サンクタス西葛西ってどうですか？

[物件比較中さん]

サンクタス西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江戸川区西葛西5丁目-8番-16他（地番）
交通：
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.32平米～95.10平米
売主：オリックス不動産
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.venus163.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：オリックス・ファシリティーズ株式会社

[51: 物件比較中さん]

今この付近で競合するような物件ありましたっけ？
私も価格聞きましたが、７３平米で４５００万～と
前に聞いていた予定価格より多少上げてきたのですが・・・
売り切る自信があるのでしょうか？？

[52: 不動産購入勉強中さん]

葛西とか葛西臨海公園にはいくつかありますね。住友とか有楽とか。

[53: 匿名さん]

自分も価格聞いて少し高いと感じました。一部借地だし
と言うか毎週営業から電話きますね。同じ話ばかり・・・会話はメモったりしないのか？客の情報なのに。
毎週同じ事聞かれて話してるんだけど・・・
マンションが立派でも建物以前にこっちのが不安になりますね。

[54: 購入検討中さん]

長谷工アーベストの話だと、内覧会の予約は凄いみたいですね。

[55: 匿名さん]

東陽町周辺を物色しているんですが、葛西までエリア範囲をのばそうと思っているんですが、ここらへんって埋め立てとか人工島とかではないんですか？江東区はそういう場所が多いのでチェックしています。
間取りとか日照、駅から割りと近いところにメリットがありそうと思っていますが、三井の物件と比較検討しています。早く販売価格をリリースしてほしいし、自分も直接電話で確認します。

[56: 匿名さん]

このマンション購入を検討していますが、「一部普通借地権」がかなり気になっています。
２５年後の更新料や借地料はおおよそどのくらいアップするものなのでしょうか？
今はだいたい１０００円くらいって営業の方は言っていましたが、２５年後に急に１万円とかに上がったり
したら返済計画も狂いますよね。。
やっぱり心配しながら住むのはやめた方がいいでしょうか。

[57: 匿名さん]

私も借地権が気になります。
借地権を妥協するにしては価格も思ったより高いなって思いました。

[58: 匿名]

すぐ近くに学会の施設が建つみたいですね。
建設の表示!?みたいなものが貼ってありました。
できれば違う建物のほうがよかった…。

[59: 匿名さん]

借地権だと提携ローン以外は難しいでしょうか？
売却することになった場合もローン審査が通らないということも不安ですが
立地は大変便利だし住みやすい環境なのですごく迷ってます。

[60: 買い換え検討中]

ハセコーは社会の敵です。ボッタクリ、業務放棄、助けたメイン銀行への悪態等等、ハセコー良ければそれで良し。と言った会社ですから基本的に売ったあとのことは考えない近視眼的な物件の作りが多いですですね。
ここも良く聞かないと借地権のことは教えてくれないと思います。
と言うかたぶん借地権を知らない人が売ってます。

[61: 購入検討中さん]

購入検討中ですが、購入後値下げしたらいやだよね、
どうしよう、迷っています。購入を決断される方
いますか？

[62: ご近所さん]

購入検討しています。
近隣小・中学校とも区内で人気の学校ですし、なんといっても駅近なのがいいです。
事前案内に行きましたが販売価格こそ高めですが満足できそうです。
問題は『一部普通借地』ですね。
売却時に相当値段が下がるのでしょうか。
あとフラット35などが使えず変動金利みたいですが･･･どっちがいいのでしょう･･･。

[63: 申込予定さん]

私も事前内覧に行って来ました。やっぱり物件としては場所がいいので、かなり混雑していて満員でした。周りを見てると、我れ先へと申し込んでいるようでした。我が家も申し込みました。借地の件も文書を見せられて、問題なさそうでした。
今から入居が楽しみです。
ただ長谷工の販売の仕方は下品でしたね。オリックスのイメージと違っていたので少し戸惑いました。。。

[64: 物件比較中さん]

>63
確かに長谷工のものを買うのかと思うと複雑ですね。

[65: 申込予定さん]

NO.６２さん　コメントありがとうございます。
本当に内覧会　すごい人でしたね。
わが家も申し込みました。そうしないとあっという間に完売かもしれませんね。
借地権も特に問題なさそうだし、今長谷工の物件が多いですので、信じて
丈夫に作って欲しいですね。
来年の入居を楽しみに。

[66: ご近所さん]

この辺の立地で、新しくマンション建設の計画は無いのでしょうか？

サンクタスも駅近で魅力なんですが、近隣に学会の建設とか一部借地だとか聞くと
ホントに悩みます。
サンクタスは今週内覧会に参加しますが、予約状況を見て検討しようと思います。
しかし75㎡で4500万up、85㎡以上になると6200万upとは高すぎる･･･。
近隣に高層のマンションが乱立してますが、日当たりは東南、南西の部屋とも良いのでしょうか？？

[67: 購入検討中さん]

そう、立地と環境は良さそうだが
一部借地と施工なのが長谷工なのが気になる。
長谷工って評判どおなの？
あんまり人気無いみたいだけど。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47384/

[68: ご近所さん]

私も立地はすごいいいと思って、検討していたのですが
見えない部分で最大限コストをかからないようにしているのがわかり見送りました。

共用施設はもちろんありませんし、床暖ももちろんついてません。
二重床二重天井でもありません。
別にそこにこだわりはないのですが、もろもろのそういうところが見えたので
あくまで私個人の意見ですが、かなり割高な買い物な気がしました。

特に広い部屋の坪単価は江戸川区のマンションとは思えないほどです。

[69: 購入検討中さん]

長谷工はマンション施工ナンバーワンです。
抽選販売になって売れまくっているマンションも施工は長谷工です。

売れまくっている長谷工マンションの掲示板ではたたかれていないのに
売れていないマンションの掲示板では「しょせん長谷工ですからね・・」と
たたかれるのは笑えます。

売主あっての施工会社なのでそのマンションを評価するなら売主を
評価したほうがよいですね。

先週見てきましたがここは長谷工マンションというよりオリックスの色のほうが
強く感じました。
とてもにぎわっていて申し込みされている方もいて少しあせりました。。

[70: 購入検討中さん]

内覧会いってないのですが、二重床二重天井ではないのですか？
ＨＰとか送ってもらった資料にも構造についてなにも情報がないですね。
内覧会に行けば資料が頂けるのでしょうか。

[71: 匿名さん]

二重天井ですよ。

[72: 匿名]

二重床ではないと…。ハセコーはもともと直床が標準ですよね。

[73: 近所をよく知る人]

床は直床でした。
二重床より下に響かないと言ってましたよ。
確かに床暖もないし公共施設もないのに販売価格は異常に高い。
冷静に考えると、所詮西葛西ですからね。
駅から近いといっても、朝の通勤電車は都内屈指の激混み状態。
昼は急行も停まらず、昭和80年代に開発された町並みの古さ・劣化は否めません。
しかも夜はキャバクラと違法風俗の客引きが多く、総合するとそれほど環境が良いとは思えません。
商業施設が多く、公園や緑が多いなどの売り文句だけでは、
なかなか納得はできませんね。

[74: 匿名さん]

たしかに夜は日本人でない女性が駅前のいたるところで、よく男性に声をかけてますね。
あれはずいぶん前からずっとですが、取り締まれないのでしょうかね。

[75: 購入経験者さん]

西葛西も昔はかなり荒れていたらしいですね。
それが今ではすっかりファミリータウンに変貌したという感じだそうです。
立ちんぼさんや客引きはその時代の名残なのではないでしょうか。

[76: 買いたいけど買えない人]

葛西や西葛西エリアの治安が悪いのはどうしてですか？yakuza？

[77: 購入検討中さん]

誤解しないでください。
西葛西、葛西エリアの治安は全然悪くないです。
おそらく治安がいいところだと思います。
確かにたまに客引きがいるんですけど、一般の人に
全然声をかけないので、安心して生活できるところです。
私は１０年間西葛西に住んでいました、これからも
ずっとここに住むつもりです。
生活が便利で、子育てしやすい環境です。

[78: 匿名]

77
警視庁犯罪マップで見ても治安が良いとはとてもではないですが言えません。

[79: 買いたいけど買えない人]

現地の近くのガストに入るとどういう層の人たちが住んでいるかよくわかるのでモデルルーム寄ったあとは是非そちらもお寄りください。

[80: ご近所さん]

たしかに、私帰るの結構遅いのですが
いつもその日本人でないという女性に声を掛けられます。
声を掛けられる内容からすると、あれはあきらかに違法な風俗かと思いますね。

[81: 匿名さん]

「オニイサン、マッサージ　マッサージ」

ｗｗ

[82: 購入検討中さん]

私も立地がとても気に入って購入検討しています。
ただ、一部借地権（しかも初回２５年後に更新）というのがとても気になります。
所有者が神社で買い取るのが難しかったなら、せめて９９年の定期借地権などで、買主の所有の安定性を図る交渉をしなかったんでしょうか。

・普通借地権で３０年更新（初回２５年後更新）というとても不安定な条件にあえてなっている点
・「竣工販売後は、入居者が管理組合を作って、借地契約を引き継ぐ」という説明で、結局、入居者に丸投げな点（オリックスも長谷工も売り切ったらノータッチということ）
しかも、管理組合が引き継ぐことになっている借地契約の内容もざっくりとしか教えてくれない・・。契約書が見たいです。

という２つがどうしても気になっています。

購入をほぼ決定されている方々、この点どうやって納得したのか教えてください。

あと、申し込み（抽選）のほぼ翌日に物件価格の１０％を契約手付金として支払う（４－５００万以上）、その予約金は解約の場合全額没収って、マンション購入する際あたりまえのことなんですか？

マンションフルローンで買う人もいる世の中、１０％を手付で即金で払わせるってなんだか売り急いでいる感じがして不安なんですが。

[83: 匿名]

私も内覧会行ってきました。とにかく「焦りました！」の一言です。

次々に「なんまるなん号室、申し込み入りましたぁー！ありがとうございましたぁー！」と
まるでホストクラブの「ドンペリ入りましたぁー！」「ありがとうございましたぁー」と同じでした。

「早く申し込まないと気に入った部屋が埋まってしまう」と取り合えず申し込んでおかないと・・・と
言う気持ちにさせられます。

ただこの地区は葛西橋通りや船堀街道沿いに沢山マンションが建っていて
このエリアはなかなか出ないですよね～。

確かに立地がいいので魅力的ですがやはり気になるのは借地権が一部あるというところでしょうか。
25年後にはどうなるかわからないですよね。
その頃になって売却することも出来ないようになったら非常に困りますが・・・。

内覧会は子育て環境は最高の江戸川区と言う付加価値がついて後押しされているせいか
あっという間に最上階は埋まり、東南角部屋もなくなってしまいました。
あれよあれよとスタンダードタイプの部屋は埋まってしまったので後はベランダの狭いタイプの
部屋や北西の部屋しか残っていないかもしれません。

以前に購入したマンションが長谷工物件でで二年もしないうちに壁がひび割れてしまい、ドアの立て付けやら
シューズボックスの扉がずれたりとひどいものでした。
このマンションも長谷工だからすっごい心配です。
長谷工ものってやっぱり今でもイマイチなんでしょうか？


そうそう前の方も心配していた手付金を10％振り込まないと購入の意思なしとして
キャンセルにします。と言うのも気になります。
申し込みから一ヶ月もしないうちに何百万も振り込ませる手法はどうかと思いますね。
検討する時間もないまま振り込まないといけないやり方はどこかの宗教っぽいやり方に
似ています。

おまけにすんごい高飛車な販売員（女性）には閉口しました。
立地がいいせいか「売ってやってる！」的な態度には呆れましたね。

西葛西にしては価格が高いのと空き地に創価学会、借地権付き、価格の１０％（450万～700万以上）を早々に振り込ませるやり方と長谷工と言う懸念は消えません。

購入される方ってこの辺をどうクリアしたんでしょうかね？聞きたいものです。

[84: 匿名]

あんなに高いのに、もう残りわずかなんですか！
手付金をすぐというのは今住んでいるマンションもそうだったので
普通だと思っていたのですが、珍しい例なんですね。
借地権は私もとても不安です。

[85: 匿名]

南側がベランダになる部屋には戸建てやマンションが建っている為、ベランダからの景観や日照が下の階では
良くないはずなのに購入される方が次々に出ていたのには非常にびっくりしました。

特に一階はかなり日当たりが悪いのではないのでしょうか？
専用庭があると言うだけで価格も安くはないです。

UR賃貸が壁のようにそびえ建っていますがあれは玄関側でベランダ側ではないので
まぁ問題はないのですが（しかしドアを開ければあの壁を毎日見ることになる）

やっぱり価格が高いんですねー。

共益施設が全くなくして管理費を安く抑えたと聞きましたが・・・

ただ中古の物件でも物がいいといわれているものは10年近く経過していても
値段が下がっていませんね。

西葛西という特殊な土地柄なんでしょうか？

手付けは普通なんですね。勉強になりました。

購入を検討されている方で借地権の事をどうお考えなのか教えてください。

[86: 匿名さん]

83さん＞
そうなんですよね、ホストクラブみたいで異様な空間でした（笑）物件はいいのに長谷工の販売の仕方は最悪ですね。
バブルの名残りというか。オリックスはあれで問題ないんですかね？？
知り合いに聞いたら、あの掛け声はどこの物件でもそうらしいです。

[87: 匿名さん]

契約時に物件価格１０％の手付金を支払うのは一般的。買主事由の解約の場合は手付金放棄、売主事由の解約の場合は手付金の倍返しというのが不動産売買での通例。買主側から見た手付金の位置づけは、手付金放棄による一方的な契約解除権を留保することにあります。

ちなみに未完成物件の場合、手付金の上限は20%、５%以上の手付金を売主が受け取るときは保全処置を講じることが義務になっていて、手付金の割合自体は自由に設定可能です。


ってことをここの営業がちゃんと説明できてないことが問題かな。

[88: 匿名さん]

あっ、それからHPの物件概要にあるように

※予告広告／販売を開始するまでの間は、予約及び契約には一切応じられません。

なんだけどね。現時点の申し込みって予約に該当するはず。

[89: 匿名さん]

結構な売れ行きなようですね。

昨日のMR行かれた方にお伺いしたいのですが、
今から申し込むとなると抽選覚悟でしょうか？

（壁のバラとかの状況からご教授いただけると幸いです）

だとすると値引きとかって無いものですかねぇ。

[90: 購入検討中さん]

昨日行きました。

営業のおばさんも、その上司も借地権のことについては全く把握していませんでした。
どのあたりまで契約書に明記されるか聞いても、机にあった紙を読むだけ…。

西葛西の価値を前面に押し出していますが、西葛西近辺の住民からしてみれば
あたりまえのことばかり説明され、特にありがたみが感じられませんでした。
値引きも現段階ではなさそうな雰囲気です。

角の９０Ｈ，９０Ｓなどの４ＬＤＫ、１１階１２階、真ん中のＬタイプなどはほとんど埋まっていたと思いますので
抽選になるかもしれません。

[91: 匿名]

＞89さん

値引きは恐らく低層階（と言ってもファミリータイプは4500万越えですが）、北西側の１LDKか２LDKの部屋にあるかどうか・・・と言ったとこでしょう。
スタンダードなタイプの南東向きの75OやQ、Pタイプの物はこの三連休を待たずして完売でしょうねー。

南側に関しては内覧会スタート初日の時点で最上階と東南角部屋が飛ぶように売れたと言う
事から値引きどころか数年経っても値段が下がらない物件のひとつになるかもしれませんね。

長谷工（別に目の敵にはしていないが）、創価学会、壁になるUR賃貸、そして頭の痛い借地権の
件があったとしてもあの立地は捨てがたいですよぉ。
駅までの道も近い上に、明るく生活に便利なお店が並んでいますし、歩いていける公園はたくさんあるし
目の前のスポーツセンターは200円でプールに入れるし、小学校も中学校も江戸川区で言う公立御三家に
入るみたいですし、ジャスコも近い、図書館も歩いていけるとなったら、もうデメリットは
消し去れるかもしれません。

そうそう主婦としてはうれしい生ごみディスポンサーも付いているんですよね♪

それにしても西葛西って庶民の町だと思ったら7000万越えの物件をポンと買っちゃう人も居て
びっくりです。確かに最上階や東南角部屋の価値は高いですけど。

バラの花はいちよう確保という事で契約ではないらしですよ。
契約予定の赤い札が後は手付けを払うだけと言う意味らしいのです。
バラの花が付くともう決定みたいで紛らわしいですよねぇ・・・。


いずれにしても手付けを払うまでかなり悩む方が大勢いらっしゃることでしょう～。

[92: 匿名]

ここが出来たら、近隣の中古が下がるのでは？
と期待しています。

[93: 匿名]

>92さん

もう下がり始めてますよ（^^;
500万位半年で値落ちしてました。

[94: 匿名さん]

買換えの中古が出るのは、契約が終わってからなんだけどね。

[95: 匿名さん]

私も昨日見に行ってきました。
もう既に全体の6～70％ぐらいは購入検討の札になっていました。
例の”ドンペリ入りました”風の掛け声には正直引きましたねぇ。。。

借地権はホントに気になります。
･･･が、話を聞くと『神社の土地だから大丈夫！』としか言いません。
きっと将来的にはマンション組合で頭を抱える問題になるのでは？？

ここの立地は高くてもそれなりに価値ある物件だとは思います。
最終的には【人に貸す】のが一番利口かも・・・。

[96: 購入検討中さん]

地図で見れば見るほどここの立地条件は最高ですよ。
同じ値段で戸建てを買おうとすると日当たりの悪い北側道路やマンションに囲まれた土地
または日当たりが良くても線路沿いのうるさいところしかありませんでした。
しかも周りの環境が最高じゃないですか。

そもそも商業地区なのに近隣の学校のレベルが高いってないですからね。
だいたい商業地区は学校が荒れている所が多く反対側の駅から遠い閑静な住宅地は
落着いた層が住まれている為学校のレベルもおのずと高くなります。

確かに神社の土地という借地は気になる要素ですが
実際住んだら文句なしと言えそうです。

もう少し迷ってみます。

[97: 購入検討中さん]

ここの物件は土地のどの部分が賃借権なんでしょう？
転賃借権が気になるので調べてみたんですけど、こんな書き込みがありました。

分譲施主であるデベロッパ－が原賃借人、管理組合が転借人になっているケ－スが一般的かと思われます。転貸借の対象となっている範囲については附属建物や共用施設(管理棟や駐車場スペ－ス等)が存在する部分が一般的でしょうか。問題化するケ－スとしては普通賃借権と転貸借権が併存する場合には存続期間や契約当事者が異なるケ－スもあるため、転借権が原賃貸借契約の終了により消滅したりすることが考えられることです。つまり分譲当初、転借部分を含めることで自走式駐車場を100％確保したマンションであったとしても、将来的には転借部分のスペ－スが原賃貸借の期間満了により消滅し、敷地内駐車場の確保が困難になるケ－ス等です。

[98: 匿名さん]

サンクタスってどこも意外と人気あるんだよね。

[99: 匿名さん]

葛西･西葛西エリアのなかでは得難い立地であるのは認めるものの、借地物件であること、施工会社、売り急ぎ感があること、価格の面から見送りました。

[100: 購入検討中さん]

見送りした方に聞きますが、事前登録された方ですか、キャンセル物件を待っているところですが、上層階と間取りがよければ駆けつけます。