三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1433: 匿名さん]

時にＲＩＡさん　
B棟は外観　メガネ型から　去年長方形型に変更しましたよね。
大幅な設計変更ですが2回分の設計料を取るのですかい？

[1434: 匿名さん]

自分達の不動産で他人が儲けて欲しくない感情は理解できます。

[1435: 匿名さん]

完全にこの板は、私物化されてる。
不動産のような市況に影響される開発は、かたく見積もるに決まってるじゃん。今は市況がいいけど、将来はわからない。大崎の再開発でも裁判を起こしてた地権者いたけど、当然、負け。
後だしじゃんけんは、ロシアの天然ガス開発を思い出す。あとから難癖つけ、日本の商社を追い出したロシア政府と同じ。

[1436: 匿名さん]

>>1432 匿名さん

墓地ビューのC棟が地元地権者収容棟なのはちょっと感じが悪いのは確かだが、それを都市計画決定でOKとしたのは地権者だよね

保留床単価412万でC棟還元率100%、権利床25%保留床75%の事業計画で再開発組合設立同意したのも地権者だったと記憶してます

文句を言うなら、都市計画決定や本組合設立の時に言うべきだったんです
みんなそれなりに納得して再開発という大きな船が進んでいるんですから、今更、騒ぐのは大人げないかと。。。

ご指摘のとおり、ホントに鑑定士や審査委員に問題があるなら、権利変換認可申請開始の総会決議時に否決する手はありますけどね

[1437: ご近所さん]

>>1432 匿名さん
RIAがデベの利益しか考えない本当のワルならば、タワー棟の最上階を安く値付けし、理事長や理事会大口権利者に優先取得できるようにして、そのバーターで理事会役員に一般権利者の増床を制限する取得ルールを作らせてると思います

理事会役員と一般権利者を分断して、保留床面積を多くするためのデベに都合の良い取得ルールとするのが再開発でよくあるパターンだからね

でも、実際には、RIAは取得ルールで2戸取得可とし、うち1戸は設定区画の範囲で制限なしとして、権利者の取得希望の自由を確保してくれている

権利者の自由な選択肢ほど重要なことはないと思うし、RIAのような権利者目線のコンサル会社はなかなか出会えないんじゃないかな

[1438: 匿名さん]

ここの目の前を通りました。

上空から覆いかぶさるように首都高の大高架に囲まれているおかげで、なんとも言い難い陰鬱な雰囲気がヌメりとまとわりついてくるようでした。
正直、気分が良くなかったです。

坪700もするんですか…
…
買う人いるのかな。

[1439: 匿名さん]

>>1438 匿名さん

あざっす。笑

[1440: 匿名さん]

>>1438 匿名さん
三田一丁目のパークコートがまもなく出てくるから楽しみにしましょうよ
白金高輪のタワーマンション群でも次の分譲は坪800超え確実との話のようだしマンション市況は活況のようですよ

[1441: 匿名さん]

>>1437　ご近所さん

ＲＩＡの　昔からの手法は、従前資産のと土地を約半額近くに評価し、デベが参入しやすくして、権利者は泣きデベには評価が高い。

同じA社の再開発は従前の土地を市場価格で評価し、それに50%前後の開発利益が加算されるので港区では評判が良い。
権利床価格が高いので床面積が多く取れます。

増し床の件ですが買うのですよ。
分譲価格より2割ぐらい安く買えても、内装のグレードは分譲とは大きく違います。また売却するには仲介手数料も掛かる。

仮に分譲価格２億５０００万の物が増し床で２億で買えたとします。2億借り入れ。
資金の無いものには、なかなか大変です。
分譲に較べて内装が安っぽいので１割値引か　水回り等２０００万掛けて分譲並みに大リフォームします。

売却の仲介手数料が3%として７００万前後　登記料　不動産取得税は不明ですが総合計１０００万とします。

2億３０００万で売れたとしても　ほとんど利益なし。

２億５０００万で売れれば短期譲渡所得税が利益２０００万の40%として8００万強。

これに仮に5年分の修繕積立基金、火災保険　１年で売れれば良いが毎月の管理費、修繕積立金　車庫代含めると増し床で買ってもリスクがある。

増し床で2億５０００万のものが2億で買えても１０００万の利益が出るか？

増し床が　できるできないで騒ぐ内容でもない。

[1442: 匿名さん]

>>1441 匿名さん

ほぼ意味不明なんですけど。笑

まず、今の市況から考えると、保留床は４割は安いです。

図面から読み取れる水回り関係ですが、私の部屋の風呂は1820タイプ、洗面はツーボウル、キッチンはカウンターオープンキッチンです。細かい仕様は知りませんが、だいたい察することができますね。

５年分の修繕積立基金と火災保険って何ですか？笑

もうちょっと勉強してからにしようね！

[1443: 匿名さん]

>>1442　匿名さん

はい、はい、ありがとうございます。
家はボロ家ですが、ツ‐ボウルですよ。高級の証ですから写真載せますね。

次に内装おわかり　でないみたいですのでご近所のよしみで写真載せますね。
壁　天井は　全てビニールクロス。
床は全てフロ‐リングでなくつクッションフロアより高級なシ‐ト系です。
ユニットバスは床がカラリ床とありますのでTOTOなんでしょう。
浴槽は樹脂製とありますのでポリバケツの高級仕様でしょう。
浴槽壁は、パネルとあります。
天カセはありません。
三井の高級仕様は浴槽の壁も天然石ですがね。
なんと浴室乾燥機とリビングに床暖房があります。喜んで下さい。
巾木はビニールですね。
天カセもないです。うどんに入れる天カスじゃないですよ。
二重床とか二重天井とも書いていないので違うのでしょう。
タイルは玄関だけです。
天然石はないですね。

[1444: 匿名さん]

>>1443 匿名さん
なんか悲しくなるような専有部仕様やね
保留床が分譲価格より4割も安いんだったら保留床をもう6%上げてもらったら！

そしたら60億工事費に使えるから専有1坪あたり20万仕様アップできんじゃん
組合理事長とRIAに相談して、参加組合員に頼んでもらったらいいんだよ
そしたら、そこそこの分譲仕様になるから、権利者も参加組合員もあとから仕様いじる無駄なコストもかからんでしょ

RIAは権利者想いだから、本当に保留床が分譲より4割も安かったら動いてくれるはずだよ！

[1445: 匿名さん]

>>1444 匿名さん

地権者棟に住む方たちは、仕様は低くても何の不満もないんでしょ。

[1446: 匿名さん]

まだやってるよ。。。

[1447: 匿名さん]

>>1441 匿名さん

従前資産土地を半分の評価というのは組合理事会が土地に開発利益を乗せない方針で鑑定士に評価させてるだけでRIAのせいではないです。

増床については4割も安い価格で買えるならお得に決まってるじゃない
駅から遠い隣の三田一丁目は坪1000万をかなり超えてくる公算みたいす。

[1448: 匿名さん]

>>1443 匿名さん
Y mobileさんには残念なお知らせですが、A棟最上階の部屋だと、馬鹿でかいコの字型のキッチンですよ。
無知って恥ずかしいですね。どうやって、低グレードで仕上げるのか、聞きたいもんですね。

[1449: 匿名さん]

↑最上階買われたのですか？
スゴイですね。
こんな地区で10億の部屋を買える資産家さんがおられるとは。
ご入居の時に　ご挨拶にお伺いさせて頂きます。

[1450: 匿名さん]

>>1449 匿名さん
キャッシュで買うわけじゃないから、土地が100坪くらいの権利者であれば持ち点5億近くあるから余裕でしょ
権利変換の縦覧時に誰が取得したかバレちゃうけどね

[1451: 匿名さん]

最上階の１１０坪のお部屋は、素晴らしいの一言ですよ。便器が6箇所もあるんですからね。オラ小便近いので大助かりです。

>>1448　匿名さん
でも図面から仕上り仕様読めるんですね。マンション評論家でもされたらどうですか？

どのような仕様になっているか　ご説明お願いできますか？
各部屋の壁、天井、床、設備内容　メ‐カ等教えて下さい。

全般的に設計も素晴らしいですね。他の棟では玄関入ったら直ぐ便所　またはキッチン裏に便所、キッチン横に便所ですね。
大便も近いから最高です。

窓の無い部屋とか縦長で収納としか使えない部屋が沢山あってなかなか良い感じですね。

[1452: 匿名さん]

思い込みが目につく書き込みをされている地権者の方がいますね。おそらくあの方だと想像つきますが。

[1453: 匿名さん]

>>1452　匿名さん
そうですよ。
なかなか辛口の評価できる人地区内でいませんよね。
何かお困りですか？
事実と違うのであれば、ご指摘お願いします。

[1454: 匿名さん]

>>1451 匿名さん
そんな変わった間取りのお部屋もあるんですね。私が興味があったお部屋にはありませんでした。
最上階のキッチンの仕様はバカでかい、コの字型ですよ。どんなメーカーか楽しみですね。浴室も同等のモノが入るでしょう。そんなお部屋なのに壁掛けエアコンだったら笑いますね。また面白いコメントお待ちしてます。

[1455: 匿名さん]

>>1454　匿名さん
面白いコメントお待ちしてます
じゃないだろう！

あんたね、数日前の匿名さんから
質素な内装ですね　と言われてる　どうなの？
こんな所で書き込みしてる間があったら
組合に行って内装のレベルを上げて下さいと　交渉に行って来いよ！

権利者の為に汗かけよ
あんた　総会での発言の前に　いつも
「理事をしている○○ですが、」言うが、偉いと思ってるんだろう？

あんたみたいな、素晴らし人がいるんで　こんな悪条件なってしまったんたんだわ。
馬しかも　いい加減にしろよ。

[1456: 匿名さん]

>>1455 匿名さん
Y!mobileさんどうしたんですか！私は仕様は何も気にしていませんよ。間取り見て勝手に仕様グレードをイメージしているだけですけど、モデルハウスの仕様とは違うと確信しております。ポンコツ事務局員に聞いても何も教えてくれないし、おそらく分かってないからね。もし質素な仕上がりなら自分でリフォームすればいいじゃないですか。リフォーム費用なんて平米あたり１５万もかければ、かなりお洒落な仕上がりになりますよ。

[1457: 匿名さん]

>>1454　匿名さん
あんたね、オレは体　張ってんの！

こんなマンション　分譲販売前に資産価値ド‐ンと下げる方法はあるんだよ！

あんた前の書き込みで2億　買い増ししたと浮かれていたけどね。

少しは、権利者のために働けよ！

[1458: 匿名さん]

相変わらずの意味不明っぷりで笑えます。
体張って反対運動でもしているんですか？最近まで反対の上り旗立てていたお家の中ですか？

[1459: 匿名さん]

>>1457 匿名さん
泣いても笑ってもまもなく権利変換認可申請です
組合設立時より保留床単価は上がりました
特別分譲で2戸目は価格表にある残り住戸の中から面積制限なく取得可能です
最低限C棟なら等積還元可能です
仕様は質素ですが数年後に分譲仕様へのグレードアップオプションも有償で選択可能です
仲介会社経由で今売却すれば土地値坪900万円前後で買い手がつきます

あとこれ以上なにをがんばれば納得してもらえるのでしょうか？

[1460: 匿名さん]

>>1459　匿名さん

相当お詳しい方ですので、ご質問があります。

保留床平均単価はいくらですか？
分譲想定金額は、いくらですか？

地区内の売却物件1件あり土地坪単価@900万円でも数カ月売れていない。

特別分譲と言うが多くの高齢者にはロ‐ンが付きにくいので買えない。
むしろ権利床価格を上げてもらった方が良いに決まっている。

もう集計も最終だと思いますが現時点で分譲申込み　件で増床申込み　件ですか？

[1461: 匿名さん]

>>1460 匿名さん
保留床単価はお手元の権利床価格表の権利床単価の1.25倍
権利床単価は下がれば返還率上昇。ただし保留床単価を上げてもらう必要あり
売物件は仲介サイトから消滅
AB棟で未取得部屋は事務局に確認すればOK
高齢者向け5000万融資制度あり

[1462: 匿名さん]

>>1461　匿名さん

ちょっと組合の運営方法汚くないですかね。
希望住居を締め切った後でイロイロ情報を出すのは？

デベとして増し床をされたくないのは、わかります。

たとえば有償で分譲仕様と同じレベルアップ。
これは　このスレに貼り付いてるお宅の理事で２億増し床の兄ちゃんも知らない様子ですよね。（書き込みから）

高齢者５０００万の貸付制度
バアさん　ジイさんに広報しましたか？

保留床単価上がりましたが権利床単価も同時に上がりました。

買い増しに何故資金力のあるデベと同じ時期の支払いを求めるのですか？
権変認可で１０%支払い　着工１０%支払い　竣工残金精算
権利者は着工１０%支払い　竣工残金精算の２回が普通でしょう。

権利者の買い増しにハ‐ドル上げているのがミエミエでしょう。

[1463: 匿名さん]

>>1462 匿名さん
Y!mobileさん、たまにはまともなこと言うね。

>>権利者は着工１０%支払い　竣工残金精算の２回が普通でしょう。

これだったら、4億買い増ししてました。

[1464: 匿名さん]

>>1463 匿名さん
さらに理事会がしっかりしてれば実は竣工時全額払いも
ありえるんだけどね
そもそも再開発組合で全額借入で資金調達してるんだから

[1465: 匿名さん]

>>1464 匿名さん
そんなことが当たり前になったら、デベがどこも再開発やりたがらなくなるから、それはそれで望んではいないね。買いたい部屋の倍率も高くなったら嫌だし。

[1466: 匿名さん]

>>1465 匿名さん
デベの信用力なら今は0.5%未満で数百億単位で資金調達できるから、理事会がしっかりしてたら、組合は銀行借入でなく、デベの保留床処分金の先払いでも資金調達できるかもよ！
それこそYmobileさんのお好きなRIAに他の開発事例の資金調達事例を聞いてみたら

[1467: 匿名さん]

>>1466 匿名さん

>>1466 匿名さん

Y!mobileさんはアンチRIAですよ。

てか君アタマ悪いね。理事は再開発をしたい人たちですよ。しっかりしてるも何も、デベも喧嘩するような人はいないでしょうに。

[1468: 匿名さん]

>>1467 匿名さん
Ymobileさんは理事会役員ではなさそうですね
役員とはどんな人たちなんですか
ただ再開発を早くしてほしいだけの人たちとか。。

[1469: 通りがかりさん]

なんや、、、この物件

実需で住むやつおるんかここ

[1470: 匿名さん]

>>1469 通りがかりさん
何言ってんの？そもそも７割くらいは分譲されるでしょ。

[1471: 匿名さん]

>>1468 匿名さん
Y!mobileさんは地権者では無いですね。ちょっとズレてます。でも地権者に近い人。地権者さんの息子さんとか。

[1472: 匿名さん]

>>1471 匿名さん
たぶんだけど、増床ネタで大げさに盛り上げ買い手のメリットを強調して、権利変換前に高値で売却狙いなんじゃないかね
隣の25200平米1000戸の三田一丁目プロジェクトがまもなく販売開始になるタイミングを狙って、あれこれRIAや理事会に文句をつけて、結局、従前資産評価額の倍で売っちゃいましたとかいうオチで、、、
従前評価の50%増しならちょっと食指が伸びるけど、2倍だったら、普通に三田一丁目の分譲を買った方が安全かな
室内の仕様もちゃんとしてるし

[1473: 匿名さん]

分譲と実需をごちゃまぜにしとるトーシロがおるな

このスレみとると
買って自分で住むには魑魅魍魎すぎるわ

[1474: 匿名さん]

>>1473 匿名さん

Y!mobileさんって以前から張り付いている元住人の人ですか？地権者になり損ねた。

[1475: 匿名さん]

>>1473 匿名さん
魑魅魍魎とは、様々な種類のすべての妖怪を意味する言葉です。 また使い方としては、私利私欲の為に相手を騙したり、陥れてようとする人が多い世界、業界、集団を魑魅魍魎と比喩表現として使う事が多い言葉です。 日本は八百万の国とも呼ばれており、色々な神様もいれば妖怪なども沢山いるのが特徴です。

[1476: 匿名さん]

ここ再開発するなら
上空を覆う首都高の大高架をなんとかしてクレヨンw

[1477: 匿名さん]

>>1476 匿名さん
あら、Y!mobileさん、底辺からだとそう見えるんですかね。上ばかり見上げてるだけじゃダメですよ。足元も固めて早く這い上がってこれるといいですね。

[1478: 匿名さん]

足元のハザードマップをみると、
足元は水没３メートルですね、ここ

[1479: 匿名さん]

>>1478 匿名さん

B棟も、その辺はしっかり対策できていると思います。私はA棟なので水害も高見の見物ですけど。

[1480: 匿名さん]

対策したニダ！
とかムキになって強弁されても、
公的な水害ハザードマップでは、
ここは、継続して水没エリアです。

あまり言いたくはないのですが、
日本国家の公的資料を無闇に否定していると、
日本国家に訴えられますよ。

[1481: 匿名さん]

>>1404 匿名さん

従前評価10000万円で追加負担金200万円でA棟7階30坪（100㎡）の権利床価格10200万円で取得（坪340万円）
権利者仕様をオール天カセ、ミーレ食洗機、オープン、浴室タイル仕上げ、枠なしガラスドア、グローエ水栓、全室突板フローリングの白金スカイレベルの分譲仕様にオプション費用1000万円でグレードアップ
これなら分譲時24000万円+インフレプレミアムだろうから18000万円で買ってもいいかな
Y!mobileさまいかが？

[1482: 通りがかりさん]

A棟7階30坪（100㎡）の権利床価格10200万円ってありますか？想定ですかね！？