シティテラス横濱長津田ってどうですか？

[物件比較中さん]

シティテラス横濱長津田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagatsuta/

所在地：神奈川県横浜市緑区長津田4丁目1972-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「長津田」駅 徒歩3分
こどもの国線 「長津田」駅 徒歩3分
横浜線 「長津田」駅 徒歩3分
間取：3LDK、4LDK
面積：70.06平米～94.40平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1409: 匿名さん]

買えなくもない価格設定なら完成在庫にならない。

[1410: 匿名さん]

管理費や修繕費は、販売時は安くして、その後値上げせざる得ないのが通常の流れ。
駐車場代が積み立てに回るが、それも安いと資金が完全に不足します。

二、三年で上げするか、修繕時に借金するかでしょう。
積立金は資産価値に大きく影響します。5年から9年で引っ越す方は影響がないですが。

[1411: 匿名さん]

長期修繕計画で積立金の段階的値上げと定期的な一時金徴収を設定しているパターンが多いけど、将来未納問題を起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

一番悲惨なのは、入居後管理組合が計画通りに値上げできずに積み立て不足ってなるパターン。売る側は売った後のことは知ったことではない。

[1412: 匿名さん]

駐車場の稼働率が管理計画の想定を下回ると管理組合の収入が赤字になるってことも。すみふの売り方って罪作り。

[1413: 匿名さん]

雨ざらしの機械式駐車場はオイルが流れて寿命が短くなる。そういうこと修繕計画に加味してないんだよね。

[1414: 匿名さん]

>>1407 地元民さん

すみふが管理費修繕費安いのは、在庫抱えて長期で売るスタイルだから。在庫分は売主が払わないといけないから、やすいほうが負担は減るよね。

もちろん駐車場収入をじゃぶじゃぶ管理費につぎこみ、修繕積立金は10年目でグ～ンと上げるとかだろうけど、そこまで来たらさすがにすみふでも完売してるだろうし、後の維持費負担がどうなろうと知ったことではない。
住民も目先の負担が軽ければオールオッケーでウィンウィンだしね。

ただ、どこかで資金がショートして大幅値上げになって初めてヤバいって気づく。将来に問題を先送りしてるだけなんだが、住民の無関心が招いてることだから、しょうがないね。

まずは今の安い維持費を享受して、将来に値上げされる分を取り戻すんだね。

[1415: 匿名さん]

>1414

とんでも理論。未販売住戸分は売主が負担するといっても、入居後に住民が支払う額と同額。売主が多く負担したら、住民への利益供与として株主から訴訟を起こされる。

[1416: 匿名さん]

管理費も修繕積立金も長期修繕計画に段階的に上げるように書かれていても、
管理組合の総会での承認が無いと上げられない。
これが意外に手強くて、住人は値上げには反対する人が多い。
そうなると、管理費も修繕積立金も不足することになり、
マンションの保全が上手く行かなくなる
というのが今後起こる問題

[1417: 匿名さん]

>1416

段階的値上げと定期的な一時金徴収って将来問題を引き起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

でも、売る側は広告に記載する入居時の修繕積立金を安く見せかけるために、問題のあるやり方を購入者に押し付けるって構図。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんもわからないわけだから、入居後、管理組合が健全な運営をしていけるかってある意味賭け。

[1418: 匿名さん]

>>1416 匿名さん

このようなしくみのマンションは多いですよね。だから何でしょう？そう言われている方は購入の意思もないのでしょうからここに書き込む必要ないのでは？
検討版ではありますが誰かに質問されたわけでもなく、ただ貶めようと書き込みされているようにしか思えません。

[1419: 匿名さん]

段階的値上げが将来問題を起こすかもしれないってことを把握しておくことは重要でしょ。ローンギリで買ったら破綻して、未納問題になるかもしれない。マンションって入居したら住民同士運命共同体。

そういった意識のない人ばかりだったらアウト。

[1420: 匿名さん]

>1418

デベ関係者かな。隗より始めよという言葉を贈って進ぜよう。

[1421: 匿名さん]

売る側は売った後のことは知ったことではないから、ローンギリの人に売りまくっちゃうんだよね。

[1422: 匿名さん]

>>1420 匿名さん

デベ関係者ではありませんが、どうでもいいこと書き込まれる方が多いのでこちらも余計なことですが、ちょっと口を挟みたくなりまして。
管理費やら修繕費やらは購入の意思のある方が考えればいいわけで。

[1423: 匿名さん]

検討者だから修繕積立の問題点を論じてるのでは。

売る側にとって不都合な真実は排除ですか。

[1424: 匿名さん]

長期修繕計画で定額積み立てを設定しているデベもある。消費者が賢くなってそういった物件を優先するようになれば状況は変わるかな。

ここのデベさんは他もそうだからって意識なんだろうね。

[1425: 匿名さん]

>>1424 匿名さん

ここが定期積立を設定しているのか設定していないのかご存知ですか？

[1426: 匿名さん]

しつこい方が多いんですよね、もしかしたらおひとりかもしれませんが。
こちらも検討者ですが、そんなことこちらを検討される方は調べられてるのではないですか？

[1427: 名無しさん]

ここに管理費、修繕費の積立について書かれています。
マンションを始めて購入される方は、読まれた方がいいでしょう。
既に購入経験のある方は、普通のことです。

http://sumai-hakase.com/p71.html

[1428: 匿名さん]

ここを含め、ほとんどのマンションは段階的増額方式です。
定額だと最初異様に高く見えるので、定額にはし難いでしょうね。

１０年経つと、ローン控除が切れるのと修繕費が上がるので、買い替えの人も出て来る。
その時、マンション価格が買った時から値下がりしていなければラッキー