三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[4461: 匿名さん]

＞ここの完成予想図にどうも惹かれないのは私だけ？


ここ、芝浦アイランドに似ていますよね。

[4462: 匿名さん]

立地が良いから相当高くなりそう。芝浦アイランドも人気高いですよね。

[4463: マンコミュファンさん]

>>4461 匿名さん
ケープタワーですね。

[4464: 匿名さん]

同じ芝浦も三田小山西も人気ありますよ。

[4465: 匿名さん]

埋立地の中では浜松町や芝浦は住環境も良くて人気の高いエリアですよ。

[4466: 匿名さん]

埋立地の中では芝浦も人気ですがマンション単位で考えると、埋立地の三田小山西とクレストプライムタワー芝が二大巨頭になりますよ。

[4467: 匿名さん]

三田小山西とクレストプライムタワー芝は立地条件が酷似していますから、似たような価格帯になるでしょうね

・埋立地
・首都高ジャンクション隣接
・古川沿い

[4468: 名無しさん]

>>4457 匿名さん

まぁ、公式HPが出来るまではデザイン確定ではないですからね。豊海なんて、サイトが出来るまでは普通というか、ボリュームや規模を表わした図でしかなかったわけですし。

[4469: 匿名さん]

>>4468 名無しさん
そう、豊海のデザインとどうしても比べてしまって。
今のはちょっと一昔前を感じてしまうので、
決定版では期待したいです。

[4470: 名無しさん]

>>4469 匿名さん

そうなんですよね。まだデザインどうこうの意見は早い気がします。アースカラーであっても、デザインはまだ変更の余地はある気がします。

[4471: 名無しさん]

みんな楽しみで仕方ないんだな。
買えるといいねw

[4472: マンション検討中さん]

パークコート仕様なので現在の相場と言えば坪1200以下は不可能です。

そして高階層はさらに高級仕様と言われました。

不動産暴落こないであれば恐らくあの時と見えば三田ガーも分譲時安いかもしれません。

[4473: 匿名さん]

三田小山西と同じ埋立地の 芝浦アイランド に似てますね、ここ。

できれば三田小山西と同じ埋立地・首都高ジャンクション隣接・古川沿いのライバル・クレストプライムタワー芝に似せて欲しかったです。

[4474: 匿名さん]

三田GHはあの坪単価でも大抽選大会なので、ここも相当人気になると思います。

[4475: 匿名さん]

三田GHと三田小山西は、全く異なるエリアです。

検討者層は、被りません。

[4476: 匿名さん]

三田GHと三田小山西の唯一の共通点は、三田、という名前のみ。
立地も地歴もブランドも住民層も価格もグレードも、何もかもが異なります。
比較の土俵にも、乗りません。

三田GHを買えなかった人達が 埋立地の三田小山西に流れることはありませんので、三田小山の関係者の皆様におかれましては、これ以上 三田GHに乗じて宣伝を続けるのは無意味であることを、どうかご承知おき下さいませ。

[4477: 匿名さん]

>>4476 匿名さん
大体理解できるけど、一般的に地歴も悪く無い、駅まで徒歩１、２分の立地を高台よりも良しとする価値観の人は多くいます。そこが理解できないなら、君の為にもこのスレから消えることをオススメするね。ストレスになるでしょ。

[4478: 匿名さん]

＞一般的に地歴も悪く無い

えっ

https://twitter.com/tokyodeep/status/1512409217172328449

[4479: 匿名さん]

三田は歴史ある高級住宅街ですからね。

[4480: 通りがかりさん]

>>4478 匿名さん
歴史をちゃんと知っていれば、分かります。戦火を免れそのままの街並みがここ最近まで残ってしまったのを切り取るなら、大分酷い街並みでしたね。

[4481: 匿名さん]

東京DEEPの記事を一部抜粋しました。
↓

『本当にここ港区か？！「三田小山町」という場所』

『この古川沿いの低地の一画だけ「三田小山町」という昔の地名があり、なんともどぎつい佇まいの下町風景が残っている。』

『ここが荒川区とか墨田区だと言われても何の違和感もない。』

『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

『あちこちにベタベタ張り出されていて目立つ政党ポスターも共産党か公明党ばかりなのはお約束だとしても、そこに紛れてしれっと「幸福実現党」がある』

『ここいらには「廃品回収業者」でもいるのだろうか。　…どうやら直感が当たったようである。古紙やアルミ缶などを扱っていた廃品回収業者のようだ。』

[4482: eマンションさん]

>>4481 匿名さん

↓ここは間違えていることが証明されているんだけど、どこまでも自分の品位を落とすだけですよ。
『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

[4483: 匿名さん]

>>4482 eマンションさん

では、証明してください。

[4484: 口コミ知りたいさん]

>>4483 匿名さん

さんざん証明してやってるんだから、間違えて無かったと新たに出すのは君の番。この間違いは、永井荷風が悪い訳ではなく、東京DEEPが三田小山を指していると間違えて取り上げたことが原因であり、君が勘違いして取り上げたのも悪くない。でも間違えていることが分かっているのにも関わらず、いつまでも言い続けるのは、、、まぁ、いつものことでしたね。

[4485: 匿名さん]

上記の通り、Xの東京DEEPの2022年最新アップデート版にも、
『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

と記載されていますよ。

[4487: 名無しさん]

ネガさんが大好きなスラムは全部取り壊されて完全無欠のタワーマンになるんですよ。
知らないんですか?

[4488: 通りがかりさん]

>>4486 匿名さん

記憶障害をお持ちのようですね。

[4489: 匿名さん]

記憶障害も何も、
情報元の東京DEEPが、2022年 Xの公式に最新見解をアップデートしており、三田小山西は、

『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

と記載しています。

暴言はおやめください。

[4490: マンション掲示板さん]

再開発すれば関係なくないですか？

何かそのような家が残っていれば、気に留めますけど。

[4491: 匿名さん]

>>4490 マンション掲示板さん
んー。
それは論点ずれちゃってます。笑

皆さん、証明とやらを楽しみに待ってるのですよ。

[4492: 匿名さん]

>>4491 匿名さん
論点も何も以前から見てる人は皆知ってるよ。
君にひとつ聞こうか。
↓ここは三田小山ですか？
「最も悲惨なる一例を挙げれば麻布の古川橋から三之橋さんのはしに至る間の川筋であろう。」

[4493: 匿名さん]

それが何か。
東京DEEP公式Ｘには、こう書いてあります。
（2022年最新版）

『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

[4494: 検討板ユーザーさん]

>>4493 匿名さん
ダウト
http://blog.livedoor.jp/tokyowater/archives/50274652.html

[4495: マンション検討中さん]

いくら言っても売れば正義ですよ。

パコタワーを買わない方は、今まで後悔しかありません。

赤坂も、青山も、浜離宮も、麻布十番も、赤坂檜町も、小石川も、北参道も、乃木坂も、渋谷も

三井信者は想像以上多いです。

[4496: 口コミ知りたいさん]

>>4493 匿名さん
その情報が間違っている。麻布新堀町と麻布新広尾町のことです。

[4497: 評判気になるさん]

>>4493 匿名さん
何で永井荷風の原文より、東京DEEPの引用が正しいと言い返せるのかね。恥知らずよな。

[4499: マンション検討中さん]

>>4498 匿名さん

同じ駅なので駅近新築は十年以上駅遠中古より安い、かつより大規模

恐らくそれは現実ではありません。

[4500: 通りすがりさん]

>>4483 匿名さん

証明などさせずとも、ある程度は事実ですよ。
再開発の従前地はどこも似た様なものです。旧宿場の遊廓跡地だとかスラム化した団地とかね。でも、それが近隣の地ぐらいに追従して結局は相場をも牽引する価格で売られてきたことは歴史が証明しています。

品の無い五流サイトが出版した書籍を未だ価値基準にする様な人がターゲットになることはもはやありません。MGHとの差別化は言われずとも売主がするでしょうね。だから800未満なんだ、と煽っている人は、いざ価格発表となれば自然にトーンダウンしますよ。魚拓でも取ってその時を待てばよろしいかと。

[4501: 匿名さん]

地歴が良くないのは品川駅海側の埋立地とかですよね。三田は由緒ある土地柄なのですけどね。

[4502: 匿名さん]

三田の高台は三井のお屋敷がある由緒正しい場所ですが、大きく坂を下った首都高ジャンクション下の三田小山西は、湾岸と似たような埋立地特有の地歴ですよ。

[4503: 匿名さん]

港区の埋立地は地歴が悪い所もあるけど、三田は埋立地ではないですよ。

[4504: 匿名さん]

また言ってんのか。この辺ほとんど大名屋敷跡地なのに。

[4505: 匿名さん]

三田小山西は 古川池の埋立地 ですよ。

筑波大学・名古屋大学からそれぞれ学術論文が発表されていますよ。

[4506: 匿名さん]

>>4504 匿名さん

ではなく、ただの 下屋敷 ですよ。

[4507: 通りがかりさん]

>>4506 さん

自分自身は高台フラット（この辺りなら六本木1丁目、4丁目、5丁目の各々の一部）が立地として好みだが、資産価値は高台でも低地でもさほど変わらないのが、悲しいけれど、それが今の現実。
なので、ここを自分が買うことはないが、知り合いが買いたいと相談してきたら、「いいんじゃない」と答えて、否定はしないだろうな。

[4508: 通りがかりさん]

そもそも買えもしない荒らしの貧民達がまた騒いでるね
購入が検討できる資産レベルになってからスレにおいでね
買えもしない貧民達があーだこーだ騒ぐのは醜いですよ

[4509: 評判気になるさん]

>>4506 匿名さん

とあるホームページに下屋敷となっていただけで、一番信用できそうな古地図だと中屋敷。まぁどちらでも立派な大名屋敷ですな。

[4510: 匿名さん]

古地図も 下屋敷でしたよ。

[4511: 匿名さん]

港区の埋立地は確かに嫌悪施設多いんだけど、三田は埋立地ではないですよ。

[4512: 名無しさん]

>>4510 匿名さん
中屋敷ですよ。もう嘘はいいですよ。そもそもあなた、はじめは、あそこは大名屋敷ではない、あんな名前の大名はいないって吠えて恥かいた人じゃないですか。

[4513: 匿名さん]

三田の全域ではなく、三田小山西は 古川池の埋立地ですよ。

筑波大学・名古屋大学からそれぞれ学術論文が発表されていますよ。

[4514: eマンションさん]

>>4512 名無しさん

古川池 → 埋め立て → 下屋敷（船着場、蔵、別宅等）
→ 東京DEEP → 三田小山西

[4515: 評判気になるさん]

>>4513 匿名さん
まずもって、それぞれの示す池の位置は全く一致してませんでしたね。

[4516: マンション検討中さん]

マンション名や詳細はいつ発表されるんですかね？

[4517: 匿名さん]

論文で示された重要なポイントは以下の2点です。
反論がある方は、同グレードのエビデンスを提示してくださいね。

① 筑波大学・名古屋大学により発行された論文が示す古川池が存在していたとされるエリアには、ともに三田小山西地区が含まれている。

② 古川池は埋め立てられた。

（サーバーへの負荷を考慮し、httpのhは外させて頂きました）
筑波大学
ttps://www.tokyo-geo.or.jp/technical_note/bv/No39/29.html
名古屋大学
ttps://gentosha-go.com/articles/-/20612

[4518: マンション検討中さん]

港区湾岸の埋め立て地は嫌悪施設も多くて住みたくないけど、三田はそもそも埋め立て地ではないですよ。

[4519: eマンションさん]

>>4517 匿名さん
①筑波大学のものでは今の古川が正確にどの位置で流れていたか分からず、古川池は三田小山にはほとんど被っていなかった可能性が高い。
①名古屋大のは埋め立てられた古川池の、地震の際に揺れが大きかった場所が示されたもので、大きかった場所には三田小山地域は含まれていなかった。
②古川池は埋め立てられた？埋め立てって言ってもその辺の基礎を解体した現場を埋め立てるようなもんな。

[4520: 評判気になるさん]

港区湾岸の方は人が住む雰囲気じゃないけど、三田は住環境良いですからね。

[4521: 匿名さん]

古川池は両方の論文で現在の 三田小山西 と重なっていますから、三田小山西＝埋立地 に反抗したい人は、これを覆す論文を見つけ出してくるしかないでしょうね。

[4522: マンコミュファンさん]

スクショ好きのポジさんが頑なに論文のスクショを貼らないのは、一目瞭然でここが埋立地だとバレてしまうからだと思いますよ。

[4523: 匿名さん]

アホネガさん、沼地を埋めたくらいで何騒いでるんだろうね。みんな論文の図覚えてますか？

二つの論文を照らし合わせても三田小山は古川池の中だった可能性は低い。
論文からは不明。
アホネガさんの言う通り、両方の論文で古川池と三田小山は重なっている。

[4524: 匿名さん]

【難問】
三田小山西を埋め立てたのは？

江戸時代
明治時代
大正時代
昭和時代

[4525: 三田一丁目民]

他スレで貼ったのでこっちにも一応。
北街区、南街区の1階図面です。

[4526: マンション検討中さん]

詳細な情報がでるのは再来年とかですかね？

[4527: 匿名さん]

>>4513 匿名さん
再開発で綺麗になるので全く気にしない。駅近、東京タワビューで価値あり

[4528: 匿名さん]

立地も良いし、平均坪1200ぐらいしそう。

[4529: 検討板ユーザーさん]

首都高大高架の交差路
古川沿いの埋立地
水害ハザードマップ

これらの条件を満たすとなると、三田小山西 以外ではおそらく クレストプライムタワー芝だけかと思います。

[4530: 名無しさん]

>>4529 検討板ユーザーさん

不動産で一番大切な最寄駅とその駅からの距離か大分違うけどね。

[4531: 検討板ユーザーさん]

クレストプライムタワー芝 と 三田小山西を比較してみましょう。

・最寄駅の駅力は、
浜松町 ＞ 麻布十番
・最寄駅の駅距離は、
徒歩6分 ＜ 徒歩2分

故に、駅勝負では互角かと思います。

[4532: マンコミュファンさん]

>>4531 検討板ユーザーさん
まぁいんだけど、六本木や虎ノ門なんかも浜松町より駅力は下だけどね。

[4533: マンション掲示板さん]

https://maps.app.goo.gl/mou4ASNQGHyU9etQ8?g_st=ic
クレストプライムタワー芝のロケーションもなかなかいいですね。

[4534: マンコミュファンさん]

全然違うでしょ
働き盛りなら浜松町のほうがJRや空港アクセスが良いクレストプライムのタワー
落ち着いた住環境かつ生活利便性もとるならこっち

6分と2分も違う

[4535: 検討板ユーザーさん]

ここは首都高の大高架に囲まれちゃってますし、むしろ全く落ち着かない場所だと思います。

[4536: eマンションさん]

>>4535 検討板ユーザーさん

最近の住宅でも、そんなにうるさく感じるもの？

自分、築二十年で近くに高速あるけど全くうるさくない。三田小山は分岐点だし、スピードは落とされていると思うけどな。

[4537: マンション掲示板さん]

古川の岸壁のとこめっちゃいい雰囲気になるんだろうね。新しく出来た公園も明るいし親子で賑わってるしね。

[4538: 通りがかりさん]

>>4537 マンション掲示板さん
最近この辺り行ってないですが、
首都高が解体でもされたんですか？

[4539: 評判気になるさん]

ここは威風堂々と聳え立つ 首都高大高架 が素敵な場所ですね。

下から見上げると有名な 箱崎ジャンクション にそっくりで羨ましいです。

[4540: 通りがかりさん]

>>4539 評判気になるさん
笑、この辺行かないとか言ってるけど、むしろ箱崎ジャンクションを下から見上げることないわな。

[4541: マンコミュファンさん]

巨大首都高ジャンクションマニアには堪らない場所ですよ、ここは。

[4542: 名無しさん]

>>4541 マンコミュファンさん
ここは子育て家庭に人気なので、マニアさんの手に届くことはないと思いますけど。

[4543: デベにお勤めさん]

土地で出されてますが住所的に多分このマンションなきがする。
レインズにて売り出てきたようですね
5億弱なら思ったより安い気がしますが何階で間取りは何になるのか...

[4544: 通りがかりさん]

>>4543 デベにお勤めさん
その面積だと南街区ですね。東京タワービューは期待できないでしょう。

[4545: 検討板ユーザーさん]

>>4525 三田一丁目民さん
気になるのが、C棟の店舗入り口が、公園の方に向いているんですよね。公園と一体となったカフェなんか出来るのでしょうか。

[4546: 検討板ユーザーさん]

>>4542 名無しさん

ここはむしろ 子供お断り な気がしますが…
現地見たコトあります？
首都高の大高架の迫力、エグいですよ。

[4547: 口コミ知りたいさん]

>>4546 検討板ユーザーさん
都心に慣れると、見慣れた光景になりますよ。
実際に高架下の公園は子連れのママさんたちで賑わっていますから。

[4548: 匿名さん]

高級特権ママ達はマトモな公園に行きますよ。

[4549: マンション検討中さん]

坪1,200万超えが現実的になってきましたね。ツイッターなんかでも1,200～1,500万とか言う人もいる。そうは言っても販売は2年後かな。それまでに金利上がって相場も下がってると思うけど。

[4550: 匿名さん]

立地が抜群に良いですからね。三田ガーデンヒルズ超える坪単価になるんじゃないでしょうか。

[4551: 名無しさん]

三田ガーデンの営業にに聞いたのですが、こちらは立地的に三田ガと違うポジションニングですが、マーケットが右肩上がりしている中で値段は決して安くならないとの見込み

[4552: 匿名さん]

相変わらず関係者が焦って書き込みしてますね。

[4553: 名無しさん]

三井はこの界隈全体の価値を上げる様に三田小山も色々頑張ってくるだろうなと思います。ここが綺麗になって、素敵な店舗も入ると、周りのパークコートや三田ガも更に価値が上がります。

[4554: 匿名さん]

ここは新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル、首都圏不燃建築公社のマンションですよ。

[4555: 検討板ユーザーさん]

>>4554 匿名さん
隣のパークコートと同等のものが建つのが気に食わないのかな？

[4556: 匿名さん]

パークコートタワーには、憧れちゃいますよね。

新日鐵だと、こちらはグランリビオタワーとかになるでしょうか？

[4557: マンション掲示板さん]

>>4556 匿名さん
わざと言ってるのか、情弱さんなのか、パークコート麻布十番ザ・タワーの参加組合員も、三井不動産、新日鐵、藤和不動産だよ。こちらは藤和不動産から三菱地所になった分だけ良くなるんじゃない。

[4558: 匿名さん]

ここは場所が良くないので本来ならグランリビオにはならないと思いますが、バブルなので高値で売るためにデベがグランリビオタワーと名付けることはあり得るでしょうね。

[4559: マンコミュファンさん]

>>4558 匿名さん

高値で売りたいんだからパークコートザ・タワーにするにでしょ。あたま悪いね。

[4560: 匿名さん]

>>4559 マンコミュファンさん
それだと恥ずかしい パクリマンション になっちゃいますよね。

埋め立てや首都高大高架や古川にちなんだネーミングにすべきでは？

[4561: 通りがかりさん]

リバーサイド付ければ、何でも良いんじゃない。

[4562: マンコミュファンさん]

>>4560 さん

外観もパクリみたいなテイストすからね。立地も規模も上位互換ですけど。

[4563: 名無しさん]

ここは見た目が 芝浦アイランド にそっくりですね。

価格的には、同じ首都高ジャンクション高架下・古川沿いの クレストプライムタワー芝 と似たようなものでしょうか？

[4564: 名無しさん]

>>4563 名無しさん

クレストプライムタワーもデベが三井ならあと坪２００万くらい高かったかもね。

[4565: 匿名さん]

＞新日鐵だと、こちらはグランリビオタワーとかになるでしょうか？

三田小山西も三井だったら良かったのにね、って思っちゃう。
ポジのこれほどまでにパークコートに憧れ発言を見ちゃうとさ。

[4566: マンコミュファンさん]

>>4565 匿名さん

どうせここもパークコートですよ。
もしくは、ザ・コートみたいに、新しいブランド名のマンションになるでしょうね。

[4567: 通りがかりさん]

リバーサイド三田一丁目シティズ

[4568: 通りがかりさん]

>>4564 名無しさん
そして住友ならプラス300万

大手デベブランドの安心感とプレミアムをどう取るかはあなた次第

[4569: マンション検討中さん]

そう考えると、クレストプライムタワーも今住友が分譲すれば、坪1,000万近くで販売されてたかもしれないってことですね。

[4570: eマンションさん]

となりの麻布地区の麻布十番は風俗が多いですが、
三田小山西は芝地区でよかったです

[4571: マンション検討中さん]

麻布十番は行きたい時にすぐ行けるとぐらいでちょうどいいですね。

[4572: 意味深ジ]

近くて遠い街・麻布十番

[4573: 匿名さん]

ここのポジって、麻布十番やパークコートに憧れているのは痛いほど伝わってくるんだけど、結局どこのポジションでもないというギャップがコミカルだよね。

[4574: 検討板ユーザーさん]

>>4573 匿名さん
なぜ？麻布十番に憧れるも何も、麻布十番商店街まで徒歩2分でしょ。しかもパークコート麻布十番ザ・タワーよりも麻布十番駅に近いのに、パークコートに憧れる理由がない。

[4577: 通りがかりさん]

>>4561 通りがかりさん

アンダー ザ ハイウェイ タワーズ 三田小山 west

[4578: 口コミ知りたいさん]

>>4577 通りがかりさん
どう見てもオーバーザハイウェイだけど、いつも見上げてばかりなんだろうね。

[4581: 匿名さん]

三田小山西は埋立地だから地歴が良くない。
同じ埋立地なら勝どきの方が良い。

[4582: マンション掲示板さん]

>>4562 マンコミュファンさん

https://twitter.com/tokyodeep/status/1512409217172328449

[4583: マンション掲示板さん]

B棟の南向きが坪1,570万で売りに出てますね。

[4585: 口コミ知りたいさん]

>>4410 匿名さん
坪800万予想が早くも外れましたね。

[4586: 通りがかりさん]

>>4582 マンション掲示板さん
笑
まぁ確かにここは現地の視察が必須の物件だとは思いますが…（意味深）

昔の東南アジアもここと似たような雰囲気でしたが今はリゾート地です。
ここもウォーターフロントですし、首都高大高架さえ誤魔化せば 同じ埋立地の勝どきみたいに人気でますよ。

[4587: 匿名さん]

>>4585 口コミ知りたいさん
外れていませんよ。

[No.4583～本レスは、一部テキストを削除しました。]

[4589: 匿名さん]

予測単価 坪800～900。

これを当てたのは簡単とは言いませんが、首都高ジャンクション沿い＋古川沿い＋埋立地の同じ物件相場を見ると、低学歴の方を除けば比較的誰でも答えられたのではないかと思います。

[4590: 匿名さん]

坪1500やばいな。立地が良いから当然だとは思うけど。

[4591: 通りがかりさん]

関係者さんが焦って書き込みしてますね。笑

[4592: 評判気になるさん]

>>4591 通りがかりさん
予測単価に続いてまた外したんじゃないですかね。自分以外にも関係者がいるなら別ですけど。

[4593: 匿名さん]

>>4589 匿名さん
ちょっと前まで坪６００とか言ってたのに、ジリジリ上げて坪９００万まで上げてキタネー。

[4594: 匿名さん]

ここを買うならワンルーム 一択ですかね。

場所柄、ファミリー部屋はリセールの需要が少ないような気がします。

[4595: 匿名さん]

場所的に、相当数のワンルーム住戸が設定されると思います。
といっても、芝地区のワンルームは10万辺りで住めますから、ここが坪800もするなら手出しが難しいですね。

[4596: 評判気になるさん]

>>4595 匿名さん
また予想を外しちゃいますね。とりあえず、北側棟には一部屋もワンルームはないですよ。

[4597: 名無しさん]

ぼくもこの近くのワンルーム、10万くらいで独身男性に貸してるよ。
この辺は単身者がメインだし、10万あれば住める場所だから、坪800で買っちゃったらリセールがキツいと思うよ。

[4598: マンション検討中さん]

>>4597 名無しさん

あなたの持ってる(？笑)この辺のボロワンルームなんて坪500万でも買ったらダメだよ。ここは坪1,000万なら安心して買ってよし。私の部屋は東京タワービューですが坪1,500万出すって言われても売らないけど。

[4599: 匿名さん]

確かに、ここのワンルームは坪500くらいからありそうですね。

[4600: マンション検討中さん]

ちなみに、この辺の10万のワンルームってこんなもん。
https://realestate.yahoo.co.jp/rent/search/s/000002263473/

[4601: マンション検討中さん]

ここで10万で借りられるのって平置き駐車場とかだよ。

[4602: eマンションさん]

>>4600 マンション検討中さん

こんな築古部屋を堂々とオーナーだぜって言えるのすごい。俺なら恥ずかしいから言わない。

[4603: マンション検討中さん]

この辺の新しめのワンルーム探してみたけど、築19年で25m2で14.4万円ですね。アホネガさん、どんな辺を相続して10万なんて言っちゃったんだろうね。https://realestate.yahoo.co.jp/rent/detail/0000039548007157a30e079c13f...

[4604: マンション掲示板さん]

>>4603 マンション検討中さん

どんな辺を相続して→どんな部屋を想像して

[4605: 匿名さん]

三田小山西や港南のような運河沿い埋立地は人気のエリアなのですよ。

[4606: 匿名さん]

ここの平均が坪800ということを考えると、ワンルームのパンダ部屋は坪500から十分狙えると思います。

[4607: 口コミ知りたいさん]

>>4606 匿名さん

坪８００万ですか。今なら業者買取でももっと高いですよ。欲張り過ぎです。

[4608: 匿名さん]

今日は気温が高いせいか、三田小山西の目の前の古川がプンって臭いが強かったように感じましたが、夏場の臭気はどのような感じでしょうか。

[4609: 検討板ユーザーさん]

>>4575 通りがかりさん
西麻布や東麻布よりも三田の方が不動産価格は高いのですが。

[4610: 通りがかりさん]

港区素人は雑誌の思い込みで書かれたネット記事を鵜呑みにしてるだけだとおもう。

[4611: マンコミュファンさん]

西麻布や東麻布より、
港南や三田小山西 のような 運河ワキ埋立地 は人気のエリアなのですよ。

東京住めば誰でもわかります。

[4612: 通りがかりさん]

>>4611 マンコミュファンさん

[4613: 検討板ユーザーさん]

>>4612 通りがかりさん
そちらのサイトを見ましたが、
悲しいことに 三田小山西のある三田一丁目だけ除外されていますね。笑

三田の足を引っ張らないように、しなくっちゃ。

[4614: マンション検討中さん]

港05-51の路線価で比較すると、ここは694万になるけど、このあほはそんなことも出来んのかな。

[4616: 匿名さん]

どちらにしても、三田小山西の地価は港南より遥かに安いです。

[4617: 口コミ知りたいさん]

>>4616 匿名さん

港南のどこよ。品川駅前と運河沿いだと天と地ほど差がありますよ。運河沿いとの比較だと三田小山の路線価は倍ぐらい高い。そりゃ港南でも品川駅前より安い。

[4619: 匿名さん]

港南も三田小山西も人気の埋立地エリアなのですよ。
東京に住めばわかりますよ。

[4620: 名無しさん]

>>4619 匿名さん

まず海沿いと、内陸川沿いを一緒にまとめるのは無理があり過ぎです。また管理人さんに削除されちゃいますよ。

[4622: 匿名さん]

>>4621 匿名さん
港南も三田小山西も目の前の運河の臭いはすぐに慣れると思います。
人気の埋立地エリアなのには理由があるのですよ。

[4623: マンション検討中さん]

路線価は港南の運河沿いの倍だし、そりゃ人気ですから、坪1500万超えでも売れちゃいますね。

[4625: マンション検討中さん]

B棟南向き坪1,570万円ってどこで情報見れますか？

[4627: デベにお勤めさん]

>>3168 匿名さん
三田ガーデンヒルズwest　笑

[4628: 口コミ知りたいさん]

>>4625 マンション検討中さん

不動産屋さんに行ってください。

[4629: マンション検討中さん]

麻布十番(三田)で10万のワンルームでドヤしたアホネガさん、そろそろ気持ちは落ち着きましたか？

[4630: 匿名さん]

勝どきも坪1000超えてるし坪1500でも安いぐらいかもしれない。

[4631: マンション検討中さん]

パークコート六本木ヒルトップなんかも最上階リフォーム済みで坪3000万で売り出してますしね。

[4632: 匿名さん]

WCTは坪300ぐらいだから10倍違うな。

[4633: 匿名さん]

六本木と三田小山西の10万ワンルームでは、随分と差があるように思うのですが、如何でしょう。

https://twitter.com/tokyodeep/status/1512409217172328449

[4634: 通りがかりさん]

地価に関しては三田小山さんにブーメランを喰らわすようで気が引けるのですが、三田小山西は港区の商業地域にもかかわらず、地価が低いのですよ。

一種単価で見ると、坪500でも手出し無用だと思える場所なのです。

[4635: 口コミ知りたいさん]

>>4630 匿名さん

アホネガさんも坪900万と予想するくらいですから、坪1500万、あると思います。

[4637: マンション検討中さん]

アホネガさんはほっておいて、もっと有意義な話題はないですかね。ここよりも麻布十番から離れたパークコートやシティタワーはすでに坪1200万ほどで取引されているみたいですね。

[4638: 口コミ知りたいさん]

三田小山西は埋立地なので、パークコートより安いのは当たり前ですよ。

本当に、厚かましい。

[4639: 匿名さん]

港区の埋立地って品川駅の海側のニオイがきついエリアですよ。臨海地下鉄の通る江東区の方が坪単価高かったりするよね。

[4640: 匿名さん]

＞地価に関しては三田小山さんにブーメランを喰らわすようで気が引けるのですが、三田小山西は港区の商業地域にもかかわらず、地価が低いのですよ。

＞一種単価で見ると、坪500でも手出し無用だと思える場所なのです。



だから、何？

[4641: 検討板ユーザーさん]

>>4638 口コミ知りたいさん
パークコートよりシティタワーより高いよ。エビデンスは路線価。アホネガはなんの指標も示さないからアホって言われるんだよ。

[4642: 匿名さん]

ウソマツなんだからエビデンスなんかあるわけない。

[4643: 検討板ユーザーさん]

＞三田小山西は港区の商業地域にもかかわらず、地価が低いのですよ。

＞一種単価で見ると、坪500でも手出し無用だと思える場所なのです。



こういう地価の安い場所のタワマンを買うと、出口戦略で苦労しますよ。
個人的には坪500くらいなら全然買います。ただし、ワンルーム限定ですが。

[4644: 匿名さん]

>>4643 検討板ユーザーさん

ここのポジは一種単価なんて知らない素人だから、こういったエビデンスを客観的に理解するのは難しいと思うよ。

[4645: 検討板ユーザーさん]

>>4643 検討板ユーザーさん
あなたみたいな家賃１０万のボロマンワンルームしか持ってない人がここにいるのがなぞ。

[4646: 匿名さん]

賃料10万って住環境の悪い品川駅海側とかの話ですよね。三田とは無縁の世界。

[4648: 匿名さん]

あちゃちゃ

一種単価をもちだされると、ポジは苦しいねえ

てかなんでここって、こんなに地価 安いの？

[4649: 匿名さん]

品川駅の海側なら10万で3LDK借りれそう。ニオイあるけど。

[4650: 匿名さん]

>>4648 匿名さん
ここの地価が安いなら、パークコートもシティタワーも安くなっちゃうけど、相変わらず根拠も示せないウソマツ君ですね。おまえのかぁちゃんデベソと遠吠えする子供みたい。

[4651: 匿名さん]

パークコートは坪400から買えましたからね。

一種単価が安い場所を高値で買ってしまうと、リセールの時にキツくなりますよ。

[4654: マンション検討中さん]

しかも公示価格の３つの比較したの私じゃないw

[4655: 匿名さん]

地価の話は、こういう安い場所では禁句ですよね。

[4657: 匿名さん]

品川駅の海側は有明より安かったはず。

[4659: 検討板ユーザーさん]

価ちがいじゃが、
仕方がない。

[4661: 匿名さん]

この辺のワンルームの賃料は10万くらいが相場なのはわかったけど、三田小山西が港区商業地域にもかかわらず地価が安いということと直接なんか関係あるの？

[4663: 匿名さん]

マンションは立地と地価が全てですからね。
たとえ新築のワンルームでも賃料10万を大きく超えることはないのですよ。

[4664: 通りがかりさん]

＞この辺のワンルームの賃料は10万くらいが相場なのはわかったけど、三田小山西が港区商業地域にもかかわらず地価が安いということと直接なんか関係あるの？


だから、何？

https://twitter.com/tokyodeep/status/1512409217172328449

[4665: マンション掲示板さん]

>>4663 匿名さん

>>マンションは立地と地価が全てですからね。
たとえ新築のワンルームでも賃料10万を大きく超えることはないのですよ。

妄想でしたね。ご覧の通り築古22年でも管理費込みで24万ですね。
https://suumo.jp/chintai/jnc_000087238936/?bc=100358717625

[4667: 匿名さん]

>4664
東京DEEPより、一部抜粋してみまスタ。


『本当にここ港区か？！「三田小山町」という場所』

『この古川沿いの低地の一画だけ「三田小山町」という昔の地名があり、なんともどぎつい佇まいの下町風景が残っている。』

『ここが荒川区とか墨田区だと言われても何の違和感もない。』

『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

『あちこちにベタベタ張り出されていて目立つ政党ポスターも共産党か公明党ばかりなのはお約束だとしても、そこに紛れてしれっと「幸福実現党」がある』

『ここいらには「廃品回収業者」でもいるのだろうか。　…どうやら直感が当たったようである。古紙やアルミ缶などを扱っていた廃品回収業者のようだ。』

[4668: 検討板ユーザーさん]

そんな立地が
最新駅チカ高級物件に
なったわけですから、
デベ・地権者・購入者、
WIN・WIN・WIN ですね。
アークヒルズや六本木ヒルズで
東京が経験してきた道。

[4672: 通りがかりさん]

パークタワー麻布十番
1200～2500

[4674: 通りがかりさん]

＞『ここいらには「廃品回収業者」でもいるのだろうか。　…どうやら直感が当たったようである。古紙やアルミ缶などを扱っていた廃品回収業者のようだ。』


だから、何？

[4675: 検討板ユーザーさん]

三田の地価に関してですが、例えば住宅地域である高台の三田二丁目を 一種単価 で見た場合は決して低くはないのです。

対して、三田一丁目にある商業地域の三田小山西エリアを 一種単価 で見た場合、ここを高価格で取得するのは非常にリスキーと言わざるを得ないのです。

ここのポジが 一種単価 の話をされるのを嫌がるのには、こういう理由があるのです。

[4676: マンコミュファンさん]

>>4675 検討板ユーザーさん
つまり、パークコートやシティタワーを買うのは、よりリスキーということですね。鼻で笑われますよ。

[4677: 検討板ユーザーさん]

>>4676 マンコミュファンさん

というように、三田小山西の一種単価の話を持ち出すと歯切れの悪い話題転換で逃げるしかなくなるのです。

不動産のプロが物件査定の際に最も活用する指数が、この一種単価となります。

ポジさんは他所の物件に泣きつかず、まずはご自分の言葉で釈明すべきかと、思いますよ。

[4683: 匿名さん]

話の顛末、みさせて頂きました。

三田小山さんは知識不足なだけで、決して悪い人ではないと思います。今後は騙されないようにこちらのスレで勉強させて頂く、という姿勢がよいのでは？