三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1433: 匿名さん]

時にＲＩＡさん　
B棟は外観　メガネ型から　去年長方形型に変更しましたよね。
大幅な設計変更ですが2回分の設計料を取るのですかい？

[1434: 匿名さん]

自分達の不動産で他人が儲けて欲しくない感情は理解できます。

[1435: 匿名さん]

完全にこの板は、私物化されてる。
不動産のような市況に影響される開発は、かたく見積もるに決まってるじゃん。今は市況がいいけど、将来はわからない。大崎の再開発でも裁判を起こしてた地権者いたけど、当然、負け。
後だしじゃんけんは、ロシアの天然ガス開発を思い出す。あとから難癖つけ、日本の商社を追い出したロシア政府と同じ。

[1436: 匿名さん]

>>1432 匿名さん

墓地ビューのC棟が地元地権者収容棟なのはちょっと感じが悪いのは確かだが、それを都市計画決定でOKとしたのは地権者だよね

保留床単価412万でC棟還元率100%、権利床25%保留床75%の事業計画で再開発組合設立同意したのも地権者だったと記憶してます

文句を言うなら、都市計画決定や本組合設立の時に言うべきだったんです
みんなそれなりに納得して再開発という大きな船が進んでいるんですから、今更、騒ぐのは大人げないかと。。。

ご指摘のとおり、ホントに鑑定士や審査委員に問題があるなら、権利変換認可申請開始の総会決議時に否決する手はありますけどね

[1437: ご近所さん]

>>1432 匿名さん
RIAがデベの利益しか考えない本当のワルならば、タワー棟の最上階を安く値付けし、理事長や理事会大口権利者に優先取得できるようにして、そのバーターで理事会役員に一般権利者の増床を制限する取得ルールを作らせてると思います

理事会役員と一般権利者を分断して、保留床面積を多くするためのデベに都合の良い取得ルールとするのが再開発でよくあるパターンだからね

でも、実際には、RIAは取得ルールで2戸取得可とし、うち1戸は設定区画の範囲で制限なしとして、権利者の取得希望の自由を確保してくれている

権利者の自由な選択肢ほど重要なことはないと思うし、RIAのような権利者目線のコンサル会社はなかなか出会えないんじゃないかな

[1438: 匿名さん]

ここの目の前を通りました。

上空から覆いかぶさるように首都高の大高架に囲まれているおかげで、なんとも言い難い陰鬱な雰囲気がヌメりとまとわりついてくるようでした。
正直、気分が良くなかったです。

坪700もするんですか…
…
買う人いるのかな。

[1439: 匿名さん]

>>1438 匿名さん

あざっす。笑

[1440: 匿名さん]

>>1438 匿名さん
三田一丁目のパークコートがまもなく出てくるから楽しみにしましょうよ
白金高輪のタワーマンション群でも次の分譲は坪800超え確実との話のようだしマンション市況は活況のようですよ

[1441: 匿名さん]

>>1437　ご近所さん

ＲＩＡの　昔からの手法は、従前資産のと土地を約半額近くに評価し、デベが参入しやすくして、権利者は泣きデベには評価が高い。

同じA社の再開発は従前の土地を市場価格で評価し、それに50%前後の開発利益が加算されるので港区では評判が良い。
権利床価格が高いので床面積が多く取れます。

増し床の件ですが買うのですよ。
分譲価格より2割ぐらい安く買えても、内装のグレードは分譲とは大きく違います。また売却するには仲介手数料も掛かる。

仮に分譲価格２億５０００万の物が増し床で２億で買えたとします。2億借り入れ。
資金の無いものには、なかなか大変です。
分譲に較べて内装が安っぽいので１割値引か　水回り等２０００万掛けて分譲並みに大リフォームします。

売却の仲介手数料が3%として７００万前後　登記料　不動産取得税は不明ですが総合計１０００万とします。

2億３０００万で売れたとしても　ほとんど利益なし。

２億５０００万で売れれば短期譲渡所得税が利益２０００万の40%として8００万強。

これに仮に5年分の修繕積立基金、火災保険　１年で売れれば良いが毎月の管理費、修繕積立金　車庫代含めると増し床で買ってもリスクがある。

増し床で2億５０００万のものが2億で買えても１０００万の利益が出るか？

増し床が　できるできないで騒ぐ内容でもない。

[1442: 匿名さん]

>>1441 匿名さん

ほぼ意味不明なんですけど。笑

まず、今の市況から考えると、保留床は４割は安いです。

図面から読み取れる水回り関係ですが、私の部屋の風呂は1820タイプ、洗面はツーボウル、キッチンはカウンターオープンキッチンです。細かい仕様は知りませんが、だいたい察することができますね。

５年分の修繕積立基金と火災保険って何ですか？笑

もうちょっと勉強してからにしようね！

[1443: 匿名さん]

>>1442　匿名さん

はい、はい、ありがとうございます。
家はボロ家ですが、ツ‐ボウルですよ。高級の証ですから写真載せますね。

次に内装おわかり　でないみたいですのでご近所のよしみで写真載せますね。
壁　天井は　全てビニールクロス。
床は全てフロ‐リングでなくつクッションフロアより高級なシ‐ト系です。
ユニットバスは床がカラリ床とありますのでTOTOなんでしょう。
浴槽は樹脂製とありますのでポリバケツの高級仕様でしょう。
浴槽壁は、パネルとあります。
天カセはありません。
三井の高級仕様は浴槽の壁も天然石ですがね。
なんと浴室乾燥機とリビングに床暖房があります。喜んで下さい。
巾木はビニールですね。
天カセもないです。うどんに入れる天カスじゃないですよ。
二重床とか二重天井とも書いていないので違うのでしょう。
タイルは玄関だけです。
天然石はないですね。

[1444: 匿名さん]

>>1443 匿名さん
なんか悲しくなるような専有部仕様やね
保留床が分譲価格より4割も安いんだったら保留床をもう6%上げてもらったら！

そしたら60億工事費に使えるから専有1坪あたり20万仕様アップできんじゃん
組合理事長とRIAに相談して、参加組合員に頼んでもらったらいいんだよ
そしたら、そこそこの分譲仕様になるから、権利者も参加組合員もあとから仕様いじる無駄なコストもかからんでしょ

RIAは権利者想いだから、本当に保留床が分譲より4割も安かったら動いてくれるはずだよ！

[1445: 匿名さん]

>>1444 匿名さん

地権者棟に住む方たちは、仕様は低くても何の不満もないんでしょ。

[1446: 匿名さん]

まだやってるよ。。。

[1447: 匿名さん]

>>1441 匿名さん

従前資産土地を半分の評価というのは組合理事会が土地に開発利益を乗せない方針で鑑定士に評価させてるだけでRIAのせいではないです。

増床については4割も安い価格で買えるならお得に決まってるじゃない
駅から遠い隣の三田一丁目は坪1000万をかなり超えてくる公算みたいす。

[1448: 匿名さん]

>>1443 匿名さん
Y mobileさんには残念なお知らせですが、A棟最上階の部屋だと、馬鹿でかいコの字型のキッチンですよ。
無知って恥ずかしいですね。どうやって、低グレードで仕上げるのか、聞きたいもんですね。

[1449: 匿名さん]

↑最上階買われたのですか？
スゴイですね。
こんな地区で10億の部屋を買える資産家さんがおられるとは。
ご入居の時に　ご挨拶にお伺いさせて頂きます。

[1450: 匿名さん]

>>1449 匿名さん
キャッシュで買うわけじゃないから、土地が100坪くらいの権利者であれば持ち点5億近くあるから余裕でしょ
権利変換の縦覧時に誰が取得したかバレちゃうけどね

[1451: 匿名さん]

最上階の１１０坪のお部屋は、素晴らしいの一言ですよ。便器が6箇所もあるんですからね。オラ小便近いので大助かりです。

>>1448　匿名さん
でも図面から仕上り仕様読めるんですね。マンション評論家でもされたらどうですか？

どのような仕様になっているか　ご説明お願いできますか？
各部屋の壁、天井、床、設備内容　メ‐カ等教えて下さい。

全般的に設計も素晴らしいですね。他の棟では玄関入ったら直ぐ便所　またはキッチン裏に便所、キッチン横に便所ですね。
大便も近いから最高です。

窓の無い部屋とか縦長で収納としか使えない部屋が沢山あってなかなか良い感じですね。

[1452: 匿名さん]

思い込みが目につく書き込みをされている地権者の方がいますね。おそらくあの方だと想像つきますが。