オープンレジデンシア本郷菊坂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

オープンレジデンシア本郷菊坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ohd.co.jp/mansion/hongokikusaka/

所在地：東京都文京区本郷五丁目386番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩6分
都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩6分
都営三田線 「春日」駅 徒歩8分
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩9分
間取：1DK～3LDK
面積：34.67平米～90.08平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

ここができる辺りは比較的静かなかんじかな…
地図を見ると金魚カフェが近くにあるということで、よくテレビで紹介されているので知ってはいるけれどいったことがないので興味があります。

静かに暮すという点では良いとは思いますが、
毎日の買い物などはどうなのでしょう。
交通面に関してはかなり充実しているなという印象です。

[2: ご近所さん]

菊坂上すぐの住宅街の坂の上？途中にあります。
静かだと思います。周りにこじんまりとしたマンションが多いです。

[3: 匿名さん]

そうなんですか。ここも19戸と小規模なので完成後はうまく周辺と溶け込みそう。
落ち着いて暮らしたい方には良いかもしれません。
プランは豊富にあるようですがメインターゲットはどの層になるのでしょうか。
間取りもちょっと変わってて面白いと思います。Grタイプは豪勢な感じで良いです。
買い物には駅を越えて行かなきゃいけないのかな。ちょっと大変ですね。

[4: 匿名さん]

１LDKでゆったりしたプランを探している方多いのでは。特にバスルームをゆったり使いたいという要望は多いと思います。大きめのバスタブにつかるだけでも疲れはとれるというもの。ルーフバルコニー付きで開放的でもあります。２LDKの斜めの部屋の形は家具の配置や圧迫感を感じさせないかなと思いますがシューズインクロークは広めで嬉しい配慮ですね。

[5: 匿名さん]

ここって、前は何があったのでしょうか？

[6: 匿名さん]

1LDKでルーバル付だったら、ペットを飼っていらっしゃる方に良いと思います。
そとでワンちゃんをあそばせられるスペースがあるのは犬を飼っている飼い主目線としては魅力的です。


角部屋は複雑な設計になっていて洋室等が斜めになってしまっている点はデメリットになってしまうかな
斜めになっている洋室は部屋として利用する場合家具の配置に困りそうです。
３ＬＤＫから１ＬＤＫまでそろっているのでいろいろな世帯が住むことになりそうですね。

[7: 匿名さん]

>5さん
ストリートビューを見ていると、何か建物があるみたいです。会社というよりは集合住宅という感じかなぁという雰囲気です。詳しくは営業さんに聞いてみないとなりませんね。

プランは見ているとかなりのバリエーションがあります。単身者・DINKS・ファミリーがそれぞれターゲットなんでしょうね。

Fタイプは居室の柱の出っ張っている部分が少々残念。家具の配置は決まってしまいますね。

[8: マンション検討中さん]

ここは南西向き斜面で日当たりはかなり良さそうですね
本郷三丁目駅までの間に春日通りがあり信号を渡る必要があるので
徒歩6分でつくかどうかは微妙です。
ただこの辺は閑静でいい場所ですね、ここを手に入れられる人は羨ましい

[9: 匿名さん]

もう間取り図って出ていたんですね

今出ているものを見ている限りでは、キッチンはL字型のものになっています。L字型っていうのはどうなんでしょうか。使いやすさっていうのはあるのかしら。
ちょうど角になっている場所にホームベーカリーみたいな感じのいつもつかうけれど存在感がある！みたいなものを置いておくのにいいのかも。

[10: 匿名さん]

L字は使いにくいですよ。
木尾つけなければ衣服に引火します。

[11: 匿名さん]

本郷三丁目まですごく近いです。現地案内図がかなり細かく描かれていて親切ですね。思ったよりも商店街が多いことがわかりました。

えんま商盛会、小石川すずらん通り商店会、赤門前商興会。行ったことないところもありました。最初は商店街巡りしようかな。
どこが一番大きな商店街なんでしょうね。

スーパーはまいばすけっと、安いペットボトルはドン・キホーテ利用しようかと考えています。

[12: 匿名さん]

>>11
坂が多いからね、重いものを買うこともあるのでアシスト付き自転車はこの辺ではマストアイテムだね。ドンキやえんまとすずらん両商店街は坂下なので帰りは上り坂、たくさん買うと大変だよ。むしろ本郷三丁目交差点を渡って本郷通り沿いのまいばすけっとや本郷大横丁を利用する方が負担は少ない。

[13: 通りがかりさん]

ここ現場を見てきたけど地盤悪くない感じだね

[14: 通りがかりさん]

そんなの見てきて、分かるもんですか？

[15: 匿名さん]

購入対象としては単身者またはDINKS向けのマンションになってくるのかな？
小戸数マンションですから、管理費はやはり高く設定してあるのかしら。

気になったのが、修繕費の初期設定が低額じゃないですか？一世帯3千円程度の修繕費で賄えるのかどうか疑問です。

総戸数からすると入居後にぐんと値上がりする場合もありそうですね。

[16: 通りがかりさん]

>>14
見える範囲だけだが掘削した穴の壁がよく締まったローム層で水が染み出してきていなかった。瓦礫がないから埋め立てもない。

[17: マンション検討中さん]

本郷台地の西斜面はたまに外れの土地があるから注意しないと。急傾斜地が多く、明治や大正の頃の稚拙な宅地造成でできた土盛りや擁壁は脆弱なので古い木造一戸建ての跡地などに建つ物件は地滑りリスクに要注意です。でもここについては上流の書き込みや立地を観察する限りはさほど悪い地盤じゃなさそうな印象を持ちますね。念のため購入に際しては現地の地盤の状況や基礎について十分確認した方がいいでしょう。

[18: マンション検討中さん]

でも杭が長いのは何故だろう

[19: 匿名さん]

近所でもないけど台地上と見られるグランリビオ ザ・レジデンスも杭は46mとなっているね。
http://bunkyo.grand-livio.jp/quality/security/index.html

クレヴィアお茶の水は36m
http://cv-ochanomizu.jp/quality.html

確かにここは42mと長い
http://www.ohd.co.jp/mansion/hongokikusaka/equipment/index2.html

菊坂の下の低地に建つアトラスタワー小石川は35m下の安定地盤に、と書いてあるから36mかそれぐらい
杭の長さでいけばここらは小石川や後楽園より悪いことになる
本郷台地の地盤って玉石混淆だな

[20: 匿名さん]

オープンレジデンシア本郷三丁目は38・5ｍ。
本郷って本当に地盤いいんですかね？
千川通りのマンションでも杭の長さ10ｍ台です。