プラウド浦和東仲町ガーデン [(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/p-urawa2/index.html
事業者：野村不動産株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
設計者:INA新建築研究所

所在地：埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1他(地番)
交通情報：京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩4分 （※北口改札(7：00～24：15、ICカード専用)より徒歩2分）

本日確認しました。場所は、さいたま市浦和区東仲町105ｰ1他9筆。地上14階、地下1階。住戸数 92戸。松江精機工業(株)の跡地です。プライド浦和東仲町、パークホームズ浦和東仲町のすぐ東に位置します。
恐らく「プラウド浦和東仲町Ⅱ」 とかになるのでしょうか。駅からは北口徒歩3分圏内に入ると思われます。

【スレッド本文を一部修正致しました。H28.7.18 管理担当】
【スレッドタイトルを修正致しました。H28.7.20 管理担当】

[2201: 匿名さん]

外廊下です。管理費安いのがメリットです。

[2202: 匿名さん]

ガーデンには虫湧きますからね。そこの手入れが高いんですよ。

[2203: マンション検討中さん]

>>2195 匿名さん
都心の大手デベ物件でも100戸前後に対して1基の物件は結構多いですよ

[2204: マンション掲示板さん]

1基はおしまい。
駅近のメリットない。

[2205: マンション検討中さん]

過去の物件と比べても仕方ない。あれはよかったと思ってももう遅い。きっとここもそうなるでしょう。ほとんど一期で販売のようです。

[2206: 匿名さん]

なぜ外廊下にするんだろう？費用かな？
浦和タワーも外廊下だったけど内廊下の方がいいよね？

[2207: マンション掲示板さん]

マンションギャラリーのあとが決まっておりますからね。すぐに売らなければならない事情があります。ここ、いつから販売開始？予定より遅れてるよね。

[2208: 匿名さん]

一期で販売するのは、それなりの手ごたえがあってのこと。とやかくけなす人がいますが、駅近は東口だろうが原山中だろうが需要が一定数あったということ。

[2209: 匿名さん]

予定より遅れてるのは反応が悪いから
駅2分で反応悪いんだからよっぽどだよ

[2210: 匿名さん]

バブル絶頂時でただでさえ残債割れリスク高いのに浦和のマーケットで人気ない西口+人気ない学区でリビイングインでエレベーター一基で管理費修繕費が高いのに徒歩2分しかも北口で資産価値維持できると思える方が不思議

[2211: 匿名さん]

それで浦和タワーと同じ坪単価ですよ。管理費はむしろ高い。むりむり

[2212: マンション検討中さん]

県外から検討しているファミリー世帯です。原山中の評判は如何でしょうか。
学区に住まれている方に聞いたところ、わざわざ敬遠する必要もなく、
良いところも悪いところも特筆することがない普通の中学校と教えられました。
住宅街は少し暗いところもあり夜道を考慮して明るい通学ルートだけ気にすればいいとも。
ご存知の方がいらっしゃればご教示ください。

[2213: 匿名さん]

優秀層は私立に行く中、良くも悪くもないと言われる今の公立は、避ける人は避けます。

[2214: 名無しさん]

今の公立の『普通』はヤバイからねぇ。

[2215: 匿名さん]

原山は学力より運動重視です。保護者は色々と手伝いなどあり大変です。

[2216: マンション検討中さん]

駅近は魅力ですね。
しかし、コストパフォーマンスとしてはどうでしょうか。

営業さんが西口再開発あるし、徒歩2分だから資産価値は安全といっていたが、、、
こんな誠意のない説明があるのだろうか。
上にもあったが資産価値は十数年先以降が重要なわけで市況の影響をもろに受ける

浦和駅周辺物件の資産価値が上がったのは新しい沿線が「施工」された前後から
であって、パルコなど簡単な商業施設では残念ながら上がっていない。
それはある程度浦和が成熟した街ということもありますが。

・それ以前のプラウド・パークハウス　坪単価220程度
・東中町パークハウス　坪単価250前後、高層階270※浦和タワー低中層階相当
・浦和タワー　坪単価270~300が低中層階、高層階が単価高いため平均330程度
・東仲町ガーデン　坪単価300以上(低中層階でも）

見てもらえばわかるとおり、バブル崩壊後は一気に資産価値が
激減する可能性が高い。
・東口ではない
・不人気学区である
※白幡は同じ学区の武蔵浦和にタワーが増え高所得が増え前よりマシになったと聞きました
※原山は緑区が広くて、軍隊行進が名物のため、高所得者層にはあまり
・仕様が低い
・エレベーターが一基
・リビングインなど資産価値や流動性を低下させる間取り
・管理費が比較的高い
※ガーデンは近隣住民が喜ぶだけで所有者はランニングコストが高いお荷物です。
・エレベーターなど仕様面で弱みがある

タワーマンションとちょっとした商業・行政機能では資産価値はあがりません。
仲町一丁目付近の再開発もマンションばかりで北口改札がさらに混んで嬉しくない
ことが増えるだけです。

とはいえ、買わざるを得ない人たちもいるでしょうから
私は撤退しますが、

1階など低層階や、
異臭や虫などトラブルが多いごみ収集場近く
寒さや騒音がひどすぎるエントランス付近や、
建て替えが近そうな近隣のビルに影響を受けそうなとこ
あとは坪単価が傾斜を受けている住戸（この物件では無さそうですね）

など一部著しく資産価値が低下しやすい住戸を避けて
購入されることをお勧めいたします。

[2217: マンション検討中さん]

失礼しました。
東口ではない→（訂正）西口ではない
またエレベーターの記述も2回してしまいましたね。
お恥ずかしい限りです。

[2218: マンション比較中さん]

2216さん
営業さんの説明は、一般的な普通の意見でおかしなことは言ってないと思ういますが。
そもそも十数年先なんて市況がどうなるかなんて誰にも分らないよ。
あなたの意見のほうが大嘘だったってことになる可能性も十分あるよ。
このマンションだけが著しく資産価値が落ちるなんてことはありえない。その時の市況に連動するだけ。
大体、資産価値なんか販売価格に織り込み済みで、損得の物件差なんか誤差だよ。
損得は買う時と売る時の市況で決まっちゃうよ。買いたい人は買えばいいじゃん。
市況を理由にしてる人は、大体買いたくても買えない人。

[2219: 匿名さん]

学区目当てで浦和を検討してる人がこんなに多いのに驚きました。
地元の、親が高学歴家庭な家庭は、みんな小学校から南浦和の塾に行かせて、私立中学受験させてます。
所詮公立なので、私立に比べたら話にならないくらい教育内容に差がありますので。

[2220: マンション検討中さん]

・アクセスはいいがアドレスはよくない
・エレベーター1基で最寄りは北口改札
・現在のマンション市況
・管理費
・リビングイン

こういったリスク・デメリットを踏まえての検討かと思います。
マンション市況はどうしようもないですが、家事の動線がいいリビングインなので、所謂パワーカップル層狙いでは？
管理費はデメリットしか感じませんが。

[2221: マンション検討中さん]

2212です。ご回答ありがとうございました。
浦和人の皆さんが絶対やめときなさいと言わないので、逆説的に悪くはないのかなと感じました。
浦和に馴染みのない私にとって、浦和地区の公立学校についての話題は、ネット上で誇張や歪曲した情報が多く、真実がわからないにしても不安を煽られる部分があったので試しに質問させて頂きました。
面白くない真面目な回答ですいません。

回答して頂ける素敵？な掲示板なので、もう一つ質問させてください。
本マンション基礎杭が63メートルとありますが、深いなと感じました。大宮台地なのでもっと浅いところの20ー30メートルに支持層があると勝手に思い込んでいました。
1.63メートルの深さというのは一般的な範囲で気にする必要ないでしょうか。
2.地盤がいいのと支持層の深さはあまり関係ないのでしょうか。

[2222: 匿名さん]

>>2221 マンション検討中さん

地盤カルテを見るかぎり、あまり強そうな地盤ではないようです。
どこまであてになるかは分かりませんが。

[2223: 匿名さん]

2212さん

浦和の黄金学区といわれる常盤中・岸中も、上位層は私立中学受験失敗組です
上野・東京ラインか湘南新宿ラインを使いたいという理由がなく、教育重視なら、南浦和のマンションも選択肢になるかと思います

[2224: マンション検討中さん]

2218さん
感情論じゃなく2216さんのように数字出して

[2225: 匿名さん]

市況に連動して6000万で買ったのが10年後3500万でしか売れなかったら売却損凄まじいのだけど。
2218はそれを、資産価値の暴落とは考えないらしい笑

[2226: 匿名さん]

10年後に人口半減するような天変地異でも起こったらそこまで落ちるだろうね。

[2227: 匿名さん]

バブル前に戻るだけで近しいとこまでいくよ。
天変地異なんて必要ありませんよー笑笑

[2228: 匿名さん]

妄想お疲れ様です。

[2229: 匿名さん]

しかしこの物件のスレだけ、書き込みがすさまじいですね。抽選回避を狙うようなネガコメントばかりですが。
皆注目する人気物件ということの証明で、資産価値は安泰ですね。

[2230: 匿名さん]

確かにこの掲示板でネガコメントの多い物件ほど早期完売しているような気がします。高砂マークスだったり、浦和タワーだったり。数年前だとプラウド浦和高砂やシティハウス浦和高砂もそうだったような。
仲町すみふのような例外もありますが。

[2231: 匿名さん]

2230さんベテランですね笑っ
そんな長く徘徊してるなんてプロみたいですね

[2232: 匿名さん]

そして連投お疲れ様です笑

[2233: 匿名さん]

何度も中身のない書き込みお疲れ様です笑

[2234: 匿名さん]

文末の笑がトレードマークです笑

[2235: マンション掲示板さん]

みんな暇ですね。笑

[2236: 匿名さん]

ぶっちゃけると、一番大事なのは立地、駅距離。
学区や地歴は付加価値。設備充実や維持費の安さもも付加価値。あまりにひどくなければ問題ない。
それらはあるにこしたことはないけど、駅距離＋ブランドだけで当面の資産価値は維持できるよ。
10年20年後は不明だけど。

[2237: 匿名さん]

ぶっちゃけると、一番大事なのは立地、駅距離。
学区や地歴は付加価値。設備充実や維持費の安さもも付加価値。あまりにひどくなければ問題ない。
それらはあるにこしたことはないけど、駅距離＋ブランドだけで当面の資産価値は維持できるよ。
10年20年後は不明だけど。

[2238: 匿名さん]

ネガネガいうけど皆さんの言うデメリットもなるほどと思うのが多く参考になりますよ。
デメリット情報に神経質になる方は本物件の利害関係者ですか？

[2239: 匿名さん]

上の書き込みにある、過去の浦和マンション坪単価の比較等は希望的観測ではなく、客観的な事実だから参考になる。
やはり今は高いから高値掴みリスクは避けられないねぇ。。。

[2240: 匿名さん]

2012年前後の財閥系と坪単価80つまりグロスで1500万以上差がある中でバブル弾けたら資産価値維持できるの？

[2241: 匿名さん]

2012の財閥系平均が220ってありえない。
過去の物件価格、しっかり調査しな。

[2242: 匿名さん]

2012年前後って、具体的な物件名は？

[2243: 匿名さん]

2216の数字、実際より低く書かれているのはなぜでしょうね。

[2244: マンション検討中さん]

目の前の古いビル、ボロボロでいつ立て直しあってと仕方ない気がするのですが、あまり皆さんお考えではないでしょうか…？うちはネックは実はそこです。嫌な予感ばかりして、なかなか購入に踏み切れません…

[2245: 匿名さん]

2216はパークハウスは高層階抜き表示、ここは高層階入り表示で、恣意的なものを感じますね。
パークハウスは正確には坪単価265です。浦和タワーはプレミアム層を除くと320程度ですね。

[2246: 匿名さん]

ここの坪単価は平均300ですね。ブリリアは320くらいでしょうか。

[2247: 匿名さん]

なんか必死な人がいますね

://mansion-madori.com/blog-entry-3781.html
検索したら坪単価情報すぐでるよ笑

[2248: 匿名さん]

マンションエンジンやらサイトでみれば？
東仲町パークハウスは平均坪260だよ

[2249: 匿名さん]

東仲町ガーデンは平均坪単価300越えなのか
すげーな

[2250: マンション掲示板さん]

そりゃいつかは建て替えるでしょ
商業地域だから土地狭くてもかなり高い建物が建てられますし日照に配慮する義務もありません。
あのあたりの日照環境はリスク高すぎです。
買うなら反対側の角部屋ですね。

[2251: 匿名さん]

リビングイン使ったことある人、感想を聞きたいです。

[2252: 匿名さん]

笑をやたらとつける人、必死すぎて面白い。
今日は大活躍ですね。

[2253: 匿名さん]

東仲町パークハウスは坪単価265ですか。
ここよりだいぶ安かったんですね。立地はかなり劣りますけど。

[2254: 匿名さん]

笑さん、３連投お疲れ様です笑

[2255: 通りがかりさん]

リビングインは子育て世帯には人気ですが、浦和の新築マンションにはほとんどないのでレアな間取りです。リビングインのせいで資産価値が下がるとの書き込みがありますが、影響ないか逆に上がると思います。

[2256: 匿名さん]

笑をつけると同一人物になるのか笑
感情的な人が居るみたいですね。暇な女性かな

[2257: 匿名さん]

リビングインで上がることはないだろ。
そういう適当な書き込みがあるから荒れるんだよ

[2258: マンション検討中さん]

リビングインはリビングインでも、洗面所トイレのリビングインは不人気だしコストカット目的なので資産価値への影響は言わずもがなです。

[2259: 通りがかりさん]

トイレと風呂が別のリビングインは人気です。資産価値も問題ないですね。

[2260: 匿名さん]

ちなみに、シティハウス浦和高砂もリビングイン洗面だった気が…スミフはよく採用するみたいですね。

[2261: 匿名さん]

トイレのリビングインは不人気ですよね。この物件のリビングインはバス洗面所だけなので資産価値には影響ないと思います。

[2262: 匿名さん]

前の建物が立て替えのさい、音がすごそうですね

[2263: 匿名さん]

そりゃどこでもすごいでしょ。

[2264: 匿名さん]

洗面リビングインに住んでいます。

現在、小さい子供が２人なので、とても動きやすい導線です。
扉を開けておけば、脱衣所の気温差が無くなるので、本当にお風呂が入れやすいです。
後追いの期間でもストレスがありません。

子供が成長すると、(特に女の子は)嫌がる時期がくるかもしれないですね。

[2265: 匿名さん]

前の建物はまだ新しくありません？比較的新しい建物多いですよね、南側は。

[2266: マンション検討中さん]

要望書出された方にお伺いします。出した後、次は登録開始まで何も無くただ待っている状態ですか？

[2267: マンション検討中さん]

担当者に寄って、進め方は違うのでしょうか？

先日モデルルームでチラッと周りを見たら、ある購入検討者は何か沢山数字が羅列した表のようなものの説明を熱心に受けていましたが、うちは担当者から殆どマンションの説明も無く、こちらが聞けば何とか答えてくれる感じで、何とも頼りない感じです。正直マンションの魅力を感じることができずに終わってしまいました。

皆さんの担当者はどのような感じですか？

[2268: 匿名さん]

プラウド浦和東仲町
2010年築　浦和駅徒歩4分
坪単価 約220万円

パークホームズ浦和東仲町　
2012年築　浦和駅徒歩5分　
坪単価約220万円

いやぁバブルはすごいね
いずれ落ち着くんだろうけど
資産価値としては維持が難しそう

[2269: 匿名さん]

>>2268 匿名さん
その２つは湘南新宿ラインができる前だから、そもそも浦和自体の価値が今とは違うから比較しずらい。
バブルはじけてもそこまでは下がらないよ。

[2270: 匿名さん]

悪意を感じますね

[2271: 匿名さん]

比較するなら最近できた財閥系のパークハウスがちょうどいいかと。あそこが平均坪265で徒歩6分、ここが平均300で徒歩2分。
今の市場なら妥当かと。

[2272: マンション掲示板さん]

みんな買った？

[2273: 匿名さん]

湘南新宿ラインできることは当時からわかってるはずだけど、、、
楽観的なことは良いことだね
あと東仲町パークハウスは北口徒歩4分ね

[2274: 匿名さん]

パークハウスと比較すると悲しいばかりですよ。
これも多少バブル受けた価格ですが。

徒歩2分短縮するのに坪単価約40、つまり800万以上UPですか。
低層階は単価240台でしたよ。
しかも東仲町パークハウスは角部屋だからなぁ。
全戸三面開口で。
管理費も東仲町ガーデンより安いし、57戸ディスポーザーとエレベーター一基で。
妥当かなぁ。

[2275: マンション検討中さん]

パークハウスも当時は過去の財閥系と比較すると全く割りに合わない！バブル価格！残債割れだ！買うなら資産価値や教育環境考えて浦和タワーの高層階以外を買え、という意見が多かった。

あとは皆さんが北口4分を2分にするために1000万近く払うかどうかが資産価値を維持できるかの目安なのではないでしょうか
収入レベルや考え方も同じような方が基本的に中古の検討者になると思うので

あと修繕費はともかく管理費は僅差で東仲町ガーデンのが安いです
単価10円も変わりませんが
200切っても不思議じゃないのに229もかかるのは、やはり植栽なんでしょうかね

[2276: 匿名さん]

機械式の駐車場ですかね。機数が多いような。

[2277: 匿名さん]

古い方のプラウドとパークホームズって、北口だと徒歩何分くらいですかね？

[2278: 匿名さん]

プラウドは1.2分？
パークホームズはほぼ変わらないから2分じゃないかな。
プラウドは路線横でホームの音うるさいし、築年数古いから中古は嫌だな。パークホームズは良いけど36？戸とかで少ないから将来修繕費とか諸々の負担が不安なのと、中古が75平米5700万とかしているよ。今の中古市場高いから。
ちなみにどちらもディスポーザーなし。

[2279: 匿名さん]

今は新築も中古も高いデスね、、

[2280: 匿名さん]

>>2273 匿名さん
パークホームズ分譲時は湘南新宿ラインが止まるってわかる前ですよ。

[2281: 匿名さん]

バブルだかね！高値掴みは仕方ない
駅近だからバブルはじけても資産価値下がらない、わけないから！
現実見て冷静に。

[2282: 匿名さん]

>>2280 匿名さん
パークホームズの住民ですが、湘南新宿ラインの停車はパンフレットにも載っていましたし、上野東京ラインのこともぼんやりとわかってましたよ。
高架化工事進んでましたし、ヨーカドー前の連絡通路の工事の予定もわかってました。
ちなみに北口の計画は、本当ぼんやりと聞いていましたが、こちらはあまり現実的な話ではなく、本当にできたら良いな〜くらいのレベルでしたので、その後話が進み、ラッキーという感じです。

[2283: 匿名さん]

>>2282 匿名さん
さらに言えば、当時から西口再開発の話はありましたが、全く進みませんね。

[2284: 匿名さん]

数年後には65平米4,898万のパークハウスと同じ土俵で価格査定される訳だから厳しいよね。徒歩2分と4分じゃない大きな差は出にくいし。

[2285: 匿名さん]

結局パークハウスもバブル影響受けてるから湘南新宿ラインがわかっていたパークホームズあたりが浦和の実価格値上げ後の適正価格なわけで、東仲町ガーデンの場合は約坪単価80万、グロス1700万くらいはバブル後に反動受ける可能性は十分ある。

[2286: マンション掲示板さん]

そりゃ数年前は坪300で都内のそれなりのマンション買えたからね。浦和は唯一無二と思っている一部の方以外はでかい反動があることは理解してるよ

[2287: 匿名さん]

逆に都内は6000が8000。恐ろしいわ。

[2288: 匿名さん]

今は新築が高いだけでなく、数年前のが建材の質も良かったから品質面も劣る。ある程度目が肥えた人は2017-2020竣工の物件は避けるのでは？
うちみたく相続対策で売る気もない場合は資産価値が暴落しても関係ないけどね。

[2289: 検討板ユーザーさん]

>>2284 匿名さん
それは2.3階とか低層階です。
平均65平米5500くらいしてました。70平米は約6千万前後。

[2290: 匿名さん]

バブルはじけても75平米4500万前後だったパークホームズまでデベロッパーが下げないよ。アトレに北口、アトレビルも入って色々当時と違うから。75平米5千万でも充分みんな買うでしょ？笑需要があれば、価格は下がりにくいし下がらないよ。

[2291: 匿名さん]

>>2290 匿名さん
パークホームズは、70で4500前後
75は東南角だから5200からでしたよ。

[2292: 匿名さん]

アトレがあるから資産価値大丈夫！なんて始めて聞いた

[2293: 匿名さん]

アトレに限らず、数年前の浦和は古くさくて住民以外はあまり良さがわからないくらい駅もぼろくて街も古い伊勢丹がドーンと駅前にあるくらい魅力なかった。今は学区とか関係なくパルコにアトレに綺麗な駅構内に、魅力度増したのは事実。
今は遊びに来る友人も、駅降りた街並み見て都会だね！と言ってる。

[2294: 匿名さん]

昔の何にもなかった東口と今とは印象も違うから駅近は高いことに納得できる？

[2295: 匿名さん]

ここ数年の値上がりはバブルの影響で、それ以上でもそれ以下でもないよ。
バブル終わったら浦和はまた学区重要視の市場に戻るだけでは。

[2296: 匿名さん]

今日出ていたスーモに上半期最も人気があったマンションランキングで1位がプラウド浦和東仲町ガーデンになっていました。そんな人気あるの？

[2297: マンション検討中さん]

＞2296
URLを教えてください。

[2298: 匿名さん]

>>2296 匿名さん

資料請求の数とかでない？
駅徒歩2分のプラウドなら気になるじゃん。

[2299: 匿名さん]

>>2295 匿名さん

ここが売れたら学区重視じゃないよ

[2300: 通りがかりさん]

モデルルーム、商談席が外から見えますが、週末はかなり人が一杯来ている様子です。人気があるみたいですね。

[2301: マンション検討中さん]

要望書出し終わってからギャラリーに出向く方、皆さん何されてるんですかね？
うちは要望書、他のマンションと迷っていて決断しきれず出してませんが、もしかしたら登録には行くかもしれないです。その時急にかぶってしまっても、抽選の権利ってもらえますよね？

1度モデルルーム行ったんですが担当者が気に入らず、行くのが億劫なまま今日まで来てしまいました…

[2302: 匿名さん]

できるけど、よくそんなんで申し込めるね。
リスク高い部屋とか選んじゃいそうだな笑

[2303: マンション検討中さん]

急に抽選に申し込むとか迷惑ですね

[2304: マンション検討中さん]

マンションギャラリーいつも混んでて担当さんの接客はかなり適当な感じですね。要望書出すならさっさと出してってオーラがすごいです。

[2305: 匿名さん]

>>2297
埼玉県内の駅とかコンビニのラックにいつも大量に置いてありますね。

[2306: 匿名さん]

>>2304 マンション検討中さん

そうですか？
毎回２時間半くらいじっくりお話頂いていますけれども。

[2307: マンション検討中さん]

>>2306 匿名さん

すみません。何回も行って、そんなに購入できるかもわからないのに、話すことってあるんですか？

[2308: 口コミ知りたいさん]

>>2303 マンション検討中さん

迷惑って、誰に？営業？

[2309: 口コミ知りたいさん]

実際若い人たち、そして子供が小さい人が目立つ気がする。大きくなったら狭くなって出ていくんだろうか…実際モデルルーム見たけどなぜか狭く感じるんだよね。今まで色々みたけど、ここ特にそう感じる。天井低いって書き込みあったけど、他のマンションのパンフレット見て調べたら別に特別低くもなさそうだし…謎だ。

[2310: 匿名さん]

>>2307 マンション検討中さん
普通のモデルルームってそうじゃないですか？
２回買い替えていますが、１回の訪問で要望書提出まで行ったことはないですね。

[2311: 匿名さん]

>>2308 口コミ知りたいさん

営業にも迷惑でしょうねぇ。
要望書提出した方には、ローン審査や今後のスケジュール説明まで既にしているでしょうし。

[2312: マンション検討中さん]

まあ営業は別にいいとして、自分が買えると思ってた部屋が急に買えなくなる人もいるかもしれないからね。でもまあそれぞれ事情あるわけだし、そこまで気にしなくてもいいんじゃないの？高い買い物なんだから自分が納得するのが1番。

[2313: 名無しさん]

>>2304 マンション検討中さん

同感です。うちはここのマンション、営業のせいで買う気なくしました。

[2314: 匿名さん]

抽選が発生しそうだから、属性の悪い人や買う気がなさそうな人は軽くあしらっているんでしょう。

[2315: マンコミュファンさん]

縦の幅？が狭いのでは？
取得の時、そこまで、大きな土地を取ることができず、そのせいでリビング以外はアウトフレームに出来なかったそうです。だから廊下も短く、他の部屋がゴツゴツしてるんです。
ちなみに野村の別のマンションギャラリーの営業さんのお話です。
私も実際見て非常に狭く感じました。買うつもりでしたが、この狭い空間に6000万以上出すのが妥当かどうか悩みました。結果、別のマンションに決めました。

[2316: マンション検討中さん]

ここって世帯年収どれくらいの人が要望書出してるんですかね？

[2317: マンション検討中さん]

1200～1500位ですかね？

[2318: 匿名さん]

でしょうね。バブル価格で資産価値は冷静に読む必要がありますし、数年で完済しないかぎり金利変動リスクもありますから

[2319: 匿名さん]

2315さん

仰られるとおり、本物件のスペックは全体的に低いですよ

[2320: マンション検討中さん]

うーん、スペックというより何だろこの圧迫感。今まで行ったモデルルームで断トツに魅力感じなかったな。天井よりあの廊下の短さが敗因⁇
ちなみにマークス行った時オプションばかりの豪華絢爛のモデルルームでそれはそれでびっくりしたけど、3LDKの間取り見てみたらガーデンと似てるのね。

[2321: マンション検討中さん]

高層階は抽選必須みたいです。
なんだかんだ言っても駅近魅力的ですものね。

[2322: 匿名さん]

すごいね！西口至上主義の、東口けなしてる輩がくやしがる結果になるかもねw

[2323: 匿名さん]

>>2321 マンション検討中さん
低層の安めのところが抽選と聞きましたが、違いましたか

[2324: 名無しさん]

>>2315 マンコミュファンさん
別のマンションってどこですか？
参考までに教えてください。

[2325: マンション検討中さん]

角部屋は上から下まで結構埋まってきてるらしいとMRに行った人から聞きましたよ。角部屋は結構な金額なのにやはり要望書か出るのですね！
今のバブル期でも、この立地で上層階角部屋なら資産価値を維持できると考えているのでしょう。

そして、１期の売れ行きを見てから動こうと思っていた私は遅かったかも、と思い始めてます。

[2326: 匿名さん]

低層階も埋まっていましたよ。第一期で相当数捌けるようです。
とは言えやはり高いですから、マークスのようにスタートダッシュが凄くて、後半伸び悩むパターンかな？

[2327: 匿名さん]

みなさんお金持ち、、浦和ってスゴイ。
デベロッパーが浦和にボコボコ次から次へとマンション建てるわけだ。

[2328: マンション掲示板さん]

駅徒歩８分のマークスと徒歩２分のここでは、資産価値は雲泥の差。
そして野村のマーケティングは秀逸、だからここは高くマークスは安い値付け。

[2329: マンション検討中]

>>2328 マンション掲示板さん
みんな知っとるわい

[2330: 匿名さん]

まぁ5分以内の物件は売るには困らないよね。買値が高くても

[2331: 匿名さん]

価格が高いけど駅近で資産価値も見込めて、色んな層に魅力的なガーデン
少し駅から離れてラグジュアリーな感じのマークス
同じく少し駅から離れてお手頃感のある価格や学区等から子育てファミリー層狙いのサンクアージュ

どのマンションもなんだかんだと掲示板が盛り上がり、バブル価格なのになかなか好調な売れ行き（ガーデンはこれからだけど）。

連発でどうなるのか気になってたが、野村のマーケティングはなかなか秀逸でした。

[2332: 匿名さん]

どんだけ浦和に人流入するんだよ、

[2333: マンション検討中さん]

昨日の日経にも出てましたが、どんどん人口が減っていくなか、人が集まる地域というのが、資産価値を考える上では大事かなーと。
そういう意味でも、浦和はマンション買うには安心かなと思いますね。

[2334: 匿名さん]

売るのには困らないがバブル価格なので残債割れリスクは高いね

[2335: マンション掲示板さん]

バブルの時に買いたい人は、いやバブル終わってもこの立地なら大して影響はない！と言い張るものです。
これまでも毎回そうでした。
感情的な人にとって不動産価格は相対的なものではなく絶対的であり主観的なもののようです。

[2336: 匿名さん]

確かに金利変動や資産価値低下をリスクとして考えず、破綻して管理費滞納とか面倒だから当たり前だけど余裕をもって買ってほしい。

[2337: 匿名さん]

います。バブル時にマンションをギリギリで購入し、バブル崩壊後に残債割れでキャッシュを賄えず売却できず、管理費払えず身動きできない方。

[2338: 匿名さん]

なんのために必死に購買意欲をそいでるんですか？笑
他社の方？

[2339: 匿名さん]

なんでそんな必死なんですか笑 意見交換の場ですよ。販売会社の方？

[2340: 匿名さん]

駅近徒歩２分ですから、それだけの理由で売れるでしょう。

[2341: 匿名さん]

売れる売れないではなく、
いくらで買ったものが、いくらで売れるのかが重要

[2342: マンション掲示板さん]

>>2341 匿名さん
同感です

[2343: 匿名さん]

購入意欲を削いでも売れるという意味です。

[2344: 匿名さん]

>>2341 匿名さん

その認識甘い人多いね

[2345: マンション検討中さん]

高いのに、思いの外、売れ行きがいいようなので驚きです。
浦和駅徒歩5分以内は、リセール時でも競合物件が少ないので、大きく値崩れはしないとの判断でしょうか。
そう考えると、浦和タワーはお買い得？

[2346: 匿名さん]

浦和タワー高層階以外とガーデンの坪単価が同じくらいで管理費修繕費は浦和タワーのが低い
浦和タワーは学区もランドマーク性も申し分なく免震なのでガーデンよりコスパはかなり良いでしょうね

[2347: 匿名さん]

浦和タワーも地盤問題ないのに某企業の要望で免震いれることになり思ったより高くなって社内でも竣工まで6割売れればという話を担当者から聞いた。だから思ったより売れて驚いてると。
浦和タワーはコスパ正直普通で東仲町ガーデン含めてここ数年ねマンションがコスパ悪すぎなだけ。

[2348: 匿名さん]

いまの時代、立地による資産価値が最優先事項なので、駅近は正義なんですよ。
それだけでバブル相場でも買う人、買える人はいる。

[2349: 匿名さん]

この掲示板見ると資産価値重視だけど、永住思考なら、いくらで買ったものが、いくらで売れるとか、コスパとか、あんま関係ない気にならないけどな。自分が気に入れば、良いと思うけどね。

[2350: 匿名さん]

駅近と学校なら、駅近だろうね。両者を満たした浦和タワーは、あの価格でも需要があったと。
ちなみに浦和タワーの価格をコスパ良いとは何事。笑
医者やら社長らが買ったマンションですよ。それだけで最低世帯年収1000以上、平均1500くらいの、買う層が限られた物件だったよ。
資産価値は良いけど、売価も高かったから売却時に利益はそんな出ないかと。もちろんここもね。ここは学区が不利な分損が出るかも？こればっかりは誰もわからないことだから議論してもしょうがないけどね。

[2351: eマンションさん]

>>2349 匿名さん
今の世の中、永住するつもりで買っても、何があるか分からないから、資産の維持を念頭にマンション買わないと後悔するよ。
ローンで買うなら尚更。
それにしても、このマンションの長所は立地だけだね。デベロッパーとして、良いもの作って提供したいって気概が無いんだね。
商売でも、商売人の矜持ってものを見せてほしかった。
天下の野村だからね。

[2352: 匿名さん]

>>2347 匿名さん

だから、外観がちょっとショボ目に仕上がったのかな！？免震でお金かかった分、材質コストカットして。出来上がり見たらMRのプロモーションとは裏腹に、外観の冴えなささにびっくりした。無機質なのっぺりした印象。たぶん住人も想像と違ったって人いただろうな。

[2353: 匿名さん]

>>2351 eマンションさん

東京じゃないんだから、埼玉物件では豪華な方でしょ。所詮埼玉。浦和タワーだって都内物件と比べたら頑張れてない。草加とかの新築マンション見てみ、ここは十分頑張ってる物件。

[2354: マンション掲示板さん]

>>2349 匿名さん
永住目的で買うならそれでよいが、生涯コスト計算しましょうね。

[2355: 匿名さん]

>>2354 マンション掲示板さん

どういうこと？

[2356: 名無しさん]

>>2355 匿名さん
シッタカさんは、放っておきましょう。

[2357: 匿名さん]

まぁ仕様もそこそこで浦和駅徒歩2分の物件が誰でも買える価格な訳無いわな…

[2358: マンション検討中さん]

モデルルーム行きましたが、殆どの部屋で要望書が出ている様子。動くのが遅かったです。
このマンションは掲示板といい大人気ですね！？

[2359: 匿名さん]

掲示板のネガキャン信じてたの？純粋な人だな
人気物件ほど、抽選を避ける目的でネガキャンも激しくなるものですよ

[2360: マンション掲示板さん]

>>2358 マンション検討中さん
そんなに人気なの？

[2361: マンション検討中]

駅まで2分ってこれからまず出ない物件だからそりゃー人気でしょ！
プラウド、スペック普通で駅まで2分
割高価格になっても普通に売れると思う。

[2362: 匿名さん]

いや、全然うまってなかったけど笑
気になるなら週末みにいきな

[2363: 匿名さん]

モデルルーム、一杯でもう予約取れないよ。

[2364: マンション掲示板さん]

なんだ、実際は売れてないのか。

[2365: 匿名さん]

販売始まってないんだから、そりゃ売れてないだろ笑

[2366: 匿名さん]

なんか売れてるアピール必死な方がいますね笑
お疲れ様です

[2367: 匿名さん]

売れてないアピールの方が多いと思うけどｗ
抽選回避の目的かな?

[2368: マンション検討中さん]

2258です。なるほど。こうやって荒れていくのですね。勉強になります。
本物件、全然人気ないですね。
高すぎるからでしょうね。
でも、個人的に8階以上は魅力的だな。

[2369: 匿名さん]

もう低層階の数戸しか要望書の空きがないマンションを人気ないと言っちゃったら、埼玉物件で人気ありってどこなのよ。

[2370: 匿名さん]

すごい！そんなに要望書うまってるんだ！

[2371: 匿名さん]

とりあえず今週末の予約は取れませんでしたよ。
人気はあるんでしょうね。とりあえず様子見して二期の値下がり狙ってましたが、見通し甘かった。

[2372: マンション検討中さん]

要望書って確かもう締め切られてますよね？今週末から登録開始です!

[2373: 匿名さん]

ニュースみました
浦和の公立、、、

[2374: マンション検討中さん]

>>2373 匿名さん

やめましょーよ！学校ネタは、、

また、荒れますから、、

[2375: マンション掲示板さん]

荒れてもいいじゃないですか。このマンション買って正解かどうかは、数年後、数十年後、リセールに出す時にわかることです。今なにを言ってもはじまらないですし。見守りますよう〜。数年後迄の楽しみができました。

[2376: 匿名さん]

数十年後は死んでるだろｗ

[2377: 匿名さん]

みなさん、マンションを買って正解かどうかはリセールでどうだったかですか？違うでしょう。家族が幸せに暮らせたか、楽しい日々だったかでしょう。リセールのために買うんじゃないんですよ、投資ならさておき。リセール重視なら割安や低層階とかエントランス付近の部屋とか東向きとか安い部屋が良いけど、そんな観点でマンション選びしてたら本末転倒な時もありますよ。

[2378: 匿名さん]

そもそも投資目的なら、新築の区分物件なんて絶対買わないと思います
ファミリーが居住目的として買うのに割高割安なんて関係あるんですか？

[2379: マンション検討中さん]

>>2377 匿名さん
同意

[2380: マンション検討中さん]

>>2378 匿名さん
同意できない。割安は大事です。

[2381: 匿名さん]

関係あるでしょ。
家族が増えたり、家庭の事情が変わって、住み替えが必要になったらどうすんの?

[2382: 匿名さん]

関係あるけど、リセールを一番重視して買うのはどうなのって意味でしょ

[2383: 匿名さん]

割安考えたら中部屋だけど、住むなら角部屋がいいんだよなぁ

[2384: 匿名さん]

>>2382 匿名さん

少しでも住み替えの可能性があるなら、リセールは居住性と並ぶ再重視要素でしょ。

[2385: 匿名さん]

基本資産性イコール駅近。浦和はプラス要因学区。

[2386: 匿名さん]

>>2385 匿名さん
駅近になればなるほど、価格の上下の振れ幅は大きくなりますよね。上昇トレンドのときはいいですが、下降トレンドでは目も当てられないですね。ハイリスクハイリターンですね。

[2387: 匿名さん]

一方で駅遠物件はハイリスクノーリターンですが。

[2388: 名無しさん]

プロの方に相談した結果も含めて下記の内容でした。
最終的に、上層階を狙うか撤退するかは週末までの判断ですが、皆様の御意見伺いたく。

●物件の資産価値について
・2012年前後の物件や浦和タワー等と比較すると割高な物件であることは否めない。
・管理費も高い。資産価値を左右する程ではないかもしれないが好ましくはない。
・他エリアと比較すると、浦和は学区の資産価値に与える影響が大きい。その点で本物件は浦和タワー等と比較すると大分不利になる。
・教育に力を入れるのであれば私立に行かざるを得ない。
　その費用も含めて物件の購入を検討すること。
・むしろ教育に力を入れるのであれば、とサンクアージュや北浦和のいくつかのマンションも検討することを薦められる。
・地価で比較すれば浦和高砂マークスよりかなり安く仕上がるはず。この高価格の要因は不明。
・マンションの価格表を見る限り、階数での価格差が少ないので極力高層階を購入する事はリスクヘッジになる。特に狭いプランはそれが顕著なので、極力高層階にすること
・居住空間や建物の仕様は高いとは言えない。
・エレベーター一基はこの規模では間違いなくマイナス要素
・待てるのであれば資産価値が安定しているブリリアを待つのも選択肢ではある。
・しかし、市況がどうなるのかわからないので、リスクはある。

●個人的な事情
・単独年収1200万では、変動金利で契約した場合、ローン破産の可能性もある。
（特に、子供がいますが大学入学時前後にキャッシュが枯渇するリスクがある）
・最悪、売却することも視野に入れて欲しい。そのために資産価値はある程度考慮する必要がある。
・このマンション価格の市場が永続するとは思えない。現在の価格であればローンの残債が残る可能性があり、ある程度預貯金を蓄える必要がある。

[2389: 匿名さん]

>>2384 匿名さん
住み替えの可能性あるなら最初から分譲賃貸でしょう・・・
新築は買った瞬間から20年間は負債が資産価値を上回る状態がずっと続きますよ

[2390: 匿名]

>>2388 名無しさん

ここまでマイナス面ばかり言われてるのに、判断に迷ってるの？逆に、上層階を狙いたい理由は？

それともディスりたくて書いてるだけ？

[2391: マンション検討中さん]

>>2390 匿名さん

理由、書いてあると思いますよ、

[2392: マンション検討中さん]

そのプロの方はローンの残債をおいくらぐらいでみてるのですか？それ次第ではと思います。
私なら買いますが。。

[2393: マンション検討中さん]

>>2388 名無しさん
建築関係の仕事してますが、これはプロの発言とは思えません。つり？建築費は18年、19年、20年まで間違いなく上がり続けます。人夫いないですから。大手ゼネコンがタワマン以外興味ないのはそれ以上においしい土木建築が溜まってるからですよ。

・地価で比較すれば浦和高砂マークスよりかなり安く仕上がるはず。この高価格の要因は不明。

[2394: 匿名]

>>2391 マンション検討中さん

わかりづらくてすいません。どうして上層階を狙いたいのかではなくどうして購入したいのか、が知りたいのです。

[2395: マンション検討中さん]

2393です。RCに使う鉄筋やコンクリートの相場を調べてみてください。S造に使う鉄骨の値段も調べてみてください。大工の就業者数も調べてください。躯体に使う材料及び人件費は軒並み上がり続けてますよ。今後も毎年10パーセントは上がっていくでしょう。
2020年以降は暴落ではなく緩やかに緩和されていきます。建築は落ちていきますが土木がありますので都市部での暴落はまだまだ先です。

[2396: 匿名さん]

まぁ、ごもっとも。

[2397: 匿名さん]

あ、2388に対してね

[2398: 匿名さん]

数年で暴落なんて書いてないよ。
ブリリア待つのもリスクと書いてある。
読解力ない人が鼻息荒く熱弁してもねぇ笑

[2399: 匿名さん]

損得だけ考えれば、リーマンショックの直後にでも買わない限り、中古か賃貸という選択になると思いますが
あえて新築を買う人がそんな細かい相場を気にしますかね？

[2400: 匿名さん]

荒れてますねぇ、、、
建築関係の方、勉強になりました。ありがとうございます。既にマイホーム購入済みですが、暇でこちらをたまに見ていました。