オープンレジデンシア本郷菊坂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

オープンレジデンシア本郷菊坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ohd.co.jp/mansion/hongokikusaka/

所在地：東京都文京区本郷五丁目386番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩6分
都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩6分
都営三田線 「春日」駅 徒歩8分
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩9分
間取：1DK～3LDK
面積：34.67平米～90.08平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

ここができる辺りは比較的静かなかんじかな…
地図を見ると金魚カフェが近くにあるということで、よくテレビで紹介されているので知ってはいるけれどいったことがないので興味があります。

静かに暮すという点では良いとは思いますが、
毎日の買い物などはどうなのでしょう。
交通面に関してはかなり充実しているなという印象です。

[2: ご近所さん]

菊坂上すぐの住宅街の坂の上？途中にあります。
静かだと思います。周りにこじんまりとしたマンションが多いです。

[3: 匿名さん]

そうなんですか。ここも19戸と小規模なので完成後はうまく周辺と溶け込みそう。
落ち着いて暮らしたい方には良いかもしれません。
プランは豊富にあるようですがメインターゲットはどの層になるのでしょうか。
間取りもちょっと変わってて面白いと思います。Grタイプは豪勢な感じで良いです。
買い物には駅を越えて行かなきゃいけないのかな。ちょっと大変ですね。

[4: 匿名さん]

１LDKでゆったりしたプランを探している方多いのでは。特にバスルームをゆったり使いたいという要望は多いと思います。大きめのバスタブにつかるだけでも疲れはとれるというもの。ルーフバルコニー付きで開放的でもあります。２LDKの斜めの部屋の形は家具の配置や圧迫感を感じさせないかなと思いますがシューズインクロークは広めで嬉しい配慮ですね。

[5: 匿名さん]

ここって、前は何があったのでしょうか？

[6: 匿名さん]

1LDKでルーバル付だったら、ペットを飼っていらっしゃる方に良いと思います。
そとでワンちゃんをあそばせられるスペースがあるのは犬を飼っている飼い主目線としては魅力的です。


角部屋は複雑な設計になっていて洋室等が斜めになってしまっている点はデメリットになってしまうかな
斜めになっている洋室は部屋として利用する場合家具の配置に困りそうです。
３ＬＤＫから１ＬＤＫまでそろっているのでいろいろな世帯が住むことになりそうですね。

[7: 匿名さん]

>5さん
ストリートビューを見ていると、何か建物があるみたいです。会社というよりは集合住宅という感じかなぁという雰囲気です。詳しくは営業さんに聞いてみないとなりませんね。

プランは見ているとかなりのバリエーションがあります。単身者・DINKS・ファミリーがそれぞれターゲットなんでしょうね。

Fタイプは居室の柱の出っ張っている部分が少々残念。家具の配置は決まってしまいますね。

[8: マンション検討中さん]

ここは南西向き斜面で日当たりはかなり良さそうですね
本郷三丁目駅までの間に春日通りがあり信号を渡る必要があるので
徒歩6分でつくかどうかは微妙です。
ただこの辺は閑静でいい場所ですね、ここを手に入れられる人は羨ましい

[9: 匿名さん]

もう間取り図って出ていたんですね

今出ているものを見ている限りでは、キッチンはL字型のものになっています。L字型っていうのはどうなんでしょうか。使いやすさっていうのはあるのかしら。
ちょうど角になっている場所にホームベーカリーみたいな感じのいつもつかうけれど存在感がある！みたいなものを置いておくのにいいのかも。

[10: 匿名さん]

L字は使いにくいですよ。
木尾つけなければ衣服に引火します。

[11: 匿名さん]

本郷三丁目まですごく近いです。現地案内図がかなり細かく描かれていて親切ですね。思ったよりも商店街が多いことがわかりました。

えんま商盛会、小石川すずらん通り商店会、赤門前商興会。行ったことないところもありました。最初は商店街巡りしようかな。
どこが一番大きな商店街なんでしょうね。

スーパーはまいばすけっと、安いペットボトルはドン・キホーテ利用しようかと考えています。

[12: 匿名さん]

>>11
坂が多いからね、重いものを買うこともあるのでアシスト付き自転車はこの辺ではマストアイテムだね。ドンキやえんまとすずらん両商店街は坂下なので帰りは上り坂、たくさん買うと大変だよ。むしろ本郷三丁目交差点を渡って本郷通り沿いのまいばすけっとや本郷大横丁を利用する方が負担は少ない。

[13: 通りがかりさん]

ここ現場を見てきたけど地盤悪くない感じだね

[14: 通りがかりさん]

そんなの見てきて、分かるもんですか？

[15: 匿名さん]

購入対象としては単身者またはDINKS向けのマンションになってくるのかな？
小戸数マンションですから、管理費はやはり高く設定してあるのかしら。

気になったのが、修繕費の初期設定が低額じゃないですか？一世帯3千円程度の修繕費で賄えるのかどうか疑問です。

総戸数からすると入居後にぐんと値上がりする場合もありそうですね。

[16: 通りがかりさん]

>>14
見える範囲だけだが掘削した穴の壁がよく締まったローム層で水が染み出してきていなかった。瓦礫がないから埋め立てもない。

[17: マンション検討中さん]

本郷台地の西斜面はたまに外れの土地があるから注意しないと。急傾斜地が多く、明治や大正の頃の稚拙な宅地造成でできた土盛りや擁壁は脆弱なので古い木造一戸建ての跡地などに建つ物件は地滑りリスクに要注意です。でもここについては上流の書き込みや立地を観察する限りはさほど悪い地盤じゃなさそうな印象を持ちますね。念のため購入に際しては現地の地盤の状況や基礎について十分確認した方がいいでしょう。

[18: マンション検討中さん]

でも杭が長いのは何故だろう

[19: 匿名さん]

近所でもないけど台地上と見られるグランリビオ ザ・レジデンスも杭は46mとなっているね。
http://bunkyo.grand-livio.jp/quality/security/index.html

クレヴィアお茶の水は36m
http://cv-ochanomizu.jp/quality.html

確かにここは42mと長い
http://www.ohd.co.jp/mansion/hongokikusaka/equipment/index2.html

菊坂の下の低地に建つアトラスタワー小石川は35m下の安定地盤に、と書いてあるから36mかそれぐらい
杭の長さでいけばここらは小石川や後楽園より悪いことになる
本郷台地の地盤って玉石混淆だな

[20: 匿名さん]

オープンレジデンシア本郷三丁目は38・5ｍ。
本郷って本当に地盤いいんですかね？
千川通りのマンションでも杭の長さ10ｍ台です。

[21: 匿名さん]

所によってローム層が異様に厚いのと、地下水位が高くて一部軟弱なのかな。明治時代には樋口一葉が住んでいたぐらいの貧民窟があったくらいだから台地でも地盤が良くない方なんだろう
春日の再開発スレで低地の方が地盤がいいという人もいたから、一部ではだいぶ有名なのかもね。

[22: 匿名さん]

Frタイプって１LDKでルーフバルコニーがあるタイプなんですね。ルーバルってなんとなく大きな物件についているという印象だったので意外かも。

専有面積自体はそこまで広くはないけれど、
気候の良い季節はバルコニーもリビングの延長みたいに使えるので
思ったほどは圧迫感などはないのかもしれないですね。
椅子とテーブルのセットを出して、ちょっとお茶したりとか。

[23: マンション検討中さん]

最上階だけ80平米超えなのかな？

[24: 匿名さん]

外観見た感じだけだけど、最上階は広そうな感じカナ。確認せねばなりませんけれどね。

１LDKと言っても、C1タイプなどはサービスルームが付いていたりして
実質としては２LDKで暮らしていくことができそうな感じではあります。
１LDKというくくりですので、若干は２LDKの同じフロアの物件よりはお安くなるのかしら。
二人だったら十分ゆったりとした広さで暮らすことができそうです。

[25: 匿名さん]

Grタイプの開放感がすごそうだな。斜面だから西側の眺望がいいだろうなあ、竣工まで売れ残っていたら是非見学させてもらいたい

[26: 通りがかりさん]

>>25 匿名さん
最近オペンホウセは人気で完売してしまうと思いますよ。でも売れ残ってたら私も見に行きたいです。

[27: 匿名さん]

最近文京区の物件は絶好調、おめでとうございます。

オペンホウセはCMが上手かったせいか好感度や知名度が高い会社だから快調に売り上げを伸ばしてますね。

物件よりも先に3288買っとこうかな

[28: 匿名さん]

間取り図を見ていて思ったんですが、居室のドア、開き戸じゃなくて引き戸だったら良いのにと思います。出来なく無さそうなのに。
そうすれば、
もったいない空間も生まれないし、クローゼットの扉の動きと被ることもないですから。
オプションでそういうことって出来たりするのですかね？
レールを作らないといけないから難しいのかしら。

[29: 匿名さん]

Grタイプの間取りは教育に良さそうだ。
子供が帰ってきたらまずキッチンのお母さんにただいましないと部屋に入れない。
一方で、来客がリビングにいても居室から自由にお風呂やトイレに行ける。
プライベートとパブリックがうまく分けられていて上手いレイアウトだと思う。

Dタイプは花粉症の人に向いている。
まず頭や体についた花粉をシャワーで落としてから居室に入れる

C1タイプはエレベータとがったりで音が心配だが
トイレと廊下を挟むことで居室に騒音が伝わりにくいように工夫されている

和室がある方が好みだが、コストが上がるかな

[30: 匿名さん]

>>28
実用的にはそれもいいんだけど、実際にやってみると安っぽさが半端ない。
プライバシーも引き戸の方が低く、音や光が漏れやすい上に時間とともに立て付けが悪くなる。

和室ならありだと思うけど洋室はどうかなあ

[31: 匿名さん]

Dタイプのリビングが狭すぎる…
5畳くらいしかない。家具置けるのかな？

[32: 匿名さん]

Dタイプ南西側の洋室は変形だから置きにくいことは間違いないが
セミダブルベッドと小型のドレッサーぐらいなら置けると思う。
クローゼットがあるからタンスはいらないかな

夫婦二人と子供二人を想定すると、南西洋室には二段ベッド
夫婦は東南の洋室に敷布団で寝るのが省スペースでいいかも

最近の子供はリビングで勉強するから勉強机はいらないな

[33: 匿名さん]

狭いと言ってるのはDタイプのリビングです

[34: マンション比較中さん]

>>33
Dタイプのリビングはキッチンがオープンカウンターだしバルコニーへの掃き出し窓もあるからそんなに狭いとは感じないよ。専有部分が60平米切っている物件としては標準的な広さだと思う。
以前中古でこんな間取りの物件を買った時はリフォームついでに隣の洋室との壁を取っ払って広く使っていたけど家族が増えるとやっぱり不便だね。

[35: 匿名さん]

でも実質的に約5畳にテレビ、ソファー、ダイニングテーブルを置くスペースなくないですか？

[36: 匿名さん]

C1タイプの間取りを見ました。1LDKのプランとなっていますが、
サービスルームに窓があるので2LDKみたいな作りと思いました。
一般的に窓がない部屋をサービスルームなどと言われると聞いたことがありますが、
実際には違うのでしょうか・

[37: 匿名さん]

一部屋と認められるには天井の高さとか窓の大きさ？とかいろいろと規定があるみたいです。
私は詳しくないのですが。

[38: マンション比較中さん]

Dタイプの広さのLDKだとソファを置くかテーブルを置くかで悩むところだよね。オープンカウンターに高い椅子を置いてテーブル風に使うのは省スペースだけど、高い椅子は本来客の回転を高めたい店舗のための家具で、居心地がかなり悪い。子供に勉強させたいならテーブルを優先したいな。

テレビは隣の洋間で見ることになるだろう。多分ソファーベッドを据えると広く使えると思うよ。

[39: 匿名さん]

いいところですね。

>>37
>>一部屋と認められるには天井の高さとか窓の大きさ？とかいろいろと規定があるみたい

そうなんですね。

私もサービスルームって窓あり、4.6畳の広さで1室みたいな気がしました。あんまり明るくないということなんでしょうか。趣味部屋にするとか、洋服の置き場にするとかするんでしょうか。

1LDKは夫婦2人が対象？高齢者？駅からも近いので、交通の便もよく、もしかすると1人暮らしの人も買えるのかと思いました。

[40: 匿名さん]

1戸あたりの形がとても変わっているというか、細長い台形みたいなかんじなんですね
居室が形が特に歪になっているように思うんですが、
家具の設置が難しいなぁと思いました。
なんか凸凹しているところにそってカウンターみたいになってるんですか？
なにか部屋の形がまっすぐになるような物が置かれているなと思いました。

[41: 匿名さん]

本郷台地の上に当たる部分にあたると判断していいのかな？
とにかく周りは急な坂が多い。
例えばここから春日駅まで行くのも行きは良いけれど帰りがかなりの上り坂で疲れそうです。
自転車は電動自転車以外はあまり向かない土地かなと思いました。
歩道もあまり広くもないので、自転車も便利かと言われれば？ですが。

[42: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん
ここから春日行くなら、自転車にこだわるよりは、バス使うか、地下鉄でいいんじゃないの？

[43: マンション検討中さん]

つーか、春日にそんなに用事ないでしょ

[44: 匿名さん]

意外に三田線が便利なんですよ。

[45: マンション検討中さん]

三田線、そんなに使うかな。勤務先なら別だけど。
マイナー路線でしょ。

悲劇の都営三田線
大手町駅が「大手町」にない理由
2014/4/25
https://style.nikkei.com/article/DGXNASFK2301E_T20C14A4000000/

[46: マンション検討中さん]

帝劇でミュージカルや舞台を観るのには三田線は便利だと思うな。

でもここに住んで日常的に地下鉄を使うなら坂を少しくだって上がって丸ノ内線本郷三丁目あるいは南北線東大前の利用が普通だろうな。三田線春日は遠すぎると思うが、問題は自転車の置き場所があまりないんだよなあ、どっちも。

とか言っているうちにそろそろ完売では

[47: 匿名さん]

あと、帝国ホテルとかペニンシュラで食事をしたりイベントに行ったりするときも三田線は便利。
新しいミッドタウンができるらしいけど、そこに行く場合も三田線だろうね。
子供を連れて日比谷公園や芝公園に遊びに行くときも三田線を使う。

[48: 名無しさん]

俺はもっぱらスーパーカーで移動します。

[49: 匿名さん]

スーパーカーの人も、お酒を飲んでしまったら三田線で帰りましょう

[50: 匿名さん]

三田線という名のスーパーカー

[51: 匿名さん]

普通に本郷三丁目駅を使う、で良い気がします。丸の内線はやっぱり便利。
まあ、行き先によって複数路線使えることはいいですね。

[52: 匿名さん]

丸ノ内線は都心方面ならどこに行くのにも利便性は高いというのは言えてますね
いろいろな路線が利用可能というのは、その路線が遅延した時のことを考えてもいいですね。
総戸数が19戸で小規模マンションということで、管理費、修繕費は高額になっていく可能性としては大いにありそうです。家計に余裕がないとなかなか住めないマンションになってくるのかな

[53: マンション検討中さん]

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[54: マンション検討中さん]

立地はどうですか。
これからマンションがさがるではないかとちょっと不安です。

アドバンスあれば、お願い致します。

[55: マンション検討中さん]

立地は非常に良いと思います。周辺は静かで駅にも比較的近いし。本郷あたりで中古マンション探すと普通に億ちかい値段ばっかりなのでこの辺は価値が下がりにくいのかな。
あと、この物件の最上階の部屋も売れたみたいだからもう残ってないのかもしれません。

[56: 周辺住民さん]

立地に関していえば、丸ノ内線本郷三丁目から徒歩6分というのが大きいでしょう。

最近はどうかわかりませんが、少なくとも数年前なら、駅のブランド力は、本郷三丁目＞後楽園＞水道橋＝春日といった感じでした。三田線はホームが深くて不便ですし、駅自体が汚らしいですよね。

[57: 匿名さん]

春日と後楽園の駅近くは駅前の再開発で高騰中ですよ。

[58: 匿名さん]

パークハウス本郷の公式HPを見るとわかりやすい。
物件概要をみると、水道橋から5分、春日から6分にもかかわらず、
「本郷三丁目から徒歩7分」を売りにしていて、水道橋や春日の駅名は目立たないようにしている。

[59: 周辺住民さん]

>>57さん

後楽園は丸ノ内線なのでなんとか面目を保っていますが、文京区的には競馬つまりギャンブルのイメージがあるので、どちらかといえばネガティブにとらえられています。

>>58さんの指摘通り、本三のブランド力は絶大です。

[60: マンション検討中さん]

菊坂通りに、新しいコインランドリー店ができたようです。週末にまとめ洗いや布団洗濯ができるらしく、便利になりそうですね。

http://townnote.jp/11085146

[61: 匿名さん]

ここ、ペントハウスは一番最後かと思っていたけど早々と買われちゃったな。

竣工後まで残っていたら見学できたのに残念だなあ

高台だし眺望が良い階の物件から売れたのかな

[62: 匿名さん]

今のこっているCやDのプランも東向きでなかなかいいよね。

最近の顧客は購入を決断するまでに時間をかける傾向があるからいずれ売れるだろうな

[63: 匿名さん]

近くに住んでると、この辺いい感じの場所なんだけどね

[64: 匿名さん]

残っている部屋は3戸ですか。C2とD1以外はどんな部屋なんですか？
C2はエレベーター横、D1は斜めのプランということが避けられがちなんですかね。
居室の一つが斜めになっているというのは図で見るとイマイチですけど
住んでいるうちに慣れるものなのなのでしょうか。
立地に関しては評判良いみたいですね。治安も問題なしですか？

[65: 匿名さん]

>>64
あの辺は飲食店街からも離れているので文京区の中でも治安はいい方だと思う。

繁華街が少ないせいか文京区の治安は都内トップクラス、悪いはずがない

[66: 匿名さん]

覆っていた養生がとれてきたので建物の外観があらわになっています。
ＣＧの作り方は優れている。
検討中の方は是非現地へ。

[67: 匿名さん]

ここも残り一戸か、オプレジはここ売り切らないと後楽園の物件が売りに出せないね

[68: マンション検討中さん]

オプレジを舐めちゃいけない。売れてなくても完売扱いでプロジェクトうまくいったようにみせる。完成後新築未入居で他所からひっそりと売り出すスタイル。