MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[161: 匿名さん]

ゼネコンさんの請け負い金額を総世帯数で割ると
確かに2000万きりますね。土地代がなんぼかは
公表されませんが一世帯あたり数百万でしょうね。
気になるのは、建築コスト坪60万円代で出来るのが
不思議です。80万ぐらいが相場と思ってました。
ボリュームの違いでしょうね。
企業努力でコスト削減はいいことですが、
それをユーザーに還元しないとこがこのデベロッパ
の凄いとこです。多分安くないでしょう。
唐湊より5から7%は上げてきますよ。

[162: 匿名さん]

シャイニーかわいそう。

[163: 匿名さん]

あながちシャイニー伊敷の土地代は、ガーデンと
同じぐらいじゃないの？
入札で購入でないし、JTの土地だから40万とかありそうな
金額でないかな？逆に伊敷の方が高かったりして。
草牟田エイルは相場70万ぐらいでしょ。

[164: 匿名]

土地代の分、唐湊よりも高くなる予定って営業マンには言われたよ

[165: 匿名さん]

>>164 匿名さん

1戸あたり14坪ですね、50万であれば700万
60万であれば、840万アップとなりますが
やっぱり唐湊が割高だったんでしょうね
唐湊に土地代プラスしたらとんでもない
価格になるような気もします。

[166: 匿名さん]

唐湊より土地分のっけたら売れないよ。
４７０戸も売るのに高級マンション価格で
売るはずがないよ。
唐湊の想定時価より上荒田の想定時価の差額分
は価格に上乗せするはずです。
あくまでも想定時価であり、取得簿価でないよ
唐湊の取得簿価は限りなく安く
上荒田の取得簿価は、時価より大分安いでしょう。
唐湊で３０００万であれば３２００万ぐらいには
納めないと、売れないよ。
結局仕上がりコストの問題で、唐湊は超収益物件
で、ガーデンは高収益物件なんでしょう。
デべ目線でみるとね。

[167: 匿名さん]

ここはなんとなく下階から売れそう。
子育て世帯低には低層人気だし。安いしね。
市立病院近いしお年寄りもそれなりに来るかも。
高層階は市立病院関係とか、鹿大近いし中学～大学のファミリーとかね。

[168: 匿名さん]

南向きは、なかなか無いから魅力的。鹿児島は桜島の東向きが多いから

[169: 購入経験者さん]

けっこう賃貸物件としてもいいんじゃないかな
小学生くらいの子がいる転勤族には受けそうだけど

[170: 匿名さん]

今期発売は南向きだらけですぞ。
サーパス カーサ サンパーク プレミスト Ｆステージ

[171: 匿名さん]

転勤族の賃貸物件には、いいかもしれませんね。
子育てコミニティーも自然発生する環境ですから
でも賃貸の運用となると肝心なのが利回りです。
２５００万の物件で年１２０万で貸されても
実質3.5％の低利率いい運用とは言えません。

[172: 匿名さん]

賃貸なんて借り手が居るだけマシと思う。
マイナスにならなければ良い。
自分が住まないから貸すだけだし。要らなくなったら売却。
マンモスマンションのデメリットは売却時だとおもう。
戸数多いと売却重なる率も上がるし、そうなった時が売れにくいんだよねー。特に東向とかは要注意。

[173: 匿名さん]

新築時は勢いもあって売れやすいけど、中古の場合はそう簡単にはいかないよ。
そのマンション特有のデメリットもリアルに加わりますし。
中古物件は買う側が慎重になりますし。
向きも環境もかなり大事。東向きと南向きがあるマンションは特にね。
先々を考えるとやはり躊躇います。

[174: 匿名さん]

転勤で鹿児島来た人は桜島が見える部屋希望の人が多い気がする。市内住みは南向きが人気があるのでは？

[175: 匿名さん]

陽当たり大事だね。
陽が当たらない部屋は躊躇される。

[176: 匿名さん]

最初の3棟は、東向だよね。
南向きは、4棟目からかな？
お勧めは、4棟目の東側
次は５棟目の西側かな。
居間から桜島みたい方は、
最初の3棟がお勧めですね。
電車とヘリが気にならない方は

[177: 匿名さん]

確かに電車ヘリ煩そう～。
共有部も煩そう～笑

[178: 不動産購入勉強中さん]

ここは１号棟　２号棟が南側で３号棟、４号棟　５号棟が東側（桜島側）です。まず１，２，３号棟を先工し　竣工は３０年７月頃。４，５号棟が後工　竣工は３１年３月頃だそうです。ただし、杭工事(三谷セキサン)は同時期にやるようです(５月から始まっています。)。棟外モデルルームはほとんどで出来上がりましたし、東側の市道も３ｍ拡張（７ｍ）しました。JRに近い市道(行き止まり道路)も２ｍ拡張(６ｍ)する予定です。その先の第１乾燥場踏切も改良されます。３，４，５号棟が東側(JR側)ですから桜島の眺めはいいですが、列車のディーゼエンジンの音が（夜中の充電等のため）うるさく感じると思います。近隣のマンションでは２重窓にしているところもあります。音を気にされる方は１．２号棟(南側)にされた方が無難です。

[179: 匿名さん]

１７６です。
いい加減なこと
いってしまいました。
１７８さん
有り難う御座います。
これからも宜しくお願いします。

[180: 匿名さん]

南向きグランドエントランス側が良さげですね～
東側の夜中の昼間の電車の音とか夜中のエンジン音？嫌ですね。二重窓になるんでしょうか？
桜島眺望のどこがいいのでしょうかね。
周りに転勤族だらけだけど桜島興味ないよ。
それどころか灰にげんなりしてる

[181: 匿名さん]

>>180 匿名さん

今時ペアガラスは標準でしょう。
桜島は全面でなくても、どこかの窓から
見えればいいね。
風向き気になるからね。

[182: 不動産購入勉強中さん]

ペアガラスにしろ２重窓にしろ閉めておかないと意味がありません。操車場では常に数台の列車が止まったままでエンジンが鳴りっぱなしです。JR側に何度も申し入れをしましたが、解決は難しいようです。特に夏は窓を開けておくと風通しがよく上層階では害虫（蚊）もほとんど入ってきません。おそらく契約のとき容認事項としてJRの騒音があることが書かれていることでしょう。
ここの一番の売りの一つはゲストルームだと思います。４７２戸もあれば来客数も多いことでしょう。知り合い(親戚等)を泊めるのにゲストルームがあれば大変便利です。ただ来客駐車場が４か所しかありませんので、(戸数からすると１０か所以上はいると思います。)近隣のマンション（１３４戸）では４か所でも足りない状態です。また場所が１号棟のゴミ置き場の前で、しかも出入り口近くにありますので来客者には使いにくいと思います。当初の計画では出入り口は１号棟のピロティ部分(高さ制限あり)のみでしたが近隣住民との話し合いの結果、JR枕崎線側５号棟横にも作ることになりましたので、ワンボックスカーなど車高の高い車もOKとなりました。

[183: 匿名さん]

高さ制限のピロティー駐車場の出入り口は、ミニヴァンが多い時代に
ナンセンスですね。屋根こすったらＯＵＴですよ車は。
駐車場入り口は、もう一か所欲しいとこですね。
特に朝は、駐車場からでるのに出口渋滞なんて勘弁してほしい。
電車好きには、たまらない東側眺望ですね。
好きな方は、ディーゼルの音も希少で喜ぶのではないかな？
重要事項説明で、了承済みならＪＲにクレームいえないし、
嫌な方は、我慢ですね。

[184: 通りがかりさん]

嫌な人は買わないべし

[185: 匿名さん]

ここ見に行ってみたけど周りの道路狭すぎませんか？こんなんで500戸近くの世帯が引っ越してきて大丈夫かな、子供が小さいとちょっと不安ですね。

[186: 不動産購入勉強中さん]

No１３４さんと同感です。「嫌な人は買わないべし」です。近隣住民は本音は困っています。
できれば大型商業施設か公園を期待していました。道路はJRさんも住民の要望を聞いて拡張することになりましたが枕崎線.JRトンネル入口は市道ですからJRでは対応できません。マンション建設後、住民の要望を鹿児島市が聞き入れてくれるかどうかでしょう。交通量調査をしたら朝の７時から８時ではガーデン側から約４２０台　　唐湊側から３６０台でした。マンション建設後は５９５台のうち約半分が通勤につかうとして
３００台増えて７２０台。これにMJR唐湊分５０台を加えて７７０台とすると１分間に１３台（４．６秒に１台）という計算になります。唐湊町内会が心配しているのはトンネル入口は交互通行となっいるのが新入者が増えるとこの暗黙の了解が崩れることです。
また、踏切の近くにコミュニティパークと称してマンションの遊び場を作っていることを近隣住民も心配しています。この踏切は依然人身事故が多発していました。

[187: 匿名さん]

まあ、嫌な人は買わないべし。
でも、なんだかんだ言っても
買う人は買う！

[188: 匿名さん]

ここに書き込む大体の日とが買いたいけど買えない人のヒガミだと思って読んでるので大丈夫です

[189: 匿名さん]

珍しく買いたい人登場
近隣住民にはマンモスマンションは迷惑だけな話ですから。
本当に買うならここ見ないで勢いで買うことですね。あとでご指摘あったねでも重大な過ちにはならないよ。

[190: 匿名さん]

でも、マイナス要因をあげてもらえる
って大事な事で、参考になりますよ！
デメリットを含めてそれでも買うと
決断できれば言うことなしですね。

[191: 匿名]

日本語の不自由な方が多いな

[192: 匿名さん]

ニホンゴムズカシイデスネ

[193: 匿名さん]

コンシェルジュ、24時間ゴミ出しOK、ジム、図書室等お高いんでしょうね。

[194: 匿名さん]

資料請求して届きました。
大型商業施設のような駐車場ですね。
共用施設も凄い！
コンシェルジェは何処から派遣されるのかは不明でした。

[195: 匿名さん]

迷惑=羨ましいんでしょうね。

[196: 匿名さん]

買わないべし　→　買わぬべし　って言ってほしい

[197: 匿名さん]

マイナス思考の憶測は程ほどにー。
販売もまだですし。価格ドキワクです

[198: 匿名さん]

小学校が目の前、日当たり眺望もまあまあ、平地で中央駅までも10分くらい。3000万位の価格ならそれなりに売れそうですね

[199: 匿名さん]

3000万以下では良い条件の場所は買えないでしょう。

[200: 匿名さん]

もう4000出してやっと買える時代

[201: マンション検討中さん]

恐ろしい時代です。庶民には中古マンションしか買えないってことですね。

[202: 匿名さん]

２Ｌなら３０００前後３Ｌで４０００万前後４Ｌで５０００万前後
の時代になってますね。
郊外戸建が３０００万以下
市街地ハウスメーカー注文住宅で６０００万
庶民は賃貸から抜け出せないな。

[203: スノリマ]

トーフクボール跡地は綺麗に何も無い状態になりましたね。何が出来るのでしょうか？

[204: 匿名さん]

>>203 スノリマさん

ニシムタが出来る予定でしたが統計してるみたいです。

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん
すみません、凍結の間違いです。

[206: 匿名]

>>203 スノリマさん

他スレでマンションになる計画があるとか出てました。真偽の程はさておき、気になるところですね。

[207: スノリマ]

そうなんですね！！
個人的には飲食店希望です。 何が出来るか分かるまで、まだ時間がかかりそうですね。

[208: マンション検討中さん]

良い物件だと思いました。

[209: 匿名さん]

事前案内会予約してる人多いみたいですね。

[210: 不動産購入勉強中さん]

棟外モデルルームも完成まじかです。そろそろ売り出しでしょうか。
参考になりそうな記事がありましたのでご紹介します。少し長いですが。

分譲マンションの“経済的な価値”を判断する際に、東京カンテイが毎年公表している「マンションPBR」と「マンションPER」という便利な指標があります（※）。「マンションPBR」は、株価資産倍率（Price Book-value Ratio）をマンションにあてはめたもので、ある期間に新規分譲されたマンションの価格が、中古市場に登場する時に新築当時の何倍になっているかという数値です。マンションPBR＝資産倍率が1倍を超えていれば新築当時の価格が割安だったことになり、売却差益も期待できるという意味でオトクですから、マンションPBRは資産性を示す数値で、大きいほうが良好ということになります。
 一方「マンションPER」は、株価収益率（Price Earnings Ratio）をマンション用にアレンジしたもので、現在分譲されている新築マンションの価格が、その周辺で貸されている分譲マンションの賃料（賃貸マンションの賃料ではないことにご注意下さい）の何年分に相当するかを示したものです。数字が小さいほうが賃料相場の割に安価に分譲されていることになりますし、賃料見合いで短期間に購入資金を回収することができるという意味で専ら収益性の良し悪しを示しています。なお、分譲マンションの賃料を採用しているのは、分譲と賃貸物件との仕様や設備の違いが比較的大きいためです。
 一口にマンションを購入すると言っても、そのきっかけは様々です。価格が安定しているとか、住宅ローン金利が低いからとか、親から資金贈与が受けられるからなどの理由もあれば、頭金がある程度貯蓄できて購入の目処が立ったということもあるでしょう。また、転勤や出産、子供の入学・卒業を機に購入するケースもありますし、こういったライフステージの変化とは別に投資目的で購入する場合もあります。ちなみに首都圏のPBR＝０．９　　PER＝２４　くらいだそうです。

[211: 匿名さん]

２１０さんへ
毎回、興味深いネタ提供有難うございます。
この数値は、首都圏のマンションだけ公表されてるのでしょうね。
あるサイトで、マンション偏差値なるものが公開されてますが、
資産運用ならともかく住み心地は、このような数値データでは、
測れないものがありますね。

[212: 匿名さん]

他の地区のMJRを買ったものだけど
ここは駐車場はどうやって決めるのでしょう？
自分たちが買ったところはくじ引きでした
契約順でもなく、部屋の値段順でもなく
公平と言えばそうかもしれないけど、不本意な場所になったものとしてはたった1回のくじ引きでずっと決まるのかと思うと納得できないものがあります
せめてくじ引きなら、最初に数年後の再度くじ引きくらいは決めて置いてほしかった

[213: 匿名さん]

契約順が妥当だと思いますが、売る側としては
くじ引きの方が最初から最後まで売りやすいと
思います。駐車場も広いので、棟ごとの区割り
は当然あると思いますよ。
他でも駐車場揉めたようなんで、ちょっとは
デべさんも学習してんじゃなかろうか？

[214: 匿名さん]

これだけ大規模で、駐車場を数年毎にくじ引きで決め直すって考えただけでゾッとします。モンスター住民が暴れる絶好の機会でしょうね…

[215: 匿名さん]

でも不本意な場所に決まった場合は？
最初のくじ引きで希望の場所になった方はいいでしょうけど
うちは立体駐車場の上の階でした
今は良くても年をとったときどうなるのか、それまでに１階にうつれる可能性があるのか
たった１回のくじ引きでずっとそこと決められたのはとても不本意です
こちらは公平な駐車場わりになるといいですね

[216: 匿名さん]

価格高い部屋順に希望場所にする。
これが公平じゃないですかね？
価格高い部屋＝修繕積立金高いですし。
お金払わないで好き勝手言うのは筋違いかと。

[217: 匿名さん]

でも、完売するのが絶対条件になりますね。難しいですね…

[218: 匿名さん]

>>216
こちらはそうなのですか？
もしその決め方ならうちは間違いなく希望場所でした

[219: 匿名さん]

>>218 匿名さん

ここはどうなるかわかりませんが、218さんかわいそうですね。心中お察しします。

[220: 匿名さん]

>>219
ありがとうございます
他山の石として、住まわれる方皆さんに公平な駐車場わりの仕組みになりますように

自分も管理組合にせめて数年ごとの場所変更など申し出てみますが、最初に決まっていない事をきめるのはなかなか難しいように思います（最初に希望場所になったら当然維持したいと思いますし）

[221: 匿名さん]

駐車場はマンション入口に住民以外の進入規制する手法なんですかね。これだけ大きな駐車場だと勝手に駐車する住民以外の人もでてくるかもしれませんね。

[222: 不動産購入勉強中さん]

駐車場の使用はどこも揉めます。国土交通省の標準管理規約のコメントでは
「駐車場の使用者の選定は最初は抽選、２回目以降は抽選又は申し込み順など公平な方法によりおこなうこと。例えば駐車場使用契約書に使用期間を設け期間終了時に公平な方法により入れ替えを行う｛定期的な入れ替え制｝が考えられる」　と書かれています。
ここの場合は広いですし、２連縦列もあり、また１期分譲、２期分譲と分譲時期も分かれていますので契約順にすると後で揉めるでしょう。管理規約や駐車場使用細則は出来上がっていると思いますので購入しようと思っている方はぜひ営業マンにご確認ください。ただ、チェーンゲートがありますのでリモコンを持たない外部からの違法駐車はできないと思います。

[223: 匿名さん]

駐車場は利用頻度高いので、いろいろと考えますね。
大規模なりの設備の充実はいいのですが、敷地内
渋滞とか、ゲート故障とか頻繁にあると思いますよ、
毎日５００台の車が出入りを繰り返しますからね。
出入り口３か所以上あってもいいかも。

[224: 不動産購入勉強中さん]

近隣住民との協議会で、「鹿児島は火山灰が降るのでよくチェーンゲートは故障します。また大雨の場合もスイッチ類が不具合を起こしますのでチェーンゲートはない方がよいですよ」と申し上げましたが聞き入れる様子はありませんでした。当初の計画では出入り口は西側１ヵ所（ピロティ部分）でしたので近隣住民から２か所以上にするよう申し入れましたらようやく東側に１か所作ることになりました、東側の３か所目は聞き入れませんでした。
７月８日からモデルルームの事前案内会がありますので（予約制）是非ご利用くだい。

[225: マンション検討中さん]

モデルルームってどのタイプの部屋なんでしょうね。

[226: 匿名さん]

明日からですね。

[227: 買い替え検討中さん]

場所みてきたけど悪すぎるわ
よっぽど安くない限りとても買う気がしない

[228: 匿名さん]

軌道越えないと行けない場所なので市街地からみると行きにくい所のイメージがありますね。
地図上で見れば駅も近いし実質距離もそんなないとこなんですが。
お値段は平均的価格で共用施設充実の物件ですね。モンスターマンションなのが好み判れると思いますよ。
買い換え層は躊躇しますね。

[229: 匿名]

昨日行かれた方、どうでした？

[231: 匿名さん]

価格出たんですか？

[232: 匿名さん]

唐湊より高いんですか？

[233: 匿名さん]

唐湊より高いよ〜〜

[234: マンション検討中さん]

事前説明会に行かれた方、販売価格はいくら程度とのお話しでしたか？大まかでよいので、教えて頂きたいです。

[235: 匿名さん]

いやべ

[236: 匿名]

しょうもなっ

[237: 匿名さん]

唐湊より高いとは。MJRやっぱり強気ですね

[238: 匿名さん]

何を考えてこんな奥詰まりの変な場所にこんなデッカイ物件を建てようと思ったのか知りませんが、値段まで張るとは強気というか無謀の域

[239: 匿名さん]

MBC不動産の人間
住友不動産の人間

格差があるので…

[240: 匿名さん]

価格は平均3500万くらいかな。
好条件の部屋は低層から4000万超えてきます。
間取りは色々ありましたよ。
やはり周辺道路とJR騒音がネックとなりますね。

[241: 匿名さん]

高いですね。幾ら平置き駐車場と南向きとはいえ…

[242: 匿名さん]

>>241 匿名さん

南向きは1、2号棟と3号棟の一角のみです。

[243: 匿名さん]

１号楝の西角が一番人気かな？それとも３号の南角が眺望的に人気でしょうか？

[244: マンション検討中さん]

平均3500万⁉︎
正気ですか…
有り得ないこの場所で

[245: 匿名さん]

平均価格は唐湊より1割〜2割高い感じですね。でもここはコンシェルジェやジム付いてなかったかな？

[246: 匿名さん]

唐湊より高いのは当然ですよ。共用施設と土地仕込み代が唐湊より厚く乗ってますから、他の市街地マンションよりは安いんじゃないかな？

[247: 匿名さん]

共用施設も想像してたより魅力ありませんね。
あとは早期に完売することはありえないと思われるので管理費・修繕費が当初予定より上がるのは確実でしょう。

[248: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[249: 買い替え検討中さん]

あの場所でこの値段で500個近い分譲で半分も売れるの？
呆れて心配になるレベル

[250: 匿名さん]

半分でも普通のマンション4～5棟分くらい戸数ありますからね
相当大変だと思いますよ

[251: 匿名さん]

後から販売の４号棟５号棟は、東向きオンリーなので、先の南側間取りより、価値がおちます。
よって最初に販売される方は、高め設定でないと後から販売する方の価格の維持が出来ないのでしょう。４号棟から、ワイドスパン採用で、価格維持図る可能性もありますが、唐湊同様利益率高い物件なので、コマーシャル多く連発しそこそこ売れるでしょう。売れ残りもＪＲグループ
特別値引きで後始末なんじゃないかな。

[252: 匿名さん]

4、5号棟も価格設定は1〜3号棟と似たようなものだったと思います。大通りに出る周辺の道路が限られているので渋滞は間違いなく起こるでしょう。また朝の通勤時間にはマンション駐車場出入口から混むのが想定されますね。

[253: 匿名さん]

管理費修繕費って売れるまで売り主が補填するのが当然だと思いますが鹿児島では補填しない無責任な売り主が当たり前なんですか？

[254: 匿名さん]

平均３５００万なら今となっては安いんじゃないかな。Ｆステージもそんぐらいだし。他の市街地マンションはもっとするよ。

[255: 匿名さん]

>>254
すみません、鹿児島市街地とはどこらへんまででしょうか？

[256: 匿名さん]

市街地のマンションといえば、加治屋、中央町、平野町といったところかな。市街地がどこまでか？その質問には答えない方が無難かな。

[257: 匿名さん]

中心市街地ということなら、加治屋、中央町、平之町あたりという認識でいいと思いますが
単に市街地というのであれば、市役所本庁＆谷山支所管轄の平地部分あたりを指すでしょうね

[258: 匿名さん]

ここはギリギリ市街地ですかね
中央駅に近いし
道路がアレですが

[259: 匿名さん]

他の市街地のマンションに比べて土地価格の仕込みが安いと推測されるので価格はもっと抑えて２０００万クラスで一般大衆向けで大量販売のコンセプトで良かったんじゃないかな？
ミドルレベルは４００戸売れ切らないよ。

[260: 匿名さん]

福岡では人気みたいだからJRも強気なんでしょうね。鹿児島では所得も違うから500戸近くは難しいでしょうね。この場所にしては高いもの。