三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1393: 評判気になるさん]

>>1392 匿名さん
保留床単価625万、権利床単価500万なら組合設立時よりだいぶん条件改善したんですねぇ
2戸取得可能で1戸は設定されている範囲で自由に選べるなら保留床単価は安い方が得だったかもしれませんね　笑

[1394: 匿名さん]

>>1393 評判気になるさん
ですね。個人的には、保留床がもっと安い方が助かりました。

[1395: 評判気になるさん]

>>1394 匿名さん
このブログによると室内仕様はかなり安っぽいとの指摘がされてますが、実際のところ、どうなんでしょうか
麻布十番2分の高級タワーマンションですから、森ビルの仙石山レジデンスレベルを期待してるんですが。。。

https://www.mitasaikaihatsu.com/

[1396: 匿名さん]

>>1395 評判気になるさん
どうなんでしょうかね。モデルハウスはショボかったです。郊外のファミリーマンションの仕様ですかね。パークホームズレベルかもしれません。まぁ内装は自分でいじれますし、おそらく地権者用のC棟の仕様なんだろうと勝手に思っています。A棟の内装は違うはず。

[1397: 評判気になるさん]

>>1396 匿名さん
地権者を集約したいC棟だけ室内仕様が公開され、参加組合員が取得予定のA棟B棟の仕様を地権者に見せないというのはちょっと・・・ですね。
地権者はA棟B棟には来ないでくれとの暗黙のサインなんでしょうか。

[1398: 匿名さん]

>>1397 評判気になるさん
私の妄想なので、その辺はよく分からないです。もしあの仕様の内装でA棟を仕上げてきたなら、それはそれでって思います。

[1399: 通りがかりさん]

>>1398 匿名さん
8年後ですから今の仕様見せられてもね。
それにお金かかるからAB棟の仕様は後々で構わないですね、三井の最上級マンションなので期待もしてますが。

[1400: 匿名さん]

>>1399 通りがかりさん
分譲仕様の内装にするのはタダなのか、それとも数千万になるのか気になるところですねぇ

[1401: 通りがかりさん]

えっ聞いてないので分譲仕様の内装無償だと思ってます、、、。
グレードアップは当然有償。
あと多少間取り変更できるようですよ、確認済み。

[1402: 匿名さん]

>>1392匿名さん　（売れば坪１０００万は、する部屋ですけど。）
ふっふっふ（笑）
最高におめでたい方ですね。
A棟に坪１０００万もする部屋ありました？
最上階に近いお部屋でしょうか？
まあ6?7年後　何があるかわかりません。
東南海地震、不動産バブル崩壊、お見受けしました感じ　失礼ながら５０才後半みたいですので健康問題等です。

内装は私らと同じ保留床金額で三井は買い　それに販売経費、利益、内装のグレードアップしますので、A棟は権利者用のC棟と同じ貧乏くさい、失礼　内装に決まっているじゃないのですかね。
三井がA棟でも権利者に分譲と同じレベルの仕様するわけないでしょう。

現地での販売始まりますと権利者用の内装と分譲用の内装は、大きな開きがあるに決まっているじゃないですかね。

[1403: 匿名さん]

>>1402 匿名さん
とりあえず洗面もツーボウルだったし、貧乏くさい間取りではなかったよ。

[1404: 匿名さん]

皆さん　教えて下さい。

超高層　42階建　A棟の7階で条件の悪い部屋（ビルと対面）が坪単価　３４０万円（権利者が買える金額）です
保留床価格は権利床価格の1.２５倍です。坪単価４２５万です。
仮に２５坪で　１０６２５万です。
もしデベが20%の利益　販売経費を乗せた場合　１２７５０万です。

６年後ですが超高層7階の条件の悪い部屋を１２７５０万で買う人がいるのでしょうか？
先程の1億超えの金額なら現在の相場から納得できる部分もありますが？
保留床価格で増床が１部屋できますが　この保留床価格は分譲価格に近い金額なのでしょうか？
この地区の保留床価格=分譲価格
今回の保留床価格はデベの仕入れ金額でもなく、デベの利益　販売経費等を含んだ価格と理解した方が良いのですか？

[1405: 匿名さん]

>>1404 匿名さん
余裕で売れる。
販売価格はもっと高値。近隣のスカイで、低層北側高速面してる部屋の89平米が16000万越えで成約してる

[1406: 匿名さん]

>>1404 匿名さん
保留床価格はデベの組合からの仕入れ価格
分譲想定価格は保守的に安く安全面にみてるから実際の分譲価格は大きく想定価格を上回るケースが多いですね

[1407: 匿名さん]

ここの地権者は、余裕があるなら、ギリギリまで増し床、買い増しした方がいいと思います。

[1408: 匿名さん]

ここの地権者は資産家の方は少なそう

[1409: 匿名さん]

>>1408 匿名さん
戦後焼け野原になった時に住みついた人が多いエリアなので10坪から20坪くらいの木造戸建が密集した地域
再開発を行うにはある意味、最適な場所だといえるのかもね
地権者はデベのお陰で坪1000万の超高級マンションに化けるわけだから事務局の皆さんにちゃんと感謝しないといけないよ

[1410: 匿名さん]

>>1408 匿名さん
２億円ほど買い増ししました。

[1411: 匿名さん]

>>1409　匿名さん
何か大きな勘違いをされていますね。
ここ半年以内で地区内の権利者戸建　２０坪　中古木造　売出し金額　１億７８００万、別に２２坪　中古木造売出し金額　１億９８００万　共に　坪単価@９００万で売り出されている。

むしろ　地盤の悪い土地に超高層、浸水地域、高速道路横、わずか2haに2棟のタワマンと14階権利者用と事務所8階等の密集、三井の三田１丁目計画の後発、今更B棟の大幅外観設計変更のやっつけ仕事　等を考えると　坪８００万で売れる保証もない。

三井から感謝されて当然であります。

[1412: 通りがかりさん]

隣2タワマンより規模も高さもあるので三田小山町A棟は上位互換でしょう。トライスター型は好みによるけど。
三田一丁目は低層でまた別格。