クレヴィア豊洲 その２

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[954: 匿名さん]

保守的に見て15年後に売るときには
クレヴィア6000万→3500万
PHT8000万→6000万
くらいになってるんじゃないですかね。
駅近のPHTは豊洲の発展次第ではキープもありえる。

豊洲や東雲がどう変わるか、災害は大丈夫かなんてタイムマシーンでもないと分からないけど。

[955: 匿名さん]

PHTはほぼ維持か、最悪でも1000万落ち程度でしょう。大きな下落はないと思います。

[956: 匿名さん]

>954
じゃあ、ここ買う理由なくなっちゃうね。
本当にそうなればだけど。

[957: 匿名さん]

支払額が安いこと。それも立派な理由でしょう。

[958: 匿名さん]

安物買いの銭失いですね。
>954の予測が当たればですが。

[959: 匿名さん]

高額の物ほど資産価値保ちやすいのは常識だしね。
買えるのであればPHTと言わず都心のど真ん中の億ション買えば損する可能性はより低くなる。
悲しいかな金持ちがより儲かるのが現実です。

[960: 匿名さん]

築10年超えのマンションで購入した時とあまり価格が変わらないなんてこと
殆ど無いのではないでしょうか。
希少性のある土地でものすごく人気でというのならともかく。
なるべく下落率は緩やかであってほしいと思いは共通するかと思います。
こればかりはマンション単独の事情だけではなく
経済状況も絡んでくることなので…。

[961: 匿名さん]

>959
豊洲だと中途半端なので、元値の高いパークホームズの方が
値下がり額大きい可能性もあると思いますが。

[962: 匿名さん [女性 30代]]

買い換えを検討してます。パークホームズかこちらかで絞ってますが、ほぼクレヴィアに決めてます。ここまで書くと営業さんかと思われそうですが、違います。念のため(笑)。ただ、不毛な書き込みは私も本当に不要だと思ってます。
こちらに決めた決定打は私の場合、間取りです。パークホームズはそこが厳しい。(パークホームズさんを前向きに考えられている方、申し訳ありません。あくまで私見です。またツクリエは興味ありません。一生懸命アピールしてくれた営業さん、すみません。)条件良い部屋は高過ぎるし。今の自宅マンションは室内に柱や梁が出ていて家具を置きにくく圧迫感もあります。また一部屋は全く風通しが出来ません。現在は収納部屋に使ってますがスペース余ってるのでもったいないんですよね。購入時は営業さんに「大きな収納とか趣味の部屋とか色々つかえますよ」とか言われて納得しましたが実際住むと風通しの悪さで正直うんざりです。。
一度購入した経験から、クレヴィアも色々マイナス点もあるけど、主人共々我々的には間取りの良さで決めました。駅の徒歩時間や共用施設とか色々ありますが、やはり毎日一番向き合うのは間取りですから。他のマンションと良く間取りを見比べて見てください。
実際一度購入した者として僭越ながら経験談をを言わせて頂きました。もし、検討されてる一部の方のご参考にでもなったら幸いです。

[963: 匿名さん]

こっちの方が間取り悪くない？

[964: 匿名さん]

>>948

URキャナルコートの家賃が17万円程度で、ご指摘にもある管理費＋修繕積立金＋ネットで月2万円、固定資産税が年10万円程度かかることを考えると
6000万円の物件に近隣賃貸相場の17万円で10年間住もうとすると
6000 -17*12*10 +2*12*10 +10*10 = 4,300

この仕様・立地の築10年のマンションを4,300万円で売らないといけなくなります。
（実際には更に仲介手数料や登記手数料がかかるので、4,500万円程度で売らないと家賃月17万円で住んだことにはなりません。）

が、それはまず無理なので、やはりリセールの必要性が少ない人、つまり多額のローンを組んだりせず余剰資金だけで買えるような人が永住前提で買うのが正解だと思います。

仮にそれが経済的に非合理的な選択だとしても、お金は墓場には持っていけないですから、現世で如何に満足度の高い生活を送るかが重要です。

>>962
おめでとうございます。
あなたにとってここの間取りが一番良かったのですね。
間取りの好みも人それぞれなので良いと思います。実際、廊下側がアウトフレームになっている物件は少ないですしね。

[965: 匿名さん]

>>962
クレヴィアの方がどう間取りが良いのか、教えてもらってもよいでしょうか？

[966: 匿名さん]

また女性に戻ったね。

[967: 匿名さん]

>964
少なく見積もっても30年は、まだ生きてると思うので、
30年だとどうなりますか？

[968: 匿名さん]

6000万のマンションだと年間家賃300万くらいでしょ。
5％だとして。

[969: 匿名さん]

ここの間取りが気に入ってるんなら、フロントコートやスターコートの中古買った方が賢い選択かも。
田の字型で大差ないよ。

[970: 匿名さん]

>>964
30年だと個人的には永住感が強くなるのですが…
○収入面：20年間で3,600万円
10年目～20年目：家賃は16万円/月に値下がり
20年目～30年目：家賃は14万円/月に値下がり

○支出面：20年間で1,310万円
10年目：クロス改修で50万円
10年目～20年目修繕費は0.5万円→1万円に値上がり（管理費＋修繕積立金で月2.5万円）
10年目～30年目：固定資産税は10万円x20年=200万円（20年で）
15年目：給湯器、空調の更新で100万円
20年目：クラス改修、床改修、扉等の建具交換で300万円
20年目～30年目：修繕費は1万円→2万円に値上がり（管理費＋修繕積立金で月3万円）

で差し引き2,300万円分プラスになるので、その分を築10年時の物件価格から引くと築30年で2,000万円で売れればOKです。
この物件は平置き駐車場で修繕費の値上がりペースは遅いと思うので、その点は有利ですね。
ちなみに、この計算ではキャッシュで買っている前提なので、ローンを組んだ場合には年間の金利分を支出として物件価格に加える必要があります。（10年目以降は住宅ローン減税がなくなるので、無視できなくなります。）

>>968
家賃相場は供給サイド（新築価格）によって決まるのではなくて需要サイド（立地や仕様）によって決まります。
今はマンション物件高騰によって、特に湾岸では昔だと4,000万円程度の仕様のものが6,000万円程度まで値上がりしているので、残念ながらここでは家賃で年300万円も取れないのです。

[971: 匿名さん]

すみません、20年目はクラス改修→クロス改修です、失礼しました…

[972: 匿名さん]

思うのだが、ここをディスってどうしたい？

もしこんな掲示板やこれを見た口コミで人気が無くなって、人が住まなくなったら嬉しい？
誰が得？何のために一生懸命批判してんの？

それでも買う人は買う。この条件、今のタイミングじゃないと買えない人なんてたくさんいる。それの何が悪い？
買うつもりもないやつがグチグチグチグチ検討にいるのがおかしい。はっきり言って目障りだ。

ディスってるやつ、どんだけ暇人なんだ。
そんなにPHTを崇拝するならそっちに行け。

[973: 匿名さん]

>>972
価格に見合わない物件に対する批評はあってしかるべきでしょう。そういった批評はデベによる不適切な値付けを防止し、マンション購入者が不当な値段で物件を買わされることを防止して健全な市場を作ります。
正しいネガ情報であれば、それも大切な情報であるべきです。
不都合な書き込みはやめろなどと、まるでデベの営業のような発言の方が掲示板の趣旨から外れると思いますが如何ですか？

[974: 匿名さん]

>>973
正しいネガなんて誰が判断する？専門家が言ってるなら正しいかもしれない、だけどみんな素人判断だろ？ただ面白がって煽ってるやつもいる。
ここはPHTの営業もいるんだろ？
自分は営業じゃないけど、ここは高いと正直言って思う。でも個人的にPHTより気に入ってるから検討してるだけ。
そんなにいうならみんなで直接デベに抗議しろよ。顔も見えない掲示板でゴチャゴチャ言ってるよりはましだろ。

検討されてる方、ネガばっかりで書き込みにくいかもしれませんが、もっと建物の事やいろんな事、話しませんか？

[975: 匿名]

こちらはペット飼えますか？

[976: 匿名さん]

>>974
気持ちは分かるけど、正しいネガかどうか判断できないからこそ、排除もできないわけです。気持ちは分かりますけどね。

[977: 匿名さん]

>970
中古賃貸物件と同じ家賃の設定は低すぎでしょ。
17万×12か月って6000万の3.4％ですよ。
新築分譲の設定としては、あまりに低すぎ。
私はこのエリアの中古マンション貸してるけど、
資産価値の5％強の家賃いただいてる(400万弱)。

それだけ家賃低い設定でも、
買った方が良いって結論だし。

[978: 匿名さん]

>>977
970ではありませんが、東雲はURのおかげで賃料が抑えられているので、そこまで高値はつけられないのでは？

[979: [男性 30代]]

シングルで検討していましたが、やはりここは高くて手が出ませんでした。。
東陽町レジデンスあたりも候補に入れていますが、おそらく厳しいでしょうね・・・

やはり低所得者の自分には、足立区の扇大橋、江北、あるいは北小岩あたりがお似合いですね・・・
お金持ちの皆様が羨ましいです。

[980: 匿名さん]

東雲のURとは完全に差別化できると思いますよ。
中古の賃貸仕様と新築の分譲ですから。

[981: 匿名さん]

>>972
ネガポジの泥仕合がマンコミュの醍醐味でもあるので、ここだけ特別というわけでもないですよね。
ポジのコメントが弱いのは確かですけど。

私はクレヴィア豊洲が売り切れるか非常に興味深く見ています。

[982: 匿名さん]

964,970ですが、別にネガるつもりはないですよ。強引なポジはどうかと思いますが。

ただ、10年住んでリセールで稼ぐということができる物件ではないこと、低層で共用施設が少なく駐車場が平置きという点のメリット（＝修繕費が高騰しづらい）を考えれば永住や長期在住が向いていることをシミュレーションしただけです。

普通の人にとっては安い買い物ではないので、色んなシミュレーションをするのが良いと思います。
その際は、デベが行う都合の良いシミュレーションは危険なので（共用施設が豊富なタワマンの家賃相場を使ったりする）、レインズ等を参考に妥当かやや保守的な設定でシミュレートすべきと思います。

また、年間家賃は物件価格の5％（マンションPER=20年）というのは、物件価格の妥当性判断に使うものであって、家賃設定に使うものではないです。この辺を知っておかないと（マンションを損得で考える場合には）後悔することになります。

[983: 匿名さん]

もしかして金額に納得がいかないってデベに言えば安くなる？
後200万安くなればうれしいなぁ。

[984: 匿名さん]

ここが賃貸利回りで5パーいくわけないじゃん。
東雲の賃貸相場ちゃんと分析して出直しておいで。賃貸とか投資も意識するならここには手は絶対にださないから。永住目的の情弱さん向け物件です。

[985: 匿名さん]

>>974
正しいかどうかは見てる人が各自判断するんだけどね。子供じゃないんだからマンションの購入の意思決定くらい自分で判断したらどう？

[986: 匿名さん]

ブランズ東雲の75平米が19万で借りれるのでここの70平米の部屋で20万くらいですかね。
70平米の中層階だと6400万として実質利回り3.2%ほど。

まぁそれでも永住する気なら35年後に何も手元に残らない賃貸より買っちゃった方がいいと思いますが。

[987: 匿名さん]

>>974
パークホームズ豊洲よりクレヴィア豊洲を気に入っている理由を論理的にここのスレに記していただければ良いと思います。
それができないのに、ただただ悪口書くな！は、あまりに横暴かと。
契約者ならこういう気持ちはわかりますが、まだここにの契約者はいないはずなので、悪口書くなと、言うのは営業に他ならないのでは。

[988: 匿名さん]

PHTとは比べられないよ。
地域もコンセプトも大きく違うから求める層が違う。
ここはUR東雲に住んでいるが、東雲地域内で賃貸を脱出したい人がメインターゲットです。
豊洲もいいけど、東雲の魅力もあるからね。

[989: 匿名さん]

豊洲に勝る東雲の魅力って何なのか気になります！
キャナルコートの魅力なら分かるのですが（通りの一本奥で静か、水辺公園が近い）、晴海通り沿いだとちょっとうるさいかな？と気になっています。

[990: 匿名さん]

>>987
安い(PHTに比べて)、イオンが大好き、新宿、渋谷に一本で行けるりんかい線がある、ですかね。

[992: 匿名さん]

東雲に住んでいます。東雲はキャナルコートに子どもに関する事は終結しています。母親として病院関係、買い物はありがたいですね。ここでも近場で自転車でもベビーカーでも行けますし。豊洲に住んでる友達は、豊洲いいよ、でも豊洲周辺はお金持ちが集まって庶民的な雰囲気はないねと。豊洲北に行ってる子なんて、塾に行かないとお金ないの？親に愛されてないの？と聞かれて慌てて塾に行かせてました。前にどなたかが書かれてた様に、親子が背伸びせず、でも生活に必要な一通りの施設があるなと。主人も通勤は全然困らないよと。デスクワークだから通勤で歩くのはいい運動になるって。PHTは確かにいいと思います。収入は生活に困らない位はありますが、普通に庶民的な生活がしたい私達は厳しいなと感じました。全て本当の話です。こちらは確かに高いかもしれませんが、転勤なし、家族も近くにいて東雲に住んで欲しいと言われている、介護などで引っ越すことがない、永住できたらと思っている、ツクリエが気に入っている、余計な施設がない、ここ以上の金額は出したくない。私達がここを検討しているのはこんな感じです。

[993: 匿名さん]

>>992
その思考だと駅は木場に変わるけれども同じ徒歩12分のクレストシティ木場の方がいいように感じますね。何せ値段がここより圧倒的に安い！

[994: 匿名さん]

>>987
論理的って…
好き嫌いに、理由なんてない。
非合理なことだってある。
説明しても、それは後付けの理由。

[995: 匿名さん]

>>992
タワマン嫌ならブランズ東雲が築3年で坪200で買えるんだからそっちにしたら？3年前の分譲だから設備とかもこっちよりいいし、ブランズってブランドだしね。ここは坪290で買っても、3年後にはブランズ東雲の坪200程度以下まで下落するよ。下落幅が大きすぎてショックを受けるかもね。

[996: 匿名さん]

自分はここの物件は割高すぎると思うんで否定的です。
PHTで決める予定です。

が、デメリットを理解して尚ここを選ぶ人にまで他をオススメするのは違うと思いますけどね。
世の中何でそんなところに住んでるの？って理解できない場所（自分にとっては北国とか）でも、当人にとってはそこがベストなんですから。

[997: 匿名さん]

営業がわけのわからないポジ書き込みをやめればいいと思うよ。
書き方がだいたい同じですよね。

[998: 物件比較中さん]

ネガの意見は結局「割高すぎ」、これに集約されますね。
必然的にリセールも期待できない、と。
これには反論の余地が無いと思います。

ただ新築で豊洲〜東雲に住みたいがPHTを買う余裕は無い、
というのであれば現状ここしか選択肢が無いですよね。
築浅の中古もフルリフォームすれば専有物は新築とほぼ変わりませんから
新築に拘ることの合理性は低いですが、何千万と借金して
延々返し続けて行く事を考えると、新築に拘りたい気持ちは理解できなくはありません。

[999: 匿名さん]

>>998
PHTにはここと値段変わらない部屋がまだあるからね。ここはPHTが完売した後に売れ恥じる感じじゃないかな

[1000: 匿名さん]

>>999
南向きでも対して陽が当たらないのであれば、PHTの北西、北東で検討するべきですね。駅距離は致命的です。

[1001: 匿名さん]

このスレはケーススタディとしてためになりますね。

シックなデザインが好き、とかもあるかもしれませんし、(良いか悪いかは別として)意外と130世帯くらいあっさり集まっちゃうのかもしれません。

[1002: 匿名さん]

東雲、豊洲に住みたいですが、こちらで割高との事で他をあたってみようと思いますが、
今ここと売り出し中のアップルタワー、ブランズは売りに出てないので、どこがいいでしょうか？
PHTはうちにとっては高いです。
どなたか教えてください。

[1003: 匿名さん]

うちもちょっと他見てみよう。
これだけ評価が悪い、高いと言われるのなら他を見てみます。
ツクリエとか結構本気でどうしようか考えてましたが、他にしようかな。
値段もこれ以上下がらないらしいし。
買うのが最後の方になれば安くなったりするのかな？プレゼント金とかあるのかな？