ウエリス武蔵野関町

[物件比較中さん]

ウエリス武蔵野関町について語りましょう。

物件公式URL：http://www.wellith.jp/musashinosekimachi/index.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目698番6他1筆（地番）
交通：JR中央線「吉祥寺」駅よりバス約15分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
　　　JR中央線「三鷹」駅よりバス約12分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
　　　西武新宿線「武蔵関」駅徒歩12分
総戸数：78戸
間取り：3LDK・4LDK
住戸専有面積：68.84㎡～89.70㎡
売主：エヌ・ ティ・ティ都市開発株式会社
施工：西武建設株式会社
管理会社：エヌ・ ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

[41: 匿名さん]

地代に関してですが、地権者が地代を個人で設定されるのでしょうか？
だいたい、固定資産税と地代はどちらのほうが価格が安いか気になるところ。
地代は固定資産税よりもたかくなることはあるの等ご存知の方ご教授ください
借地権はメリットもありますが、もし、売却を考えているとしたらそれが
デメリットになってしまうということもあるんですね

[42: 匿名さん]

>>41
> 地代に関してですが、地権者が地代を個人で設定されるのでしょうか？
個人かどうかは、その土地の所有権を誰が（個人なのか法人なのか）所有しているかによります。
個人所有地であればその個人が設定するでしょう。

> だいたい、固定資産税と地代はどちらのほうが価格が安いか気になるところ。
わざわざ借地権として長期間貸し出す場合は当然この期間の土地の賃料での運用をしているんですから
固定資産税よりも高くなりますよ。最初（新築分譲時）は「若干」程度でしょうがすぐ値上がります。
それで揉める原因になります。相手が個人の場合はもっとめんどくさいことになります。
何れにしても賃料ってのは貸し手が公序良俗に反しない限りは原則自由に決められるわけですからね。

> 地代は固定資産税よりもたかくなることはあるの等ご存知の方ご教授ください
むしろ、高くなるのが当たり前です。利益を載せてるんですよ？
基本的に賃貸マンションと同ランクの分譲買うのだったら後者のほうが賃料にしたほうが安いでしょ？
それは「誰がリスクを背負ってるか」ってところによります。当然借主ではなく貸主がリスクを背負ってます。
ものを持ってるのは貸主なので逆にリスクも背負い込むことになる。
なのでその分のリスクをペイするために賃料という形で借主に負担させるのです。

> 借地権はメリットもありますが、もし、売却を考えているとしたらそれが
> デメリットになってしまうということもあるんですね
一応マジレスをしておきますが、不動産の「借地権」物件に「メリットは一切ございません」。
これは既に申し上げた通りです。
取得価格が安くなる、と言いますがそれはメリットにはなりえません。
本来土地・建物の所有権を買う（マンションの場合は区分所有法による区分所有権）、っていうのが
建物はそれで、土地だけ借りるっていうのだから、取得単価が分譲より安くなるのは「当然」です。
その安くなった分、今度は賃料として所有者に払わないといけなくなりますがその金額は一生固定であることはなく
マンションの管理費や修繕費のように基本値上がっていくわけでそれ自体が損得にはならないです。
メリットにはなりえないが、デメリットになり得るのは既に申し上げた通り「資産性の側面」では
圧倒的に不利だからです。
いうまでもなく、不動産っていうのは「耐久消費財（実利用）」という側面とは別に資産性もありますが
借地権設定不動産は、いうなれば「抵当権つき」を購入するのとほとんど同じです。
こうなると、所有すること自体には何もメリットがなく（自分の自由にできないから）、あとは
その不動産を借りることによるメリットのみになります。それこそが「超絶利便性の立地」です。
大体借地権設定されてるのはそういう土地が多いです。恵比寿駅徒歩5分とか。
そういうエリアはそもそも土地売却がほとんどされず借地権設定が当たり前ですが、それ自体が
デメリットにはなりません。なぜなら土地を手に入れることよりも、そこを使えるメリットのほうが
圧倒的に上だからです。さて、ここはどうでしょうか？その辺りを考えることが大事だと思います。

[43: 匿名さん]

地代は上がっていくことが当たり前、は嘘ですよ。少なくとも、それは違う。
わたくし自身が現在底地権者ですから。上がるかもしれないし、下がることもあり得ます。

[44: 匿名さん]

結局上がるリスクがあるわけですね　

[45: 匿名さん]

基本的には上がらない。賃貸マンションと同じイメージで良いよ。賃貸マンションも、途中で賃料上がること無いでしょ。

[46: 匿名さん]

>>45
そういうわけにはいかないですよね。
契約書にそうかいてないですしね。「地代は原則上がりません」とはね。
それに賃貸マンションはあがらないって？あがりますよ、人気があるところはね。
そこは需要と共有ですから。定借分譲マンションの場合は賃貸マンションと事情が違いますよね。
賃貸マンションでは借主が値上げに応じなければ出て行けば済む話。貸主からみたら「次の入居者」
が「即座に見つかること」と、加えて「他の入居者との兼ね合い（値上げはともかく値下げした場合に
他の人がそれをみつけて自分たちも値下げしろという圧力）」の両方を勘案しなければならないですね。

が、分譲マンションは違う。地代を値上げしても、借主ができることは「じゃあ出て行く」っという選択肢が
事実上ない。土地は借りてるけど建物は区分所有してるからね。だから世の中には地代で揉めるケースが
たくさんある。賃貸マンションと同じだなんて全然違いますよ

[47: 匿名さん]

定期借地権について否定的な意見でしたら、書き込みされない方がいいのではないでしょうか？
こちらは、購入するかどうか検討している方の意見を投稿する場所だと思うので。
私は購入する予定なので、見ていて不快です。

[48: 匿名さん]

定期借地権に関して否定的な意見ではなく、リスクを勘案して総合的に考えるほうがよいのではないかと個人的な見解を述べています。定借マンションの実情をきちんと知らない人もいるのだとおもいますよ。
実際、金額はさほど上がらない、とか地代は賃貸マンションと同じ感覚である、みたいないい加減な話があるのがその良い証拠ではないでしょうかね？
住宅は購入するにしろ賃貸するにしろどのみちお金はかかります。ただ、そのお金を誰が誰に対して何の対価のために支払うのかを理解することによってその特徴が見えてきますし、リスクヘッジもできるのだと思いますよ。

普通に考えれば土地・建物全部を賃貸にする、すなわち普通の分譲賃貸マンションにするか、その逆で分譲マンションにするかってのがやはりオーソドックスなセオリーだとおもいます。権利関係がわかりやすく単純化されていることに加え、その形態での実施例がたくさんありますから価格も運用面においても十分こなれていて安定感と安心感は強いですから。

一方の定借マンションはまだまだ出始めもいいところだと思います。土地部分のみが賃借であり、しかもその地代が実質貸主の意向に逆らえない（個人で契約してる賃貸マンションにおいては納得できないなら退去で済む）。
住宅ローン借りるのも土地部分が担保にならず、また、解体費用積立金みたいなものも積み立てなければならない場合もある。

もともとこの定借ってのは見て分かる通り土地所有者にとって最も都合のよい契約です。土地（資産）を手放さず安定的に土地活用ができるうえ、
マンションの場合はそこに住む住人すべてを総合して対契約相手にすることができるため、例えば個人の定借で上物を解体せずに夜逃げしたり
いい加減なことをしたり、っていう心配もこれまたありません。

が、日本でこれがあまり流行らないのは言うまでもなく借り手側にとってみれば特段のメリットが何もないからです。
しいていえば、取得単価が安くなるっていうところのはずなんですが、みてわかるとおりおまけ程度しか安くなっていないのがわかりますね、ここでは。

[49: 匿名さん]

いや、あなたの個人的な見解は必要ないですよ(笑)
買う、買わないは個人の自由なんですから

[50: 匿名さん]

色々教えて下さり、ありがとうございます。
話を聞いても、購入する気持ちには変わりないですね。

[51: 匿名さん]

定借関係なく立地かなり悪いよね、ここ...

[52: 匿名さん]

立地は個人差だと思いますよ。客観的に見てそんなに悪いとは思いませんけど、結構良いと思うか武蔵関の駅距離で微妙と思うかに差は出るかと思います。このエリアに絞って考えてるなら価格や仕様で見てここが一番買う可能性が高いと思いますが。

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん

青梅街道沿いで環境が良いと思う人が居るのかな?
バス便だし武蔵関まで12分で青梅街道渡らないといけないし。個人差かなぁ、これって。

[54: 匿名さん]

個人差じゃないですか？
環境悪くないと思うって書いてる人もいますし。

[55: 匿名さん]

青梅街道の南側だからむしろ良かったと思っていたのですが、武蔵関駅へ青梅街道渡らないといけないって考える人もいるんですね。確かにそうか（笑）
自転車で三鷹や吉祥寺に行くのに10分弱でいけそうで良いと思います。

[56: 匿名さん]

定期借地権や立地の議論もあるかとおもいますが、設備に関してはどうですかね？
個人的に気になったのはトイレがタンクレスじゃないのと専用手洗い場がないこと、
あと、インターネット代が共用の割には今時高すぎじゃないかな？って思いましたけど。
テレビも無料の地デジ・BS/CS共用アンテナがなくてフレッツテレビの500円のみなんで
しょうかね？
普通各居室にひかれているテレビアンテナ線ってマンションの場合共同アンテナ線からの
分配になると思いますけど、フレッツテレビってフレッツ光回線からきた映像信号を
アンテナ線に接続することで普通のテレビアンテナ線からテレビを見られるようにする
やつだとおもうのでこれも強制なんですかね？
"ご利用の有無に関わらず料金が発生いたします。"って書いてありますけど....
インターネットの回線共用自体は今時マンションだとそういうものなのでいいんですけど
テレビも500円/月ってのは酷いなぁって思いました。こんなの共用アンテナ立ててしまえば
良い話なのに.

[57: 匿名さん]

高齢者にも配慮したつくりになっているということは、
若い世代だけではなく、高齢世帯も購入検討している方も結構いらっしゃるのかな

個人的には若い世代と高齢世帯が一緒になっている場合、生活環境が大幅に近いがある為に

いい面もありますが騒音や管理組合で揉めることもあるかもしれません。

[58: 匿名さん]

うちはそうですよ。
隣にサービス付き高齢者住宅が出来るので、そちらへ母に住んでもらって、私達はこちらに住みたいと思っています。

[59: 匿名さん]

>>57 匿名さん

介護が必要な親を隣接するホームに入れてその子供家族がここに住む人向けだと思いました。
近いと安心ですしね
逆にそうではないご家庭にはあまりメリットはなさそうです。施設管理費も吸い取られそうですし

[60: 匿名さん]

そりゃあ良かったですね。
うちは老人がいないから別をあたります