ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[11701: 匿名さん]

23区内でJR5分の築浅中古が坪220・・
そんないい時代になるといいね

[11702: 匿名さん]

古いタワマンって見た事ないんだろな。立地が良くないと救いようがない

[11703: 匿名さん]

タワマンの良さって何？
見た目のカッコ良さと上層階の眺望以外よくわからん

[11704: 匿名さん]

資産価値維持だよ。
中古も高いよ、タワマンは。

[11705: 匿名さん]

一定の需要を感じるな
タワマン

[11706: 匿名さん]

資産性でいうなら駅近と利便性と環境が重要だからここのほうが高いよね

[11707: 匿名さん]

タワマンは足場組めないから、雨漏りさえ直せない所もあるからね。今後老朽化していくと問題が顕在化してくるよ。特に潮風吹き付ける湾岸は。

[11708: 匿名さん]

ていうか、タワマンスレでやれ！

[11709: 匿名さん]

>>11708 匿名さん

そうそう。ここ検討する人のほとんどは、タワマンなんて興味ないよ。

俺も全く興味ないわ。

[11710: マンション掲示板さん]

>>11701 匿名さん
ご近所物件で、王子神谷駅徒歩1分のグローリオが73平米坪190前半で苦戦してますけどねー

[11711: 匿名さん]

タワマン好きですよ

[11712: 匿名さん]

>>11710 マンション掲示板さん

いやいや、JR側とは全然違うよ。フレシアは少し前に坪240で売れたからね。
グローリオはメトロほぼ直結だからもっと高く評価されていいと思う。ファインシティやオイコスよりずっと良い。賃貸投資用に買ってもいいくらい。

[11713: 匿名]

>>11690 匿名さん
憧れてるのは田舎者だけ‥

[11714: 匿名さん]

>>11713 匿名さん

レインボーブリッジ見えて『これぞ！東京!!』みたいなね。

[11715: 匿名さん]

タワマンで儲かりましたよ！
田舎者が多いからでは？
人気あるのは事実。
否定できないなぁ

[11716: 匿名さん]

>>11715 匿名さん
あなたが怪しいのは事実
何でここに書き込む⁉︎

[11717: 匿名さん]

久しぶりに近所を通ったので参考画像です

だいぶたってきましたね

[11718: 匿名さん]

もう一つ正面からです
正面からだとどうしても団地の存在感が際立ちますね

[11719: 評判気になるさん]

>>11709 匿名さん
価格以外は相対的にタワマンのが条件が良いので興味が無い訳ではないですよ。
大手ゼネコン施工、二重床や耐震設計、眺望、非田の字間取りなど。
ここの検討者からすると、同エリアでは価格的にタワマンには手が出ないというのが現実でしょう。

[11720: 匿名さん]

野次馬か

[11721: 匿名さん]

以外、タワマン君は放置ということで

[11722: 住民板ユーザ]

すみふの回し者か？タワマン、タワマンって。コスパ悪いタワマンに払う無駄な金はないってこと。

[11723: 検討板ユーザーさん]

>>11719 評判気になるさん

私はタワマン買えますがこっちにしました。
子供が出来た時の住環境と、モデルルームでみた感じ30前後の同世代が多いのが魅力かと。
そもそもの求めてるものが違うので、タワマン諦めてここって人は少数と思います。

[11724: とおりがかり]

>>11723 検討板ユーザーさん

たしかに。タワマン至上主義どうにかならんかね。買えるけど買わないって感覚ないんか？

[11725: 匿名さん]

タワマンと比較する必要はないけど、もっと高い物件でも買えたけどあえてここを選択という人は、例えばプラウド駒込トレサージュのような山手線徒歩圏の物件も眼中になかったのかな？
自分なら買えるならトレサージュだと思う。

[11726: 検討板ユーザーさん]

>>11725 匿名さん

トレサージュは駅から遠いですし、もう少し近いとこに今できてる物件は大通り沿いなので夜うるさいみたいだったので。

あとは車で出かける時に王子神谷のほうがインター近いのも気に入りました。

ゴルフや練習場とかいくのも便利かなと

[11727: とおりがかり]

トレサージュないわ。買えるけど買わない物件の典型かな。最近出てる新築ならここ一択だね。長谷工になんのアレもないし、業者でも購入者でもないけど。

[11728: 匿名さん]

団地に囲まれた感じで
ガーデンズって感じでないなぁ。
こんな団地に囲まれたマンションってあんまり無いよね。
建物の配置から考えると横から覗かれてる感じが気になりました。

[11729: 匿名さん]

>>11726

ここの東十条駅5分は敷地入り口からでしょ。部屋からだと7〜10分ぐらい？
トレサージュ(部屋から10分ぐらい？)が遠くてダメというのはよくわからないかな。
そもそも駒込と東十条を同列に扱ってもナンセンスだし。

[11730: 検討板ユーザーさん]

>>11729 匿名さん
前に駒込駅使ってたけど、特に北口利用は通りが坂なのでトレサージュから毎日通勤は距離以上につらいと思います。私が退職者ならトレサージュ選びますが。
おっしゃる通り、駒込と東十条を比べても意味がないと思いますが前のレスへの返信ですので。

[11731: 匿名さん]

>>11729 匿名さん

ドレサージュは現地行ってみた？坪330で周りに何も無い駅遠はきついよ。

[11732: 匿名さん]

失礼、トレサージュね。
もう完売済みじゃなかったっけ。

[11733: 匿名さん]

>>11730

前のレスって >>11725 だと思うけど、トレサージュは「山手線駅徒歩圏のマンション」の例として出しているのはわかるよね。
だから「駅から遠いから」というのは失礼ながら実に的外れなコメントだと思ってしまった。

[11734: 匿名さん]

別人だけど、いくら徒歩圏って言っても遠い所は嫌だって話じゃない？しかも割高なのに。
よくガーデンズは敷地を出るまで遠いって言うけど、それはエアリーの南棟だけの話だよ。

[11735: 匿名さん]

エアリーは配棟的にメトロに近くなるから、駅遠というのも当てはまらないしね。

それより、前レスであったガーデンズよりちょい上って言うとどこら辺だろね？いま販売中の中から、もう少し予算があったら選びたいところで。シティテラスxxかプラウドシティxxかな？

[11736: 匿名さん]

ようやく金融商品化した東京の不動産は、今後世界的な循環物色にさらされるから、トレンドかどうかか重要。

東京のタワーはもうトレンドが過ぎた感じなので、しばらく低迷するだろね。

高値掴みするのは、日本の田舎出身共働き。
かわいそうに。

かといってガーデンズみたいな東京の内陸物件にトレンドが移るのかというと、ちょっと分かりませんが。

[11737: 検討板ユーザーさん]

>>11736 匿名さん

タワーはほとんど金融商品化されてませんよ
基本は賃貸専用物件しかREITに組み入れられないですからね
為替レートと中国の資金規制、今後の相続税評価が改正されるかどうかが重要だと思います。

[11738: 匿名さん]

>>11727 とおりがかりさん

トレサージュに惹かれないのは同感だけど、買えるけど買わない典型かというとどうかな。こことは価格が違いすぎる。トレサージュ並みの予算(8000万とか1億とか)で検討してた人がガーデンズに行きつくとは思えん。子供の教育とか全て諦めれば買えるかもしれないが、それは買えるとは言わない。

[11739: 匿名さん]

中途半端なマンションだよね。
立地や仕様も全てね。
もっとランドマーク的なマンションにするべきみでしたねー。
価値も中途半端にならない事を祈ります。
オンリーワンって感じがしませんね。

[11740: 検討板ユーザーさん]

>>11739 匿名さん
バランスが今の新築の中では良い、と言えますね。
中古になったときの競争力は疑問ですが。

[11741: 口コミ知りたいさん]

>>11739 匿名さん
このエリアでこれ以上グレード上げてもグロスが嵩んで売れないですよ。

[11742: 匿名さん]

>もっとランドマーク的なマンションにするべきみでしたねー。

どういうレベル？
十分ランドマークだと思いますよ。

[11743: 匿名さん]

この手の多棟型集合住宅（いわゆる団地）はランドマークにはならんかも。
11741さんが言うようにコスパが大事。
ここが坪300～で売り出してたら惨敗でしょ、たぶん。

[11744: 通りがかりさん]

>>11742 匿名さん

いやー現地民から見るとUR団地エリアが拡張され分譲エリアと賃貸エリアに分かれてるくらいの感覚です。。

[11745: 匿名さん]

あー、はいはい

[11746: 匿名さん]

>>11744 通りがかりさん

見た目は巨人同士ですが、ガーデンズは新築で目立ちますね。実は賃貸と分譲は両輪の関係。賃貸需要が旺盛な街は分譲マンションにも有利です。

[11747: 検討板ユーザーさん]

個人的には今ある団地そこそこ綺麗だと思うけどね。まぁ夜間は暗くてちょい不気味だった。

調べたら団地って家賃格安なイメージだったけど、普通だったしどういう層が住むのかちょっと気になる

[11748: 匿名さん]

>>11747 検討板ユーザーさん

安いのは都営アパートですよ。家賃1、2万ですかららね。

ここはURなので都営アパートとはまるで違います。

[11749: 匿名さん]

家賃10万以上なのでまともな仕事がないと無理

[11750: 検討板ユーザーさん]

>>11747 検討板ユーザーさん
このスレだと酷評されてますが、デザインは確かに古めかしいもののそこまで悪くないと思います。
ただ、画一的なデザインの大きな建物が立ち並ぶと、無機質で少し異様な雰囲気にはなります。
私はガーデンズの開発で、その範囲が拡がったような印象を受けました。
公開緑地が開放されると、多少印象が異なるのかもしれませんが。

[11751: 匿名さん]

隣の団地との比較ならガーデンズの勝ち！
私は違和感感じましたよ。
あの団地に包まれた感
気になりませんか？

[11752: 匿名さん]

囲まれ感って、URは東側にしか面してないけど？

[11753: マンション検討中さん]

隣のURを団地団地言うけど、この辺りの古い一軒家や古いマンションよりよっぽど綺麗ですよ。多分一般的な団地の中ではグレード高いですよ。
ただ、噂によると住んでる人は痛い人も多いみたいですが。
さっき投稿してた現地民の人はここの団地より綺麗な家に住んでるのかと疑問に思います

[11754: 匿名さん]

目の前が高速道路とか電車の高架、オフィスビルより良いと思わない？

[11755: 匿名さん]

>>11753 マンション検討中さん

URは古いけど敷地にテニスコートがあるくらいですからね。完成当時は屈指の上級物件でした。

ただ、そうは言ってもマンコミュの掲示板はガーデンズに限らずどこもガセやネガキャンの応酬ばかり。前向きな検討なんてどだい無理なシステムだなーと諦め気味です。

[11756: 通りがかりさん]

完売御礼らしいので、このスレで検討する事自体、無意味ではないでしょうか。ネガキャンに対して、契約者が必死に擁護している書き込みばかりではありますが。。

[11757: 匿名さん]

夜は暗いと言うのは別にネガキャンとは思いませんよ。繁華街とは違うから当たり前だし、ガーデンズができたら周辺の歩道は明るくなります。

団地がーという人は何しに来てるのでしょう？既に850組が理解済みのところに、単独で不満を述べて同意が沢山集まるとでも思っているのでしょうか。

[11758: 匿名さん]

契約者は必死なんですね。
ネガトークはやめてあげよう。
高い買い物した訳です。
閑静な立地、大規模で共用部充実
バーベキュー、ドッグラン完備
管理費格安
ゴミは玄関出し回収
素晴らしい！!

[11759: マンション検討中さん]

団地と一体化
嫌だー

[11760: 匿名さん]

>>11758 匿名さん
>>11759 マンション検討中さん

なにやってんの

[11761: 匿名さん]

>>11759 マンション検討中さん

もはや会話もできないボンクラだね
ご自分が一番頭痛いようなので、病院行かれることをオススメしますよ

[11762: 匿名さん]

面白いから削除依頼しないでおこう

[11763: マンション掲示板さん]

完売近いマンションに断末魔のようにネガ言い残す人面白いですね。

次は買い逃さないといいですね。

[11764: 通りがかりさん]

>>11763 マンション掲示板さん
ですね。次はオイコス志茂で大雨がーとネガり続けるのでしょうね。

[11765: 匿名さん]

最後に活況ですね。
タワマン好きさん
団地団地さん
いろんな方が検討されてる訳ですね。
マンション買って隣の人がどういう人になるか不安になります。

[11766: 匿名さん]

団地と一体化

[11767: 匿名さん]

登録が近いと湧いてくるお決まりのパターン
ご苦労さん

[11768: 匿名さん]

一生懸命ネガり隊の人は、そろそろ他物件に移動したほうがいいよ。
次はやっぱりオイコス志茂かな。

[11769: 匿名さん]

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993?page=9

2020年のマンション価格予想では、王子神谷は今より上がっちゃいますね。

[11770: 匿名さん]

今やPT晴海も有明トリプルも、スレはどこも炎上中なんだよな

[11771: 匿名さん]

4期1次は11戸！
あと4戸ですね。

[11772: 匿名さん]

>>11769 匿名さん

おっと田端どうした。。という感じですね。レシアスは規模の割に眺望がほぼ確定な好物件です。

[11773: マンション検討中さん]

4期も順調ですね。価格は上がっても、建物や周りの商業施設ができてきて魅力が増してますからね。

[11774: マンション検討中さん]

>>11771 匿名さん
残り4戸は3期、4期の販売戸数の合計から算出した結果でしょうか？
販売戸数に対して、契約率が100%とは限らないと思い質問させていただきました。

[11775: 匿名さん]

>>11774 マンション検討中さん

そうです。単純合算です。
販売戸数の発表は要望(購入の意思表示)が入った住戸の数なので、ほぼ完売すると考えて間違いありません。もしキャンセルが出てもまずは表に出ずに消化されます。正確な全戸完売はデベ発表を待つしかないですけどね。

[11776: 匿名さん]

業者が休みの日は静か

[11777: 匿名さん]

まあ相対的にいい物件だろうね
キラキラ感はないけど地に足つけたファミリー向きって感じ

[11778: マンコミュファンさん]

スカイティアラ、赤羽西が売り切れたので大規模買えないネガさんがしばらくガーデンズに居着きそうですね～

[11779: 検討板ユーザーさん]

これだけ人気があれば、中古でもしばらくは購入価格並みで売却も可能かもしれませんね。金利が上がるようならわかりませんが。。。

[11780: 検討板ユーザーさん]

>>11779 検討板ユーザーさん
そうですね。
周辺相場と比べて高いと感じて購入を止めましたが、この売れ行きなので、案外需要はあるのかなと思います。
エアリー購入者は間違いなく勝ち組ですね。

[11781: 匿名さん]

売却難しいマンションだな。
みんな売りに走ると売れなく、値下げになりますね。
大した売りもないと安くするしかない。
無駄なドッグラン、サクラサロン、バーベキュー
負の遺産
辛いマンション

[11782: 匿名さん]

的を得てるっちゃ得てる

[11783: 検討板ユーザーさん]

他のマンションと比べて子供が小さいファミリー層の購入が多そうだから、しばらくは売りに出す人は少ないと思います。なので需給で値をさげる可能性は低いかなと。

ただ、団地が近くにあるので賃貸に出してもそんなに高い賃料にならないはず。そう考えるとキャップレートから考えるリセールバリューは上がりづらいですね。

[11784: 匿名さん]

URの3LDKは家賃14万ですよ

[11785: 匿名さん]

>>11784 匿名さん

そうそう、私も思いました。何気に高いんですよね。少なくともあの団地より上は行けるでしょう。

[11786: 匿名さん]

URは古くてもすごいパフォーマンスですよね〜

[11787: 匿名さん]

ちなみに同じURで志茂徒歩4分のアーベイン神谷は広め3DKで家賃18万です。

[11788: 検討板ユーザーさん]

仮に20万で貸し出せたとして、固定資産税や管理費除くと年間200万くらいの収入。

投資という観点でみると5000万で買って利回り4%

なので基本的に自分が住みたい人以外で買う人はあまり現れないかなと思います。

でもいいマンションだと思います

[11789: 匿名さん]

>>11788 検討板ユーザーさん

投資目的だと全くおっしゃる通りだと思います。想定賃料はインカム目的ではなくローン分を回収できるレベルと考えたほうが良いでしょうね。

[11790: マンション掲示板さん]

>>11780 検討板ユーザーさん
4期1次で販売される中住戸最上階は坪290ですね。このエリアでこの単価ではかなり苦戦すると思いましたが、売れるものなんですね。
エアリー、ブルームの勢いの為せる技でしょうか。

[11791: マンション掲示板さん]

>>11790 マンション掲示板さん

私、検討しましたがやめました。おっしゃる通り、このエリアで坪290万はどう考えても高く感じて。買わなきゃ損という気持ちにもなりましたが、今となっては契約しないで本当に良かったと思ってます。

[11792: 匿名さん]

ここのマンションは、ファミリー向け物件がほとんどですよね。それなのにエアリーとカームの価格差がここまであると、マンション内派閥みたいのが出てくると思いますか？カーム住人がエアリー住人を馬鹿にしたり、その逆なども。。

私自身はそんなのくだらないと思っていますが、実際他マンションでその手の問題で悩んでる知人がいるので。。

[11793: 匿名さん]

少なくともこの地域は学会の力が強く今後も変わらないと推測されるので、何となく街の将来性（発展性）が見出しづらいというか。。
10年後も街の雰囲気は変わらないだろうと考えるとあまりワクワクしないんだよね。。

[11794: 匿名さん]

>>11792 匿名さん

棟間での対立は杞憂ではないでしょうか。生活の中でお付き合いがあるようなら、どの棟でも家庭毎の金銭感覚が合わないと難しいとは思いますけど。

[11795: 匿名さん]

>>11793 匿名さん

^_^あなたはワクワクしても意味ない

[11796: 匿名さん]

>>11794 匿名さん

そう思います。それにエアリーが一番良いのはもう既出で織り込まれてる話ですからね。
今回は売手の販売戦略が凄かった

[11797: マンション掲示板さん]

エアリーとブルームの販売価格が低すぎたという意味では、販売戦略は失敗だったのかもしれません。

[11798: 通りがかりさん]

800売るための戦略と思えば悪くない価格設定だったと思います！

[11799: 匿名さん]

>>11792 匿名さん

タワマンみたいに見栄っ張りが住むマンションじゃないから、心配ご無用

[11800: マンション掲示板さん]

>>11798 通りがかりさん
大規模物件はスタートダッシュが全てですからね。ただ、去年の今頃は、ブルーム、カームは条件が悪いので単価を下げてくると見られていましたから、わからないものですね。