ウエリス武蔵野関町について語りましょう。
物件公式URL：http://www.wellith.jp/musashinosekimachi/index.html
所在地：東京都練馬区関町南四丁目698番6他1筆（地番）
交通：JR中央線「吉祥寺」駅よりバス約15分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
JR中央線「三鷹」駅よりバス約12分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
西武新宿線「武蔵関」駅徒歩12分
総戸数：78戸
間取り：3LDK・4LDK
住戸専有面積：68.84㎡～89.70㎡
売主：エヌ・ ティ・ティ都市開発株式会社
施工：西武建設株式会社
管理会社：エヌ・ ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社
[スレ作成日時]2015-12-10 15:45:47
ウエリス武蔵野関町
| No.1 |
by 匿名さん 2015-12-10 23:26:54
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削除依頼
サ高住付きマンションというのは斬新ですね。
ここもＮＴＴの社宅跡地でしょうか。 三鷹吉祥寺からバス、武蔵関から徒歩12分。 四方をマンションに囲まれた立地。 どう判断していいのか迷います。 |
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| No.2 |
交通アクセスを考えると通勤族にはちょっと敷居が高い。
バスは時間が読めないし、電車や最寄り駅まで徒歩10分以上かかる。 ベランダは多分、南西だと思うけど日当たりは確保できそうだね。 |
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| No.3 |
駅までワンクッションあるというのは若干気が重くなってしまうかもしれないですね。
バス停まで近いのはせめてものポジティブポイントだと思います。 一応武蔵関までは徒歩12分とありますので歩けなくはない距離だと思います。 時間を気にしなければならないのなら歩きが一番確実そう。 JRじゃなくて西武線の駅になるのが通勤経路によっては不便かもしれません。 |
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| No.4 |
同じ武蔵関のライオンズ、住友のマンションに比べたら買いやすい価格だね。
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| No.5 |
武蔵関駅から距離が近いプラウド(販売済み)とは同じくらいの価格みたいですね。
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| No.6 |
この近く隣のコーヅ関町スカイハイツに昔１５年ほど住んでいた者です。
ここは仰るとおり、元・ＮＴＴ社宅で定期借地権の権利関係があります。 裏は築古のグリーンパーク、また築１２年ほどの分譲マンションが建っています。 西友は２４時間営業で目の前の青梅街道を渡るとローソンもあり慈雲堂病院も薬局 も何でも周辺に揃っています。ドンキ・ホーテの珍しい薬局も５年位前に出来ました。 学区は関町小学校と石神井西中学校です。徒歩５分、徒歩１０分です。 角を曲がって直ぐ近くにさんかく公園という公園や、関町児童園もあり子育てには 抜群の環境良いエリアです。ただ、定期賃借権の土地関係でこの値段は少し高くは 感じます。。吉祥寺も近いので多少は仕方ないところでしょうかね。 |
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| No.7 |
6さん詳しく有難うございます。
とても暮らしやすい場所であることがわかりました。 子供がいる人には特に素晴らしい地域なんでしょうね。 定借でこの強気価格…というのは気になりますよね。 全体的に市場が強気な点があるのかもしれませんが、 所有権物件よりも割安感がないとバリューを感じにくいのではないかと思いました。 |
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| No.8 |
借地権かぁ 残念！
結構便利でしょここ バス多いしスーパー安いし 吉祥寺チャリで行けるし 狙ってたのに。 |
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| No.9 |
70年の一般定期借地権マンションですか。
期間はある程度長めだと思いますが正直なかなか微妙なところです。 そこまで経ったら建物は建て替えにはなるのでしょうけど。 生活環境は良さそうなので小さめの部屋を最低価で買ったならお得感あるかも。 とりあえずサイトにもうちょっと情報欲しいです。 |
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| No.10 |
所有権のマンションだと老朽化した際、自分はここで一生を終えると言い張り建替えに反対する方が出てくるそうですが、もし定期借地権マンションで自分が亡くなってしまった場合はどうなるのでしょう？
モデルルームではそのような疑問も解消していただけるのでしょうか？ |
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| No.11 |
定期借地権だけど、権利としては変わらないから相続対象なだけだと思いますよ
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| No.12 |
>定期借地権
最近、多いですよね。70年ならいいかと思いますが、例えば、30歳で35年の定期借地権なら、老人になった時に困りそうな気がしてしまいます。 年金も期待できないので、収入もない時に住むところも失ったら……。お金に余裕があるのならいいですが、がんばって貯めておかないとキケンなことになるなとか思っています。 |
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| No.13 |
借地権物件は、いくに物件が良くても考えてしまいます。
永住することを目的で購入しようとしているので、困ってしまいます。 |
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| No.14 |
>>借地権物件
かなり長期だといいかなと思うんですけどね（例えば70年間とか）。 自分が亡くなる前に借地権が切れてしまうと、どこに住めばいいか路頭に迷うのではないかと思ってしまいます。 実際はどうなんでしょうか。賃貸よりかは長期で住めて、永住権よりかは短いと考えるのが一般的なのでしょうか。 |
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| No.15 |
3,000万円台で70㎡以上あるのであれば、最近この辺で出てきているマンションの中ではに安いですね。
ここらへんはスーパー等の買い物施設とか関町小も近しい、児童館や公園も近いので子育てには良いと 思います。安い理由は定期借地なんですね。 私が住んでいた頃はＮＴＴの社宅だったので信頼はあるのかな？ 期間が70年であれば借地でなくても70年間持ち続けることはなさそうだから良いと思います。 転勤で東京に戻ることがあれば結構良いと思いますが、私は時期あわないですね。 青梅街道より吉祥寺寄りなのでは自転車ならすぐサンロードとかロフトには10分かからずいけますよ。 |
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| No.16 |
業者にここの話を聞いたら、定借が打たれているので固定資産税が安いとか。
そのかわり、70年後の解体に向けた積立金を毎月払うことになるって話で 修繕積立金＋解体積立金がいくらになるか次第かな。 |
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| No.17 |
武蔵関駅から遠くて、中央線の駅までは吉祥寺、三鷹、荻窪行きのバス。
西友と道を隔てたローソンくらいしか無いんだけど、この辺りって便利なのかな？ |
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| No.18 |
もしも売却するとき次に購入する人は借地権期間も短くなる？それとも元の期間にもどる？
戻らないとすると次に購入した人が売るときには残期間少なくて誰も検討しなくなったり しないですか？ 安いのは魅力なのですが、この考え方は間違いですか？ |
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| No.19 |
定借はいろいろと難しいなと思う面はあります。
70年だと建て替えるかどうかという話になるかとは思います。 所有権物件だと建て替えで揉める可能性がありますが、 定借だと返してしまおうという感じの流れになってくることが多くなってくるのかなとも思います。 でもせっかくお金をかけたのに、資産として形に残らなくなるのかという思いもあり…。 判断に迷いますよ…（汗） |
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| No.20 |
【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】
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| No.21 |
>>17さん
現地に行けばわかりますが、はっきり言って不便です。 スーパーが徒歩3分なのが救いですが、青梅街道が目の前ですし、駅までの道も車の交通量が多く、 落ち着いて歩けるような場所ではありません。 周辺のお店についてもトピックに挙がるのが、「バス○分」や「自転車○分」と 遠方の吉祥寺のお店を推している点でお察しです。 西友が撤退でもしようものなら、買い物はどうにもならなくなるでしょうね。 ここに住むなら、定借のことも理解のうえ、割りきった方がいいと思いますよ。 |
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| No.22 |
私も定期借地権が気になってやめました。
あと毎回青梅街道を渡って武蔵関駅まで歩くには距離がありすぎです。 また誰が考えたのか「住みやすい街吉祥寺」に踊らされてる人々が多いような気がします。 西友の裏や周りにもたくさんマンションがありますが、もう供給過剰のような気がしなくもないです。 |
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| No.23 |
定期借地権のことや、隣接サービス高齢者住宅について質問しましたが、営業さんが上手く説明できなかったのが残念でした。
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| No.24 |
そうなんですか。 定借のことなんて、誰もが質問することですので、想定の問答集みたいなものを作ってあったりするものだと思っていましたが… メリットデメリットそれぞれあると思います。 自分にとってどちらが上回るかっていうのは 説明を聞いた上で考えたい、という人は多いんじゃないかしら。 |
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| No.25 |
私も定期借地権の質問をしましたが、なんだかごまかされているような受け答え。営業さんがよく理解していない感じでした。
私たちだけではなかったんですね。 |
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| No.26 |
私も見に行きましたが否定的な方が多いのでしょうか？武蔵関や吉祥寺に行ける界隈を希望して他にもかいくつか見ましたが、ここ以外は価格が似たり寄ったりで、設備やサービス面で他と違いがあるという説明を受け妙に納得しました。まだ購入する事まで決められてはいないですが、良い点、悪い点の説明が明快だったことで前向きに検討してますけど。
気になることって皆さん主に何ですか？ |
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| No.27 |
申し込み用紙へ記入して提出してきました。定期借地権についてもたくさん調べましたし、担当の方にもしっかりお話して頂いて納得したので。抽選は形だけするようですが、実際は先着順のようですね。
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| No.28 |
抽選は形だけで先着順とは存じ上げませんでしたが本当ですか？
そのお話は担当さんからお聞きしたのでしょうか？ 既に引き渡しが済んでいるウエリス物件の抽選は、申し込みした 人立会のもとで公開代理抽選されているようで、ちょっと 信じられないお話です。 |
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| No.29 |
担当の方は、はっきりとは言いませんでしたが…抽選は出来ればしたくないそうです。公開代理抽選のお話も聞きましたが、来なくて良いと言われました。
そういった点も含めて、先着順なのかと思いました。 間違っていたら、すみません。 |
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| No.30 |
定期借地マンションを決断できた理由を教えて下さい。
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| No.31 |
購入を検討していますが、定期借地権マンションを購入する理由はやはり価格だと思います。ランニングコストもかかりますけど、それでも普通の物件に比べれば支払い少なく新築マンションが購入出来るから購入するんじゃないですか？
あと私が一番良いと思ったのは将来的に賃貸だすと利回り高いという資産価値的な面ですかね。 |
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| No.32 |
うちは定借自体は構わないのですが、周辺環境があまりに悪すぎるので購入をやめました。
ここにお金を出すのなら、もう少し頑張って便利なところのほうがいいかなと。 営業さんから再開発の話をされたのですが、いつになるのかわかりませんし、 マンションの付近まで影響あるかもわかりませんでしたし。 |
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| No.33 |
やはり価格じゃないですか？
あの場所であの価格はまずないと思います。 近くにスーパーとドラッグストアはあるし、バスや自転車で吉祥寺へも行ける距離なので私は環境が悪いとは思いませんでした。 |
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| No.34 |
将来賃貸に出すと利回りが高いというのは、ほとんど空き部屋が出ないという意味ですか？
周辺の環境がよくないという話も出ていますが実際借り手がつくでしょうか？ ここは駅から徒歩12分ですし、間取り的にも賃貸の需要はどうかいまひとつ不安を感じます。それと、分譲ならいざしらず、感覚的に定期借地権マンションと資産価値という言葉が結びつきません。 |
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| No.35 |
青梅街道がきになりますね。交通量が多いのと外環のインター出来たらさらに増えそうです
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| No.36 |
ここでは不評のようですが、結構購入希望多いようですよー
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| No.37 |
正直その辺りは供給過剰気味で20年後に借り手もいなく買い手もいない状態にならなければ良いのですが。
メリットは安いだけですか？ デメリットは多そうですが。 |
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| No.38 |
【ご本人からの依頼により削除しました。管理担当】
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| No.39 |
借地の場合の注意点。
その１ 地代が基本的に値上がっていくこと。 当たり前だが売り手は何故借地にするのか。 当然だが資産を手放さず、かといって維持費でマイナスにもさせず、 そして利益を産ませるため。ジワジワとあげられていく。3年毎に。 その２ 売る時に買い手を非常に見つけづらい 新築であっても借地の場合は普通抵抗がある。なので価格が所有権に比べると やや安くなるが、これ売却時はこんなもんでは済まない。 かといって安くしすぎると借地権ってことを逆に変に取られて余計に客が つかない。 借地権を買う場合は、ほんと駅近とか人気のエリアで借地権も止むなし （ってか借地権付きがあたりまえの立地）ってところにしておいたほうが良いです。 最多4200万円っていいますが武蔵関で考えれば所有権とおなじぐらいの感じ。 |
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| No.40 |
何でそんなに長文で攻めるの。
その辺にしておいて。 |
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| No.41 |
地代に関してですが、地権者が地代を個人で設定されるのでしょうか？
だいたい、固定資産税と地代はどちらのほうが価格が安いか気になるところ。 地代は固定資産税よりもたかくなることはあるの等ご存知の方ご教授ください 借地権はメリットもありますが、もし、売却を考えているとしたらそれが デメリットになってしまうということもあるんですね |
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| No.42 |
>>41
> 地代に関してですが、地権者が地代を個人で設定されるのでしょうか？ 個人かどうかは、その土地の所有権を誰が（個人なのか法人なのか）所有しているかによります。 個人所有地であればその個人が設定するでしょう。 > だいたい、固定資産税と地代はどちらのほうが価格が安いか気になるところ。 わざわざ借地権として長期間貸し出す場合は当然この期間の土地の賃料での運用をしているんですから 固定資産税よりも高くなりますよ。最初（新築分譲時）は「若干」程度でしょうがすぐ値上がります。 それで揉める原因になります。相手が個人の場合はもっとめんどくさいことになります。 何れにしても賃料ってのは貸し手が公序良俗に反しない限りは原則自由に決められるわけですからね。 > 地代は固定資産税よりもたかくなることはあるの等ご存知の方ご教授ください むしろ、高くなるのが当たり前です。利益を載せてるんですよ？ 基本的に賃貸マンションと同ランクの分譲買うのだったら後者のほうが賃料にしたほうが安いでしょ？ それは「誰がリスクを背負ってるか」ってところによります。当然借主ではなく貸主がリスクを背負ってます。 ものを持ってるのは貸主なので逆にリスクも背負い込むことになる。 なのでその分のリスクをペイするために賃料という形で借主に負担させるのです。 > 借地権はメリットもありますが、もし、売却を考えているとしたらそれが > デメリットになってしまうということもあるんですね 一応マジレスをしておきますが、不動産の「借地権」物件に「メリットは一切ございません」。 これは既に申し上げた通りです。 取得価格が安くなる、と言いますがそれはメリットにはなりえません。 本来土地・建物の所有権を買う（マンションの場合は区分所有法による区分所有権）、っていうのが 建物はそれで、土地だけ借りるっていうのだから、取得単価が分譲より安くなるのは「当然」です。 その安くなった分、今度は賃料として所有者に払わないといけなくなりますがその金額は一生固定であることはなく マンションの管理費や修繕費のように基本値上がっていくわけでそれ自体が損得にはならないです。 メリットにはなりえないが、デメリットになり得るのは既に申し上げた通り「資産性の側面」では 圧倒的に不利だからです。 いうまでもなく、不動産っていうのは「耐久消費財（実利用）」という側面とは別に資産性もありますが 借地権設定不動産は、いうなれば「抵当権つき」を購入するのとほとんど同じです。 こうなると、所有すること自体には何もメリットがなく（自分の自由にできないから）、あとは その不動産を借りることによるメリットのみになります。それこそが「超絶利便性の立地」です。 大体借地権設定されてるのはそういう土地が多いです。恵比寿駅徒歩5分とか。 そういうエリアはそもそも土地売却がほとんどされず借地権設定が当たり前ですが、それ自体が デメリットにはなりません。なぜなら土地を手に入れることよりも、そこを使えるメリットのほうが 圧倒的に上だからです。さて、ここはどうでしょうか？その辺りを考えることが大事だと思います。 |
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| No.43 |
地代は上がっていくことが当たり前、は嘘ですよ。少なくとも、それは違う。
わたくし自身が現在底地権者ですから。上がるかもしれないし、下がることもあり得ます。 |
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| No.44 |
結局上がるリスクがあるわけですね
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| No.45 |
基本的には上がらない。賃貸マンションと同じイメージで良いよ。賃貸マンションも、途中で賃料上がること無いでしょ。
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| No.46 |
>>45
そういうわけにはいかないですよね。 契約書にそうかいてないですしね。「地代は原則上がりません」とはね。 それに賃貸マンションはあがらないって？あがりますよ、人気があるところはね。 そこは需要と共有ですから。定借分譲マンションの場合は賃貸マンションと事情が違いますよね。 賃貸マンションでは借主が値上げに応じなければ出て行けば済む話。貸主からみたら「次の入居者」 が「即座に見つかること」と、加えて「他の入居者との兼ね合い（値上げはともかく値下げした場合に 他の人がそれをみつけて自分たちも値下げしろという圧力）」の両方を勘案しなければならないですね。 が、分譲マンションは違う。地代を値上げしても、借主ができることは「じゃあ出て行く」っという選択肢が 事実上ない。土地は借りてるけど建物は区分所有してるからね。だから世の中には地代で揉めるケースが たくさんある。賃貸マンションと同じだなんて全然違いますよ |
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| No.47 |
定期借地権について否定的な意見でしたら、書き込みされない方がいいのではないでしょうか？
こちらは、購入するかどうか検討している方の意見を投稿する場所だと思うので。 私は購入する予定なので、見ていて不快です。 |
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| No.48 |
定期借地権に関して否定的な意見ではなく、リスクを勘案して総合的に考えるほうがよいのではないかと個人的な見解を述べています。定借マンションの実情をきちんと知らない人もいるのだとおもいますよ。
実際、金額はさほど上がらない、とか地代は賃貸マンションと同じ感覚である、みたいないい加減な話があるのがその良い証拠ではないでしょうかね？ 住宅は購入するにしろ賃貸するにしろどのみちお金はかかります。ただ、そのお金を誰が誰に対して何の対価のために支払うのかを理解することによってその特徴が見えてきますし、リスクヘッジもできるのだと思いますよ。 普通に考えれば土地・建物全部を賃貸にする、すなわち普通の分譲賃貸マンションにするか、その逆で分譲マンションにするかってのがやはりオーソドックスなセオリーだとおもいます。権利関係がわかりやすく単純化されていることに加え、その形態での実施例がたくさんありますから価格も運用面においても十分こなれていて安定感と安心感は強いですから。 一方の定借マンションはまだまだ出始めもいいところだと思います。土地部分のみが賃借であり、しかもその地代が実質貸主の意向に逆らえない（個人で契約してる賃貸マンションにおいては納得できないなら退去で済む）。 住宅ローン借りるのも土地部分が担保にならず、また、解体費用積立金みたいなものも積み立てなければならない場合もある。 もともとこの定借ってのは見て分かる通り土地所有者にとって最も都合のよい契約です。土地（資産）を手放さず安定的に土地活用ができるうえ、 マンションの場合はそこに住む住人すべてを総合して対契約相手にすることができるため、例えば個人の定借で上物を解体せずに夜逃げしたり いい加減なことをしたり、っていう心配もこれまたありません。 が、日本でこれがあまり流行らないのは言うまでもなく借り手側にとってみれば特段のメリットが何もないからです。 しいていえば、取得単価が安くなるっていうところのはずなんですが、みてわかるとおりおまけ程度しか安くなっていないのがわかりますね、ここでは。 |
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| No.49 |
いや、あなたの個人的な見解は必要ないですよ(笑)
買う、買わないは個人の自由なんですから |
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| No.50 |
色々教えて下さり、ありがとうございます。
話を聞いても、購入する気持ちには変わりないですね。 |
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| No.51 |
定借関係なく立地かなり悪いよね、ここ...
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| No.52 |
立地は個人差だと思いますよ。客観的に見てそんなに悪いとは思いませんけど、結構良いと思うか武蔵関の駅距離で微妙と思うかに差は出るかと思います。このエリアに絞って考えてるなら価格や仕様で見てここが一番買う可能性が高いと思いますが。
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| No.53 |
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| No.54 |
個人差じゃないですか？
環境悪くないと思うって書いてる人もいますし。 |
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| No.55 |
青梅街道の南側だからむしろ良かったと思っていたのですが、武蔵関駅へ青梅街道渡らないといけないって考える人もいるんですね。確かにそうか（笑）
自転車で三鷹や吉祥寺に行くのに10分弱でいけそうで良いと思います。 |
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| No.56 |
定期借地権や立地の議論もあるかとおもいますが、設備に関してはどうですかね？
個人的に気になったのはトイレがタンクレスじゃないのと専用手洗い場がないこと、 あと、インターネット代が共用の割には今時高すぎじゃないかな？って思いましたけど。 テレビも無料の地デジ・BS/CS共用アンテナがなくてフレッツテレビの500円のみなんで しょうかね？ 普通各居室にひかれているテレビアンテナ線ってマンションの場合共同アンテナ線からの 分配になると思いますけど、フレッツテレビってフレッツ光回線からきた映像信号を アンテナ線に接続することで普通のテレビアンテナ線からテレビを見られるようにする やつだとおもうのでこれも強制なんですかね？ "ご利用の有無に関わらず料金が発生いたします。"って書いてありますけど.... インターネットの回線共用自体は今時マンションだとそういうものなのでいいんですけど テレビも500円/月ってのは酷いなぁって思いました。こんなの共用アンテナ立ててしまえば 良い話なのに. |
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| No.57 |
高齢者にも配慮したつくりになっているということは、
若い世代だけではなく、高齢世帯も購入検討している方も結構いらっしゃるのかな 個人的には若い世代と高齢世帯が一緒になっている場合、生活環境が大幅に近いがある為に いい面もありますが騒音や管理組合で揉めることもあるかもしれません。 |
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| No.58 |
うちはそうですよ。
隣にサービス付き高齢者住宅が出来るので、そちらへ母に住んでもらって、私達はこちらに住みたいと思っています。 |
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| No.59 |
>>57 匿名さん
介護が必要な親を隣接するホームに入れてその子供家族がここに住む人向けだと思いました。 近いと安心ですしね 逆にそうではないご家庭にはあまりメリットはなさそうです。施設管理費も吸い取られそうですし |
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| No.60 |
そりゃあ良かったですね。
うちは老人がいないから別をあたります |
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| No.64 |
定期借地権、駅遠、バス便、幹線沿い、老人ホーム併設、非財閥、小規模、関町南、価格高って言う条件から見れば厳しいコメントになるのもしょうがないんじゃ?
売り手も厳しい事わかってるから業界での営業最強とも言われる野村に営業販売を委託してんでしょうし。 この条件の場合はあとは圧倒的な安さ勝負でいくしかないんじゃないかなって思います。3500万なら買う人も出てくるかと。4500万円以上は無いですね。 |
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| No.65 |
>>55
自転車で吉祥寺に行っても置くところ無くて大変だよ あと土日の午後なんて駐輪場の前に長蛇の列が出来てて、いつ帰ってくるか分からない人を延々待ち続けてるってかなり苦痛だよ 駅から遠くて将来の問題は山積み 住んでから気付いても遅いかもね |
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| No.66 |
サ高住って略語なんですね。最近気が付きました。そのサ高住のマンションに住みながら受けられるシニアサービスがいつからでも開始出来るのはとても良いと思いました。
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| No.67 |
人気が無ければ値下げ交渉もしやすいのでそれによってはかなりお買い得な物件に化けるかもですね。
定借の場合は土地は手に入らず代わりに賃貸として地代を払うわけなので必要なのは本来上物だけ。 70平米3000万円が適正でしょうからまだ600以上高い |
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| No.68 |
値下げ交渉どうぞどうぞ
次に自分が売る時もそうなるね |
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| No.69 |
>>68 匿名さん
もちろん定借物件ですから売る時も大変ですよ。ましてや駅遠ですし候補客を見つけるのも大変だと思います。故に新築で買うときもそれを見越して買わないと本当にただの耐久消費財の側面だけになってしまいますよ。売り手がここを賃貸物件にしなかった、っていうかできなかったのもそれが理由かと |
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| No.70 |
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| No.71 |
業者じゃあないけど(笑)
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| No.72 |
第１期が６月下旬販売ということ。
だから、今はちょうど要望を出してもらっているという段階なんでしょうか。 どんな感じなんでしょう、反応って。 駅までの距離を考えれば、 利便性って言う感じの土地にはなりにくい。 ただ、マンション自体の標準設備がとても良く、 オプションをつけないから不便というかんじではないのかなーなんて思いました。 |
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| No.73 |
標準設備って普通じゃないですか？
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| No.74 |
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| No.75 |
キッチンがIHクッキングヒーターなんですね。
ガスじゃないのですが、どうなんでしょう？使い勝手とかってどうなのかなと感じました。 ここってオール電化なのですか？ あえてキッチンがIHクッキングヒーターになっていたのでそのように感じました。 高齢になっても住みやすいということをコンセプトにしているので それで配慮されているのかなぁとも思いました。 |
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| No.76 |
販売が始まるからか詳細な価格が出てきましたね。3400万円程度からの販売で最多価格が3800万円て表示されてました。定期借地だからさすがに割安感出してきましたね。
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| No.77 |
そう？
どっちにしても要らない。 |
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| No.78 |
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| No.79 |
そんなこと言ってると、いつまでたっても、どこも決められないよ。まぁ資金もないでしょうし。
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| No.80 |
とにかくバスアクセスが豊富であることをアピールしていますね。
そんなに本数が多いのか！？ 値段のリーズナブルさを考えると、 バスアクセスが豊富なら…と思う人も出てくると思います。 お値段については第２期は３５００万円〜ということです。 スレッドの話からすると少し高めにという感想を抱く方が多いのかもしれないです。 |
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| No.81 |
80さん、「とにかくバスアクセスが豊富であることをアピールしていますね。」 とは、誰がアピールされているんでしょうか？見学記のことでしょうか？教えて頂けると幸いです。
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| No.82 |
モデルルーム見学記と投稿した者です。ご近所さんの質問に対し、８０の方に変わって答えるとしましょう。おそらく、このスレや見学記やホームページなどを見て仰っているのではないでしょうか。見学記を投稿される方の多くは、事実を投稿しているかと思いますので、８０の方は、自分が思ったことをアピールしていることになると思います。もし、このスレを見て気分を害されたというのであれば、削除依頼して頂けます様、お願い致します。
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| No.83 |
バスの本数は多いんじゃないでしょうか。
中央線方面なら関東バスが三鷹駅、荻窪駅行きが多いと思います。 三鷹駅行きは北裏で乗れば始発バスがあります。 吉祥寺駅行きは西武バスがありますが本数は少ないですね。 この辺りは緑町を含め住宅街で、近くに西友があったりと生活面では良い気がします。 |
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| No.84 |
駅までの距離を考えなければ純粋に暮らしやすいんじゃないかなと思います。駅まで行くにしてもどうやらバスが多くなっているということですから、困りすぎるというほどでもないのかも。
８２さん、情報の投稿ありがとうございます。 みなさんありがたいと思っていますよ。 モデルルーム自体行ったことないと、どんな感じなのかしらなんて不安になったりするものですから。 それに行く前に事前に情報を予習しておけるのもいいです。 |
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| No.85 |
駅までの距離を考えずに買う人がどれ位いるのだろうか？
売れてないから必死な業者の自演みえみえだよ。 そうで無いのなら、何の目的で書き込んでいるんのだろうか？ |
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| No.86 |
だよね。駅遠はキツイ
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| No.87 |
駅まで遠い分価格にうーんとその条件分のものが織り込まれていれば需要はあるんじゃないかと思います。
マンションの仕様はきちんとしていてというのが大前提だと思いますけれど。 リセールや賃貸にする可能性がある場合には考えてしまう条件だと思います。 元々この辺りが地元だったりするんだったら、 メリットが多いだろうから駅までの距離は気にしないのだろうなと感じました。 |
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| No.88 |
でも、駅から遠いマンションでも売れているところは売れてるみたいですよ。業者の場合、こういうところにわざわざ書き込みなんかしないですよ。（笑）それと、恐らく、見学記を投稿してい頂いている方のことではないと思います。検討スレも見学記も併せて読ませて頂きましたが、こちらの検討スレのやり取りで「業者」とか、「自演」とかいうことを言われているんじゃないでしょうか。客観的な視点からみても、私ならそう思います。
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| No.89 |
所詮、こんな書き込みを参考にして、高い不動産購入はしないよ。
こういう書き込みは買わない口実探しの場。買う人は自分の意思で、相談せず自分自身で決断する。人生と一緒だよ |
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| No.90 |
駅遠マンションで生活が成り立つのは通勤の必要がなく、
近くに大型SCがあるような立地か完全に車が足がわりになっているような 自家用車の保有率が高い地域だと思います。 バスがあるから何とかなるだろうと永住マンションを購入するのは リスクが大きいのではないでしょうか。 |
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| No.91 |
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| No.92 |
ただ、自分では気が付かない考えなどは知ることができるし、情報として新しいものも入ってくるのですから
うまく利用していけばいいだけなんじゃないかなと思いますよ。 自分で情報収集しながら、補完するような形で使うとか。 お互いに情報を共有しあって行けるのが本当はベストかなーなんて思いますが、まあ使い方は人それぞれですよ。 |
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| No.93 |
[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]
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| No.94 |
あまりスレッドが動かなくなりましたが、売れてるんでしょうか。。。
営業さんの話では好調らしいのですが、購入した身としては売れ行きを心配してます。 |
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| No.95 |
契約者さんって売れ行きの情報って入ってこないのですか？
まだこれから検討する人のほうが価格表を見ることが出来たりするので情報が入ってくるということになってくるのか！？ 第2期2次で販売は5戸ということです。 ゆっくりなペースでの販売になっているのではないかと思われます。 1期の一番最初の段階でどれくらい売れたかによって判断が変わるかも。 |
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| No.96 |
そうですね、情報は入ってこないですね。もうモデルルームにも行く機会ないですから。。
三鷹行きバスがすごくたくさん来るので、バス通勤を検討しています。実際に何度かバスにも乗りましたが、乗り降りが始発終点なので座りやすいし良いです。 「武蔵関徒歩12分」よりも「三鷹バス10分」の方が聞こえがいいですし。笑 |
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| No.97 |
11月30日まで、吉祥寺で人気のカフェの優待券がプレゼントになります。1店舗のみの限定優待券。多奈加亭はそこまで有名なんでしょうか。モデルルームに行って見学した後に、このカフェに立ち寄れってことなんでしょうけれど。嬉しい人には嬉しいだろうけれど、使わない人もいそうですね。
デパート商品券2000円分の方がありがたかったりして。 価格を見てみましたが、私みたいに5000万円予算でも4LDKが買えるのでお得な気がします。3LDKが月々6万円から購入できるのもいいです。割安な気がします。売れ行きはわかりませんが、バス利用さえ慣れればいい気がします。 |
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| No.98 |
7月に第1期販売だったみたいですが既に現在で50戸以上が決まっているみたいで売れ行きは良いですね。他の武蔵関のマンションみたいに完成しても販売してることは無さそうですからやはり見に行ってみようかと思ってます。
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| No.99 |
あまりバスを使うような地域に住んだ事がありませんので、
少々考えてしまいそうです。 複数の路線があるようなので便利は便利なのでしょうが、駅に比べるとどうなのだろうかと感じます。 |
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| No.100 |
最近オープンした物件かと思いのんびりしていたのですが行ってみたらお花がいっぱい着いていてびっくり。
お客さんも結構来ていて、注目してた部屋ももう希望者がいたので反省。借地権って売れるもんなんですかね？ |
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| No.101 |
借地権だと普通に所有権よりはお安くなっているという話は聞いたことがあります。
ただメリットやデメリットが数十年後にならないとわからないっていうのがありますから、そこをどう考えるか…でしょうか。 駅は遠いですよね。皆さんやはり自転車ではなく、バスでという方がほとんどかな？ |
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| No.102 |
おっしゃる通りだと思います。今組むローンの額は割安感がすごくありますが、一方で取り壊し費用やら地代やらのランニングコストがかかる点だとか、売りにくいだろうなあとか（サ高住のおかげで貸す分には困らなそうだと思ってますが）、メリット・デメリットが普通の物件よりも読みにくいところはありますよね。自分以外の購入者さんと交流する機会があったら、そういうところも聞いてみたいですね。
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| No.103 |
取り壊しの費用ですか…所有権のマンションだとない発想ですね。年数が経てば経つほどリセールはしにくくなってくるなぁと思います。賃貸に出すことって可能なのでしょうか。よくよく考えると、土地を借りてマンションを建てていて、さらにその部屋を貸しに出すと又貸しみたいな感じになってしまうのではないかしら、と思いまして…。こういうのも所有権者さんに許可を得て、何かしらの手数料を支払わなければならないのでしょうか。
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| No.104 |
所有権のマンションでも同様で、建て替え時には取り壊し費用が生じると聞いたことがあります(法令上、区分所有者の負担のようです)。おそらく、積み立てているか否かの違いかと。
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| No.105 |
物件価格を見ていると
内訳：権利金／7,207,291円・建物価格／36,733,990円・消費税／2,938,719円 とあります。 権利金っていうのは一体何なのでしょう？ これが地代みたいなものなんでしょうか。それにプラス月々の地代もかかりますよ、というお話なのでしょうか。それに管理費・修繕積立金・解体積立金などなど。 そう考えると、月々のローン以外にかかる諸経費はかなりかかりますね。 |
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| No.106 |
>>105
権利金は賃貸でいうところの「礼金」だとおもってもらえればいいです。 「この土地をお借りして、その上に建物を長期間おかせてもらう許可をいただいたことに対する謝礼金」とでも言えばいいでしょうか。 「地代」は、名前の通りで、「その土地を借りてる間の対価」であって権利金とは別です。これは毎月かかります。 > 月々のローン以外にかかる諸経費はかなりかかりますね。 もともとマンションは月々のローン以外に管理費、修繕費がかかります。またマンションに関わらず不動産では固定資産税、都市計画税 がかかります。そして、それは賃貸でも実は変わりませんよ。 要は名目が変わっているだけです。 普通の分譲マンションの場合、「販売価格」には「土地代と建物代」が含まれて表示されます。 このマンションのように借地権マンションの場合はその権利体系によって様々ですが、土地部分は所有者のものであり そこは賃貸借契約になり、建物部分が売買契約になるわけです。 ゆえに、土地と建物を完全に分離しての値付けにしなければなりません。その土地部分が「権利金」という形で 表示されているとおもえばよいかとおもいます。普通の分譲マンションでも、やろうとおもえば、内訳（土地代 XXX 建物代XXXX）と 出せなくもないですが「売り手にそれをするメリットが皆無（むしろそこはうやむやしにして調整しておきたいところ）」なのでそうして いないだけです。 なので、別に借地権マンションだから余計に何かがかかっている、というもんでもありませんよ。 「権利金」に相当する部分は分譲では、「土地代」です。ですが、分譲の場合は区分所有とはいえ所有権が移転するのに対し 借地権の場合は使う権利だけを利用するわけですから、金額的には「権利金」< 「土地代」になります。 「地代」は分譲でいうところの「土地部分の固定資産税・都市計画税」に相当するものです。 借地権の場合は「地代」として所有者に払う、所有権の場合は税金として国に収める。 ただ、一般的に「地代」には所有者が支払う税金＋所有者の利益が上乗せされるため、「地代」> 「固定資産税・都市計画税」 になるでしょう。 って感じで、支払う名目が違うだけで分譲も借地権も支払わないといけない物に関してはさほど違いがありません。 そして同じことが、分譲か賃貸か、と同じ話でも言えます。 ようは、 「借りることによる気軽さ（＝所有することによるリスクをとらない）かわりに、貸主に対して実費＋貸主の利益を対価として支払う」 か、 「買い取ってしまうことによる自由さ（＝所有することによって自分の意思決定で制御可能）のかわりに、所有することによるリスクをすべて背負う」 かの違いでしかありません。 故に、損得の話ではなく、自分にとっては何が大事なのか？（何に価値を見出すのか）ってだけの話です。 で、この物件に限った話をしますと、一般的には不動産の借地権物件ってのは所有権物件とはちがって価格が２−3割は安くないと 割にあいません。なぜなら借地権物件ってのは本来不動産がもつ「耐久消費財としての側面」「資産性としての側面」のうち、 後者の比率が圧倒的に低いからです。リセールでは売却価格もそうですがそもそも買い手を見つけるのも苦労するぐらいです。 その「デメリット」を相殺してくれるのが販売価格なわけですが、ここは随分と（中身の割に）高くてぜんぜん相殺できていません。 実際のところ、これ普通に「所有権マンション」として販売していたとしても「全然お得じゃありません」。 なのでそのあたりはしっかりとリスクを考えてご購入検討した方が良いと思います。 なお、言わずも知れた話ですが、いくら建物部分の所有権（マンションなので区分所有）をもっていても土地部分の 所有権をもっていなければ自由になにかをできるわけではありません。オセロでいうところの四隅をすでに抑えられて しまっている状態である、ってことは肝に命じておいた方が良いです。 なので、普通は不利になるので、買い手がつきにくいのです。（物件検索でも、所有権、借地権でチェックがあるでしょ） 後もう一つ、地代についてです。最初は買い手をつけるために、「売主（デベや不動産販売会社）が直接地権者（所有者）と交渉し、可能な限り 安い金額＝ほぼ損をしない税金相当部分」にして出してます。なので名目が税金→地代っていうのに変わるだけで実質的な負担は さほどでもありませんが、これは定期的に見直されますし、基本的には「地主の言いなりにならざるをえません」。 地主の人も管理してる人が企業なのか、個人なのかによってもかわってきますが基本的に慈善事業でやってるわけではなく運用してる わけですから当然ですけど。 |
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| No.107 |
販売価格が高いというご意見がありますが、いまの市況を考えれば「やや高い」くらいではないですかね。別にこの物件を擁護するわけじゃないですけど。
定借のマンションは所有権のそれに比べて7〜8割の販売価格が妥当と言われていますが、大体その上限に収まっているように思います。 あと、所有権のマンションとは言っても、土地は区分所有ですので、一人の区分所有者の好きに出来ることは何も無いですよね。土地に限って言えばですが。 |
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| No.108 |
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| No.109 |
普通に購入する瞬間の買いやすさも実際は重要では？なんかいろんな理屈をこねて借地なのに高いとか言っている人ってここの検討者なんですかね？
価格が表面的に安いのは安いと思います。売ること前提にしてないですし、69年あるから単純に良いと思いました。ランニングコストは地代がかかるけど、それが嫌だからといって所有権の物件だとローン額が上がり単純に払えない&利息上昇時のリスクあるから新築でこのエリアで買うならここしかないと思ってますが。 |
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| No.110 |
うーん、ですが借地権だと結構厳しいですしこの駅遠だと所有権物件だとしても高いですよ
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| No.111 |
わたしも109さんの考えとまるで同じです。このエリアでこの価格では買えないと思いました。
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| No.112 |
物件概要の地代の項目に、引渡時に保証金として地代の24ヶ月分を預託いただくと
書かれていますが、この費用は現金で準備する必要がありますか？ 1ヶ月の地代が13,146円なので結構な額になりますが、これはどのような 目的があるのでしょう？ |
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| No.113 |
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| No.114 |
一か月の地代1万円弱となると一年で15万円もしますね
固定資産税とあまり変わらない気がするのですが、どうでしょう。 固定資産税と変わらない金額となると、借地権のメリットがなくなってしまいそうな気がします。 24か月分を現金で30万程度用意しなければならないというのも、負担になってくるなと感じます。 |
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| No.115 |
>>114 匿名さん
何か根本的な所を勘違いされてる気がします。 普通の分譲マンションは土地代込みでマンションを買います。 土地を持っていた人、地権者はは土地を売り変わりに現金を得る。そこで終わり。 ここみたいな借地物件では地権者は土地は貸すだけで売ってない。 だから地権者は自分でここの土地の固定資産税を払わないと行けない。 なので当然その分は損しないように地代に含める。が、それだけでは収支トントンでタダで貸してるのと同じで地権者になんのメリットもない。だからそれに加えて貸し賃(地権者の利益)を上乗せしてそれを地代として回収し、利回りを得る。地権者にとっては売却に比べてドカンと大きなお金は入ってこないが土地(資産)を失わずに細く長く運用出来るメリットがある。これが地権者のメリット。 借地物件を買う側のメリットは物件価格に土地代が含まれないので安く買えると言うメリットがある。が、ここが実は落とし穴。 普通の分譲マンションでもそうだがもともと土地分でいくら、建物部分でいくらときっちりわけられて表示されない。つまり売主都合である意味いかようにも配分が変えられてしまう。すると土地分を払わなくて良い割には結構売価が高いことに気づく。つまり買い手のメリットが怪しくなってる。 借地権着マンションは完全に地権者有利ですよ。賃貸マンションであれば家主は土地も建物も負担しなければならず耐えず空き室リスクを負うし建物自体の資産管理もしないといけない。土地だけ貸せば手出し不要で地代だけが入ってくる。地代は賃料だから値上げだってできる。今はマンション売るために損しないギリの値段だけどしばらくしたら上がります。 |
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| No.116 |
>地代は賃料だから値上げだってできる。
これこそ根本的な勘違いでは。一般定期借地権の契約では、地代の見直しに双方の合意が必要な認識です。たとえ値上げに合意できなかったとしても、土地の賃借人が所有する建物が建っている以上、契約を解除することはできないと思われます。 (もし賃貸人の意思だけで契約を解除できる、すなわち賃借人を追い出すことができるという根拠があれば、条文や判例を明示していただけると納得できます。) あと、「土地と建物の売価の割合が表示されているから、買主のメリットが怪しくなってくる」というのは、論理的な繋がりが無いように思えます。 ま、いずれにしましても、マンション購入を検討している人のための前向きな意見交換の場ですので、そうでない方は利用を遠慮されてはいかがでしょうか。 |
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| No.117 |
補足ですが、一般定期借地権は賃貸人にもメリットがありますよ。土地の固定資産税が1/6(六分の一)になります。
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| No.118 |
更に補足ですが、賃借人が支払う権利金も賃貸人の収入になりますよ。
これで収支トントンでも賃貸人にメリットがあることがご理解いただけたでしょうか。 |
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| No.119 |
>>118 匿名さん
賃貸人にメリットがある事はわかってるしそう説明してるのになぜそんなに噛み付くのか不思議。重要なのは賃借人側がどうかって話では? それに地代の値上げについてですが貸主による一方的かつ非合理的な値上げは当然できませんし合意も必要ですよ。誰も好き勝手に二倍も三倍もあげられるといってはいません。しかし逆に言えば賃借人の方も無下に拒否など出来やしないということが同時発生するわけです。おわかり? 相手が正当な手続きを取り合理的説明でもって値上げを要求してきたらそれを自分だけの気持ちで拒否もまた出来ないという事ですよ。 相手が値上書面で持って値上げ要求してきたならば、それは合意して払うか、さもなければ調停や裁判に行くわけです。結果云々の前にまずそれが来た時どうします？ってことに少しは想像力を働かせてほしいですね。今のご時世なんだから誰が見ても無効で暴利な事はしてきませんよ。少なくとも書面上での請求はまともなものでしょう、ちゃんと士業に人だって入ってるんだし。そこですぐに裁判なり突っ返しますかね？ほとんどしないと思いますよ。 もう一つ、裁判で勝つかどうかとか裁判費用の心配以上にそういう係争になる可能性自体がリスクと受ける人だって多いのですよ。ネットで事例で漁れば沢山出ますよ。それも含めてデメリットだと言ってます。 あと前向きな検討のためには借地権の特徴とリスクは把握して納得しておくのは常識です。契約するわけですから。知らなかった、では済まないわけです。 |
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| No.120 |
急に荒れてきましたね。笑
入居まであと半年くらいですかね。楽しみです！ |
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| No.121 |
借地権云々の前にランニングコストの割高ポイントだけは押さえた上で検討したほうがいいかもです。
具体的には 1. インターネットコストが（今時マンションと比較して）倍額以上 NTT資本傘下のNTT都市開発だからでしょうが、月額2,376円もかかる。 HPでは個人でマンションタイプを契約した場合より半額ですよという触れ込みですが 現実的に最近のマンションは法人契約でBフレッツプロバイダ混み1000円以下なのが実情。 それを個人契約した場合の定価Bフレッツマンションタイプと比較されてお得と言われても... 2. 地デジの視聴になぜか有料 これもNTT傘下がゆえの費用増。一般的なマンションは屋上に地デジアンテナ＋BS/CSアンテナを 設置、ブーストして各戸に供給。当然視聴自体は無料（BS/CSの有料チャネルは別途契約） が、ここはフレッツテレビ、ということで光ファイバ（ネット回線共用）を利用してのサービス を使うので無料の地デジに540円を毎月支払い。 3. 解体費用の負担 定借なので定める期間がきたら更地（建物解体）にして返すという契約上毎月解体費用を積立するため 支払う。4,512円〜5,879円. もちろん途中で他者に売却してもこれはもどってこない 4. 実質戻ってこない保証金(預託金) 地代の24ヶ月分(約31万)を預託するわけですが、戻ってくるのは期間満了時に全額返還。 つまり実質戻ってはこないお金 5. 随分と高い修繕積立一括金＋修繕積立金 一括金が536,990円〜699,400円とかなりの高額。さらに月額修繕費も初期値が8,260円〜10,760円と 同規模・設備の一般的所有権付きマンションと比べて高い。定めのない所有権物件とはちがって期間限定 建物なのに... 6. 地代 土地分のみの固定資産税＋都市計画税＋貸主対価で10,354円～11,827円なわけですが、 仮にここが 所有権付の場合で考えた場合、土地分の固定資産税＋都市計画税だと年間4万未満（月額3500円未満） になるなるのでその分負担は増えることになる 当たり前だが、建物分の固定資産税＋都市計画税は普通に別途支払う必要がある。減税の恩恵期間中でも建物部分だと ざっくり年間12万円(月1万)が必要。 なので、地代＋建物部分の税金で毎月2万円（減税期間中）は払うことになる。 以上概算まとめてみると、駐車場借りず、駐輪場は一つ借りるとした場合、月額的に、 + 200円（駐輪場一つ。上段） + 540円（テレビ） + 2340円（ネット） + 26000円（地代＋建物税金、保証金、減税期間終了後含めた平滑化） + 16000円 (修繕費。一括基金も含めて平滑化) + 15500円（管理費。中央値） + 5000円 (解体費用。中央値) ----------------------------------- 約65500円/月 って感じでなかなかの額になります。ローンを月額8万円程度におさえても約15万ですか。 所有権付き分譲でも似たような金額になりそうです。が、所有権付きですと土地・建物含めて資産に投資ですが、 定借地権だと土地分は掛け捨て、建物部分は解体費用も払ってのことなので扱いは異なります。 もちろんこういう費用増もありますが、販売価格自体は所有権付き分譲に比べればお安くなってますので、 あとは費用対効果を考えての判断でしょう。 例えば204号室は約3700万だそうです。所有権分譲だったらたぶん4500万ぐらいでしょう。 差額800万。所有権だったら+800万負担増の代わりに月額ランニングコストが約3万減。逆転するまで22年。 が、資産性観点でみたら仮に22年たってしまったら総支払額がトントンになるものの、借地権と分譲だと その売却価格（資産性）が違う。前者は売りにくく後者と同等の価格では売れない。なので実際にはもう少し早い 15-8年程度がブレークイブンだと思います。 なのでこのあたりの期間で売却を考えてる人にとっては優位性があると思いますし、 逆にそうじゃない人にとっては考えものかもしれないです。 |
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| No.122 |
なんかいろいろ面倒くさそうだし、普通のマンションの方が良いな。
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| No.123 |
>>122
通常は賃貸マンション→借りるだけ、所有権付き分譲マンション→買うだけ、ですからね。 両方の方式がハイブリッドになったのが借地権分譲マンションですからどうしても複雑に なりますよね。ついでに期限の定めがある定期着地件ですから貸す方は解体費用も 含まれますしね。 ただ名目上は通常の分譲、または通常の賃貸にはないいろんな名目のものがあるものの、 名前が変わってるだけで対応させてみるのは比較的簡単です。 簡単にまとめてみました。左から、普通の賃貸、普通の分譲（所有権）、そして定期借地分譲マンションの順です。 賃貸マンション 分譲マンション 借地権マンション ・敷金 あり（物件による。大抵家賃２ヶ月分） なし あり（土地分 預託金として地代24ヶ月分） ・礼金 あり（物件による。大抵家賃１ヶ月分） なし あり（土地の権利金として650万〜720万 部屋による） ・賃料 あり（家賃として。建物・土地両方を含む）なし あり（土地の地代として） ・管理費 あり（共益費として） あり（建物管理費として） あり（建物管理費として） ・固定資産税 なし あり（建物・土地） あり （建物部分のみ） ・解体準備金 なし なし あり （定借地特有） ・修繕積立金 なし あり あり ・所有権 なし あり 限定 （建物のみ。ただし譲渡時に地主への承諾＋諸経費が必要） こんな感じです。 借地権マンションは賃貸と分譲両方をうけるので払うべき項目「数」が一番多くなります。 ただ、「数」が多いからといってトータルコストがどうなるかは別の話です。 |
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| No.124 |
[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]
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| No.125 |
駅に行くのに大体バスを使うというような立地なのですか。
一番近くて武蔵関駅の徒歩12分となると、サラリーマンなど、 通勤のある人にとってはつらいところかもしれませんね。 そのかわり価格が安いとかはないのでしょうか。 |
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| No.126 |
>>125 匿名さん
土地が定期借地権ですから物件自体の価格は押さえられてますよ、流石に。 ただ売却時はいっそう安値で売らなければならないことを意味しており資産性側面が低いので表層上の価格だけで見てると駄目でしょうね。 ランニングコストはなかなかの金額になります。人を選ぶ物件だと思いますね、ここは。って言うのは長く住めば住むほどここは普通の所有件付き物件よりも価値を失います。当然ですが償還期限があるからです。また長く住めば住むほど通常のマンションでも払う修繕基金に加えて解体費用を払い込むことになります。前者はマンションの資産性を維持するはずのものです。不具合だけではなく外装含めて綺麗に保つことで資産性を下げないように使います。が、ここは期限が来たら更地返却です。普通マンションと修繕費の考え方、形状が異なるはずですが普通に高いですよね。後者は解体費用ですね。別バジェットとして計上されて毎月徴収されます。 これも建て替え事業とか見てたらわかりますが修繕費からだしてますよね、普通。なので長い期間住むのは得策じゃない気がします。 逆に言えば15年程度であれば取得金額の安さが光ってくるのでお得だと思います。これぐらいで売却すれば価格を下げれば売れるでしょう。 |
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| No.127 |
>>125 匿名さん
立地に関してですが、このあたりのエリアはちょっと事情が特殊です。 確かに最寄りの西武新宿線武蔵関からは遠いのですが、このへんは南に行けばいくほど高くなります。中央線、ないしは吉祥寺に近くなるからです。 そして西武新宿線よりも中央線ユーザが多いため両者を結ぶバスの本数が凄くあります。ここも徒歩で武蔵関いく人よりもバスで中央線向かう方が多いと思います。 |
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| No.128 |
127さん、とても勉強になります。ありがとうございます。普段バスを使うよりは最寄り駅をつかう生活をしていると、そういう感覚がよくわからなくて。
バスの本数が多いならば特に障害になるというわけではないでしょうから、 終バスの時間だけ気をつけて行けば良いのかなというふうに感じました。 途中、激しい渋滞がなければ特段問題になることもないでしょう。 |
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| No.129 |
うちの実家が築45年位のマンションなんですが、昔のマンションなんで老朽化が早く建替の話しが出てます。ただ建替資金の問題やうちの親含め高齢者は今更引越ししたく無いなどで意見がまとまらなくて大変みたい。一方共用部がボロくなり修繕費は高くなる。地震の度ヒビが増えて恐怖、組合の話し合いで揉めたり、ついには他の部屋のバルコニーのコンクリートの一部が剥がれて下に落ちて車に当たって賠償を全世帯で負担とかの話しも出てきてます。所有権のマンションをずっと持ち続けられても将来こんなことに年取ったらなるのであれば定期借地でいいと思いました。
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| No.130 |
定期借地なら植物人間状態でも退去して次探さないとね。
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| No.131 |
>>128さん
いえ、その渋滞が毎日普通に起こってますよ。 あと雨の日などはバスは満員なのに、 バス停ごとに毎回止まってものすごく時間が掛ります。 駐輪場もどこに行っても満車で、土日は駐輪待ちをしている人が多いです。 一度ご自分の目で確かめることをお奨めします。 |
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| No.132 |
結局、普通のサラリーマンが２３区内西側のファミリータイプを買おうと思ったら、
定期借地くらいしかないんだよね。 リセールやトータルコスト考えるとお得とはいえないけど、仕方ない選択だと思います。 |
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| No.133 |
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| No.134 |
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| No.135 |
練馬区って西側になるのかな？イメージ的には北だよなぁ。
北関東３県とおなじで、練馬区、板橋区、北区ってかんじ。 杉並区、世田谷が西側じゃない？ 杉並区や世田谷も最西側の区境目あたりになると普通サラリーマンでも 十分手がとどく範囲かなっておもうけどね。5000万未満で買えるわけですし。 もちろん、絶対額の販売価格だけでみたらそりゃやすいよね。でも買って終わりじゃないのが不動産だし、 買った後の維持費まで考え得ると果たしてどこまでお得といえるだろうかってところだね。 |
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| No.136 |
練馬、杉並、中野を城西地区ということが多いようです。
諸説あって絶対的なものではないようですが。 |
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| No.137 |
竣工まであと3ヶ月弱になり、それまでに完売できるか心配になってきましたね。あと何部屋くらいが未契約なんでしょうか。スーモを見ると、あと6部屋は残っていそうです。
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| No.138 |
>>137
まだ完売まではだいぶ先だと思いますよ。 借地権のこともあるでしょうが、やはり立地が厳しいかと。 徒歩だと武蔵関ですが実質青梅街道渡らないといけないのもあるので駅まで15分です。 高田馬場まで直通15分とHPでうたってますが朝の通勤時間だと準急、急行、各停が途中から 詰まってノロノロ運転なので実際は15分ではつかず平均19分です。そこから高田馬場乗り換えで ＋2分つかって山手線乗り換えて6分で新宿駅。 マンション→15分→武蔵関 待ち1分→高田馬場 19分→乗り換え+2分→新宿6分、合計 43分。 って感じでかなり厳しい。。。 帰りは高田馬場からの接続本数が減るので＋10分は多目にかかると思います。 なのでやはり現実的にはバスを使うほうが良いように思えます。 職場が吉祥寺とか三鷹であればいいんですけどね。 あと、子供の学校のことも考えておいたほうがいいでしょう。ずっと地元の公立でいくなら 別にいいのでしょうが私立とかいくなら電車代に加えてバス代もかかりそうです。 電車と違ってバスって高いんですよね。割引率が悪い。 やはりファミリーってよりかは、隠居世帯向けかなっておもいます。 若い世帯からしたら、この時代（せっかく集合住宅なのに）インターネット代が月額2,376とか 無料のはずの地デジ視聴になぜか月額520円、これだけで月額3000円ですよね... 年間36000円です。 NTTグループ企画だからあれなんでしょうが、今時賃貸だって共同アンテナあてて地デジ・BS・CSは ブースターつけてそのままチューナーさえあれば見られる（もちろん、有料チャネルは別途契約が必要。それはここも同じ） のに。 他はネットは1000円未満が多いです。（990円とか） |
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| No.139 |
あと6部屋なんですか？
売り出したのが半年位前なのでこの界隈のマンションでは大分売れ行き早くないですか？完成する前に完売したマンションは最近無かった記憶です。 |
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| No.140 |
この場所にしてはかなり早いですよね。
まあこの後どうなるかですけど。 やっぱり２３区内西側で３千万台の３ＬＤＫってそうそうありませんからね。 お得な物件とは思えませんが、現実問題として需要があるのでしょう。 |
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| No.141 |
まぁやすいから15年すむ分には賃貸すむよりは全然安いよね
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| No.142 |
このプロジェクトはなかなかいいですよね。
これからの時代を反映してるというか。 定借も70年あれば全然問題ないですよね。 |
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| No.143 |
定借だとある種ゴールが見えているからいいのかなぁ。いずれは自分たちの手から離れてしまうものなのだけれども…
でも70年経ったマンション、建替えるのお金かかるし、資産価値はないしということになってきますから、揉めずに住むんじゃないかしらと思うのですよ。 ただ資産価値に関してはかなり年数浅いうちから期待はしないほうがいいのかなぁという印象です。 |
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| No.144 |
ホームページで最終期の告知が始まりましたね。実際売れているんですねぇ。確かに安いくて広さもあるし、高齢者サービスも将来を考えると需要あるのかもしれないですね。
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| No.145 |
安いから売れるでしょうね。
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| No.146 |
地代は月額10,354円〜13,146円だそうですが、3年毎に価格改定があるみたいですね。
価格の決定は、家主さんが独断で値付けするのでしょうか？ それから、解体準備金の他に修繕積立金が発生するようですが、一般的なマンションと同じように大規模修繕があるという事ですよね。 |
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| No.147 |
>>146 匿名さん
借主との合意は必要ですから独断かつ強制的に上げられませんが、逆にいくらにしないといけないと言う規制があるわけでもないので地権者は実費(税金)に想定運用利回りを乗じた金額で請求します。３年ごとってのはちょうど固定資産税の評価額見直しがその間隔だからでしょう。 また、借主との合意が必要とは言いましたがこれも借主個人の意志だけで強制的に拒否出来るものじゃないです。合理的拒否理由があるならそれを持って裁判調停するしかないので嫌だっていえばいいだけではありません。 修繕はその通りです。一般マンションと同様に修繕されますし期日が来たら解体されます。 本来、期日の運命があり解体日まで決まっているならばそれに応じた修繕計画とその費用で十分なはずですが期日の運命のない普通マンションと同じ以上の金額を徴収してますね。まぁ残り25年あたりか 本格的なババ抜きレースが始まるのでスラム化を懸念してそこは普通にやる計画なのでしょう。 |
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| No.148 |
期限が決まっていると最後の最後はもう壊すことは決まっているのですからそのあたりで揉めるということはないですが（分譲だと建て替え派と現状維持派で揉めるとききます）、
期限が近づくにつれて修繕するのは正直もったいないように感じてしまったりなんてことありますでしょうね。あまり手をかけないと資産価値も更に維持しにくくなりますし。 最後がわかっている分気楽ではあるけれど、その前の段階で手を打たねばならないというのはあるのだろうなぁ。 |
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| No.149 |
>>148 匿名さん
それはあるでしょうね。 ただ解せないのは解体準備金の高さですかね。 70年後の78戸から集める準備金が総額3億4千万近く。１戸あたり400万を超えますがそんなに解体費用がかかるのか疑問です。 解体費用含めた月額修繕費はかなりの額です。 |
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| No.150 |
解体費用の相場自体が正直分からないからなんとも言えないですね…
壊したときの残骸の処分まで含まれていると思いますし、 上モノ壊すだけじゃなくって、マンションの場合は地下に杭を沢山打ち込んであるので そういったものを除去するのにも手間がかかりそうだなとは推測できます。 解体費用は足りないくらいじゃだめだろうけれど、仮に余った場合はどういう風にする予定なんでしょう？ |
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| No.151 |
>>150
余らないです。もともと「余る、余らない」っていう概念自体が存在しません。 みなさん、ちょっと考えればわかる話ですが、修繕費にしろ、解体費用にしろ、 これいったい誰に支払ってるのだと思いますか？これが、借地と所有権の違いなんですよ。 借りてる人の場合、すべては地権者にそれがいくわけです。 土地を借りてる、っていいますけど、土地ってなんでしょうか？更地に返すっていうけど更地にするってことの意味は？ ようは、賃貸物件で原状回復するっていう理屈をそのまま土地に当てはめた結果なんでしょうが、賃貸でもガイドラインと本来的な意味はおいといて、ようは賃借人は賃借人に対して借りることによる対価、に加えて借りてる物件そのものの価値の維持にまつわる本来賃貸人が行うべき費用も負担してるわけですよね。面白い話です。 なので、余る、あらまらないなんてことは存在しませんよ。だって賃貸マンションを返却する場合だってそうじゃありませんか？鍵交換費用、エアコンクリーニングに居室クリーニング、クロス張替え、補修費用。 さて、これってなぜ一方的に相手が決められるのかな？そして、業者すらも相手が決めてきますよねー。 自分が選定した業者、または自分で心底丁寧にきれいに清掃、修繕、補修してもそれは認められないことが 一般的な賃貸では通常です。なぜなら、鍵交換なり居室クリーニングっていう「名目」ってのはただの名目なんですね。 後付けであり、賃借人からお金を引き出すための「口実」として使われてるだけだから。だから、自分で選定した業者なり 自分でやった場合にケチをつけられて認められない。解体費用もおなじです。ただの口実です。 でもこれ、マンションだと都合がよい。なぜならここを新築で購入した人が全員住み続け７０年の償還期限を迎える ことはありません。７０年後には中古等で売買した人達がただ残ることになるでしょう。その人たち自体が ７０年間そのお金を払い続けてきたわけではありませんから別に気にもしない。土地の運用ってのはそういうことです。 |
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| No.152 |
>>151 匿名さん 不思議でこんな頑張って長文書く方って確実に普通の検討している一般の方では無いですよね。こういう掲示板って一般の方の投稿はほぼ無いと考えた方がよいのでしょうか？ただ買わなければいいだけなのだから笑
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| No.153 |
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| No.154 |
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| No.155 |
借地権なんて後のこと考えると怖くて買えません。ら
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| No.156 |
借地権物件、多いですね。何年の借地になるんでしょうか。
収入が将来的に上がるかわからない現在、ローンも怖いし、借地権も怖いです。将来的に出ていかなくてはいけなくなった時、元手があるかどうか。60歳の定年後、貯金を切り崩しながら生活していく中で出ていかなくてはいけないのは辛いな。 価格は4000万円台が一般的なようでした。これは安いですか？ |
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| No.157 |
借地権にしても賃貸にしても考え方次第ですかね
持家でも維持費や地域のつながりなどしがらみはあります。 でも選択する自由はありますからライフスタイルに合わせて考えればということですね。 このあたりはアドレスが欲しいという人もいるでしょうし、ある程度したらまた永住できるところを探してもいいでしょう |
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| No.158 |
[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.159 |
ウエリス武蔵野関町はもう完成したのですか？
教えて下さい。 |
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| No.160 |
もうほとんど完成ですねぇ 外から外観が見えますよ
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| No.161 |
もう5戸か。売れているんですね。
ここは悪くないと思いますよ。転勤が長引かなければかなり前向きに検討してたと思う。 |
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| No.162 |
キャンセル住戸も発生したみたいですね。どのプランなんだろう？
今のところ、申し込みできるプランが５つ掲載されています。 もう流石にこれだけというところまで来ているのでしょう。 今出ている中で一番専有面積がないとされているDタイプでも７１㎡あり収納もマンションとしては十分すぎるほどあるかと思います。 キッチンも単独で３畳以上ありますから、子どもたちと一緒にお料理ということになっても狭苦しくないですね。 |
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| No.163 |
皆さま、内覧会に行かれたでしょうか。当方は、重大な指摘箇所はありませんでした。
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| No.164 |
意外と売れ行きが良いみたいですが、注目を浴びる理由はどういう点なのでしょうか。
武蔵関駅であれば徒歩でいける距離ですが、その他はバスを使わなければならないので、 立地が良いかといえば難しいところだと感じました。 |
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| No.165 |
購入者ですが入居はまだ1カ月くらい先ですが完成してます。指摘というのは無く綺麗な仕上がりでしたよ。販売はあと2、3戸と言ってました。
このエリアでは入居前に完売すれば圧倒的に早い売行きみたいですね。満足してます。 |
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| No.166 |
借地権だとしても全体的に価格は安かった。それが勝因ですかね。
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| No.167 |
ウォールドアプランはありそうでなさそうなサービスですが、
子供が増えたりあるいは巣立ったりする事を考えたらとても便利ですね。 一部の部屋は除くと書かれていますが、あんまり多くないのでしょうか。 |
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| No.168 |
昨日、新聞に同物件のチラシが入ってた。のこり4邸です。近隣は売れ残り物件か多い中、大健闘だとおもいます。
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| No.169 |
何度か実際歩いてみましたがやはり駅遠なのと周りに何もないのでやめました。
さすがに青梅街道沿いはきつかったのが残念です。価格にはとても魅力を感じただけにあとひと押しでした。 |
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| No.170 |
マンション周りは、学校、病院、公園、スーパー、コンビニ、ドラッグストアと一通り揃っていますよ。
よっぽど贅沢な生活を求めるなら不満な部分はあるかもしれませんが、庶民的な生活には十分だと思います。 また、青梅街道沿いではありますが、道から一区画奥にマンションが建てられていますので、騒音もそこまで気になりませんでした。実際の部屋に入室してみましたが、部屋の防音対策がしっかりしているので窓を閉めると外の音はほとんど聞こえませんでした。 駅からの距離については、たしかに武蔵関駅は確かにちょっと距離がありますね。ただし、JR三鷹駅や吉祥寺駅行きのバス停は徒歩数分なので、JRユーザにとっては便利です。 長文失礼しました。もうすぐ入居なので楽しみです＾＾ |
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| No.171 |
170さんが購入者さんなんですね。情報ありがとうございます。恐らく、音の点を気にされている人が多いのではないかしらと思いましたものですから、窓を締めておけばそこまで気にならないというお話、皆さん参考になってのではないでしょうか。
駅から決して近くないのに（むしろ遠い）売れているというのは、バス前提でと考えている人が多くなってきているからということになってきそう。 |
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| No.172 |
引渡し後、現地に行ってみたところ、部屋の鍵がかかっていない状態でした。
同じ状態だった方はいらっしゃいますか？これが普通なんでしょうか？ |
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| No.173 |
>>172
いったどちらの部屋のことをいってるんですか？このマンションの自分の部屋？それとも引っ越した後の元自分の部屋？ 引き渡しを受けた後、であればその部屋の所有権はあなたに移ってるわけで部屋の鍵含めてその部屋の管理責任はあなたですよ。 このマンションの部屋が空いてたのだったらそれはあなたの責任です。引き渡しを受けた後にきちんと鍵をかけないあなたが悪い。 |
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| No.174 |
>>173
172です。このマンションの部屋です。 173さんは購入者でないのだと思いますが、引渡しは、現地ではない別の場所で引渡し会として行われています。その引渡し会で鍵を受け取り、現地に行って鍵を開けようとしたら、鍵が掛かっていなかったという意味でした。 |
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| No.175 |
>>174
そういう話ですか、それだったらそれはクレームで済まされる話ではないですよ。 内覧会や確認してその後に鍵開きっぱなしで状態が変わってしまえばその確認（これが現状引き渡しとしての合意） の意味がなくなってしまうから鍵は（引き渡し前までは管理責任があるのは売主）必ず施錠しなければなりません。 これは封書での親展厳封と同じで封が開けてある状態で渡されれば「意味がない」からです。 その場でいいましたか？入居した後ではあなたの錯誤でしょ？とか言われてしまいますよ。 新築マンションとして最も大事な部分な引き渡しが満足にできてない会社ってどうなんですかね。 それは単純なミスで済まされる話ではないです。 医療行為でいえば開胸手術をしたのに閉胸しなかったとかそういう次元のレベルであり、不動産取引においては 最もやってはいけないものです。あなたもこんなところで書き込んでないで明日一番にでも話すべきだと思います。 |
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| No.176 |
間取りのページに出ている浴室の手摺、緊急コールボタン、ライフリズムセンサー、IHクッキングヒーターは標準装備になりますか？
もしそうだとすれば、シニア層、また永住向けに購入する層が多くなると見込した対応かと思いますが、実際に契約されている年齢層はシニアが多いのでしょうか。 |
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| No.177 |
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| No.178 |
あと2戸なんですね。南角で80m2の良い部屋の販売していて価格も安いからすぐ完売ですかね？
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| No.179 |
ここ完成してたの気がつきませんでした。道路の奥に入ったらつなぐカフェというお店が見えましたが住民専用のカフェなんですかね？いいですね。
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| No.180 |
緊急コールボタンのようなセキュリティ装置があるのは安心ですね。
老後の事を考えたり、将来的に親と暮らす事を考える場合でしたら、 こういう安全のための装置は絶対に必要だと思います。 |
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| No.181 |
つなぐカフェに初めて入ってみましたけど、思ってたよりも雰囲気が良くてよかったです。
メニューの種類と値段もなかなかでした。また利用したいと思います。 ちなみに、マンション居住者でなくても利用できるようですよ。 |
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| No.182 |
カフェは一般の方も利用可能なんですね。
公式ホームページのつなぐタウンのランドスケープ図に出ている カフェテラススペースとレストランがそうでしょうか。 人のつながりが深まるようなプランニングだそうですし、 住人専用だと採算が取れないのかもしれませんね。 同じ敷地にあるサービス付き高齢者向け住宅の優先入居権は、 自分ではなく親族が対象となりますか？ |
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| No.183 |
同じ敷地にあるサービス付き高齢者向け住宅の優先入居権は、自分だけでなく「親族も」対象となるようです。
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| No.184 |
なんだか騒音など沢山のクレームがあるようですね。集合住宅なので、難しいところですね。
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| No.185 |
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| No.186 |
高齢者向けに考えている住宅ということなので、このあたりの立地のことを思うと、戸建てからの買い替え需要なども考えているのでしょうか。
キッチンの熱源もガスではなくてIHクッキングヒーターというお話でしたから。 シニア世代だが暮らしていくにはいいのかな。 ただ、それにしては専有面積が広すぎてしまうかもしれません。 あまりに狭くても子供に残しにくいので、そういうのってちょうどいいっていうのがなかなかないですけれどね。 |
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| No.187 |
完売したんですねー
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| No.188 |
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