変動金利は怖くない！！その１５

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

[121: 匿名さん]

＞同様に離婚業の際、調停でも裁判でも銀行の断りなしに
離婚業という業はないな。
離婚協議の際・・・な、離婚でも遺産分割でも「協議書」をつくる。

[122: 匿名さん]

>>120
>民法って知ってますか？
>所有権も債権も相手に断りなく自由に譲渡できますよ。
所有権は物件で、物に対する権利ですから、自由に売買出来ますよ。
しかし、債権は人（法人を含む）に対する権利ですから、自由には譲渡出来ません。
民法を知っているなら常識ではないですか。

[123: 匿名さん]

＞債権は人（法人を含む）に対する権利ですから、自由には譲渡出来ません。

そうですか、私の不動産投資ローンは勝手にノンバンク間を譲渡されましたけど。
通知義務があるだけです。
約束手形とかは債権じゃないんですかね。


債権譲渡の効力は、債務者と債権者との合意だけで成立します。また債権の譲渡は、当事者（債権者債務者等）が反対の意思表示をした場合には適用しません。
譲渡に反対する債務者は一括弁済するしかない。

しかしながら、債権譲渡を知らなかった第三者に対しては債権を譲渡したことを主張できません。
ですから、こげついた住宅ローン債権を保証会社に譲渡しても、離婚協議で所有権を取得した
離婚した妻に対抗できない。
債権を譲り受けたことを第三者に主張する為には、譲渡人（債権を渡した人）から債務者へ通知するなどの対抗要件を必要とするからです。
銀行は失踪した債務者などに公示送達などの手続きで通知しないといけません。

[124: 匿名さん]

ほれ、条文よめ

債権の譲渡性(第466条)

1. 債権は、譲り渡すことができる。ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りでない。
2. 当事者が反対の意思を表示した場合には、譲り渡すことができない。ただし、その意思表示は、善意の第三者に対抗することができない。

当事者の反対の意思の表示である債権譲渡禁止特約がある場合、その存在を知らないことにつき重過失のある第三者には対抗できるが、単なる過失、つまり軽過失であれば対抗できない。

[125: 匿名さん]

ネット番長、税務知識も法律知識もないね。さすが理系だ。

[126: 匿名さん]

理系は、頭を使う仕事。
文系は、頭を使わない仕事。

[127: 匿名さん]

頭使う前に気をつかえば？

[128: 匿名さん]

つかもう変動金利は全く関係ないなｗ

[129: 匿名さん]

変動金利で繰り上げ返済。これは頭金が少ない借り入れのケースでは最適階。
というか、リスク軽減の必要から強迫観念でやっていることだ。

ただ、流動資産に余裕のある層は最初から自己資金を豊富だから返済金額の
所得比率が低い。
繰り上げ返済などに貴重なキャッシュをつぎ込まず、もう少しましな運用をする。
固定か、変動かなんて議論する前に、買った物件の現在価値を気にしている。

他に資産があれば、自宅の所有権の持分（＝１－時価に占めるローン割合）
などどうでもいい。

[130: 匿名さん]

>ただ、流動資産に余裕のある層は最初から自己資金を豊富だから返済金額の 所得比率が低い。

そんな固定さんがこんな変動スレが気になって仕方が無いなんてあり得ないわけですからここにいる
方はギリ固定なわけですね。なるほど。流動資産に余裕があるわけも無く、繰上資金すらなく、
ギリ固定なので正当化に必死でここに常駐している。
いや、していたけどとうとう力尽きて競売行きになった人がいるから最近おとなしい。そういう事。
それなら繰上前提の変動のほうが遙かにマシですね。

>繰り上げ返済などに貴重なキャッシュをつぎ込まず、もう少しましな運用をする。

差額繰上だけで年間約４０万元本が減るのですが、これよりマシな運用って例えばなんでしょうか？
私は繰上が一番リスクが少ない運用方法だと思いますが。もっと安全で利回りの大きい運用先が
有るなら是非教えて欲しいです。

[131: 匿名さん]

＞差額繰上だけで年間約４０万元本が減るのですが、
それって、ただ買い物しているだけ。４０万減ったすえにただ手に入るのは
所有権の一部でしょ。おおざっぱにいっちゃえば、利回り１％内外の金融商品
に繰り上げ額分投資しただけでしょ。
それは将来の中古不動産を買っているだけで、価値は将来いくらでも変わりうる。
極端な話、全部返済し終えた時点で価値が５００万円になっている不動産と
３０００万円のままも不動産と同じ考えでいいんですかね。
不動産って転売のオプションを買っているんだという考え方もありますよ。
ことに都市部のマンションなんて価格変動しますからね。今後も。

＞もっと安全で利回りの大きい運用先が有るなら是非教えて欲しいです。
私は、賃貸不動産とＥＴＦに均等に資産配分してますけどね。自宅の残債が減ることより
大事なことは時価評価そのものですよ。目減りする資産にキャッシュをつぎ込む愚は
経験しないとなかなかわからないでしょうが。

[132: 匿名さん]

>>131

あなたなんでマンション購入したの？

[133: 匿名さん]

＞あなたなんでマンション購入したの？
購入理由？
前のマンションが古くなったので買い換え。

[134: 匿名さん]

＞あなたなんでマンション購入したの？
購入理由？
前のマンションが古くなったので買い換え。

[135: 匿名さん]

なんでもいいけどスレチであることだけは確かだな、うん。

[136: 匿名さん]

なんだよ、自分が訊いたくせに。

[137: 匿名さん]

デフレ状況下で変動金利とはいえ、収入の減少を考えたら
怖くないというのは甘いな。
怖いか怖くないかは、頭金の多さで決まるもの。
怖いという状況は
①ローン返済に行き詰る
②売う却しても負債が残る
という状況が二つ重なったときだ。
それは
１）所得が下がる、あるいは必要な支出が増える
２）物件の評価額が低下する
という事態だ。

防ぐには、常に
売却価格＞残債
にしておくことだが、最初からローン完済時の評価額程度の
自己資金は入れておくことだ。

それ抜きに変動でいくら年４０万元金減らそうが
物件評価の減＞残債の減なら
恐ろしいにきまってる。

だいたい住宅ローン抱えた時点でインフレを期待するものだ。
インフレ期待するから固定に賭けるというならわかる。
デフレ想定で変動なら金利はマイナスになりようがないわけで
いつしか所得＜ローン支払いになることがなぜ
想像できないのだ？

[138: 匿名さん]

＞いつしか所得＜ローン支払いになることがなぜ

→いつしか所得のうちローン返済にあてられる額＜ローン支払いぬなることがなぜ

[139: 匿名さん]

>>137

それ変動と関係ねーじゃん。固定は皆頭金入れるのかよ？
というより、同じ条件ならば元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利なんだから変動だけが怖い理由にならない。

「頭金入れないと住宅ローンは怖い！」ってスレでも立てたら？

>だいたい住宅ローン抱えた時点でインフレを期待するものだ。

期待と現実は違う物。インフレに期待して無謀な固定を選ぶほうがよっぽど無理が有るだろ。

[140: 匿名さん]

＞そんな固定さんがこんな変動スレが気になって仕方が無いなんてあり得ないわけですから

変動スレが気になるのは、あまりに常識からかけ離れた思考にその背景がどんなんかなと
気になるだけ。それと我田引水の屁理屈が笑えるから。

＞それなら繰上前提の変動のほうが遙かにマシですね。
マシかマシでないかより、デフレの本当の怖さ、不動産下落の本当の怖さを知らないで
ゼロ以下になりえない金利の返済を「これで大丈夫」とかとくとくと語る姿が興味深い。

[141: 匿名さん]

>140

>マシかマシでないかより、デフレの本当の怖さ、不動産下落の本当の怖さを知らないでゼロ以下になりえない金利の返済を「これで大丈夫」とかとくとくと語る姿が興味深い。

確かにそれはそうだね。
語ってる人はある意味、自己暗示のようなものもあるんだろうけど。

[142: 匿名さん]

＞というより、同じ条件ならば元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利なんだから変動だけが怖い理由にならない。

おいおい。言わなくてもわかっていると思ったが、金利上昇って一旦はじまったら急激だよ。
インフレリスクを無視して
＞元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利って、
変動金利が現時点のフラットを上回る事態はありうるよ。

同じ条件なら・・・って不動産に同じ条件の物件なんてないないんだよ。
担保物権が同一でない以上同じ条件のローンは二つとないよ。


＞「頭金入れないと住宅ローンは怖い！」ってスレでも立てたら？
必要ないよ。真理だから。誰も否定しない。
インフレになれば変動は怖い。デフレが続いても所得が横ばいで生活コストが
増えたら変動はやばい。
残債へらしても担保価値が下がり続けたら追いつかない。
ギリだの余裕だの言ってみても所詮未来の所得が横ばい以下だと想定してない
だろう。

＞期待と現実は違う物。インフレに期待して無謀な固定を選ぶほうがよっぽど無理が有るだろ。
無理になるのは、所得が減るからですよ。

ちなみに、デフレが何年続きその間残債は何割になる計算なんですか？永遠に続くなら
あなたの言うことは正しい。しかしその前提にこそ無理がある。

[143: 匿名さん]

＞担保物権→担保物件

[144: 匿名さん]

さ、そろそろループ１からやり直しますか。
固定さんは破綻者が出てメンバー減ってるようですが。

>ちなみに、デフレが何年続きその間残債は何割になる計算なんですか？永遠に続くなら

ちなみにインフレは何年続き、金利はいつどの程度上がりそうですか？って質問と同じですね。

[145: 変動派]

142の意見はもっともですが、変動派はそれを一切受け付けないのが決まりごとになってるから＾＾；
金利に安心を得られない変動では、自分達は間違いないと邁進することで、心の平安を得ています。
そこを覆されると心のバラスが大きく崩れます。だからその辺はご配慮ください。

[146: 37]

142さん、よく分からないので教えてください。
デフレ下で、変動金利だろうが、下限があることは分かっています。
でも、仰っている内容だと、固定を選択した方が更に怖いと感じたのですが…

変動は金利上昇リスクがあることは分かりますが、デフレを意識するなら、固定より変動の方がリスクが少ないのではないでしょうか？

購入物件の流動性リスクは、その通りだと思いました。

[147: 匿名さん]

固定の主張ってハイパーインフレだけだからな

[148: 匿名さん]

まあ２０１０年はフラットが一番なのは間違いない事実だけどね。

[149: 匿名さん]

>同じ条件なら・・・って不動産に同じ条件の物件なんてないないんだよ

借り手の条件の事言ってるんだが？同一人物が固定と変動で迷ったらって事。デフレが続いても所得が横ばいで生活コストが増えたら変動がやばいとか言うけどその人物が借入時固定を選んでいたらもっとやばいだろ？
逆に言えば同じ条件ならすでに固定を選んでしまった奴らは借入時変動を選んでおけばもっと余裕が有ったはず。
下手したら退場せずにすんだヤツもいたかもしれない。

デフレ時のリスクは借り手の条件が同じならば変動のほうが有利。変動のリスクは金利上昇だけ。
しかも借り手の条件が同じならばその人が借入た当時の固定金利を変動が追い越さなければ不利にはならない。
借入時3%ならば変動が4.5まで上昇して初めて対等になる。将来固定が下がるとか言うヤツがいるが、いくら
下がろうが、その金利では借入る事が出来ないって時点で無意味。それと、金利は実質金利で見るべき。
仮に政策金利が3%になってもインフレ率が3%なら今より実質金利は低いから返済は楽になる。

政策金利0.1物価上昇率-2の今より2007年の政策金利0.5、物価上昇率0.1の時代のほうが名目金利は高いが
実質金利は低く、もっとゆとりが有った。

固定は名目でしか物事を考えられないから困る。

[150: 匿名さん]

>まあ２０１０年はフラットが一番なのは間違いない事実だけどね。

仮にそうでもおまえを含めて高値掴みの高金利固定で身動き取れない口だろ？
なんだったら来年家買い換えたらどうだ？なら恩恵を得られるぞ。
それとも頭金が少なく担保割れでまさに身動き取れずか？

[151: 148]

>150
３月引き渡しなので、恩恵受けれますが？？

[152: 匿名さん]

>>151

それは良かったね。
今年の3月は株価暴落銀行の自己資本比率低下で長期金利が上昇し、長期固定は3%超えていたから
そうならないといいけどな。毎年3月期は企業の資金需要の高まりから金利は上昇傾向になるからな。
-1%優遇でも2%超えてるなんて事は十分有るわな。なら銀行の10年固定のほうがマシかもしれない。

[153: 匿名さん]

>>149

>デフレ時のリスクは借り手の条件が同じならば変動のほうが有利。変動のリスクは金利上昇だけ。しかも借り手の条件が同じならばその人が借入た当時の固定金利を変動が追い越さなければ不利にはならない。借入時3%ならば変動が4.5まで上昇して初めて対等になる。将来固定が下がるとか言うヤツがいるが、いくら下がろうが、その金利では借入る事が出来ないって時点で無意味。それと、金利は実質金利で見るべき。仮に政策金利が3%になってもインフレ率が3%なら今より実質金利は低いから返済は楽になる。


固定は既に低金利になり始めたよ。知らないのかな？
１２月実行情報では１％台も出たから。こうなると変動のメリットが吹き飛んじゃう。

それで来月からはフラット-１％優遇だから、民間の固定はさらなる低金利傾向にもなりうるよ。

[154: 匿名さん]

>152
金利の考え、長期固定とフラットは違うぞ！やめとけ藪蛇になる！

[155: 匿名さん]

>>153

じゃ家を買い換えたら？恩恵を得られるのはこれから家を買う人だけなんだが。

[156: 匿名さん]

>>154

フラットも長期金利を指標にしているから基本的に同じなんだが？
それと、銀行の固定金利は変動から手数料ゼロでいつでも変更自由なので比較するならフラットしか
無いし。

[157: 匿名さん]

>>155さん
ごめん、私も実行は来年２月なの！

[158: 匿名さん]

あのー、フラットって団信が銀行の保証料の倍近く払う必要があるじゃないですか。
結構大きな負担ですよね。

それと、1%優遇って元々審査が甘いフラットだと、これなら返せるって勘違いして借りちゃう人とか
沢山出てきて10年後に返せなくなるっていう第二のゆとりローンになる可能性高いそうですよね？
今まで以上に審査厳しくするとかしないと。元々固定選ぶ人はインフレ高金利になる事が前提になっている
ようですので。仮にデフレとはいかなくても低成長低金利時代が続いていたら10年後の負担増はやばいでしょ。
10年後のニュースの見出しが想像出来そうです。

繰上も制約有りますし、そのときそのときの経済状況や個人の状況で能動的に動けないっていうか、
私はフラットのメリットをあまり感じられないですね。

やはり変動＋返済額軽減繰上が最強に安全でお得な気がします。

[159: 匿名さん]

いつのまにかすでに固定で借り入れた人がいなくなって新規の人だけになってますねｗ
過去スレで元気の良かった固定さんは本当に退場しちゃった？

[160: 匿名さん]

>158
だから止めとけって。来年だけは固定やフラットが優位なのは間違いないし、154が言うように藪蛇になるから！
これだけは前スレでも結論として出ていたから・・

[161: 匿名]

フラット最強かなぁ？ 変動で1.6優遇なら悩むけどな(0.875対1.6)。 フラットは10年後2.6に戻るから、その時変動が4.2以上でないと当初10年の差(0.725)が埋まらないよね。 11〜20年目の変動が5％で同じ位かな？ 5％超えってバブル初期の頃。 やっぱり変動が有利かなぁ。

[162: 匿名さん]

最強という表現は適切ではないけど、一番魅力なのは間違いないよね。
ただ、２０年固定１％台出てきたから、あとは手数料とかその優遇を受けられるかなどのバランス。

[163: 匿名さん]

>>159
「やっぱり固定が好き」などと下らないスレを立てて、意見の違う他人を締め出そうとする
品性下劣な人たちに、本気で呆れてしまっただけです。

[164: omom]

>>161
＞フラットは10年後2.6に戻るから、その時変動が4.2以上でないと当初10年の差(0.725)が埋まらないよね。 11〜20年目の変動が5％で同じ位かな？

どのような条件設定のもとで、そのような計算結果になるのでしょうか？
今後１０年も０．８７５が続くとは思えませんし、仮に１０年間０．８７５が続いたとしてもそうはなりません。
当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には、金利上昇リスクも考慮すると、フラットの方が優位だろうと思います。

[165: 匿名さん]

結局既に固定で借りちゃた人が哀れなのは決定ですね。

[166: 匿名さん]

一番哀れなのは、高値で買ってしまった人じゃない?
変動と固定の金利差なんか吹っ飛んじゃう。

[167: 匿名さん]

>当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には、．．．

それは変動も同じだ。
固定の人は繰上げできるけど、変動の人は繰上げできないと仮定してない？
10年間一度も繰上げできないような奴はどうせ自滅するよ。

ただ、来年に限って言えば、
10年で完済できるなら、変動。
10年で完済できないなら、フラット。
ってとこかな。

[168: 匿名]

>166
確かに。


>167
10年完済という不確定要素が大きい条件だと、やっぱりフラットが優位は間違いないわ。

[169: omom]

>>167
＞固定の人は繰上げできるけど、変動の人は繰上げできないと仮定してない？

いいえ。経済力、返済力は同等という前提です。変動も繰上が前提です。
２．６％になるときにかなり元本が残っているようでは一概にフラット優位とは言い難いので、「当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には」という条件を付しただけのことです。
また、当初１０年だけを考えても、変動が固定１．６％より有利だとは言えないでしょう。

なお、私は元々変動派ですが妄信的な変動派ではありません。変動より優位性があると思われる固定が登場するのであれば、素直にその魅力は認めます。念のため。

[170: 匿名さん]

＞デフレを意識するなら、固定より変動の方がリスクが少ないのではないでしょうか？

リスクというのは、将来変化の不確実性の度合いです。
物価動向の予想は

①デフレが１０年以上長期化する・・・あったら一大事
②５年後にはインフレにかわる・・・・一番無難
③今後１０年安定推移・・・・かなり困難

デフレは長く続かないと読む人が固定を選ぶのです。
３５年とか３０年とかの長期負債を負うことは、その期間中インフレの時期の比率が
高いという想定をしているわけです。

低金利が続く＝デフレが続く　というケースと
低金利が続く　物価安定というケースがあります。
ゼロ成長・低成長が続くと言うのは、ある意味楽観論だと思います。消費の低迷で価格競争が続く
中で放置すればデフレが続き、それを止めるような強力な政策をとればそれを契機に方向転換し
ます。
過去の１０年間、個人消費が落ち込まずにこれたのは、企業景気が持ち直す政策の効果でしょう。
規制緩和住宅大量供給は企業の業績を上げ、個人の負債残高を増加させた。
格差が広がるなかでデフレは国民の不満の緩衝材になった。だからこそ国民は「低成長・安定」の錯覚を抱いた。
しかし今後は「凋落衰退」というデフレ本来の事態が到来するかもしれません。
そうなってはいけないと、政権交代が起きた。さて景気回復はなるかという大問題。
定金利を賛美しているうちに日本丸自体が沈没したら元も子もないです。