クレヴィア豊洲 その２

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[970: 匿名さん]

>>964
30年だと個人的には永住感が強くなるのですが…
○収入面：20年間で3,600万円
10年目～20年目：家賃は16万円/月に値下がり
20年目～30年目：家賃は14万円/月に値下がり

○支出面：20年間で1,310万円
10年目：クロス改修で50万円
10年目～20年目修繕費は0.5万円→1万円に値上がり（管理費＋修繕積立金で月2.5万円）
10年目～30年目：固定資産税は10万円x20年=200万円（20年で）
15年目：給湯器、空調の更新で100万円
20年目：クラス改修、床改修、扉等の建具交換で300万円
20年目～30年目：修繕費は1万円→2万円に値上がり（管理費＋修繕積立金で月3万円）

で差し引き2,300万円分プラスになるので、その分を築10年時の物件価格から引くと築30年で2,000万円で売れればOKです。
この物件は平置き駐車場で修繕費の値上がりペースは遅いと思うので、その点は有利ですね。
ちなみに、この計算ではキャッシュで買っている前提なので、ローンを組んだ場合には年間の金利分を支出として物件価格に加える必要があります。（10年目以降は住宅ローン減税がなくなるので、無視できなくなります。）

>>968
家賃相場は供給サイド（新築価格）によって決まるのではなくて需要サイド（立地や仕様）によって決まります。
今はマンション物件高騰によって、特に湾岸では昔だと4,000万円程度の仕様のものが6,000万円程度まで値上がりしているので、残念ながらここでは家賃で年300万円も取れないのです。