ル・サンク小石川後楽園（3）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/


所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：3LDK
面積：85.98平米
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ



[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[401: 匿名さん]

NIPPOは引渡しが遅延する期間の住戸の手配をするべきと思います。NIPPOを信じて契約した人を裏切ってはいけません。

[402: 匿名さん]

遅延するだけで済めばいいけどね

[403: 契約済みさん]

遅延は保証しないと契約書に記載していました。
早期の採決を望みます。

[404: 匿名さん]

確かに契約書にはそう書いてあるけど、「遅延」ってどれぐらい遅れるかの見通しがたってて、何より確実に引き渡されることが前提だと思うのですが。今の状況は、どれぐらい遅延するかも引き渡されるかも分からない。これで、契約書には遅延は保証しないと記載してますから裁決でるまで待っててください、と言われて納得できる人がいるでしょうか。

執行停止の決定ではなく、取消の裁決が出てたら、契約書にそのときの対応が明記されてるし、諦めもつくからここまで契約者から文句でてなかったのでは。

[405: 匿名さん]

年度を跨ぐのではないですか？ 仮住まいが必要になります。

[406: 契約済みさん]

107世帯分の仮住まい？！難しいと思うな。
白紙に戻して、再販がベストだと思う。

[407: 匿名さん]

最悪に備えて他物件を見ている人も多いと思います。
近隣の築浅中古は強気な価格ばかりですが、もしもの時は売れちゃいそうですね

[408: 匿名さん]

今更白紙に戻すならそもそも売るなといいたい

[409: 匿名さん]

引き渡しが出来ないなら住まいの準備やら家賃やら補償するのはあたりまえです。物件に建築審査会から建築基準に対する疑義があるため工事ストップになり引き渡せないなだから。

[410: 匿名さん]

＞＞380さんへ


＞中には自身の自己満足のためにこの問題に関わっている者もいない訳ではないが、

むしろそのような方がいらっしゃったことに驚きを隠せません。
自己満足の為なら他でやって下さい。強く願います。

＞一体契約者の何割の人間が建設中の物件を見に来たのでしょう。

８-９割くらいの方は一度は物件を見に行ってるのではないでしょうか。
億単位のお金が動く買い物ですよ。聞くまでもない愚問だと思います。

＞近頃はろくに自分の足で調べもしないで
業者の出してくる情報を鵜呑みにして簡単に高い買い物をする人が増えすぎでしょう。
そういう意味では、例えデベロッパーが真相を隠していた点があるとは言っても、
入居者に100％落ち度がない、とは言えないのでは？

では購入者がどのレベルまで予め自分で調べていれば“入居者に100％落ち度はない”といえるのでしょうか。
建築士でも不動産専門業者でも近隣住民でもない購入者に、
・お目当ての物件が建築基準法に全て違反していないか
・反対住民との会話・調整がどの程度進んでいるのか　　等

を隅々まで自分の足で調べ納得してから購入しろ　というのはあまりにも無茶な話だと思います。まず購入者が調べたいと思ってもそこまでの情報を自分で得るのは現実問題難しいですよ。
かつ、デベロッパーが真相を隠していた点があるなら100%デベロッパーのせいですよ。
嘘まで事前に見抜けません。。。


この問題に取り組まれている近隣の方ならもう少しまともなコメントしてください。

[411: 契約済みさん]

契約者誰もが何度も通ったオフィスビルから現地まで
徒歩数分です。一度も見ずに、○億円出す人がいるとは思えません。

[412: 匿名さん]

>>399
行政不服審査法で規定されている執行停止の取消しと早期の棄却を求めるための申し立てですね。
理由は記載の通り。単に「審査会が間違っている」と主張しているのとは随分違うと思いますよ。

[413: 匿名さん]

行政不服審査法のどこに審査会の決定に不服の申立てできると書いてあるかを疑問に思うが。審査会を非難することになっているのでは？ 逆効果のおそれがある。
法テラスにでも行って相談しておいでよ。法律家の意見が聞けるから。

[414: 匿名さん]

>>410
380さんが近隣さんどうか疑問です。自己満足で12年も闘えると思えないから。
うちは文京区の紛争担当に行き、悩んで諦めました。

[415: 契約済みさん [男性]]

11/1の説明会を待っている者です。
皆さまのご意見を掲示板で拝見しておりました。

もし、説明会で日本舗道側の提案が納得いかないものだった場合、皆さまはどのような行動をされるのでしょうか？

各契約者、個別に交渉されるのでしょうか？
それとも、契約者側合同(音頭を取られる方が必要)での交渉をご希望でしょうか？
それとも、提示案をそのまま受け入れるのでしょうか？

私は法曹関係者でも、建築関係者でもないのでやはり不安が募ります。
よろしければ、ご意見伺いたく思います。

[416: 匿名さん]

414
だから何？自分は先見の明ある自慢したい？
当事者でないなら、あなたには関係ない話。

[417: 匿名さん]

>>413
判断するのは審査会ですよ。
あなたはなぜ逆効果だと思ったのですか？

[418: 匿名さん]

「音頭を取られる方」って、他人事だなぁー。
うちは士業だけど、そういう輩に迷惑被るとことが多い。
無資格だろうが業界関係者じゃなかろうが事務局でうごきまわることはできるじゃん。
士業の人間はアシスタントさんに支えられて有資格者にしかできない業務をしたり、専門的なアドバイスをするもんであって、音頭とったりとりまとめるわけじゃないんですけどね。
うちは断然個別交渉だわ。ブーブー口だけだすやつの面倒みてらんないわ。

[419: 匿名さん]

審査会が執行停止を決定する建築計画だという観点で読むと、そのような建築計画の建設を強行し、販売までしてしまったのはNIPPOに落ち度があります。契約者を困らせているのもNIPPOではないですか。NIPPOの弁護士さんが提出したという文書にはそのようなことを配慮せず、審査会も含めて他人を非難することをしています。だから逆効果のおそれがあると感じました。

[420: 匿名さん]

>>419
同意。矛先をかえようとしてるだけだ。
アデニウム湯島なんて、アセスメント失敗して白紙撤回になったしね。
住民ならそういう議事録が町会からまわってきたりしてあやしい物件わかるもんだ。
他区からいっきに物件かうひとはスゴいよね。
うちは近隣に賃貸のスパンをとってから買ったわ。

[421: 匿名さん]

>>415さん
誰か音頭をとるでなく、繰り返し説明会を開催して説明してもらうのだと思います。
11月1日の１回の説明だけでは、重要な判断をするのに十分な情報が得られないでしょう。

日建ハウジングシステムの建築士が避難経路の疑義をどう考えているのか、審査請求を受けた時点と執行停止の決定があった現在とで判断が違っているのか、販売活動を開始する直前の2014年3月にどの箇所を何故変更することになったのかなどなど、説明してもらいたいです。

[422: 匿名さん]

常識で考えて許される遅延と思えません。

[423: 匿名さん]

>>419
審査請求人による審査制度の濫用を東京都建築審査委員会に訴えているようにしか読めませんよ。

>>420
他の物件の話は関係ないと思います。

[424: 匿名さん]

>>420

白山二丁目でも青山メインランドが周辺住民と調整に失敗して撤退していたよ。建設強行してNIPPOみたいになるよりいいけどね。

[425: 匿名さん]

↑他の物件の事は他でやれ。

[426: 匿名さん]

既存不適格のマンションを建てた業者だしな。説得力ないな。

[427: 匿名さん]

↑
あなたも説得力ないな。

[428: 物件比較中さん]

NIPPOは大阪府吹田市でも周辺住民と裁判しているみたい。裁判沙汰続きの会社なんですかね？

[429: 匿名さん]

>>331
NIPPOは証拠書類を審査会に提出していないのでしょうか。審査会の審理が遅くなりませんか。

[430: 匿名さん]

>>429
そろそろ契約者向け説明会なので、契約者ならそこで聞く方が確実な情報が聞けると思いますよ。

[431: 匿名さん]

11月2日の審査会で審理がされるのか、今後の見通しも説明されるでしょうか？

[432: 匿名さん]

される訳がない。

[433: 匿名さん]

矛先を周辺住民に向けようとしている書込みは
建設関係者ですか？

東京都建築審査会が執行停止を決定した
工事中断している
契約者が困る事態になった

NIPPOが審査会を軽視していたからでしょう
反省はないのですか？

[434: 匿名さん]

他の地域、物件を含めたNIPPOの話であればNIPPOのスレが別にあるので、そちらで話していただけますか。

NIPPOはどうでしょう
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47321/

>>433
貴方が契約者ならば説明会で、請求人なら審査会でNIPPOに聞いたらいかがでしょうか。ここで、回答があっても意味がないと思いますよ。

[435: 匿名さん]

433
ここで反省を求めてどうする。
無記名での自由書き込み掲示板で？あほや。

[436: 匿名さん]

審査会の採決はいつですか？
採決まで待って判断しますが、見通しを教えて欲しいです。

[437: 匿名さん]

審査会の裁決はいつ？
それがあらかじめ分かってたら誰も心配ないわ。
予告されないから、こんな事になってるの。理解した？

[438: 匿名さん]

ゼネコンはどこ？ 工事に責任ないの

[439: 匿名さん]

ゼネコンも知らない？はなしにならん。
他いってやれ。

[440: 匿名さん]

清水建設だった。いいタイミングで撤退した。

[441: 匿名さん]

いつの話ししてんの？他でやれ。

[442: 匿名さん]

十数年も訴えを続ける周辺住民にもどうかなと思うけど（よくそんなに時間とれますね・・・。）、３年も結論出さない審査会が一番悪いとか思ってしまう。
どうせ実質的な議論なんて長くても１日ぐらいしかしないくせに、３年も引き伸ばして、さらにまだ時間かけようとする。
工事止めたからまだまだ結論は先でいい、とか思ってるんじゃないか、と勘ぐってしまう。
建築審査会を指導できる機関ってないの？どっちでもいいから早く裁決してほしい。

[443: 匿名さん]

建築審査会で違反建築の判断がされるリスクがあるのにデベが建設して販売したと思ってる。

[444: 匿名さん]

建築確認済があって工事を開始していますが、それ通りに作っても建築違反になる場合があるのでしょうか。

[445: 匿名さん]

>>444
（仮称）目白御留山テラス新築工事 の事例があります。

[446: 匿名さん]

この物件は販売時点で係争中でしたから、デベは争点を十分に説明しないといけなかったです。

[447: 契約済みさん]

重説には、二割バックか補償なしのケースしか書いてないけど、
いきなり格安補償新設って、許されるの？

[448: 匿名さん]

二割バックしか考えられないんだけど。
はっきり言って、今の状況は取消裁決より契約者に迷惑かかってます。

[449: 匿名さん]

建築審査会が周辺住民の審査請求を認める裁決は結構あります。
建築確認 取り消し で検索するとわかります。
民間の確認検査機関が確認を行った場合がほとんどですが、行政庁が確認を行った場合も時々あります。

[450: 匿名さん]

>>448
竣工する前に販売したのが間違い。
でも、販売したからには、審査会の裁決が出るのを待つしかない。この物件の事態では常識的に考えて売主は遅延の補償をするべきと思う。

[451: 匿名さん]

補償はあたりまえです。売主としての社会的責任があります。審査会の採決待ちですが、購入者の住宅の確保が遅延により大変な状況になっていると思われ、また、心的または環境の一変は大きな損害があると想像はできます。

[452: 匿名さん]

NIPPOが社会的責任を全うしてくれるならいいですが、何も言わないから不安に駆られるんです。
説明会を待つしかないですね。

[453: 匿名さん]

審査会に証拠書類を早く出せばいいのです

[454: 匿名さん]

手厚い補償からの二割バックなんて事もあるのかな。

[455: 匿名さん]

現地を見に来ました。
こんな状態で中断しているのですね。

[458: 匿名さん]

もう審査会の採決でないとわからないけど、建築確認取り消しだな。こな段階で工事ストップなのだから、決定書の内容が避難経路の疑義を指摘している以上取り壊して一部変更工事しても時間がかかるから、引き渡しにかんしては常識的に遅延の範疇を超えるので違約金支払いはせざるを得ないでしょう。

[459: 物件比較中さん]

あさっては、数百人が
平均二千万強もらえると思って集合するんですね。

[460: 匿名さん]

我が家は代理人を立てました。11月は子供の受験で手一杯ですので、説明会等も代理人にお任せする事にしました。

[461: 匿名さん]

あさって、マスコミ関係者来ますかね？

[462: 物件比較中さん]

元総会屋って、こういう時に代理人やるの？

[463: 匿名さん]

>>460
11月1日は小学校受験の人は重要な日ですね。そのような日に説明会を重ねて来なくてもいいのにね。
しかし、可能なら、ご自身でNIPPOがどう説明するか（弁解するか？）聴けるほうがいいですね。あらかじめ現地も見るほうがいいですよ。

[464: 匿名さん]

ドームホテルからも近いですからね

[465: 匿名さん]

>>461
情報提供をお待ちしております！
http://twitter.com/friday_twit/status/654603361677799424

[466: 匿名さん]

フライデー呼べっていうこと？
写真週刊誌呼んでどうすんねん？

[467: 匿名さん]

>>458
避難経路の疑義を十分に納得できるように説明してもらいたいです。日建ハウジングシステムと安藤間のしかるべき地位の方々も来られるのですよね。

[468: 匿名さん]

誰が来るかより、今後の対応が文書で明示されることの方が重要ですね。
時期的に方向性が示される程度に留まると予想しますけれど。

[469: 匿名さん]

設計事務所の建築士が来ないで避難経路の疑義を説明できますか？

[470: 匿名さん]

>>469
時間が限られているので、建築士の詳細な説明に時間を割いてもらいたくはないですね。審査会の決定がなければ判断はできませんし、もっと重要な話題があると思いますよ。

[471: 匿名さん]

東京都建築審査会がどこを問題視しているのかの説明も受けないで、今後のことを判断できるのか、かなり疑問。>>470のいう重要な話題って何？ 遅延している間の仮住まいの手配とかですか。

[472: 匿名さん]

>>471
審査会の決定がなければ、判断材料にならないと書いていますよ。

[473: 匿名さん]

近所（区内）の賃貸に住んでいて、仮住まいはなくてもいいという人も多いと思う！

[474: 物件比較中さん]

２０００万くれるかどうか
じゃないの？

[475: 匿名さん]

472
東京都建築審査会は9月7日付で決定している。

指定確認検査機関である株式会社都市居住評価センター（以下、「処分庁」という。）が処分庁として請求外株式会社NIPPO及び神鋼不動産株式会社（以下、「建築主ら」という。）に対して平成26年3月12日付確認番号第UHEC建確24185変1号をもって行った建築基準法（昭和25年法律第201号。以下、「法」という。）第6条の2第1項の規定に基づく建築確認処分（以下、「本件確認処分」という。）は、本案たる本件確認処分の取消しを求める本案審査請求につき裁決のあるまで、その効力を停止する。

[476: 匿名さん]

>>475
裁決があるまでその効力を停止する決定です。
判断材料になりません。

[477: 匿名さん]

470
決定がなければと書込みされています。

[478: 匿名さん]

>>476
決定書をよく読みましょう。

この決定に書かれている内容を設計者の建築士が十分に説明する必要があるのでは？

[479: 匿名さん]

474
2000万円くれるって誰が言ったの？

[480: 匿名さん]

避難経路の問題を、日建ハウジングシステムが説明しないといけないよ。その問題が早い段階で（販売活動を始めるより前の段階で）わかっていたのかどうかも。

[481: 匿名さん]

HANAREの窓先空地の説明も欲しいね！

[482: 匿名さん]

建築士は曲がりなりにもプロなんだから購入者に違法性はないって思わせるぐらいなんてことないでしょ。

建築基準法、その他の法令、建築に精通しているわけでもなく、そもそも建築確認の執行停止の申し立てなんて手段が
あるとも知らない素人がそんな説明を聞いて何を判断しろというのか。
避難経路の疑義なんて、書面上は何とでも説明できます。それは弁護士の腕次第。
執行停止の決定の時点では処分庁が図面を提出してなかったから、審査会は住民側の証拠を基に判断したんでしょう。

それよりも今後の対応についてしっかり話を聞きたいです。
１ヶ月も何の音沙汰もなくただ待たせて購入者全員を呼びつけ、経緯説明、謝罪だけだなんて許されない。

[483: 匿名さん]

>>482
この事件も有名です
↓
下鴨神社：マンション建設・市の建築確認執行停止！
http://kyoto-seikei.com/15-1010-n1.htm

[484: 入居予定さん]

杭問題の三井のように、いろいろなパターンを想定した提案が欲しい。

[485: 物件比較中さん]

タクシー券とおみやげ（タオルセット）
くれるの？

[486: 匿名さん]

アスファルトなら要らない

[487: 匿名さん]

>>482
処分庁が証拠を出さないなら
NIPPOから審査会に避難経路に問題ないという証拠を出せばいい。
日建ハウジングシステムでもいい。
審査会の審理が早くなるようにサポートすればいいのにね。NIPPOの側にできない事情があるのですか？

[488: 匿名さん]

問題ないっていう証拠を提出するほうが難しいし、資料を提出すればするほど請求人の言いがかりの材料を与えてしまうから処分庁は引き伸ばし作戦で、建物完成→請求却下というのを狙ってたのが裏目に出た。

請求人側はこれまでの経緯を見てても相当やり手。
問題なくてもマンション建設を中止させるために問題を作り出すのが請求人の作戦だからどっちもどっち。

[489: 匿名さん]

488
建物完成請求却下を狙うのが間違い。

建ててしまえばいい売ってしまえばいいというやり方に
審査会委員が反感をもったに違いない。

9月7日の口頭審査でも、NIPPOの答弁に問題があったのではないか。執行停止の決定書を読むとNIPPO代理人の答弁が判断されている。

[490: 匿名さん]

＞建ててしまえばいい売ってしまえばいいというやり方

今までそのやり方で請求却下されるのが通例だったのに、なぜこの物件が東京都建築審査会初の執行停止の対象となったのか。
他の物件と何が違ったのか。その違いが今後の判断をする上でヒントになる気がする。

[491: 匿名さん]

>>490
避難経路は、入居者の安全に深くかかわるからだと思う。だから、日建ハウジングシステムの建築士が、建築審査会は何を問題視しているのか、どうしてそのような建築計画で建設強行したのか、説明する義務がある。

[492: 匿名さん]

もう採決も取り消しの可能性がたかいですね。NIPPOはあきらめて責任重大で購入者に違約金をしはらうべきです。

[493: 匿名]

一般常識に照らし、購入者サイドが納得出来る説明と和解案（補償）の提示を期待します。NIPPOサイドの気持ちも分かります。ただ、合理性に欠ける説明があった時点で、契約の相手方から、敵対する相手方に変わります。繰り返しになりますが、納得出来る案の提示を期待しています。

[494: 匿名さん]

工事中止の連絡以降、NIPPOからのアクションは説明会の連絡のみ。正直、こんな対応の会社が本当に誠意ある案を示してくれるのだろうか、とか不安で仕方ない。話を聞くまでは・・・と思ってしかるべき機関等には相談してないけど、これ以上失望させることはやめてほしい。

[495: 匿名さん]

契約者を巻き込んだのはNIPPOです。ここまで来てしまった以上、審査会の裁決まで待つしかありません。NIPPOの姿勢にはすでに失望しています。不動産業者を監督する諸官庁も建て逃げしようとして契約者を困らせる事態を起こしている業者に厳しく処分して欲しいです。

[496: 匿名さん]

NIPPOは舗装業者ですから、消費者を怒らせるとよくないということを知りません。
東京都建築審査会が執行停止を決定して、工事中断になっていても、社内で周辺住民や審査会を非難していると見受けられます。契約者の方を向いている会社かどうか疑問です。
明日の説明会にNIPPOの社長が来るくらいでないとおかしいです。意思決定の責任者があるのに。きっと下の者に押し付けているでしょう。

[497: 匿名さん]

もう取り消しにして避難経路等を作り直して建築確認取り直して再販売するのが順当にいくでしょう

[498: 匿名さん]

裁決を待ちます。説明会は1回で済むとは思えません。何回でも開催してください。連絡もないNIPPOに不信感が増していますが、明日も釈明に終始するのでしょうか。

[499: 匿名さん]

同じ人がなんども同じこと書いてる気がする。

[500: 匿名さん]

何もしないNIPPOよりマシ