パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん

定借ネガのどこが健全な議論？定借がいやなら選ばなければいいだけ。

[83: 匿名さん]

定期借地70年のメリット、デメリットはアルファグランデのスレでお腹いっぱいですね。

あちらも借地料が高いだの詐欺だの言われたが1期で9割販売で残りが1戸、結局借地などの条件は人によってはデメリットにもならないということ。この辺は好みや価値観の問題だから気になるならやめればいいだけの話です。

ここであれこれ言っても借地じゃなくなるわけじゃないですよ。と不毛なことばかり言ってる方々にお伝えしたいですね。

とりあえず借地料も物件価格も分からない時点でガタガタ言ってる方には合わないのでしょう。

ただの物件アンチにすら思えます。
お気に触ったらゴメンナサイ。

[84: 匿名さん]

千桜でもわかるように、定借の最大のメリットは「本来その立地のマンションに手が届かない人でも購入可能」という点。だから千桜タワーも売れ行きがよかった。
なので、価格は所有権の7～8掛けであるべきだね。
いずれにしろ。物件価格と地代が出ないと判断はできない。

[85: 匿名さん]

通学小中学校も近いことでお子さんがいらっしゃるファミリーは住みやすくなってくるんじゃないでしょうか。
文京区は他の地区の中でも教育環境には力を入れていると聞いたことがあるだけに
学校が多く、教育環境は良い方なのかなと思います。
私立に通わせたいと考えている親御さんにはもってこいの場所ですね

[86: 匿名さん]

教育環境に関して謳っていますから教育に熱心なファミリー向けという位置づけになってくるのかもしれないですね。
徒歩圏に国立の小学校が複数あることを思うと賃貸に出してもそこに通うご家庭が借りてくれるかも？というのはあるかなぁ。
資産価値という点では維持しやすくはあるのではないでしょうか。あとはイニシャルのコスト次第ということでマンション価格がどうなってくるのかが重要。

[87: 匿名さん]

借り手が出やすいというのはあるんじゃないでしょうか。
特に子供の教育に対して考えている意識の高いそうに対して…。
ただ賃貸したいのだったら中古でここを買ってという時になってからのほうが多そうな気がする。
新築で買うとあまりに高い。

ここは９０㎡超えの物件も複数あるんですね。なんだか珍しい。それだけファミリーへの訴求が強いということになってくるのでしょう。

[88: 匿名さん]

文京区は子供がいる世代には人気らしいですからね。しかも教育熱心な方が多いとか。この辺りの国立の学校に通っている人もこの辺り良いなと思うのかもしれないですが、ふつうに公立の学校も評判が良いらしい。ここの場合は通学区の小学校はどこになるのだろう。窪町小学校ですっけ？そこが人気らしいですけれどね。
マンションの価格帯的には子供がいる家庭向きでは無さそうなカンジがするんですが…イメージとして。

[89: 匿名さん]

沖式新築時価は95万/平米と低いですね。
客観的評価としてはこんなものなんでしょう。

[90: 匿名さん]

あの当てにならないサイトの評価ですか？
笑ってしまいますね。

[91: 匿名さん]

定借ならそんなもんでしょ。

[92: 匿名さん]

客観的な評価なんだけど現実と乖離している
査定なのも住まいサーフィンですから、あまり参考には
ならないでしょうね。

[93: 匿名さん]

資産価値は立地9割
定借は8掛け
ってよく言われますから、私もそんなに違和感ないですね

同じ小日向の三菱が平均坪単価400超（建物グレードも大差なさそう）でまだ売れ残りありますから、仮にエリア適正（上限）を400とすると、定借なので320→平米97で、個人的には納得感あります

[94: マンション検討中さん]

内廊下にライトコート、ディスポーザー（もちろんあるでしょう）と建築コストかかってるから、坪３２０はありえないでしょ。
いいとこ坪３８０ぐらいと予想。下手したら４００で出してくるかも。

[95: 匿名さん]

地代を含めて考えないとね。
坪400で地代もそこそこ高いようなら定借のメリットは全くない。

[96: 匿名さん]

この立地なら@400から500くらいでしょうね。

[97: 匿名さん]

所有権で坪500相当なら8掛けで坪400ですね。納得の割安感。

[98: 匿名さん]

ザ・パークハウス小日向が所有権で坪419万。売れ行きはあんまりよくなさそう。
坪500ってどこから出てきた（笑）

[99: 匿名さん]

沖式の新築価格はマクロ的データから試算した資産価値としての適正（上限）価格で、売出の価格予測値ではないです

売出の価格予測であれば、皆さん仰るようにこのご時世で坪320はまず無いと思います

三菱が小日向で400オーバーを出せる層をかなり刈り取っていたとしても、逆にその下の層は残っているはずと考えて、上限400強の平均350〜360くらいの販売戦略と読んでいます

これくらいなら停滞感出てきた市場でも戦えるんじゃないかと

[100: 匿名さん]

まあそうだね。
大体、沖式＋10万円/㎡くらいで売り出されるのが多い。

[101: 匿名さん]

定期借地だから、高くても坪単価400前半くらいですかね。小日向、三井、低層ですから多少高くても買いたい層はいるでしょうね。ただ四谷の物件を見ても弱気な価格設定も見て取れる昨今です。価格によっては瞬殺もあるかなと思ってます