「パークナード目白御留山」 はどうでしょう

[匿名さん]

その名のとおり御留山公園の芝生広場を南に望む第一種低層住居専用地域。
下落合エリアでも最高の住環境に建つ3階建レジデンスです。

検討される皆さま、情報交換をお願い致します。


公式URL：https://homes.panasonic.com/city/mejiro/


所在地　東京都新宿区下落合2-22（住居表示）
敷地面積　1091.55 ㎡
延床面積　1917.00 ㎡
鉄筋コンクリート造　地上3階（地下なし）
総戸数　16戸
着工 2017/05/15
完成 2018/10/31


売主：清水総合開発株式会社
設計：株式会社IAO竹田設計東京第三事務所
施工会社：株式会社川村工営
管理会社：未定

[公式URLを追加しました 2019/11/11 管理担当]

[1: マンション検討中さん]

いよいよ開発が始まりましたか？どんなマンションになるか楽しみですね。

[2: 匿名さん]

南間口がそれほど広くないので、東向きや西向きの部屋もありそうですね。
それと地下がないということは駐車場がどうなるのか気になります。周辺の億ションはほとんど地下駐車場なので。

[3: 匿名さん]

清水建設の上級ブランド、ヴィークハウスになるのでしょうか。

公園を隔てて斜め前に住友の最高級ライン「グランドヒルズ」があるので同レベルを期待します。

[4: 匿名さん]

ヴィークハウスだとして、そんなに広い土地でもないので、70平米台1億3000万くらいで出してくる感じですかね〜

第一種低層かつ南面がおとめ山公園という超絶立地、半地下なしの3階建なので、平均坪単価500万、上層階なら600万を超えてくる予感。

[5: 匿名さん]

>>4
同じブロックにあるサンメゾン目白近衛町エルドがそのくらいでしたね。
立地条件はこちらが上なので、オール億ションかも知れません。

山手線の北半分では久々の高級物件ですので、
売れ行き共々興味があります。（自分ではとても手が出ません）

[6: 匿名さん]

マンションブランドがどうなるのか詳しくはよくわかりませんが、前面道路にトラックが集まってきてました。そろそろ建設が始まるのかもしれません。

眺望に関しては、グランドヒルズやドレッセは目白崖線の最前ポジションなので公園の先に新宿まで望めますが、こちらは公園の木に遮られて公園だけが見える感じになります。
とはいえ、公園はしっかり整備されているので、気持ちの良い芝生ビューになりますね。
2、3階は、第1種低層住居地域では都内最高峰の眺望になると思います。

中落合ではプラウド新宿中落合も建設中でこちらも新宿ビューと、最近の下落合、中落合地域は立地を生かした眺望の素晴らしい物件が立て続けに出てきてますね。

[7: 匿名さん]

このプロジェクト、パナソニックホームズ（パナホーム）が主体になるようですね。
先月ニュースが出てました。

「新宿区　パナ下落合マンション　業者決定へ」
建設ニュース　2018/4/5

http://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=180405500031&pub=1

パークナードになるのでしょうか。
超高級物件、期待です。

[8: 通りがかりさん]

>>7 匿名さん
ネットで見ると、高齢者、障害者施設ってありますが…

[9: 匿名さん]

>>8
それはこっち。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43527/

[10: 通りがかりさん]

>>9 匿名さん

有難うございます。あれは違う案件だったのですね。

[11: 匿名さん]

清水建設じゃなくてパナホームですか。

なにやら工事始めてますよね。

[12: 匿名さん]

工事始まってました。
南側公園の超いい場所。

[13: 匿名さん]

敷地から南側ビューはこれ。
公園は夜間閉鎖されるので変な連中が騒ぐ心配がない。

[14: 匿名さん]

パークナードの今年最高物件になりそうです。
お値段も目白下落合エリア最高峰？

[15: 匿名さん]

坪800〜なら買いだな。

[16: 匿名さん]

いやいや800なんて無理。
3物件競合してるし、スミフの日立目白クラブ跡の大規模も控えてる。

公園ビューが700、それ以外は500。平均で600がせいぜいかと。
地下駐車場がないのが決定的。

[17: 匿名さん]

今日は基礎工事中でした。

[18: 匿名さん]

地下はないはずなのに、地下2階いや3階くらいまで掘ってました。
ピットにしては大きすぎるような。
機械式駐車場を地下に作るのでしょうかね。

[19: 匿名さん]

工事は進んでるのに販売が始まらないですね。
賃貸になるのでしょうか。

[20: 匿名さん]

新築ひしめく激戦ですね。目白というブランドにふさわしく趣向を凝らし競い合っています。購入者の目も肥えて、知識も豊富なのでかなり気合が入っているのでは。3階で16戸、10月末で完成予定でしたが進捗いかがでしょうか。このあたりの中古でも7000万円以上は当たり前、新築マンションだと1億前後ですねきっと。

[21: 匿名さん]

最近の近場新築だとプラウド新宿中落合、ここが平均坪400、それとの比較でここは坪600、相場の上昇も踏まえるともう少し、という感じかな。坪500はあっても1階だけかな。
最上階南向きはプレミアム扱いなら坪800超えそう。

[22: 匿名さん]

施工がしっかりしたマンションになりそうな感じがします。
しかし、総住戸数16で3階なんて。
用途地域的に高くできなかったのでしょうか。
ワンフロア2住戸くらいにしたほうがプライバシー感があるのに。
どちらにしても高いことは間違いありませんね。
川村工営？
初耳です。

[23: 匿名さん]

>>22
第1種低層住居専用地域ですよ。
高さ制限は10m。

[24: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため、削除しました。管理担当]

[25: 検討板ユーザーさん]

ここに限らず全物件に言えることですが、手抜きリスク対策として、低層なら公道などから施工の様子を随時観察し記録してくれるサービスないですかね。

[26: 匿名さん]

坪単価平均550万で出るみたいだよー
低層で16戸のマンションなだけに高そうですね…
3LDKだと余裕で億超えかなーー

[27: 匿名さん]

>>26
どこ情報ですか？
ずいぶんお安いのですね。

[28: マンション検討中さん]

もしかして賃貸？

[29: 匿名さん]

>>28
同じ9月竣工の代官山などはとっくに販売が始まっていますね。

賃貸だとすればかなりの高級賃貸ですが、パナソニックホームズは賃貸事業をやっていないはず。

一括で投資家が買ったのか、それとも最近の市況を見て発売時期を延ばしているのか、どちらかだと思います。
工事は順調に進んでいるようです。

[30: 匿名さん]

相変わらず情報なしか・・・。

　　　

[31: 匿名さん]

「トヨタとパナソニック、住宅事業を統合」
トヨタ自動車とパナソニックは9日、住宅関連事業を統合すると発表した。2020年1月に共同出資会社を立ち上げ、ここに両社の住宅関連の子会社であるトヨタホームやパナソニックホームズなどを移管する予定だ

日経 2019/5/9

[32: 匿名さん]

外側はほぼ完成して、今は内装工事が進行中のようです。

かなり上質なタイルを使用しているので高級物件の風格があります。

それにしても販売の動きがありませんね・・・

[33: マンション検討中さん]

スミフの日立目白クラブ跡てどこかソースありますか？

[34: 匿名さん]

今月末から募集スタートとのこと

[35: 匿名さん]

募集でなく販売でした

[36: マンション検討中さん]

裏の中古戸建てが売りに出てますね
https://www.athome.co.jp/kodate/1000309630/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...

[37: 匿名さん]

派手さはありませんが上質感漂う仕上がりですね。

[38: 匿名さん]

斜め横（南東側）から。
御留山公園敷地内より撮影。

[39: 名無しさん]

この見た目だと広い部屋はなさそう。高級感もそれほど無いし。
なんだかちょっと残念

[40: 匿名さん]

角部屋が90㎡くらいで中住戸が70㎡前後でしょうか。
公園向き10戸、東西向きがそれぞれ3戸ずつで合計16戸と推測します。

[41: 匿名さん]

こちらは販売されるのでしょうか？
来月完成ですよね。
竣工後の販売？
16戸だと管理費高そう。
販売されるとしたらいくらくらいになるのでしょう。
駐車場あるんですかね？
写真を拝見した限りでは外観はオーソドックスなデザインですね。

[42: 匿名さん]

販売関係の看板が一切出てないから、もしかすると一括で売れたのかも。
外国人投資家もタワマンから撤退して高級物件にシフトしてるそうだし。

[43: 名無しさん]

このマンションより、北側にある中古戸建の方が駐車スペースもあり、割安だと思うな

[44: 匿名さん]

>>43

>>36さん、再登場ですか？
これが建って眺望ゼロで1階は万年日影になっちゃいましたね。
行き止まり道路の奥にある旗竿地、土地代はかぎりなく安いでしょう。
築16年で14800万は高いわ。

[45: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[46: 職人さん]

下落合地区にて、物件を探しておりますので、この地区のだいたいの物件は見ております。
よってこのマンションの販売価格は非常に気になるところ。

このマンションの外観は気に入っています。ただ２～３階で南側の部屋でないと日当たりは望めないのでは？ここが気になります。それと駐車場ですね、確保できるでしょうか？

また、マンション北側にある中古戸建も内覧し、これも検討候補。マンション価格との比較をしてから決めたい。４４の方のコメントは正解の部分と全く的外れの部分があると思います。

正解の部分：旗竿地、１４８百万は高い→金融機関の見方、固定資産税評価から勘案すると高い但し、下落合地区にてこれ以外良い物件ありません→下落合３丁目にありますが、日当たりがなく２４坪で１４８百万円。数か月前に売れた下落合３丁目の物件もありましたが、これも１４５百万円、
旗竿地ということもあって確かに担保評価は低いかも、たぶん現金がない人にとっては高いでしょうね。

的外れの部分：１Ｆは全く日陰になっている→マンションより土地がかなり高いので
日当たり、風通しはまったく問題ありませんでした。（あたりまえですが日影規制もあるので日陰になるようにはマンション建てられません。）
マンション３Ｆ部分と戸建の２Ｆ部分が同じ高さになっています。加えて戸建にはルーフバルコニーがあり眺望には問題ありませんでした。

[47: 匿名さん]

＞46

書込みを見て内覧してきました。
素敵なお宅でした。
2階のサービスルームは家族みんな魅了され。

でもさすがに築16年、経年は感じられますね。
建主さんの好みなのか4部屋のうち3つが和室で我が家のライフスタイルとは合いません。外国からのゲストは喜んで泊まるでしょうけど。
洗面浴室と2階への階段すべてがリビングインなのもプライバシーの点で難点です。

捨てがたい魅力もありましたが見送りさせていただきました。

[48: 周辺住民さん]

パークナード目白御留山、と入口にでてますね。しかし募集が何もでてこないので、やはり買い取りされているのか、それともこれからなのでしょうか。

[49: デベ・ケン・FP1]

パークナード目白御留山が出来ると、御留山（おとめ山）公園が一望
良い場所ですね。お金があれば買いですね。
７０－８０㎡１５０百万円前後かな？

１５０百万円だと・・・、その裏手がなんと１５０百万円より低いではないか？？？？
しかも、何々、１１２．９㎡広・・・わしゃ子供二人だからこっちの方がいいかも・・・

というわけでちょっと見てみましたが１Fにおいても陽当りが確保されていた。

私も、建築関係の仕事をしていまして、どこかのスレで日が全く当たらない的な事を書いていた方おられましたが、前を建てたデベも、裏手の戸建オーナーには日影とか北側斜線のシミュレーションの説明をしているのだから、このスレ書いた方どうかと思うけど？？
持ち主迷惑しとるヤローな・・・・？？？

この戸建玄人好みかも・・・

[50: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[51: 名無しさん]

ポストにチラシが入ってましたよ。アンケートとか書いてありました。
返信してないけどね。

[52: 口コミ知りたいさん]

高額で土地を仕入れたコスト、意思決定が遅れたことによるコストなどを積み上げた非現実的な価格です。同じ面積でフロアがひとつ上がるだけで数千万円の上乗せ。今後の景気とオリンピック終了に伴い、購入者はババをひいてしまうのでは？という感想。

[53: 匿名さん]

(仮称)目白御留山マンション
敷地面積　1091.55 ㎡
延床面積　1917.00 ㎡
鉄筋コンクリート造　地上3階（地下なし）
総戸数　16戸
完成 2018/10/31
いつ販売？


グランドメゾン目白レジデンス
構造規模 鉄筋コンクリート造3階建・15戸
延床面積 1348.45 ㎡
建築面積 496.79 ㎡
敷地面積 745.51 ㎡
完成 2021/01/31
販売中


（仮称）バウス御留山
延床面積　3911.85 ㎡
建築面積　997.94 ㎡
敷地面積　1663.74 ㎡
総戸数　　34戸
完成予定　2020/06/30


「日立目白クラブ跡地（仮称）下落合計画」
延床面積　　20834.82 ㎡
建築面積　　 4029.84 ㎡
敷地面積　　 8180.27 ㎡
完成予定　　2023/03/31


周辺開発はこんな所かな

高田１丁目のオリジン跡地に15階建て600戸規模の計画があるけどちょっと客層が異なるので

[54: 匿名さん]

>>53

オリジン電気跡地、結局マンションになるのですか？
地主はオリジンのまま定期借地権を設定したまではIRで存じておりましたが。
マンションだと近くの桜プレイスと同じですね。
川沿いなのでよほど商品企画を高めないと苦戦しそうです。

たしかに御留山エリアとは購入層が重なりませんが。

[55: マンション検討中さん]

看板も出ていたしおそらくマンションになると思います。
桜プレイスは50年の定借ですが
最近の流れを見ているとこっちは70年の定借になるのではと思っています

[56: 匿名さん]

公式サイトができましたね。
今月下旬から販売開始のようです。

[57: 匿名さん]

106㎡の間取りは圧巻です。億ションに相応しい余裕。
これだと2億超えてくるのでしょうか。

[58: 検討板ユーザーさん]

>>57 匿名さん

この物件で坪620万はあり得んでしょう。せいぜい500強。

お疲れ様です。

[59: 匿名さん]

＞58

全体の平均は＠500くらいだろう。
だから最上階角のこの部屋は600どころか700近いんじゃ？

[60: マンション掲示板さん]

>>59

最上階って言っても、平均（2階）より1つ高いだけですよ。

南面の部屋はどれも、陽当たりと公園ビューは確保されてます。
その中で、視線が数メートル上がって上階（や片隣）に住人がいないってだけの違いに、5千万円払う人がいるとは思えませんが。。

[61: 匿名さん]

＞視線が数メートル上がって上階（や片隣）に住人がいないってだけの違いに、5千万円

このポジションでその差は大きいです。
２つとない立地の東南角最上階ですから３億でも驚きません。
もちろん私は買えませんが。

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん
全体的に規模の小さいマンションですし、作りから言っても高級マンションと言うほどではないと思います。ですから106平米の1番高いお部屋でも1 億3000万から4000万と想像します。
近くにあるドレッセのような高級マンションではないと思います。
駐車場と駐輪場の数がとても少ないし、トランクルームがないのも残念です。
でも南側の部屋からは素晴らしい景色が見えるので、
いいと思います。

[63: 匿名さん]

確かに高級マンションというには造りが安っぽいと思う。
これまで近隣に建てられた高級マンションと比べてもそれは言える。
南側の窓から御留山公園の緑が望めるのは良いとしても…。

[64: 匿名さん]

＞近くにあるドレッセのような高級マンションではないと思います

あれが？

[65: 匿名さん]

専有面積がどの部屋も広そう。すべて寝室3つの実質3LDKになるのですね。最上階は106.81㎡で、ルーフバルコニーのようなものは無いのですね。でも各部屋は柱の食い込みもなくすっきりときれいな形で暮らしやすそうです。南向きで東に窓、理想的な採光と風通しになりそうな気がします。キッチンの広さと調理スペースの広さも期待できそうに思います。でも価格は一般向きではないようですね。

[66: 匿名さん]

近所ですがチラシがポスティングされました。
仕様が高く、とてもステキなマンションのようです。

[67: 匿名さん]

もう手に入らない本当に貴重な御留山の地。
山手線の車窓から、小高い場所に鎮座する低層マンション。
プレミアがたとえ坪９００万でも、ゲットしたい人はいる。

[68: 匿名さん]

車窓からも視認できる

[69: 匿名さん]

>>68
どこの車窓よ？ｗ

[70: マンション検討中さん]

ココの土地は北から南への激しい下り傾斜地という理由の為に
数回転売されパナがやっと完成させたけど、結局は1～2階世帯の北側は
小さいドライエリアはあるけど実質は地下部屋で通風や日照は無いので
各部屋をどのような価格付けにするのか非常に興味あるが
ハッキリ言ってココは分譲ではなく賃貸で開発すべきだった様に思う

[71: 匿名さん]

>>70 マンション検討中さん

句点がひとつもない珍しい文章！

[72: 匿名さん]

>>70マンション検討中さん

激しい下り傾斜地という理由って、、、
一般的に高台って良いって言われてないですか？
この辺はどこも傾斜多いけど、立派な家が多いと思うけどなぁ。
目白方面なら別に気にすることじゃないのでは？
確かに馬場方面行く時はスピードでるよね。
でも数回転売されてたんですね。良くご存じですね。

[73: マンション検討中さん]

実際に数室を見学しました。やはり北側2タイプの1Fは斜面の底のため
全部屋の外部テラスは半地下となり日照と通風は、ほぼ無し。
尚、公園向き南側タイプの窓からの景色は素晴らしかったですが
16世帯と小規模なので、エントランスやゴミ置場等の共用施設や設備の
グレードは昨今の他物件のレベルからは、低いかなと感じました。
又、予定価格だが南北や階数の配置で、かなりの坪単価差がありました。

[74: マンション検討中さん]

>>73 マンション検討中さん

三LDKで八千万円台はありましたでしょうか？

[75: マンション検討中さん]

間取りは、2LDK*1戸＋3LDK*15戸の合計16戸。
又、あくまで予定価格ですが、8500万(72.58㎡)～22500万(106.81㎡)と幅広く
同じ間取りでも、階数と南北どちら向きかで、かなりの坪単価差が生じてます。
尚、既に高価格帯の数戸は予約が入ってるようです。

[76: 匿名さん]

>>75
意外にお手頃な値段ですね。
最上階106㎡は2.5億超えると思いましたが。

南向きは順調に売れて、西向き東向きは安くても苦戦しそうです。

[77: 匿名さん]

地下なし、という記載でした。
ということは、電気系統の施設なども地下にはないということになるのでしょうか。
大雨のときにたまに地下にある電気系統の設備について話題になったりしますが
こちらはそういった意味では
あまり心配はいらないということになりそうですよね。

[78: マンション検討中さん]

ココ、北側1Fの2コの住戸は半地下だから、ソコの浸水危険性は有るかも？

[79: 匿名さん]

>>78
ないないｗ
どこから沸いてきたネガさん？

[80: 匿名さん]

パークフロントで下落合でもかなりの好立地。最上階の南向きの部屋なら最高の贅沢。
送迎車付きの役員、お手伝いさんのいるリタイア世代には最高。逆にあくせく働く勤め人には全く価値を見出だせない物件。良さがわかる生活レベルに達してない庶民には宝の持ち腐れ物件。
南向きでない部屋だとこの物件買う意味もない。

[81: 匿名さん]

南向き最上階3Fの両角部屋、せめて130㎡以上ないと、壁式工法なので106㎡じゃ狭まい

[82: マンション検討中さん]

売れてるんでしょうか？

[83: マンション掲示板さん]

まだ販売してませんよ。

[84: マンション検討中さん]

南は、2～3億円ほど
東、西は8000万円～
という感じですね。

[85: 検討板ユーザーさん]

先週18日に1時間だけ登録受付して抽選。
第1期8戸はどの程度売れたのでしょうかね。

[86: 検討板ユーザーさん]

1期8戸販売、いま先着3戸だから5戸終了したんですね。

[87: 匿名さん]

先着順1期8戸で3戸残り。
こりゃあ苦戦しそう。
いくら立地が良くても実需には高すぎなんだろうな。
投資家が買う場所でもないし。
間違いなく最高のポジションではあるが。

[88: マンション検討中さん]

ここの良さを知っている近所のお金持ちには売り切った、て感じで5戸なんでしょうね。

[89: 匿名さん]

登録申込みに必要な書類が直近2年分の源泉徴収票または直近3年分の確定申告書だそうですが、
どのマンションも同じルールですか？
確定申告書はフリーランスや自営業者対象かと思いますが、3年分という事を考えるとお勤めの方よりも審査が厳しいのですね。

[90: マンション検討中さん]

申し込みする前に、夜の現地を見たほうがいいですよ。公園と小中学校が目の前の最高の立地は、夜になると人気と人目のない場所になります。朝も夜も早いリタイア組にはいいと思うので、ライフスタイル次第です。24時間有人管理じゃないのはちょっといたいですけど。

[91: 匿名さん]

勘違いしてる方達が多いけど、本物件は「富裕層向け高級物件」では在りません。
専有部の設備グレードも特に高くないし、共用施設（エントランス,駐車場,ゴミ置場が狭いので24時間利用はNG等）の陳腐さは今どきの中級物件以下です。
ターゲットは、どうしても公園前がイイという地元のリタイア組の老人かな？。

[92: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[93: 匿名さん]

>>91
公式サイトに「24時間365日、ご都合の良いタイミングでゴミ出しが可能な、ゴミ置き場を設置しています。」って書いてあるよ。
他のマンションと間違ってない？

[94: ご近所さん]

＞＞93 たしかに、私も見学時に、91さんが仰ってるように、ゴミ置場は細長くて狭い
と感じ、24時間ゴミ出し可能かと確認したら、制限する可能性はあると言われましたよ

[95: 匿名さん]

立地の良さは言わなくてもだれもかわかりますよね。
総戸数も少ないので、どっしりとした高級感を感じる物件ですが
う～ん、、、それにしても物件価格がお高い。
なぜか修繕積立金の月額は安いのが不思議ですが。
完売までもう少し時間はかるだろうなと思います。

[96: 匿名さん]

残り6戸、低層階が残っているようですね。

[97: マンション検討中さん]

低層階特に一階はほぼ地下だったもんなぁ..
南向き公園ビューが売りのマンションで、安いとはいえ8000万、あの部屋は買わないだろうと思いました。

[98: ご近所さん]

残り7戸のうち3戸は、公園ビューの一番広い106.81㎡の2億円～の部屋です
あそこで坪700万は、やっぱり高すぎるんだね

[99: 匿名さん]

>>98 ご近所さん

高過ぎではないでしょう。
ただ、その値段を出せる人はさほど多くないので完売には時間を要すると思いますが。ここは実需の場所ですから。

[100: マンション検討中さん]

都心駅近の大通り沿いのマンションに住んでいますが、こうした静かな場所にも憧れます。
60㎡台の2LDKがあればなぁ。