ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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[5889: 匿名さん]

そして「駐車場の出入口」と「車寄せ」

[5890: マンション検討中さん]

本日土曜日の近隣説明会の様子などお聞かせいただければ幸いです。
どなたかA,B階段が駐車場の避難階段とみなせるのか否か？
をNIPPO側が認識しているか否かを聞いた方はいらっしゃらなかったのでしょうか？

[5891: 匿名さん]

解体することが決まったから誰も聞かないと思う。もはや関係ないし。

[5892: マンション検討中さん]

>5887 匿名さん
これですか？
(1) 建物の高さを20m以下にする。
(2) 歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3) 急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4) 歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5) 緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6) パースを作成し説明会を解りやすく。
(7) 車寄せを敷地内に設置。

これの全て満たすようなマンションが建てろというのはデベを甘く見ているのではないですかね？
さすがにNIPPOも可能な限り考慮するでしょうけど、少なくとも高さは２２ｍになるのは間違いないですよ。

今回の事案は設計者、民間検査機関などがあまりにもふがいなかったので建築確認が取り消されたわけです。
A,B階段が駐車場の避難階段であると説明さえすれば建築確認が取り消されることはなかったのですから。
今度こそ審査請求されるようなヘマはしないでしょうね。

[5893: 匿名さん]

>>5892 マンション検討中さん
審査請求はどんな難癖でもできることはできるよ

[5894: 評判気になるさん]

いずれにしても日建ハウジングシステムと都市居住評価センターは外して来るだろう

[5895: マンション検討中さん]

>5893 匿名さん
そうですね。
審査請求されるごとに何回でも変更届を出すことができるし
例え建築確認が取り消されたとしても何回でもやり直しが効きますしね？

[5896: 匿名さん]

>>5892 マンション検討中さん
そうです。
7項目すべてを満たすマンションを建てろといっているのではありません。
もし、7項目すべてを満たすのでしたら、近隣住民との話合いは特に必要ないと思いますが、そうではなく、一部でも満たさない建物を建てるのでしたら、近隣住民の方々とよく話し合ったうえで建てた方がよいという趣旨です。
近隣住民の方々も、7項目の一つでも欠けていたら絶対に認めないとまでは言わないと思います。

[5897: 匿名さん]

同感です

[5898: 匿名さん]

> 例え建築確認が取り消されたとしても何回でもやり直し
すでに２回取り消されているので。次の建築確認取り消しを受けてはいけない。

[5899: 匿名さん]

>>5896 匿名さん
7項目のうち、対応しないと違法になるものはどれてすか？

[5900: 匿名さん]

高さ26メートルは違法ですね？

[5901: 口コミ知りたいさん]

ル・サンクは、あと2回の変身を残している。
コレがどういうことか、分かるかね。

[5902: 匿名さん]

本来なら解体後に土地を売り、別業者が新規に開発をした方がいいように感じます。
https://news.google.com/articles/CBMiMWh0dHBzOi8vZ28yc2Vua3lvLmNvbS9zZ...

[5903: 匿名さん]

>>5900 匿名さん
高さ制限くらいですね。残りは「貴重なご意見ありがとうございます」でスルーして、くれぐれも粗探しされないよう法の順守だけは注意して、あとは経済性MAXで建てることですね。
他の「ご要望」については、１つにつき周辺住民から1戸当たり数百万円だしてくれたら対応します、とかにすればWinWinじゃない？

[5904: eマンションさん]

>>5902 匿名さん
単なる転載じゃなくて少しくらい自分の意見書けよ

[5905: 通りがかりさん]

次回新築後の坪単価は、今の相場感で700万越え？
それにしても、解体うるさいね、涙

[5906: マンション検討中さん]

今のデベは売り払ったほうがいいと思う。
そしてオプレジとかエクセレントシティみたいに近所迷惑など意にも介さない突貫デベがゴリゴリ建てるという展開。
そうでもしないと永遠に建てては壊しの繰り返しだろ。

[5907: 名無しさん]

>>5905 通りがかりさん
既存基礎利用はやらないんかな？
都心のオフィスビルだと最近ポツポツやってるけどね
分譲ものだと品質保証が難しいか

[5908: 評判気になるさん]

>>5906 マンション検討中さん
URからの譲渡条件で売れないといった書き込みが少し前にありましたね

[5909: 口コミ知りたいさん]

100m2部屋が、
二億ちょっとで買える、
ってこと？

[5910: 通りがかりさん]

>>5909 口コミ知りたいさん
せいぜい700程度じゃないですか？
土地に罪はないとはいえ、ケチのついてしまった事業だし

[5911: マンション検討中さん]

>5896 匿名さん
(7) 車寄せを敷地内に設置
などはマンションのグレードアップにも帰すると思いますが、
（３）出入り口と共に傾斜地なので難しいところがありますよね。
特に坂上の敷地は提供緑地（？）になるとしたらなおさらですね。

２回にわたる説明会でこの７項目についても話が出たのでしょうか？

[5912: 口コミ知りたいさん]

しきちがいじゃが、
仕方がない。

[5913: 匿名さん]

>>5903 匿名さん
マンションを建てる場所が文京区でなければ、そういう対応でもよいかもしれないです。
でも、ここは文京区。文京区民を甘く見ない方がいいですよ。
彼らは、僅かな設計上の問題点も見逃しません。
取り壊される未完成マンションの二の舞になっても知りませんよ。
ちなみに、小石川植物園隣接のマンションも、デベが近隣住民の懸念にできるだけ配慮して建てていますよ。

[5914: 匿名さん]

もし、近隣住民との協議なしに7項目要望の一部でも満たしていないマンションを建てるつもりならば、（指定確認検査機関ではなく）東京都から建築確認を取得するくらいの慎重さが求められます。

[5915: 匿名さん]

もう１回建築確認取り消しになってはいけません。

[5916: eマンションさん]

説明会なんだから要望受ける必要って本来ないよね。
あまり行き過ぎると脅迫に近いと感じちゃいます。区議も本来は中立であるべきだと思いますけど。票を入れてくれる人の代表みたいになってますよね

[5917: 匿名さん]

ハクビシンなどの害獣が棲みついたことがあるというのは事実ですか？

[5918: マンション掲示板さん]

>>5913 匿名さん

7項目の要求がそれぞれ何の法に基づくものか、住民は明らかにすることからですね。あくまで法律上の瑕疵でここまで追い込んだのだから、そのベースで良し悪し判断しないとアンフェアなのは当然です。

[5919: 匿名さん]

それは違うと思うな

[5920: 検討板ユーザーさん]

>>5919 匿名さん
貴重な個人の思い、ありがとうございます。今後の他物件で参考にさせていただきます。

[5921: 匿名さん]

問題解決に向けた話し合いの手順

ステップ1
建築主に説明を求めましょう

建築計画について、建築主に次の項目等の説明を求めましょう。
建築物の概要（敷地の形状、建築物の規模、構造、用途等）
（例）敷地境界からの距離、ベランダ・窓の位置、駐車場・ゴミ置場などの位置、日影の影響、エアコン室外機の位置、排気口の位置、完成後の管理形態等
工事の概要（工期、工法、作業方法、危害の防止策等）
（例）作業時間、日・祝祭日の取扱い、仮囲い・シート等の仮設計画、工事中の騒音や振動対策、工事車両の台数・運行経路・安全対策等


ステップ2
質問、要望事項を整理しましょう

計画や工事に対して質問や要望がある場合は、必要に応じて他の近隣住民の方とも話し合い、内容等を整理して文書にまとめることをおすすめします。要望は理由を具体的に示すことが、建築主から様々な改善策を引き出すことにつながります。
（建築物に対する要望の例）窓の位置・曇りガラスへの変更、目隠しパネルの設置、排気カバーの設置、エアコン室外機の位置・向きの変更等
（工事に対する要望の例）作業時間、工事車両等に関する要望、警備員の配置、家屋調査の実施依頼、家屋等に被害が発生した際の復旧や補償、騒音計の設置、工事協定書の締結等


ステップ3
建築主と話し合いましょう

質問、要望事項を整理したら、建築主と、話し合いや文書のやり取りを行いましょう。話し合いは個別のやり取りだけでなく、説明会の開催を依頼するなどの方法もあります。
質問や要望を伝えたら、いつまでに回答が欲しいのか明確に示しましょう。
話し合いにより合意した内容も文書にまとめておくと後のトラブル回避につながります。
近隣住民と建築主の間では立場の違いから、考え方に相違が生じることがありますが、お互いの権利だけを主張するのではなく、譲り合うことが重要です。

[5922: eマンションさん]

7項目を側から見るとがめついなと思います。
その要望の根拠について説明会開いてほしいですね。笑

[5923: マンション検討中さん]

>>5921 匿名さん
文京区HPからのコピペうざい

[5924: 匿名さん]

いずれにしても、また建築確認の取消しにならないように、くれぐれも慎重にお願いします。

[5925: 匿名さん]

建築確認取り消し（１回目）清水建設撤退
建築確認取り消し（２回目）安藤ハザマ撤退、裁決取消訴訟で敗訴ののち神鋼不動産撤退

[5926: 口コミ知りたいさん]

地所も撤退するの？

[5927: 口コミ知りたいさん]

歌舞伎役者氏も撤退？

[5928: マンション検討中さん]

>5913 匿名さん
「文京区民を甘く見ない方がいいですよ。彼らは、僅かな設計上の問題点も見逃しません。」

文京区民としてはそこまでのうぬぼれはないですね。
今回の審査請求では代理人は数多くの違法とされる事項を挙げていますが、当ったのは駐車場に避難階段が存在しないということただ一点です。
その他
2方向避難が確保されていない部分がある
多目的室の窓先空地が確保されていない
地盤面の算定の誤り
などは全てハズレです。

しかも駐車場の避難階段にしても建物部分にあるA,B階段（1階～2階部分のみ）が駐車場の避難階段でもある。（なんと駐車場に2方向避難の避難階段が存在する！）
と主張しさえすれば合法となり建築確認を取り消されることはなかったのです。
となると審査請求項目は全てハズレだったことになります。

審査請求代理人方々は実際には合法と言えたととっくに気づいているはずです。
僅かな設計上の問題点も見逃しません、というのであればですがね。

それと千石2丁目のインペリアルガーデンで近隣住民の要望をほぼ丸のみしたのは、住友が神対応をしたからではありません。
当時は周辺の道路幅が狭く中～大型の工事車両が合法的に通行できなかったために、住民の許諾を貰わないことには工事ができなかったからです。
それを住民側に指摘されるまでは、実際に工事を強行していたのです。
もっともその後これはいけないと文京区が車道幅を広げました。

この点はルサンク建設に当たって工事車両が一方通行を逆走しないと工事が出来なかったのも同じ理由ですね。
文京区が逆走に当たり車道幅を広げたのも同じです！

[5929: 評判気になるさん]

歌舞伎役者氏が広告塔を退いたところで方針を変えればまだ何とかなった

[5930: 匿名さん]

車寄せさん健在！

[5931: 匿名さん]

ところで、どうしてデベは解体＋建直しを選択したのでしょうか？
普通に考えて、上層2階分を削って設計変更して完成した方が建て直すよりも費用的には安くなるはずなのですが…
パークコート文京小石川ザ・タワーの中古が坪870万円で売れているのを見て、デベは建て直しても採算が取れると判断したのでしょうか？

[5932: 匿名さん]

そうですね。私も知りたいです。

[5933: 匿名さん]

南棟の上層2階分を削って、北棟のゲストルームの部分に地下駐車場からの避難階段を造ればよかったのでは。知らんけど。

[5934: eマンションさん]

>>5932 匿名さん
新築扱いじゃないのでローンも厳しいし、控除も受けられないので新築の方が施主もメリットあるの思いますよ。
ここの掲示板近隣の人けっこう書き込んでますね。
何に人生注いでいるのか

[5935: 口コミ知りたいさん]

>>5934 さん
わざわざ荒れるようなこと書かないでください

[5936: 匿名さん]

>>5934 eマンションさん
上層2階分を削った場合でも新築じゃないかなあ。未完成で工事が停止していたわけで。

[5937: 匿名さん]

上棟したのは南棟で、北棟はまだ造られてない。航空写真を見れば分かるよ。

[5938: マンション検討中さん]

北棟と言うのは駐車場棟なのでこれでほぼ完成形ですね。