サンクタス西葛西ってどうですか？

[物件比較中さん]

サンクタス西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江戸川区西葛西5丁目-8番-16他（地番）
交通：
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.32平米～95.10平米
売主：オリックス不動産
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.venus163.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：オリックス・ファシリティーズ株式会社

[251: デベにお勤めさん]

みなさん重要事項説明書とかgetしてます？
読めば借地権なんか大したことないって、わかる気がするんですが・・・
定期じゃないしね。

[252: 銀行関係者さん]

金融機関勤務です。
借地案件はフラット35が使えません。
投資家への取り決めがあるからです。
いわゆるメガもほとんどが厳しいと思います。

権利上は所有権と変わらないことは理解してますが、
たぶん審査基準上ＮＧが出ます。

価格がさほど変わらないのは土地の比率が低く、借地権のしめる割合が少ないからです。
でも借地上の建物にはマニュアル上代わりはありません。

オリックスさんが融資をするときも『当然に』同じはずです。

[255: 申込予定さん]

２２７です。
私どもの見解を書かせていただきます。

他の方が「借地はちょっと…」とおっしゃるのは、定期借地や貸主が個人の
ケース、全土地が借地の場合を想定してらっしゃるのではないでしょうか？

この借地は皆さんがご存じのとおり、旧借地法の適用を受けた契約です。
これは断然、借主が有利。正当な理由がない限り、借り続けられます。
しかも相手は個人ではなく稲荷神社です。賃貸料がかなり良心的なことからも、
営利目的で貸しているのではなく、売れないから貸している。
賃貸料や更新料の無茶な値上げも、信用問題に関わりますし、裁判になれば
妥当な金額に落ち着くわけですから、まずないと思います。

そして全体の１０％に満たない部分だけの借地ですから、マンションが建った後に
そこだけ返すのは実質不可能です。明らかにこちらに重大な過失でもない限り、
貸主は返せと要求できません。北葛西４丁目に大きな境内を持ち、何もしなくても
サンクタスの賃貸料が入ってくる稲荷神社が、そんなことを言い出すとも思えません。

もし貸主が土地を売却したい場合は、まず住んでいる借主が優先されます。
しかも旧法ですから、かなりの安価で土地を購入できると思います。
私としては、神社の気が変わり、土地を売却してくれたらと思うのですが、
あの一等地を旧法の規定により安く売るくらいなら、ずっと持っていようと
思っていらっしゃるのではないでしょうか。
以上のことから、建物の寿命が来るまで半永久的に、友好的な賃貸契約が
継続すると考えています。

それから賃貸料は月１０００円。実質の賃貸料は９００円程度なので、残りの
約１００円は滞納の補てんや更新料にプールされます。
２５年後（それ以降は３０年おき）に更新しなくてはいけませんが、賃貸料は
相場に見合ったものでしょうし、更新料は現在の相場だと７００万円だそうです。
プールされたお金で半分以上まかなえるので、１世帯あたり１～３万円くらい
の支払いになるのではないでしょうか(これはあくまでも概算ですが)？

毎月１０００円の賃貸料。２５年後には数万の更新料。
それを高いとみるか、たいしたことないとみるか。

住民の滞納があるかもしれません。更新の手間も多少あるでしょう。
管理組合で話し合うことも増えるのかもしれません。
それをわずらわしいとみるか、マンションでよくある雑多な
作業が少し増えるだけとみるか。

信用のおける神社とはいえ、将来何が起こるかはわかりません。
リスクがないとは言えません。いろいろ言っても借地のメリットは
ないでしょう。
そのデメリットゆえ購入に値しないと判断するか、それでも買うのか。

それでも私たちは買いたいと思っています。
デメリットを承知の上、やっぱり西葛西に住みたいからであり、
あの立地に魅力を感じるからであり、今後当分あのあたりに
同条件のものが出そうにないと思うからです。
一部借地も、隣の団地も、液状化も、買わない理由には
なってくれませんでした。
ここで買わなかったら、あとできっと後悔すると感じました。

私たちの考えが正しいと、臆面もなく言うつもりはありません。
人それぞれ価値観が違うので、考えも千差万別あるでしょう。
上記のことはあくまでも私たちの個人的見解です。
細かいところで間違いがあるかもしれませんのでご了承ください。
少しでも皆様のご参考になれば幸いです。

[256: 匿名さん]

No.227さん、わかりやすいご説明ありがとうございます。

うちがＳ藤女史から聞いた内容とほとんど一緒です…（笑）
それが長谷工の営業トークなんでしょうね。

そう聞けば、問題ないような気も確かにするんですが、
イマイチ腑に落ちない点があります。

＞営利目的で貸しているのではなく、売れないから貸している。

＞あの一等地を旧法の規定により安く売るくらいなら、ずっと持っていようと
思っていらっしゃるのではないでしょうか。

モデルルームで説明を受けたときに、
今回、オリックスが稲荷神社さんの方に購入を打診したけれど、
断わられた、という話がありました。

売れない、訳じゃないのに売らない。

営利目的じゃないのに、安く売るのはイヤだ。

ということになりますよね？
説明聞いていて、どうしても納得できませんでした。
何か他に理由があるのでしょうかねぇ。。

[257: 匿名さん]

フラット35使えないんですか？
担当に聞いた時は使えるような口ぶりでしたが、結局「今は変動で組まれる方がほとんどですよ」で
流されましたけど。
となると、数年後売却したい場合、買い方のローンも通りにくく売却もしにくいということになるのかな？

[258: 匿名さん]

＞西葛西はEE JUMPのユウキが育った街です。

ユウキは瑞江で育っています。実家は江戸区江戸川になります。
ここの一家は地元では札付きで通っています。
ユウキがやらかした事件も恐らく本人は運が悪かったとしかおもっていないでしょう。

しかし254さんのおっしゃるとおり同じ江戸川区ですので
スエット、サンダル履き、スッピンで茶パツの髪をボサボサに伸ばし放題の
おじさん、おばさん、お兄さん、お姉さんがそこいらじゅうに歩いています。

同じイトーヨーカ堂でも葛西店と新浦安店に来る人たちと全く人種がちがいます。

一度人間ウオッチしに見に行ってみると良くわかりますよ。

そうそう江戸川区には先生のレベルの差が激しいと言われていますが
本来は東京都で採用されて各区に振り分けられるのですが
この区は独自に採用試験をしてる為、狭い江戸川区近郊に住む人たちから選ばれる為
人材が偏ってしまうらしいのです。

この辺もやり方としては失敗ですよね。
独自で採用試験をしていたらどうしたって近所の元ヤンだって資格さえあれば
受けに来ますから。
しかも団塊世代の大量退職の後、かなりすんなり入れるらしいですし。

[259: 匿名さん]

255さんに質問なんですが、あの立地に魅力を感じるからであり、今後当分あのあたりに
同条件のものが出そうにないと思うからです。 とおっしゃると言うことですが
あの立地にどんな魅力を感じるのですか？

[260: 匿名さん]

スウェットやパジャマ姿でコンビ二やスーパー、ですか・・。
いくらなんでもパジャマ姿は・・。

[261: 匿名さん]

クラッシーハウス目黒洗足も寺社の土地なので普通借地ですよ。
参考になるかも。
あそこも現在皆さん色々悩んでいるみたいですが。

[262: 土地勘無しさん]

私は南砂町に住んでいます。
子供の頃からずっとなのでかれこれウン十年がたちました。
そろそろ買い替えようと考えておりますがどうしても
東西線にもう二度と乗りたくありませんので他の路線、
と言うより地下鉄は暗い気持ちになる為、JR沿線に住みたいと思っています。

西葛西も東西線ですよね。
いますがこちらのマンションを
購入となると駅近と言うことで利用頻度が高いかと思いますが
その辺いかがなものでしょうか。

私は東西線に乗ると吐き気すら感じるようになっていますので
生理的に受け付けなくなってしまいました。

[263: 匿名さん]

見ました。見ました！クラッシーハウス目黒洗足の掲示板。↓

シティタワー品川（定期借地権７０年？）が最上階で７０㎡以上で３０００万円未満だったことを考えると、
ここも７０㎡以上で高くても４０００万円未満でないと売れないのでは？
東京都の土地でしたが。。。抽選はずれました。
定期借地権も４０年しかないし。管理費以外に借地料も解体費用も支払うわけですから。
場所はいいので４０００万円未満だったら、買うことも検討しようかと思います。所詮借地権ですから。

洗足で4000万って言ってますよ。西葛西で5000万はぼったくりの何者でもないでしょう。

普通借地権と定期借地権って意味合いが違っているらしいのですが
サンクタスは定期借地ですよね？
価値がなくてローンが組めないとか・・・？

[264: サラリーマンさん]

なんかサンクタスに否定的ではなく江戸川区自体に否定的な意見が多いですね。
わたしは227さんの意見と同様、前向きに購入を検討しています。

262さん
今まで東西線に乗らずに生活できるなら二度と乗らなくて良いと思います。
全くくだらない主婦の考えですね。
毎日何千人ものサラリーマンがどんな気持ちで朝の東西線に乗っているか
考えた事も無いのでしょう。

254さん
どこに行けばヤンキーのいない町に住めるのでしょう。

周りの環境が完璧な場所なんてありません。
どこで妥協できるかだと考えます。

もっと真剣に考えている人の前向きな意見が聞きたいです。

[265: 購入検討中さん]

今までの掲示板を見ると２２７さんのご意見が一番公平だと思います。
すべて満足できる物件がないと思いますので、家も購入します。

[266: サラリーマンさん]

私にとっては一生に一度と言っていい程の買い物。
MRから帰ってきて冷静になったら、やはり立地だけでは決められませんでした。

借地、売り急ぎ感、目の前の創価学会と不安要素が多すぎます。
先日近くのパークホームズを見てきて、やはり普通のマンションが良いと思いました。
（なんだかんだ言って三井のブランド力？）

江戸川区は今も住んでいて好きですし、東西線も混むけど他の路線も結局同じ。
西葛西は便利で良いと思いますよ。

[267: 匿名さん]

243です

私の勘違いで旧法借地権ではなくて、普通借地権でした。

でも契約書に更新についての記載があるので大丈夫だと信じてます。

パークホームズは船堀街道沿いでなければなぁ。
完璧な物件ってないですね。

[268: 匿名さん]

ＨＰを見ると第一章65戸販売のようですね。
もう少し販売するのかと思っていましたが少ないですね。
マンション購入が初めてでよく分からないのですが、
申し込みは結局65戸位だったということでしょうか？
価格が下がるとかありますかね？
それとも売り渋ってるのですか？

[269: 匿名さん]

>>268

この手のフライング販売してるところは、申し込みが入らなかったところを正式な販売対象とするみたい。

[270: 匿名さん]

私も借地権で心配だったのでS淳司さんに相談したところ、このマンションにかぎってはさして心配することはないでしょう、ということ。地代は発生するが、その他は所有権と変わらないそうです。でも価格は坪単価200万円がせいぜいではないかということ。ちょっと前の船堀街道沿いの物件は高すぎで、ミニバブル価格だそうです。私も長年西葛西に住んでいるので、この物件は欲しい。「第1章」などとよく分からない販売方針と、長谷工というデメリットがなければ、かなり前向きになれるマンションです。

[271: 匿名さん]

郵送で送られてきた販売予定住戸（３／１４時点）は９０ちょっとありました。
（そして「ご要望多数につき、追加供給予定！との記述）
申込みが入らないところが結構あったんですかね。

「第一章即日完売」って広告打ちたいんでしょうね。

[273: 購入検討中さん]

希望者は100件あっても、確実な購入予定者が65件しかないということで
第一章65件にしたのでしょうね。
NO271さんがおっしゃるように「即日完売」と打ちたいのだと思います。
煽っておいて売れにくい南西販売にもっていくのでは？

MRでは追加販売戸数にかかわらず、どこでも希望があれば売りますよと言われましたもん。
昨日も電話かかってきたし。
65件にしたところを見ると、思ったより売れなかったのかなぁ。

[274: 宅建取得者]

>>263さん
この物件は定期借地権ではなく、普通借地権ですよ。
この２つの大きな違いは、定期借地権は期限が来たらマンションを壊すことを前提としている。一方、普通借地権は更新することを前提とする権利ということですね。
目黒の物件が安いのは、敷地の全部が普通借地だからかもしれませんね。

私は売り急ぎの営業さえなければ、まあまあ良い物件だと思いますが。

[275: 申込予定さん]

抽選まであと3日ですね。

ここの物件は、他の23区からわざわざ高い金額で検討する人は皆無だと思いますので、
現在千葉県在住か、同じ江戸川区内の方が多いのではないでしょうか。

低レベルかもしれませんが、西葛西地区は江戸川区内では学力レベル・居住環境も良いエリアです。

色々と説明を聞く限りでは、永住するつもりなら普通借地はそれほど問題ないように考えます。
重要説明会で確認した結果、購入後に組合設立や権利の更新など面倒な事はあっても、
借地の更新に関しての心配はほぼなくなりました。

しかしながら、売却する際には若干不利な条件かもしれません。
近隣の物件ですが
・Gヒル西葛西 （S58年築、駅6分、4/14階、82.61㎡）が3,350万
・Gホームズ西葛西（H15年築、駅10分、5/10階、90.01㎡）が4,550万
・Lステージ西葛西（H元年築、駅12分、3/7階、89.88㎡）が3,280万 など

築20年超でも結構強気の販売価格がある中、サンクタスは借地の事もあり
20年後にどの程度の金額で売却できるのかは疑問があります。

あと内装ですが、オプション表･･･見ました？？
ほとんどモデルルームのものはオプションで、セレクトすると結構な金額になりますよ。
購入価格が高いのに、これはヒドイと感じました。

私の家族は西葛西という街が気に入っており、
満員電車も我慢できるし、子供もそこそこの小中で大満足ですし、
街中をネマキで買い物されてる方を見てもヘッチャラだし、無宗教なので創価も気にしません。

なので購入検討していますが･･･

･･･高い！！！

それだけがネックです。

[276: 申込予定さん]

西葛西小、もしくはこのあたりの小学校の中学受験率は
どのくらいかご存知の方はいらっしゃいませんか？
ゆくゆくは中学受験をさせたいと思っているので気になります。

なぜかオプション表はまだもらえていません。
そんなに高いんですか？
例えばどんなものがオプションで、いくらくらいでしょう？
それによっては、我が家はあきらめざるをえないかも。

我が家も借地や宗教は大丈夫です。
むしろ庶民なので、高級な町だと気後れします。
マンションを買う分、毎日マルエイで買物して生活費を抑えたいです。

[277: 匿名]

》224さん
営業のS藤さんってかなり太った方ですか？

[278: いつか買いたいさん]

227さん、良意見ありがとうございます。
私も購入予定です。あなたのような方と近所になれるとうれしいです。

また276さんのように、うちも高級な街ですと気おくれします。
結構、このように価値観が似た方が集まれる印象でありがたいです。

（庶民、とは言ってもメガバンクにお勤め、の友人が、高級感あふれる
マンションを購入し、住民の意識差に気苦労が絶えないとの愚痴をよく聞きます）

各デメリット（一部普通借地、教育水準、液状化、長谷工施工等）については、
有識者の方へ相談等を行い、私の中では整理済です。
ただ、整理した内容は、数日後の抽選が終わりGetしたことが確認できるまでは、
このサイトに書かないつもりです。

現状では、営業さんが予定部屋をうまくブロックしてくれているようですが、
万一の競合に備え、倍率上がるのを避けたいためです。

長谷工施工は解決済みなんですが、評判が芳しくないので、
購入後に「長谷工物件？」とか言われるぐらいのデメリットは覚悟してます。
あと2～300万円あがってもよいので、長谷工以外の大手さんに施工して欲しかった・・・

[280: 匿名さん]

264さん、全くくだらない主婦の考えですね。

と書き込まれましたが当方、普通のサラリーマンで毎日東西線で通っていた経験を
書いたつもりでございます。
今はパニック症候群になりマイカー通勤に変えましたが・・・。

少なくても誰よりも満員電車のつらさはわかっておるつもりですが。

[281: 解約済みさん]

借地権の件で腑に落ちなく、解約したものです。
宗教には全く興味なく、関係ありません。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[282: 物件比較中さん]

気になって調べてみたのですが、
実際に創価学会の講堂からお経の音・声が聞こえて来るそうです。
http://soudan1.biglobe.ne.jp/qa499627.html

私も無宗教なので関係ないと思っていましたが、イベントの際は騒音、路駐問題などもあるようなので、
ある程度理解がある方でないと後悔するかもしれません。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[284: 購入検討中さん]

安全パイの第二期申し込み予定者です。

この週末に重要説明会に行かれた方いらっしゃいますか？

どんな様子だったか教えていただけたら幸いでございます。

[290: 購入検討中さん]

ま、明日には抽選だから今後どうなるか
楽しみですね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[293: 匿名さん]

私は無知なので、ネガだろうがなんだろうが情報があるのはありがたい。
あとは自分が整理すればいいだけ。

[294: 匿名]

サンクタスブランドは良いですよ。
長谷工はちょっと残念ですが。

[298: 匿名さん]

宗教施設は、私はあまり重視してなかったんですが
新しい講堂ってことでココも集まりそうですね。
住民にも信者がいるのでしょうか。近所づきあいも警戒しないとね。

[299: 匿名]

今西葛西に住んでいる者で実際息子が西葛西中に通っています。教育レベルについて議論されていますが葛西自体そんなに低くはありません。というのもこのエリアに住む半数以上が大手町近郊の一部上場企業に勤める子息が通っているので必然的に教育熱心な方が多い為です。その為３分の２が進学塾に通っています。先生はどちらかというとできる子供に合わせて授業を行う為出来ない子供とかなりギャップが生まれます。なのでむしろついて行けるかどうかを考えるべきで皆塾に通わせている状況です。

[300: 匿名さん]

西葛西（清新第一）って江戸川区だけど江戸川区の学習院って言われてるんでしょ？

でも296さんの言うとおり、葛西工業だの葛西南だのっていう名前さえ書けば入れる高校しかないしね。

299さんは西葛西は低くないと言ってますがそれは江戸川区の中では･･･ということでしょ？

どんぐりの背比べの江戸川区の中でトップになってても後々苦労するのは目に見えてますけどね。

東京23区内で考えてください。日本国内で考えてください。グローバル化された世の中、世界で物事を
考えていかなければ今の大学生のように「大学は出たけれど就職が出来ずにフリーター」という
子供を産出するのが関の山。