年収に対して無謀なローン その３４

[マンション検討中さん]

その34です。
下記テンプレを参考に書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/589172/

[2301: 匿名さん]

このスレの人には信じられないだろうが、首都圏の子持ちサラリーマンの住宅ローン平均返済期間は13.7年という調査結果がある。
借り換えによる完済分を含めても約15年というのが住宅ローン返済の平均らしい。
借入時の年齢にもよるが、まともな世帯なら定年前にローンを完済して退職金を温存するのが当然。

http://www.athome.co.jp/contents/at-research/vol35/

[2302: 評判気になるさん]

>>2301 匿名さん
だな。
10年あれば繰り上げはできる。

6600万のマンションを買ったが、50前には完済していたぞ。

[2303: 匿名さん]

住宅ローン組もうと思案するなら良い機会なので老後の事も視野に入れながら見込みを立てるといいです。

[2304: 匿名さん]

平均とかどうでもいいですね。
そういったものを参考にするのはいいですけど、だから15年で返さなきゃいけない、
と思考停止に陥るのはナンセンスです。

老後資金を考慮するのはもちろん賛成ですが、投資で老後資金を稼ぐのも良いし、
いつまでに完済しなきゃいけない、みたいなのは同意できないですね。

[2305: マンコミュファンさん]

そもそも、平均だからね。中央値で出さないと多勢には納得感は薄い。まぁ、最近は何でも平均平均って言ってるけどねぇ。

[2306: 匿名さん]

日本人は平均好きだから。自分と身内さえ良ければ他人は関係無いや。

[2307: 匿名さん]

借入額は年収の４点何倍が平均のようですけど中央値は平均より下がるはずで、そう成るとここのスレ相談は相当な無謀に成る。

[2308: 匿名さん]

他所は他所、ウチはウチ

ウチは共稼ぎ＆我慢して親と同居１０年で５千万貯めた。
それで家を買い自由も手に入れた。
定年まで２０年、老後資金もなんとかなりそうだ。

[2309: 匿名さん]

>>2307 匿名さん
マイナス金利前のデータは参考にならない

[2310: 匿名さん]

目安にするしないは別にしてマイナス金利前とかでも結構低買ったですよ。

[2311: 匿名さん]

ー金利か否かで金利が安いからといって借入額を大幅に借りるならそれこそ危険。
ー金利前の変動で０.８％程度、現在0.5%ぐらいか？3000万35年ローンで総返済額の差って200万以下。

[2312: 匿名さん]

変動金利が上がったね。

7月から0.45から0.57になると銀行からメールがきていた。

こんなことありえますかね。
基準金利は変わってないはずなんですけど、優遇金利が変わったんでしょうか？

[2313: 匿名さん]

＞老後資金を考慮するのはもちろん賛成ですが、投資で老後資金を稼ぐのも良いし、
＞いつまでに完済しなきゃいけない、みたいなのは同意できないですね。

投資で老後資金？
金を稼ぐあてのない人間は射幸心が強い。
この類は老後破綻確実。

[2314: 検討板ユーザーさん]

>>2312 匿名さん
メールの配信元に内容がわからないので
分かるように教えてと頼むといいですよ。

[2315: 匿名さん]

無謀なローンのスレなんで
ほっといてあげなよ。
ダメだって言ったって買っちゃうんだから。

[2316: 匿名さん]

テンプレの項目自体が相談調になってる。
借入内容を批評するのがこのスレ。
35年長期ローンの返済方法を指南するほうが親切というもの。

[2317: 匿名さん]

>>2311 匿名さん
マイナス金利というか黒田の緩和前と後で別物だよ
緩和前の固定金利が含まれた平均なんか今はなんの参考にもならない

[2318: 匿名さん]

金利変動に一喜一憂するより短期返済。

[2319: 匿名さん]

>>2313
投資を射幸心と置き換えてしまうのが典型的な日本人メンタルですね
勉強しましょう

[2320: 匿名さん]

ギャンブルだよね。

[2321: 匿名さん]

投資で稼がないと老後資金も貯められない？
投資は生活を賭けてやるものじゃない。

[2322: 匿名さん]

老後資金は若い頃から時間を味方につけコツコツやるのが肝心、そして楽。

[2323: 匿名さん]

このスレで35年ローンで返済額を考えてる人は無謀。
何歳で借りいれても60歳までに完済が必要。

[2324: 匿名さん]

超低金利なのに、35年長期ローンで月の返済額を試算するのは破綻予備軍。

[2325: 名無しさん]

>>2324 匿名さん

高金利の時は35年ローンを勧めるタイプ？
超低金利なのに借入れ出来ないのは破産予備軍なら分かる。

[2326: マンション検討中さん]

諸先輩方。コメントお願いします！

■世帯年収
　本人（夫）税込730万円　正社員（公務員に近い）
　配偶者　　税込350万円　正社員（現在時短勤務中）

■家族構成　※要年齢
　本人　36歳
　配偶者　34歳
　子供１　2歳
　子供２　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　その１：4200万円　新築マンション（現在居住3年目）
　その２：5930万円　新築マンション（2年後に引越し予定）
　
　※現在マンションその１に居住中。ローン控除毎年20万。
　　2年後マンションその２に引越。その１は賃貸に出す予定。
　　不動産会社に査定に出したところ、予定賃料は管理費込20万。
　　賃貸に出したタイミングでその１のローン控除はなくなる。
　　フラット35なので、ローンを抱えたまま賃貸はOKということは銀行に確認ずみ。
　
　※その２のローン控除は、繰り上げ返済なし前提で、毎年平均で
　　40万程度。（配偶者とのペアローン。残高に応じて徐々に下落）
　　
　※その１、その２とも東京の再開発がある予定されている地域に近く。
　　その１：最寄り駅から徒歩5分、その２：最寄り駅から徒歩3分。
　　中古価格が下落しづらい物件と言われている。
　　
　※その１は築14年頃に売却を想定。

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　その１：13000円・7000円・0円 ／月
　その２：20000円・7000円・0円 ／月

■住宅ローン（その１）
　・頭金　500万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3700万円（現在は繰り上げ返済により残債2950万円）
　・固定　35年・1.00%（フラット35）
　
■住宅ローン（その２）
　・頭金　430万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　5500万円（本人4000万／配偶者1500万）
　・MIX　35年・金利は2年後に確定
　
　※金利の状況に応じて、どのローンを繰り上げ返済するか決定する。
　　机上計算では今から16年後に、全ローンを完済予定。
　※その２のローンは仮審査まで通過。

■貯蓄　(その２購入後の残貯金)
　600万円
　※本人／配偶者ともにブランド品等に興味がなく、節約癖がついているため
　年間約300万程度貯蓄できている。クレジットカードは2%ポイントが貯まるものを
　使用し、すべての決済はそのカードに集約。スマホは格安スマホ。車はカーシェア。
　食材は株主優待を使用して調達。旅行は仕事で貯まるマイルを利用など。
　貯蓄は、NISA株、定期預金、株クロス取引で取得した株主優待券をオークションで売る等で
　年間2%程度の運用ができている。

■昇給見込み
　本人　：40代830万
　配偶者：40代450万

■定年・退職金
　60歳
　本人／配偶者合わせて2500万程度見込み
　本人は定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　変更なし

■その他事情
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に夫実家有り、育児協力が見込める。
　・夫は自宅から会社PCに接続して仕事（テレワーク）が可能。また、最近は繁忙期やトラブル対応以外は定時帰り。
　・居住する自治体の小学校で、夜19時まで子供を預かる制度があるため、いわゆる小１の壁はない。
　・子供は高校まで公立を希望。大学は国公立、私立どこでもOK。
　・ローンの団信以外に、収入保障保険に加入。怪我、病気で収入がなくなっても保険から支払われる。

[2327: マンション検討中さん]

2326です。一点訂正。

その2マンション購入後の貯蓄は1200万です。今から2年間分の貯蓄を入れ忘れました。

[2328: 匿名さん]

>超低金利なのに借入れ出来ないのは破産予備軍なら分かる。

本来家なんか買える属性じゃないのに、低金利＋長期だと月々の返済額が少ないと錯覚して借入れるのが破産予備軍じゃないの。
2馬力前提だといっそう破綻確率が高くなる。

[2329: 匿名さん]

懐に見合った借入をすれば良い。背伸びは長期続かない。
夫婦で結論出せばよろしい。

[2330: 匿名さん]

再雇用は全員ではないのでダメなときの収支は念頭に入れておきましょう。

[2331: 匿名さん]

>>2326 マンション検討中さん
都心じゃないみたいだから相場観わからないけど1軒目は売った方が良いかと
都心以外の不動産は14年後どうなるか分かったもんじゃない
あと賃貸月20万継続するって甘い想定だと思う

[2332: マンション検討中さん]

>>2331 匿名さん
2326です。マンションはその1もその2も都心です。賃貸20万キープは難しいかも知れませんが羽田空港へのアクセスがよいので、航空関係のファミリー層に需要があります。

[2333: 匿名さん]

>>2332 マンション検討中さん

大田区あたりは都心と言わないよ

[2334: 口コミ知りたいさん]

>>2326 マンション検討中さん

ちょっとまって。
1のローンがまだ残ってる段階でローン借りるのは危なくないですか？
何パーセントですか？

[2335: 匿名さん]

都心と呼ぶのは3区だけだと学校で習わなかったのかね。
大田区は城南だが町工場が多いから下町に近い。
田園調布だけ別格。

[2336: マンション検討中さん]

>>2334 口コミ知りたいさん
>>2335匿名さん
2326です。現在妻が時短勤務中なのですが、その年収ベース1080万円で、借り入れ返済年間360万、なので収入に対する比率は33％です。ここに家賃収入がプラスされます。

ちなみに大田区ではなく、品川区です。狭義の意味では都心とは言わないようですね。

賃貸料でマンションその1のローンが払えている間は、その1を保有したいと思ってます。築14年くらいで特に水回りが弱ってくるので、そのあたり売却を考えています。

なので、2物件持ちのまま、10年くらいすごそうかと思ってます。

どんなリスクが考えられるでしょうか。

[2337: マンション検討中さん]

普通の人ならこんな危ない橋は渡らないだろうなとは思う。
まずは、1のローンを返してからの話ではないかな。

[2338: 匿名さん]

東京23区生まれの人にとって都心3区だけど、地方の人は山手線の内側や繁華街を都心と呼ぶらしい。

[2339: 匿名さん]

どう呼ぼうが主題とは関係無い

[2340: マンション検討中さん]

その1は毎月いくらローンを払っています？
その2を変動にするならリスクになってきますので、どうしてもなら、固定がいいかもしれませんね。
フラットは、繰り上げは手数料いらないんですか？

小さい子供が2人もいるので、あまり無謀なローンはすすめません。

DINKSでもないので1力場で破綻しないローンを考えてください。
0歳の子供を預けて、働いている奥さんは辛いと思うし、立派だと思います。

できれば、1歳か2歳くらいまで、我が子のそばにいてあげたいと思います。
今は育休も2年くらいは取れるのですが、会社によってとりにくいところもあるでしょうし、家計のこともあるのでしょう。

[2341: マンション検討中さん]

品川区は、目黒、大崎、品川五山、五反田あたりですかね。価値があるのは。
りんかい線利用や、京急の小さい駅だとあまり価値はないと思います。

どうせ買うなら、港区か、子供のことを考えれば文京区、中央区、千代田区ですかね。
今は、高いですけどね。

でも、二力場前提のローンが多いですね。
リスクはあるけど、今の時代は、それしかマンションを買えない人たちが増えているのが事実なのでしょうね。

[2342: 匿名さん]

>>2339
勉強不足

[2343: マンション検討中さん]

>>2340 マンション検討中さん
2326です。その1はローン返済、管理費修繕費、団信保険料、固定資産税込で月々14万くらいです。

その2のローンは、変動と固定のミックス予定です。その1は1％に固定できているので、その2の固定(2年後なので2％くらいと想定)と変動のうち、金利の高いものを優先して繰り上げ返済することを考えています。

もちろん繰り上げ返済は無料です。

夫婦とも長時間労働という感じではなく、土日休みなので、保育園を利用することでバランスがとれているかなと思ってます。

破綻のきっかけってどんなことがあるでしょうか。

ここ4年ほど、ベース賃金が毎年上がっていて、為替や原油価格の影響で数字にはあらわれづらいですが、インフレが進んできていることを実感しています。

それこそハイパーインフレなんかになれば、借金したもの勝ちというか。

逆に現金や定期預金で運用するほうがリスクなのではと思っています。

[2344: 匿名さん]

定期預金は元本割れしないけど、マンションは元本割れするからね？リスクとは？

ほんとここには、ギリギリのローン組む人しか相談にこない。

[2345: 匿名さん]

>>2336 マンション検討中さん

その1の物件でやろうとしてることは不動産投資と同じだから当然リスクがあるでしょう
不動産投資が上手くいくかはどうかは情報不足だし、スレ違い

[2346: 匿名さん]

実行するにしてもペアローンみたいなのは避けた方が良い気がする。

[2347: 匿名さん]

こんにちは。

相談させてください。

主人48歳 年収税込1250万 会社員
私38歳 年収税込700万〜650万 士業
子供7歳

先月3月に今のマンションの繰り上げ返済をしました。

持ちマンション 評価額6000万から6300万
ローン無し
普通貯金 2400万

都心の1億2千万のタワーマンションを買いたいと思っています。

ただ、主人がもうすぐ50代ですので躊躇しています。

子供は、私立小学校。大学まで付属です。

退職金は、主人が3000万弱。私は自営業なので、ありません。
私は年をとっても、お客様がいる限り仕事をやめるつもりはありません。

主人は、一級建築士、一級施工管理士で、スーパーゼネコン勤務。

私は、司法書士、行政書士で、自営業です。

すごく気に入ったマンションを見つけたので、買いたいのですが、両方の両親から分不相応だと反対されています。

両家の援助はありません。

主人の実家には、毎月7万円援助しています。（主人の実家は自営業だったため年金だけで生活できない）

今のマンションは、今のところ、相場が6300万〜6000万で成約があります。

今のところ、年に600万ほど貯金ができています。

前に借りていたのは、SBIの変動0.8です。
今回もSBIの変動0.48にしたいと思っています。
この場合、やはり固定金利のほうがいいのでしょうか？

[2348: 匿名さん]

>>2347 匿名さん

マンション売却で頭金は最大8,000万あるんでしょ
ローンは最小4,000万だから余裕
変動でも固定でもたいした問題にならない
親は低金利時代知らないんだろうから気にしないでいい

[2349: 匿名さん]

まず手持ちのマンションに買い手がついてから相談したらよろしいかと。
買うのは簡単だが、今マンションを希望の価格で売るのは大変だよ。

[2350: 匿名さん]

確かにそうですね。

今は、不動産で買い付け保証というのがあって、希望日までに、買い手が現れなかった場合、不動産屋がそのマンションを買ってくれるみたいで。
その場合、手数料なんかが無料みたいなんです。
ただ、やはり買取は、市場よりも安い値段になるみたいで。

市場だと、6300万程度で売買されてるのですが、買い取り保証になると、不動産屋からは6000万円を提示されています。

この300万の差をどうみるか。

麻痺してますけど、普通に考えれば300万って大きいですよね。