湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他）part13

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part13です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。


DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/DEUX%20TOURS%20CANAL%EF%BC%86SPA...

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/KACHIDOKI%20THE%20TOWER/

パークホームズ豊洲ザ レジデンス
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%8...

BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/BAYZ%20TOWER%EF%BC%86GARDEN/

クレヴィア豊洲
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AF%E3%83%AC%E3%83%B4%E3%8...

[553: 匿名さん]

そりゃ、そうだろ。江東区のマンションを買っただけの素人だぜ。地方の戸建ても買えない人が、都合よく何を解釈してるのか、経験がゼロに等しく、まったくない人だ。

与沢翼の方がまだ信頼できる。少なくとも世界中のタワーに投資してるからな。

[554: 匿名さん]

災害ランキングで、ググらせるだけ損だな。常に危険度ナンバーワンが江東区、江戸川区（笑

[555: 匿名さん]

ちゃんと調べてごらんよ

湾岸は災害の強さは都内でもトップクラスだよ。 笑

[556: 匿名さん]

また、調べられるぞ（笑）

[557: 匿名さん]

また、暴落してる。いま湾岸、どこまで安くなってるのかな。楽しみ。

[558: 匿名さん]

これは半値覚悟。。。

[559: 匿名さん]

半値になったら今のとこ賃貸に出して、
サイズ大きいとこ安く買い増しできるからいいけど、
倍に上がったら、今のとこ売っても次買うとこも高いし、
一度売って賃貸にでも済まないと利益確定できない。

結局、不動産上がって儲けてるのは在庫持たない不動産屋で一般人じゃないよ。

[560: 匿名さん]

液状化する二束三文の軟弱な埋立地に建ってるくせに家賃30万も取られる豊洲のぼったくりマンション誰が借りるんだよwww

[561: 匿名さん]

うーん、そう言われても借りる人がいるからなぁ。
誰がって30万をボッタクリと思わない高収入の人、もしくは会社から多くの補助がでる人。
賃貸相場は不動産価格と連動して大きく上下しないので、
落ちたら貸して、もう１つ買う。実際は賃貸者に払ってもらう感じかな。

[562: 匿名さん]

不動産屋でもないのに素人が不動産で儲けようとしてるのがそもそもおかしいんじゃない
農家でも小売りでもないのに野菜転売して儲けようしてるようなもん
野菜食って家に住んでるってだけ

[563: 匿名さん]

>>561
豊洲などの湾岸マンション購入者は破産予備軍って呼ばれてるの知らないの？
年収1000万でも背伸びして湾岸マンション住んだらいずれ生活が困窮してくるって言われてるの知らないの？

年収1000万の人が1000万すべて好きなように使える訳じゃないよwww

[564: 匿名さん]

wwwってなに？
WorldWideWeb？？

[565: 匿名さん]

>>563
年収1000万しかなかったら2つ目なんて買おうとしないよwww

[566: 匿名さん]

>>563
のらえもん？
ドラえもんじゃなくて？
ひょっとしてのび太君？？

[567: 匿名さん]

埋立地マンションは中国人投資家が買ってましたからねえ。
彼らが投げ売りしたら暴落確定。

[568: 匿名さん]

暴落ってのは極端過ぎてないんじゃないかな。
今みたいにプチ湾岸バブルはもうないとしても、安くなったら日本人でも待ってましたと買う人いると思いますよ。

地方の都市近物件ではなく東京の都市近物件だから、通勤に便利とか住みやすさで極端に過疎ることはないでしょう。

とか書くとまた叩かれるのかな(笑)

[569: 匿名さん]

中国人が一番爆買いしてたのは港区のマンションでしょ

[570: 匿名]

逃げるが勝ちということで良いですか？

[571: 匿名さん]

どこに逃げるの(笑)

[572: 匿名さん]

リスク回避のために、より安全な日本に資金流入してくるよ

[573: 匿名さん]

＞568
＞暴落ってのは極端過ぎてないんじゃないかな。
＞今みたいにプチ湾岸バブルはもうないとしても、安くなったら日本人でも待ってましたと買う人いると思いますよ。

今現在は、不動産評価基準に土地が高い低いなどの違いや大雨浸水の可能性などが織り込まれていないため、不動産価格にはほとんど差がついていない。それはおかしいということで、2018年から不動産の評価基準が変更され、地盤の強さや津波や高潮のリスクなども新しい不動産評価基準に織り込まれる。そうなると、江東区湾岸エリアのように大雨浸水だけでなく津波や高潮の被害も想定されているうえに、地盤が弱く東日本震災で実際に液状化被害が確認されたエリアは一気に値下がりする可能性が高い。

2018年の翌年である2019年には、2019年問題がある。日本の世帯数は2019年にピークをむかえ、それ以降はどんどん世帯数が減少していくと予測されている。東京都ではすでに10軒に1軒が空き家で、放置すれば約40％が空き家になると予測されている。

更にその翌年には2020年問題が追い打ちをかける。東京オリンピックが開催される2020年を境にマンション価格が一気に下がる可能性があることは今や誰もが知っている。2008年の北京オリンピックで不動産価格が急上昇したことに味をしめた中国人投資家が、投資目的で、湾岸エリアなど都内のマンションを購入して、東京オリンピック開催前までに売り抜けようとしているので、大暴落する危険性が高い。しかもチャイナショックが追い打ちをかける。

[574: 匿名さん]

＞569
＞中国人が一番爆買いしてたのは港区のマンションでしょ


江東区湾岸のマンションも負けないくらい爆買いされているよ。港区を出して豊洲を目立たなくしようと必死だね(笑)

だが、港区と豊洲などの江東区湾岸は全くの別物。街としての価値があまりに違いすぎる。一時的に価格が下落したとしても土壌汚染問題や液状化や津波や高潮被害など問題山積の江東区湾岸以上に暴落することはありえない。

しかも、江東区湾岸は東日本震災で震度５程度の揺れで液状化が確認された。しかも震源地からは900ｋｍ以上も離れているのに。

2018年から不動産の評価基準が変更され、地盤の強さや津波や高潮のリスクなども新しい不動産評価基準に織り込まれる。そうなると、江東区湾岸エリアのように大雨浸水だけでなく津波や高潮の被害も想定されているうえに、地盤が弱く東日本震災で実際に液状化被害が確認されたエリアは一気に値下がりする可能性が高い。

[575: 匿名さん]

世田谷も地震時の火災で評価基準低そうだなあ。

[576: 匿名さん]

立川断層、関東ローム層で城西地区も評価基準低そうだなあ。

[577: 匿名さん]

＞575
世田谷も地震時の火災で評価基準低そうだなあ。
＞576
立川断層、関東ローム層で城西地区も評価基準低そうだなあ。


2018年から不動産の評価基準の変更で優先されるのは地盤の強さや津波や高潮のリスクだよ。想定外の事態になることが多いし、被害も大きい。火災は老朽化した建造物の建て替えや防火対策で被害が大幅に軽減されるから不動産の評価基準には含まれないでしょう。

[578: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

【東京都が2013年9月(平成25年9月)に公表した地震に関する地域危険度測定調査】

これは
●建物倒壊危険度(建物倒壊のみの危険性)
●火災危険度(火災延焼のみの危険性)
●総合危険度(建物倒壊と火災延焼を合わせた危険性)
の単純なケースを予測したのもで、

津波や高潮が発生した場合や、液状化によって【地盤沈下】や【側方流動】など杭基礎や建物などに甚大な被害をもたらす現象が生じた場合の想定は含まれていない。

また、2013年9月(平成25年9月)の公表から全く更新されておらず、2015年に新たに報告された国の耐震基準を満たした超高層ビルでも倒壊の恐れがあることや、津波火災が発生した場合の想定も含まれていない。

また、東京都という行政も利害関係で動くし、一度計画が決定されれば、後になって誤りや危険が発覚しても、それを隠蔽して当初の計画を見直さずにそのまま継続するという官僚的な強引さがあるので、予測調査は災害対策の参考として重要ではあるが、全面的に信用するものではない。

2008年の時点で豊洲が震度５強で液状化することは証明されていたが、東京都は都合のよい粘土の蓋があるという説を垂れ流してまで、蓋となる粘土層があるから大丈夫だと強弁していた。

しかし、2011年3月11日の東日本震災の震度５強の揺れであっけなく液状化した。震源地からは900km以上も離れているのに。
http://www.asyura2.com/08/senkyo54/msg/652.html

東日本震災の直後、豊洲の新市場移転予定地の100か所以上の液状化した現場はブルーシートで覆われ、立ち入り禁止とされたまま報道陣にさえも公開されなかった。

豊洲の新市場移転予定地は、敷地全体が環境基準値をはるかに上まわるヒ素、水銀、六価クロム、ベンゼン、シアン、 鉛など様々な疾病の原因となる有毒物質で高濃度に汚染されているため、多額の資金を投じて除染しても有毒物質の毒素を環境基準値にまで薄めることは不可能だと言われている。

国が定めた土壌汚染対策法では、26種類の物質について調査が義務付けられている。だが、東京都は、調査対象物質を26種類から7種類に絞ったうえに、第三者によるデータの再検証や現場への立ち入りを拒否した。

また、東京都は、豊洲は｢汚染区域｣の指定が解除されないにもかかわらず、豊洲新市場の建設工事を中断させることなく継続している。
http://diamond.jp/articles/-/68804?page=3

豊洲新市場予定地、都のずさんな土壌汚染対策の実態が発覚
http://iwj.co.jp/wj/open/archives/250302

直下型地震を扱った2015年1月18日(平成27年1月18日)のＮＨＫスペシャルでは、
【国の耐震基準を満たした超高層ビルでも倒壊の恐れがあることが分かった】と放送された。

ＮＨＫの取材に協力した日本建築構造技術者協会(ＪＳＣＡ)によれば、ＮＨＫが放送時に使ったＣＧシュミレーションや調査資料は、大手ゼネコンなどを含む65社の構造設計技術者たちが集まった研究会で作製したものをもとに制作されたものだという。

長周期地震動に共振しやすく、液状化もしやすい軟弱な地盤の湾岸エリアの超高層ビルは内陸の超高層ビル以上に地震で大きな被害を受ける可能性が高い。

揺れやすい軟弱地盤の江東区湾岸埋立地
http://farm9.static.flickr.com/8374/8495397488_c03333b30b_o.jpg

[579: 匿名さん]

＞578のつづき

また、東京都が公表した【建物倒壊危険度】は、単純に建物が倒壊するかしないかだけを想定していて、倒壊を防げてもX字状の亀裂が生じるなどの大きなダメージを受けて居住不能になるケースや、液状化で生じる地盤沈下や側方流動によってマンションを支える杭基礎が剪断破壊されるなどの大きなダメージを受ける、エレベータや給排水管などマンション内の重要設備が破壊されるなどで居住不能になるケースなどは想定されていない。

タワーマンションは耐震等級１しかない。耐震等級１の強度がどの程度かといえば、震度６強以上の地震に倒壊せずに１回耐えられる程度の強度しかないということ。

揺れやすい地盤の上に建てられた江東区の湾岸エリアのタワーマンションは、長周期地震動に共振しやすいため大きな損害を受けやすい。

タワーマンションが１回の地震だけで倒壊することはほぼないと思うが、震度６以上の本震が発生すれば震度４から震度６以上の余震がしばらく続く。すると、マンションは徐々にダメージを蓄積して、余震がおさまる頃にはもはや住居として機能しない構造物になる。

RC建築は構造体にX字状の大きな亀裂が生じると中の鉄筋が大きなダメージを受けている恐れがある。そうなると役所から危険建築物の指定を受け、退去命令が出される。そして住民は立ち退くしか道がなくなる。その後には住宅ローンだけが残る。 事実上、倒壊したのも同然という結果になる。

危険建物指定を受けなかったとしても、タワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊な設備が多く使われているため、修繕には莫大な設備費や施工費を要する。

タワーマンションの場合、損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラが必要になるのに加えて、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。

点検や修繕をするにも作業員の安全確保が必要なので、危険建物指定を受けるレベルではなくても、建物の損傷が激しい場合はゴンドラも使用できなくなる。

[580: 匿名さん]

また、東京都が公表した【火災危険度】は津波火災などが想定されていない。東日本大震災時、気仙沼市では、津波が重油タンクや建物を次々と破壊し、港を大量の瓦礫と真黒な重油で埋め尽くした。そして、大規模な津波火災が発生した。
http://www9.nhk.or.jp/311shogen/fa/se1/fourth.html

市原市の石油コンビナート爆発火災は、発生から11日目にしてようやく鎮火した。
https://www.youtube.com/watch?v=QXUYg5bz7vY

https://www.youtube.com/watch?v=TaBx1j0hbHQ

豊洲・東雲・有明などの湾岸エリアも地震動や液状化から生じる地盤沈下や側方流動で石油コンビナートなどが破壊されて海上火災が発生し、そこから生じる火災旋風に巻き込まれる危険がある。

液状化と側方流動(YouTube)
http://www.youtube.com/watch?v=eR_9dC6ybTM

石油貯蔵所でも火災旋風が起きています。1926年４月７日、カリフォルニア州サン・ルイス・オビスポの石油タンクが落雷で爆発炎上しました。大量の石油が飛び散り、周囲3.5k㎡に広がったころから、炎の中や周囲に猛烈な火災旋風が発生した。
http://www.fdma.go.jp/ugoki/h2108/2108_24.pdf

江東区の木造住宅地帯は、内陸の木造住宅地帯以上に火災危険度が高い。関東大震災時の火災旋風で大被害を受け、多くの死者が出たのは海辺や川辺などの風が強い地域で、隅田川を中心とした1923年当時の湾岸エリア。

関東大震災の火災旋風被害地図
http://blog.zaq.ne.jp/shibayan/img/img_box/img20110420191923474.gif

【東京都が2013年9月(平成25年9月)に公表した地震に関する地域危険度測定調査】の地域危険度マップも、よく見ると、風の強い海辺や川辺の地域の危険度が特に高くなっていて、関東大震災の火災旋風被害地図と見事に一致する。

地域危険度マップ
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/chiikikiken.htm

湾岸エリアは液状化などの影響で橋や道路が破壊されて救急車や消防はしご車が入れなくなる可能性が高く、入れたとしても、高層建物火災等で逃げ遅れた人に対する救出活動を行う消防はしご車は、地上高45メートルの先端部がビルの15階くらいまでしか届かない。

東京消防庁が所有しているはしご車が届く高さは30ｍ級と40ｍ級まで。20階建て（≒60ｍ）を超える超高層マンションの上層階には届かない。
http://www.tfd.metro.tokyo.jp/ts/soubi/car/03_01.htm

それ以前に江東区の湾岸エリアは東日本震災では震源地から900キロ以上も離れていながら、震度５程度で液状化している。震度６以上の地震が発生すれば、液状化で生じる【地盤沈下】や【側方流動】で水道管などのライフラインが破壊されて消火活動そのものができなくなる可能性が高い。

[581: 匿名さん]

＞580のつづき

また、湾岸エリアの場合、建物倒壊危険度や火災危険度のハザードマップよりも津波や高潮や液状化のハザードマップの重要度が高い。

建物倒壊危険度や火災危険度は、老朽化したビルや家屋の建て替えや防火対策などでその危険性は大幅に減少する。建物倒壊危険度や火災危険度に関しては、新たに建て替えられていくなど時間の経過が問題を解決することが多いので、本来であればハザードマップも毎年新しい予測に変更されていく必要がある。

しかし、津波や高潮や液状化などは対策しただけでは被害を防げないことも多い。

津波や高潮では次のようなケースでの浸水被害が考えられる。
①防潮堤と一緒に稼働するはずの水門、陸こう、排水機場が、なんらかの理由で正常に稼働しなかったとき。
②漂流物で水門が閉じない、または漂流物で水門や堤防が破壊されたとき。
③地震や氾濫で堤防が決壊したとき。また、地震で水門や堤防が大きな損傷を受けた後に、津波や台風に襲われたとき。
④水門閉鎖が津波到達に間に合わなかったとき。水門は閉じるまでに10分～15分かかる。直下型や関東沖のプレート型の地震で東京湾やその近海で津波が発生した場合、津波は5分で到達する。
⑤伊勢湾台風クラスの台風が東京湾を襲ったとき。地球温暖化によって異常気象が続いているので、考慮しておく必要がある。

都防災会議がまとめた被害想定の報告書では首都直下地震が起きた場合、水門が正常に作動しないと最大約２５００棟が全半壊するとしている。


東京低地帯の地盤高平面図では、干潮面以下の地域（AP 0ｍ以下）を「濃いピンク」、満潮面以下の地域（AP 2ｍ以下）を「ピンク」、満潮面以上だが高潮の脅威にさらされる地域（AP 2ｍ～5m）を「淡いピンク」、高潮の心配がない地域（AP 5m以上）を「淡い黄色」で示している。

東京低地帯の地盤高平面図
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/special/img/163_zu03a.gif

津波水没マップ
http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/9/5/600/img_95005b65836900290fb54b62fa...

東日本震災時は都庁の防災対策室が使用され、有明の防災拠点は何の役にも立たなかった。有明の防災拠点は津波の発生を考慮せずに作られた施設で、東日本震災の後であれば作られなかったでしょう。

津波はタブー視されていた
http://news.livedoor.com/article/detail/6350004/

[582: 匿名さん]

＞581のつづき

液状化に関しては、一度液状化した場所は繰り返し液状化するという研究結果が発表されている。液状化の危険度予測地図を作って公表している自治体もあるが、過去の液状化被害を踏まえた判断が必要になる。
http://www.asahi.com/special/10005/TKY201105090393.html

また、液状化については、被害にあった石油会社などが情報を出さないため不明な点が多く、これから情報を集めて実態を解明していく必要があるという。

液状化と側方流動(YouTube)
http://www.youtube.com/watch?v=eR_9dC6ybTM

液状化で生じる【側方流動】の強力な破壊力で、マンションを下から支える杭基礎が剪断破壊されたりすれば、マンションを支えるための安定感を失い、その上に建つマンションも大きな損傷を受ける危険がある。

液状化で生じる【地盤沈下】や【側方流動】で地盤の地層バランスが崩れて不規則な力がかかれば杭基礎は剪断破壊などの大きな損害を受ける。

阪神大震災では、震度６強以上の揺れがわずか10秒程度続いただけで液状化と側方流動が発生し、橋脚や水道管などの埋蔵管が破壊され、杭基礎も剪断破壊された。

液状化地盤の側方流動(PDF)
http://www.jacic.or.jp/kenkyu/6/6-2-6.pdf

豊洲でも側方流動
http://ameblo.jp/garbanzo04/entry-10836148718.html

http://blog-imgs-32.fc2.com/g/a/r/garbanzo04/blog_import_4dce3fb8cb2d2...

豊洲新市場6街区北側の護岸で100m以上に渡る地盤沈下
http://farm8.static.flickr.com/7591/17268628062_3ed638ba8c_o.jpg

[583: 匿名さん]

原油が100ドルから30ドルに下落。。3分の1に。

物が余るってのは、本当に怖い。

マンションも同じで、余らないように。

[584: 匿名さん]

ちと、上の投稿が目についたので、
この地盤沈下ってほんと？　これ事実なの？

[585: 匿名さん]

>584
ついにＣＧ画像まで使い始めたかｗｗ

[588: 匿名さん]

更地ならいいけど、家の横にこの亀裂とか、あり得ない。

[589: 匿名さん]

少なくとも、その亀裂走ったとこの価値は、坪5万だ。

[590: 匿名さん]

いつも沸いて出てくる長文君。
暇なんだろうなぁ。

[592: 匿名さん]

月島って50階建クラスがまだ二つできるんだね。

[593: 匿名さん]

>少なくとも、その亀裂走ったとこの価値は、坪5万だ。

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/yakuwari/takashio/shisetsu/gogan/goga...

マンションと関係なさそうだが？

[594: 匿名さん]

買えってこと？　殺人罪確定。

[595: 匿名さん]

遊歩道の簡易舗装ってマンションと関係ないでしょう。馬鹿じゃないの？

[596: 匿名さん]

どうでもいいけど　豊洲新市場の出来事じゃん

相変わらず　必死だね　

[597: 匿名さん]

湾岸に住んでる人って地震のリスクはよくわかってるからいくらネガっても大したダメージないよ。

[598: 匿名]

じゃ、人に勧めないことだね。

[599: 匿名さん]

>598
火災危険地域をね

[600: 匿名さん]

ＪＲ東の品川再開発、複合ビル７棟建設へ　延べ床面積４割増
2016/1/13 1:03
[有料会員限定]
　東日本旅客鉄道（ＪＲ東日本）は品川駅（東京・港）周辺で合計延べ床面積が100万平方メートル強の複合ビル７棟を整備する。同駅周辺で総事業費5000億円規模の再開発計画を進めており、完成後の同社保有の商業施設やオフィスの合計延べ床面積は現行（約230万平方メートル）の４割増となる。2023～24年度にも主要部分の複合ビルが先行開業する見通しだ。

　再開発エリアは品川駅から田町駅にかけての線路沿いにある車両基地跡地など約13万平方メートル。都心部では過去最大級の開発となる。６街区に分けて開発を進め、東京五輪のある20年に山手線の新駅が暫定開業する予定。23～24年度には新駅を中心とする主要部分に複数のビルが完成、最終的な完成は30年代になる見込みだ。

　再開発は国家戦略特区の枠組みを使って進める計画で、今年度中の認定を目指す。本格工事は16年度から始まる予定。

　オフィスや商業施設、住宅などが入った複合ビルの建設を検討している。当面は新駅開業に向けた工事が中心となり、建物の計画の具体化は１～２年後になりそう。特区の枠組みを使い容積率を800～900％に高めることで、総延べ床面積は100万平方メートル強と、六本木ヒルズ（同約80万平方メートル）を上回る規模になる見込みだ。

　同社が保有する不動産の延べ床面積は商業施設が約203万平方メートル、オフィスが約28万平方メートル（15年３月末時点）。品川周辺の複合ビルは延べ床面積の５割がオフィスとなりそうで、大幅なオフィスの増床を見込む。同社の不動産事業にあたる「ショッピング・オフィス事業」の売上高は15年３月期に2549億円。今は連結売上高の１割程度だが、品川の再開発で存在感が高まりそうだ。