれているのでしょうか？
「～そうです」との事なので老婆心ながら心配です。

仮に事実ならば望ましいことですが、営業がそんな事を言ってるのであれば、
しっかりと記録を残しておくのをお薦めします。

[470: 匿名さん]

介護付老人ホームに優先的に入居できると言っても、全国のこういった施設の平均入居期間は3年程度だからね、寂しいね。

[471: 匿名さん]

借地権の年数が自分の寿命に見合うかですね。子ども達も相続したがらないですし、若い後妻でももらうなら別ですが、永住目的の新築マンションが売れるのはそういう理由でしょう。リフォームしつつすむか売り払って資金があれば他を購入することも賃貸に移ることもできます。資産を担保に戸建を買うこともできるでしょう。毎月の土地代を払うことがメリットあるかどうかは疑問にも思えます。

[472: マンション検討中さん]

老人ホーム一体型マンションってどうなんでしょうか？

[473: マンション比較中さん]

公式HPによると、先着順のお部屋が11室。
やや苦戦しているといった感じですが、竣工までに完売となればいいですね。

[474: 匿名さん]

残りは、第4期が5戸と先着順11戸の合計16戸なのでしょうか？
先着順はキャンセル戸なのでしょうけど、この規模では多いですね。

[475: マンション比較中さん]

絶対に介護施設に入居できる、厚労省のモデル事業物件で、
70年後に安楽死してくれる夢の様なマンションなのに売れてないのですか？
そんなはずありません。

[476: 匿名さん]

今、販売しなくちゃいけない住戸数がその程度だったら、入居までにはある程度もう売れてしまっているのではないでしょうか。
正直、交通の便は良いとは言い難いところもありますが、
値段的なものと、あと地域が穏やかなことはポイントは高くなってくると思いました。
キャンセル住戸って再販売住戸として別枠でまた募集があるかと思うのですが、今のところは特になさそうな感じ？

[477: 匿名さん]

エントランスの非接触キーは、とても便利だと思います。非接触キーだと、偽造などはできないというふうに考えてもいいのですか？
あと、子供に持たせるように鍵を増やしたい場合には、
管理会社に申し出れば良いということなんでしょうか？？

[478: マンション検討中さん]

　駅から遠すぎ。

[479: 検討板ユーザーさん]

>>477 匿名さん
4から5個はもらえるはずですけどね。

[480: 匿名さん]

>>477
他マンションでもタッチせずに開錠できるキーは増えてきています。そこでは、3つくらいもらえるんじゃないかという予想でした。家族分のキーを欲しいところですよね。スペアキーがどのくらいもらえるかですが、賃貸マンションでも2つは鍵がもらえるので分譲なら3～5くらいはもらえるんじゃないかと思います。

マンションのホームページには渋谷まで電車で10分、新宿まで電車で16分とあって、都内通勤にも楽そう。
家族が都内通勤じゃないにしても、子供が大きくなって大学進学を都内にするなら便利なのかもしれないです。

[481: 周辺検証中]

・車の騒音はほとんどない、暴走車も通らない
・周辺は学校と企業向け研修センタだけ、民家がまったくないので昼・夜静か
・コンビニが近いが駐車場は休憩車両が多し、昼は研修社員の利用者が多い
・坂道あり、周辺の車道と歩道どちらも狭い、人と交わすのが大変
・一番近いスーパーまでは約６００メートル
・自然に囲まれている雰囲気で夏は虫の鳴き声もする

＜個人的な意見＞
静かすぎる雰囲気も学校が開校すれば明るくなるかも。駅まで遠いいが電車に乗ればどこにでもアクセス良好。自分の足が不自由になった時を考えるとバス停までの歩道が狭いのが気になります。

[482: 匿名さん]

老人ホーム一体型マンションは今後も増えてくるのでは。同居でも別居でもしていたけれどここで近くに住むってことで解決することはあると思います。近くですぐ面談もできるし。
自分もお世話になるかもしれないから入居情報もわかるから早めに予約を取ったりとかできるのかも。

[483: マンション検討中さん]

遠すぎ、駅から。

[484: マンション比較中さん]

駅まで遠いのは値段相応だとしても、仙川駅方面へのバス停が遠い（徒歩10分以上、激坂あり）なのが致命的ですよね。

[485: 通りがかりさん]

近いバス停から成城学園前かつつじヶ丘に出れますが、普段の買い物は絶対に仙川が便利ですからね。

[486: 匿名さん]

仙川までってバス停まで確かに時間、かかりますよね。
自分で車を持っていて、普段の足がマイカーだったらあまり気にならないでしょうけれど、
ある程度年を取ってきたときのことを思うと
やはりバスが便利な方を利用するようになるだろうなと思います。
成城学園前駅周辺も、決して不便というわけではなく、普通に便利ではあるのですが。

[487: 匿名さん]

お隣にある学校って、聞いたことがないなと思っていました。調べてみたら、河合塾が作った中学校と高校であるということでした。中高一貫校なんですね。
高等部の入試はしていないようで、中等部の1年生だけ、ここの学校に4月から通うことになるようです。しばらくはまだ静かなのかな？

[488: 匿名さん]

マイホームに周辺環境って、家庭によって望むものに違いはあると思いますが
公園があったり、学校が近いなどは子育て中の家庭なら、望まれる条件でしょう。
そういう条件を満たしているので、ファミリー層には人気の物件となりそう。
駅がもう少し近ければなどはあるかもしれませんが、生活環境が一番大事かな。

[489: 匿名]

仙川に買い物に行く場合、島忠とかクイーンズ伊勢丹、商店街、飲食店が
駅のこちらサイド（南側）にあるので
天気の良い日は成城8丁目からバスで行くより、
散策を楽しむ選択肢もあるかと思います。
道は平坦、のどかな住宅街。　ＮＴＴの敷地を通れるならなお
良いですね。　
歩いて20分？ほどなので成城8丁目までの徒歩、
バス待ちの時間を考えると大きくは変わらないと思います。

[490: 通りがかりさん]

生活圏はどう考えても仙川なのに、バス便がないのが致命的。成城学園前やつつじヶ丘は商店街が貧弱すぎる。

[491: 名無しさん]

>>490 通りがかりさん
つつじって商業利便微妙ですか？

[492: 匿名さん]

スーパーや小売店の数だと仙川＞＞つつじヶ丘、ですね。
つつじヶ丘は賑わいが駅の北口だけなので、よけいにそう感じるのかもしれません。

[493: マンション検討中さん]

もうこの駅距離でもいいかと思ってるけど借地権なのが妥協できない。
一生住めないかもしれない場所ならリセールもできないしそれなら戸建てのほうがいい。

[494: マンション比較中さん]

私も見せかけの「安さ」に飛びつきそうになった一人です。
駅からのアクセスの悪さは皆さんの言われる通りですが、周辺環境が凄く気に入ったので残念でした。※近所の他物件を買う予定です。

[495: 名無しさん]

リセールも賃貸も可能です。最近はこうしたマンションも増えているようです。

いろんな得失を考えて決めました。
桜の季節も手伝って、住んでみると設備や管理、環境がとてもよく気に入っています。
NTTの御膝元（良くも悪くも）、広い敷地に落ち着いた建物、緑や小鳥を見ると都会の喧騒を忘れます。
高層階からは富士山やスカイツリーが見え、東には遠くに都心が一望できます。中庭もいいです。
小さなお子さん連れの所帯も多いですね。
駅までバスとはいえ、クオリティ的には、定借でなければ相当な価格だろうと思います。

[496: 匿名さん]

気に入って住むなら利便性を除き環境はいいところだろうと思いますよ。
リセールは買い手がついて初めて成り立つので、売りが可能ではあっても
定借で期限が目減りした物件が十分な価格でリセールできるかは疑問です。
開発が激しい湾岸側の定借に比べれば安心できる定借だろうけど
固定資産税が少ないとはいえ、周辺に所有権の物件があるのにここを
中古で買いたい人はよほど価格メリットがないといないのでは。

[497: 匿名さん]

>>気に入って住むなら
そうですよね。私も、定期借地権の条件が納得できるならいいマンションと思います。

マイホームの定義が、いつか自分のものになる、リセールできることだと定期借地権を選ばないんでしょう。ただ、マイホームでも転勤で一生は住めないケースも出ています。家族が成長して引っ越したりすると違う間取りに住みたくなったりもします。
中古で買ってくれるのはあまり期待しないのがいいでしょうね。

知人は郊外のマンションを持っているのですが（それはマイホーム）、売りたくても買い手がいないそうです。少子化ですしマイホームも買い手がいないと売れない事実もあります。

[498: 匿名さん]

あまりリセールなどを期待して、という感じの時代じゃなくなってきているというのがあるのかな…

何れにせよ、納得して自分たちが暮らしていくことができるということが
前提になってくると思います。
マンション自体は
定借だからと言って手を抜いているわけではなく
使っている設備自体は標準的なものが多いので
住み心地には特に影響はないでしょう。

[499: 通りがかりさん]

最初からリセールを念頭に置いてはいないが、人生この先何が起きるかわからないから、いつかやむを得ず売らないといけない事情か起きるかもしれない。

[500: 匿名さん]

とにかく、とても大きなマンションなので、売り切ること自体が長い目を見て、ということになるのだと思います。
大規模なので、
そもそもがリセールとかで設けるスタンスでもないですしね。

間取りや共用施設などを見ていると
とにかくファミリーが暮らしやすいように、という点がポイントになっていると思います。
子供がいる人には
普通に暮らしやすいマンションでしょう。