4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？（戸建は土地代込み・マンション固有のランニングコスト踏まえ4000万超可)

[購入経験者さん]

別スレ

● 【土地代含めた総額】4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612858/

4000万マンションと同じ支出額の戸建てを検討すると4000万を超える戸建てが購入できることの議論がスレチであると揉めていたため、新規にスレを立てます。

ーーー
[住宅コラム]マンションと戸建てと賃貸どっちがお得？　https://www.e-kodate.com/html/column2_9/

[54001: 匿名さん]

４千万でプレミアムってなんだろう？

[54002: 匿名さん]

>>53996 匿名さん
ですね。
戸建だとランニングコストを踏まえた増額が可能になるので、この予算でも価値の高い家が買えます。

[54003: 匿名さん]

マンションさんは4000万の物件でもプレミアムがつくと、単純にいい部屋だと思うらしい。

[54004: 匿名さん]

>ランニングコストの重要性を理解できないのも仕方ないのかなと、
>とても哀れに感じます。

ランニングコストが重要とは思えません。

管理費の使途
　１、管理員人件費
　２、公租公課
　３、共用設備の保守維持費及び運転費
　４、備品費、通信費その他の事務費
　５、共用部分等に係る火災保険その他の損害保険料
　６、経常的な補修費
　７、清掃費、消毒費及びごみ処理費
　８、委託業務費
　９、専門的知識を有する者の活用に要する費用
１０、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
１１、管理組合の運営に要する費用
１２、その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

修繕積立金の使途
　１、一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
　２、不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
　３、建物の敷地等及び共用部分等（共用部分及び付属施設）の変更
　４、その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
　５、劣化診断、長期修繕計画作成（見直し）、修繕設計、工事監理等
　６、共用部分と一体的に維持・修繕を行うことが望ましい専有部分の修繕
　　（例：給排水管、玄関錠、火災感知器、ＣＡＴＶなど）
　７、上記の管理のための借入資金に対する償還

[54005: 匿名さん]

ここで頑張ってるマンションさんにとっては４千万でもプレミアムってことだろ。

[54006: 匿名さん]

>>53998
>ランニングコストの重要性を理解できないのも仕方ないのかなと、とても哀れに感じます。

そもそもマンションには、戸建てにはない共用部がなんで必要なの？
それを説明しないと、ランニングコストの重要性なんか理解できない。
価格に比較して狭い居住面積や、ランニングコストなど全て共用部という無駄があるからでしょ。

[54007: 匿名さん]

>>54006 匿名さん
なるほど哀れですね。
わからないのは説明が無いからではなく、無駄であって欲しいと貴方が願っているからですよ。

[54008: 匿名さん]

>>54006 匿名さん

＞そもそもマンションには、戸建てにはない共用部がなんで必要なの？

集合住宅だから、ですね。
ここの戸建はそんなことも人に聞かないと分からないレベルなのでしょうか、、、

[54009: 匿名さん]

>>54006 匿名さん

共用部のないマンションは存在しないからねぇwいくらムダと叫んでもムダですよ。

[54010: 匿名さん]

マンションの維持管理が重要か重要でないか、、、ここの戸建さんは重要ではないと言いたいようですね。

[54011: 匿名さん]

要するに庶民クラスなら安い戸建にしておきなさいってことですね。

[54012: 匿名さん]

マンションのランニングコストにいくらケチをつけても戸建は建たないのだが、、、ここの戸建さんは戸建を建てたくないのだろうか？？

[54013: 匿名さん]

マンションのランニングコストがムダだなぁ〜って悩んでいたら、10年経ってしまいました。

[54014: 匿名さん]

>>54012 匿名さん
ケチは付けていませんよ。

ランニングコストを踏まえて実際により高い戸建を買ったので、このスレの人にアドバイスしているだけです。

[54015: 匿名さん]

4000万のマンションをプレミアムだと言ってるのが不憫でならない。

[54016: 匿名さん]

>>54014 匿名さん

ローンの仮審査も出したことない人が所有者さんにアドバイス？？
倒錯してますねw

[54017: 匿名さん]

>>54014 匿名さん

マンションのランニングコストがムダだ〜って喚くのがアドバイス？？

[54018: 匿名さん]

それは戸建てを購入すれば、マンションのランニングコストが無駄だと気付くよ。

[54019: 匿名さん]

マンションのランニングコストがムダだぁ〜ってアドバイスしていたら、10年経ってしまいました。

[54020: 匿名さん]

要するにここの戸建さんが言いたいことは、安い戸建を買って、マンションのランニングコストがムダだということに気付きましょうっていうことですかねw

[54021: 匿名さん]

6000万の戸建を購入したら、4000万以下のマンションのランニングコストはムダということに気づきました。

といってくれる人が見つかればここの戸建さんは嬉しいようだ。

[54022: 匿名さん]

ランニングコストまで考えられないコスト意識が低い人の多いこと。

[54023: 匿名さん]

意中のしとを追い求めて早10年
まだローンの仮審査はだしておりません

[54024: 匿名さん]

会社経営してると固定費は極力押さえておかないといけない
例えば毎月の粗利が100万だとすると
固定費が25万か40万かでその内容は大きく変わってくる
決算時に税金対策のためにお金を使うのはいいけど
不必要な固定費はかけないようにしなければならない

マンションの管理料はフランチャイズの加盟料
修繕費はそのまま会社の修繕積立費用と考えれば
まーそういう生き方もあるのかもね

[54025: 匿名さん]

ちなみに管理料ってどういう使用用途でに使われてるんですか？
修繕費って修繕時に費用が足りないとこはどうなるんですか？
逆に余った時は返金などはあるんですか？

[54026: 匿名さん]

ど田舎に事務所を構えても客は来ないからコストをかけて立地のよいエリアに出店するだけのことかと。

[54027: 匿名さん]

>>54025 匿名さん

マンションの維持管理に使われますよ。

[54028: 匿名さん]

>>54025 匿名さん

余りすぎたら返金も可能ですが、管理費の減額で対応することになるでしょう。実際にはないと思いますが。

[54029: 匿名さん]

>>54025 匿名さん

修繕積立金が足りない時は一時徴収することになると思います。

[54030: 匿名さん]

>>54023 匿名さん

人にアドバイスする前に自分のことを心配した方がいいよねw

[54031: 匿名さん]

コストは上げるよりも下げる方が難しいですからね。
修繕費用が足りなければ一時徴収か費用の値上げが総会で検討されます。
修繕費用が余っている場合でも、不足を想定して内部保留にまわされるため結局住民に還元されることはまずないと考えます。

[54032: 匿名さん]

戸建さんにアドバイス。
マンションを購入される場合は、管理費等の支払いが必要なので、営業さんによ〜く確認して下さいね。

[54033: 匿名さん]

戸建てさんにアドバイスというよりも、不動産購入を検討している全ての人に対するアドバイスですね。
そして管理費用が国交省のガイドラインよりも低めに設定されているマンションも多いので事前調査はした方がよいです。

[54034: 匿名さん]

>>54024 匿名さん
えーと…何の話かな？

[54035: 匿名さん]

修繕費用もガイドラインよりも低めに設定しているマンションが問題になっていますね。

[54036: 匿名さん]

ガイドラインだと平米あたり200円、70平米だと28000円ぐらいが妥当なラインですかね。

[54037: 匿名さん]

安い戸建だとそこまでは掛からないかな。

[54038: 匿名さん]

本来修繕費用の積み立ては月１万円で足りるところを
戸建ては月１万の積み立て。
マンションは多めに見積もって月１万５千円の積み立て。

こんな感じだよ。

[54039: 匿名さん]

機械式の駐車場は定期メンテナンスと15年に一度くらいの大規模修繕でかなり維持費がかかるね。月１万ぐらいかな。

[54040: 匿名さん]

>54025
管理費は基本的には共用で使用されている修繕以外の管理ですね。
コンシェルジュ、清掃、エレベーターのメンテ修繕、共用部証明等の消耗品の類、
修繕計画にない部分の消耗品もここからですね。
あげるとキリがないのでその他面倒なもの含めて管理会社で一括搾取的な
感じです。

修繕で余ったから返却はないですね、あるとしたら償却するタイミングしかないんでは？
もし返却されるマンションがあったらよっぽど間抜けですね、その管理組合。

[54041: 検討板ユーザーさん]

>>54036 匿名さん
戸建だと2倍くらいかかるね

[54042: 匿名さん]

>本来修繕費用の積み立ては月１万円で足りるところを
>戸建ては月１万の積み立て。
>マンションは多めに見積もって月１万５千円の積み立て。

マンションの共用部に使われる費用と、全て占有の戸建ての費用を混同している。
戸建てに共用部はないし、マンション占有部の修繕費を意図的に無視してはいけない。

[54043: 匿名さん]

占有→専有

[54044: 匿名さん]

★ あなたが今購入を検討しているマンションと同じ費用でどんな戸建てが購入できるか検討してみてはいかがでしょうか？

場合によっては、6000万・7000万の戸建てが購入できるかも知れません。

§ ランニングコストを踏まえた検討とは？

1. 全体概要

経緯の整理および
「ランニングコストを踏まえた検討とは？」
と言う新しく来られた方のおさらいのために再掲しておきますね。

マンション上限4000万の物件、戸建4000万＋マンション固有のランニングコストの物件のどちらが良いかの検討をしてみましょう。

2. ランニングコストを踏まえた検討

以下はあくまでも例です。プペジョデンポ？の記事ではマンション・戸建ての毎月支払いの差は6000円程度とのらしいです。
ただ、ランニングコストの差は住宅ローンの支払いが終わっても発生し続けるので、建て替え費用の貯蓄においてもランニングコストの低い戸建てが有利ですね。

2-1. マンションのランニングコストの例

たとえば、私が過去に物件を探していた時の時で「この位は必要だな」と感じた数字から、

・管理費 15,000円
・修繕積立金 15,000円
・臨時修繕積立金(の自己積み立て) 10,000円
・固定資産税の差額 10,000円
・駐車場代 20,000円

でマンション固有のランニングコストは7万円。

なお、国土交通省平成23年4月発行の
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
に寄りますと、おおよそ、
・修繕費200円/㎡（専有面積と世帯で割った共有面積で計算）
が妥当だそうです。
一世帯あたり100㎡としますと、一世帯あたり20,000円/月、
7年前のガイドラインであることを踏まえますと、マンションもお高くなっていることですし、今は30,000円/月ぐらいが適切ではないでしょうか。
それを踏まえて将来を推計すると、40,000円/月ぐらいと見ておかないと安心できないのかも知れません。
加えるならば、これに大規模改修向けの費用は含まれておりません。
もっと高く見ておいた方が良いとの意見もこのスレでは出ています。

2-2. 戸建てのランニングコストの例

マンションの修繕積立金で賄われる費用に相当する戸建ての修繕費用は、30年間で

・足場架設・撤去・作業管理費:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・外壁塗装:75万円 × 2回 ＝ 150万円
・屋根塗装（スレート葺き）:25万円 × 2回 ＝ 50万円
・軒先・軒裏塗装:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・樋・床下メンテナンス:5万円 × 2回 ＝ 10万円
・シロアリ防除:20万円 × 6回 ＝ 120万円

で計 390万円となります。月あたり、1万前後ですね。

それに発生するかもわからない費用積立としては、

・窓（サッシ）交換
・ドア交換
・塀塗装

が挙げられるでしょうか。月5000円くらいでしょうか。

2-3. マンションのランニングコストを踏まえた戸建ての物件価格

マンション固有のランニングコスト7万円から戸建ての修繕費をチャレンジャーは10,000円、安全派は20,000円引いて、差額が60,000円～50,000円。
35年の差額は2,520万～2,100万円。
ただし、住宅ローンでは利息がかかります。
毎月60,000円～50,000円の返済額での借入額は2,000万円になります。

なので、どちらが良いかを検討するとしたら6,000万戸建てと4,000万マンションって感じです。

繰り返しになりますが、もちろん、最初に例示したマンション固有のランニングコストの費用は物件によって変わるので検討するマンションに即して計算しなおしてね。
そして、もちろん、クルマ無しでの検討やランニングコストは考慮しないと言うのもアリです。

3. 留意点

物件価格に上乗せするのはコントロールできないランニングコストのみが良いです。
家計が困窮したときに破たんしますのでコントロールできるランニングコスト(例えば車本体とそれにかかる費用)までを物件価格に上乗せしないことを推奨します。
(常識でそんなリスクを負う人は居ないと思いますが、念のため)。

しかしながら、ランニングコストを考慮した場合、同じ費用で戸建ての方がマンションより高い物件を購入できることがわかります。

4. さいごに

ここまででは、資金繰りのお話になります。
「モノの価値は価格なり、より高い価値のある物件一択となり、比較は無意味」
との意見もありますが、住まい選びは資金繰り以外にも色んな要素がりますので戸建一択とはなりません。
例えば管理費よって得られる対価にどれだけ価値を見いだせるかは大きな要素の一つでしょう。

以上を参考に、マンションと戸建てのどちらが良いかを検討しましょう。

[54045: 匿名さん]

戸建の方が安い
しかし１０万で貸しても借りてもいないレベルの住環境

[54046: 匿名さん]

と、言うようなやりとりをしつつ、5万レス超え。

5万レスを超えても4000万以下のマンションのメリットが出てこない。

賃貸業・民泊業のためのマンション購入は否定しない。

住むために「マンション」と言う中途半端な居住形態を「購入」すると言う中途半端な行為は中途半端の極み。

住むなら戸建て。

住むためにマンションを購入する目的・メリットが全然ないため。

マンションを購入する理由は何か？と5万を超えるレスの議論の結果は以下。

・ランニングコストを踏まえるとより高い物件価格の戸建てが買えることをに気付かなかった。

・新聞折り込みチラシを見て「買えるか？買えないか？」のみを検討し、「戸建てについてはどうか？」などを検討せず、深く考えなかった。

リスクを考慮してマンションを購入と言うが、そもそもマンションを購入する理由がない。

マンションに住むなら賃貸で良い。

[54047: 匿名さん]

＞4000万以下のマンションのメリットが出てこない。

メリットは
戸建ではないこと

[54048: 匿名さん]

＞5万レスを超えても4000万以下のマンションのメリットが出てこない。


恥ずかしいのはすでに二番煎じになてるこのフレーズを繰り返しちゃうことだね

戸建のメリットがなかったので
涙目だったしね

[54049: 匿名さん]

>>54047 匿名さん
> メリットは
> 戸建ではないこと

マンションさんお得意の「中身の無い抽象的表現による印象操作」ですね。

反論しているようで反論できていないですね。
それ、何のメリットも語れていませんから。
ま、根拠の無い抽象的な発言で印象操作しようとするのは今に始まったことではありませんけどね。

せめて、以下くらい書いてくれないと。
↓
戸別住宅のメリットは、集合住宅じゃ無いことです。

・壁一枚、床・天井一枚隔てただけの密着した空間に他人が住んでいることがなく、他人への生活音・他人からの生活音を気にする生活を強いられることが無い。
・「管理組合」と言う名の大家に「管理費・修繕積立金」と言う名目の家賃が強制徴収されることがない。

[54050: 匿名さん]

>>54048 匿名さん
> 戸建のメリットがなかったので
> 涙目だったしね

反論しているようで反論できていないですね。
それ、何のメリットも語れていませんから。
ま、根拠の無い抽象的な発言で印象操作しようとするのは今に始まったことではありませんけどね。

せめて、以下くらい書いてくれないと。
↓
戸別住宅のメリットは、集合住宅じゃ無いことです。

・壁一枚、床・天井一枚隔てただけの密着した空間に他人が住んでいることがなく、他人への生活音・他人からの生活音を気にする生活を強いられることが無い。
・「管理組合」と言う名の大家に「管理費・修繕積立金」と言う名目の家賃が強制徴収されることがない。

やはり、マンションすなわち、アパートなどに代表される集合住宅を「住むため」に「購入」するメリットはありませんね。