ル・サンク小石川後楽園（3）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/


所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：3LDK
面積：85.98平米
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ



[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[1: 匿名さん]

12月下旬に竣工予定だった、8階建てのマンション

NIPPOから報道発表はありませんね。

[2: 物件比較中さん]

いーつ過去形にー
かわあったのー

[3: 物件比較中さん]

賃貸募集ページ
http://www.high-class.jp/search/mansion_2008.html

今も募集しているのですか

物件名の「ル・サンク小石川後楽円」は
誤字ですね

[4: 契約済みさん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/ken_sinsa/schedule.htm
次の審査会は、11月2日ですね。

[5: 契約済みさん]

11月2日を逃すと、
引渡しの遅れは避けられなさそうですね。

[6: 匿名さん]

すでに引渡しの遅れは確定的では？

[7: 物件比較中さん]

周辺住民の代理人は
日置雅晴弁護士

全国的に注目されている案件です

[8: 匿名さん]

車寄せを設けていれば
ここまで
こじれなかったのではないかな。

[9: 匿名さん]

販売時にすでに既存不適格建築物でした。
契約者はNIPPOから注意喚起されましたか？

覚悟はできていますか

[10: 匿名さん]

何の覚悟ですか？

[11: 匿名さん]

元々文京区民が多いと予想される契約者の方々が、こんなネット掲示板に大事な事を記載するはずがない。
訳がわからない、反対運動しかしない弁護士やそのとりまき、ごねている方、区議会議員等こそ覚悟ができているのでしょうか。
大事な時間の無駄遣いさせられる身にもなって欲しい。時間の代償はとても大きい。
色々入居等が終わってから、勝手に業者と法的に議論してくれればそれで良いんでは。

[12: 匿名さん]

こんな近隣住民に睨まれて住むのは嫌だぷー

[13: 匿名さん]

随分とNIPPOに寄った意見ですね。

建築基準法への適合に疑義があるまま
引渡しを受けることは
契約者に不利益があります。

だから
東京都建築審査会が
建築確認の効力を停止する決定をして
工事が中断しているのでしょう。

決定書をよく読むとわかりますよ。

[14: 周辺住民さん]

係争中で
頓挫するおそれのある物件を
竣工まで1年半も前に販売活動した
NIPPOの責任は大きい。

市川猿之助の広告も早過ぎた。

[15: 匿名さん]

まあ、今回訴えが認容されなくて、引き渡しがあったとしても、「既存不適格」物件である事には変わりないですよね。
懸命な良心的なデベなら、既存不適格になる可能性が出てきたなら、あわせて設計し直していたでしょう。
リセールにも微妙に影響でますよね。すむのには困らないけど。特例で立て直しも大丈夫でしょうけどね。
建設の難しい土地になるべく利益をのっける目的でで強引に戸数を多くして無理して造って「つくったらこっちのもの」という・・　　悲しいデベ根性。
私自身は、立地の良さに検討したんだけど、あまりにうさんくさいのと、車中心の生活なので、車寄せさえ無い窮屈な作りに唖然として早々と撤退した口です。

[16: 匿名さん]

同感です。 車寄せがないと、仮に引渡しを受けても、早速引越しで困るでしょうね。
107戸の引越し車両をどこに駐めるか。 道路上に駐めると、駐車違反になるから、どこかの駐車場に駐めて台車で運ぶのですかね。
ルサンク小石川の敷地は接道が悪く、それで10年前に東京都建築審査会で違法建築と判断されたようで、大規模マンションを建てにくいところなんだろうと感じました。

[17: 匿名さん]

同じく。
駅近の割に割安だったから一瞬買いそうになったが、根深いキナ臭さを感じとって見送った。
俺は結局、本郷の駅近の戸建にした。
ここを購入した人はそのリスクを甘く見てたのだから、ほとんど保証されない等のことがあっても自分の責任。

[18: 匿名さん]

>>11さんがNIPPOに惚れ込んでいるのが
わからないです。

早急にNIPPOを指導する立場のところに駆け込むべきかと。
東京都不動産業課とか
文京区消費生活センターとか
親会社のJXホールディングスとか。

[19: 契約済みさん]

重説では、引渡しの遅れに補償はない
と書いてますが、
社会通念上、遅れの程度に限界があると思いますね。

[20: 物件比較中さん]

入居が年度を跨ぐと
転校や転園を伴う場合に
困ると思いますね。

[21: 匿名さん]

普通なら購入者が、住民スレでまっ〜たり会話するのに、それすらない。
やはり覚悟してるか。不利益被るのは購入者だしね。
いわくつき物件として語り継がれちゃうし既存不適格だしね。
普通は実物見た方が物件って魅力が分かるけど、リセールのとき、ここは実物見ると逆に窮屈さとかハナレの異様さとかが気になっちゃうよね。重要事項説明で既存不適格って言わなきゃいけないし、係争があったことも説明しなければならないし大変だね。

[22: 匿名さん]

文京シビックセンター 展望ラウンジから
北西方向に
ルサンクの工事が中断しているのが見えます。

[23: 周辺住民さん]

>>21

現場の写真
http://lovethesun.blog121.fc2.com/blog-entry-3876.html?sp

[24: 匿名さん]

ここのデベの担当者、大丈夫かな。会社勤めとしては担当者の行方が気になる。上に言われて強引にすすめざるを得なかったと推察できるので。　上の命令指示関係なく責任とらされるんだろうなぁ・・　　新小岩なんて行くなよ。君だけの責任では無い。

[25: 匿名さん]

設計者に問題なかったか。
ハナレの異様さとか気になる。

車寄せも有能な設計者なら作れたはず。文京区から要望もされていたみたいだし。

執行停止の決定書を読むと
デベの担当者の答弁が判断の根拠になっている。
９月７日の口頭審査の詳細は？
口頭審査が天下分け目の天王山だったと思われる。

[26: 物件比較中さん]

建築取り消しだと、
慰謝料二十数億、
上物建て直し五十億くらい？

[27: 匿名さん]

工事中断の間に痛まないか心配

[28: 匿名さん]

NIPPOも 契約者も 東京都建築審査会を軽視するから こういう事態になるんだよ。 しかも >>11のように まだNIPPOを信頼している人がいる。 契約者を集めて事件の詳細を説明する説明会を開催させるとか 結束しないといけない事態になっているのに。

[29: 物件比較中さん]

NIPPOの昨年利益、二百数十億円
ありますね。

[30: 物件比較中さん]

周辺住民の要望を受け入れて
車寄せを設けて
絶対高さ制限の規制を守っていれば
このような事態にならないわけですが。

既存不適格の地下室マンションの
建設を強行するのは
一流のデベロッパーの姿勢ではありません。

[31: 物件比較中さん]

工事休止、今後は未定
の第一報後、
放置プレイ中？

[32: 匿名さん]

間違いなく、建物痛みますね。あれだけ出来上がってると、カビとか心配ですね。

[33: 匿名さん]

>>32
連休に見て来ましたが
似た状態ですね。

(仮称）目白御留山テラス新築工事現場近辺写真
http://www.geocities.jp/daigiri90215/20090205.htm

[34: 匿名さん]

NIPPOと神鋼不動産の役員たちの責任
猿之助さんとの対談を喜んでいられる状況でなかった

[35: 匿名さん]

新日本建設の目白の物件は販売前ではあったんですね。
この小石川は完売済みという…

[36: 匿名さん]

新日本建設の目白の物件も、９割程度できているところで建築確認の効力を停止する決定が出され（こちらの事例は裁判所で）、工事が中断しました。

新日本建設は、係争中の物件の販売活動をしませんでした。契約してから頓挫することになるのは避けたのでしょう。

一方、NIPPOは、歌舞伎役者を使って大々的に販売活動をしました。その結果、契約者を巻き込むことになりました。

[37: 物件比較中さん]

契約者放置プレー、
継続中？

[38: 匿名さん]

後からだったら何とでも言えるわな。

[39: 物件比較中さん]

そう。後になって契約者に不利益を及ぼすようなことを、真っ当なデベロッパーはしない。

[40: 契約済みさん]

二千万バックで
予算が１億二千万になるで

[41: 匿名さん]

取消確定は訴訟マターになるのでは。
数年後に利確？

[42: 匿名さん]

>>40
税金取られて手取りは半額。

[43: 契約済みさん]

どちらに転んでもいいよ。
長期化だけは困るから、遅くも年明けには売主に決断して欲しい。
インテリアオプション会の案内もきてるけど、行く気になれない（笑）

[44: 匿名さん]

所得税法の施行令に『心身に加えられた損害につき支払いを受ける慰謝料』については非課税にするという規定がありますが、税金でもっていかれるの？

[45: 匿名さん]

売買契約上の規定損害金でしょ。課税所得。

[46: 匿名さん]

>>45
なるほど！ありがとうございます。
税率の考え方も教えて下さい。

[47: 匿名さん]

不動産売買の解約に伴う違約金は、一時所得としての性質を有しており、「（違約金－特別控除（50万円））×1/2」が課税対象となるようです。
その上で、その他の所得と合算した金額について所得税率（※）に応じた所得税が課税されるということになるようです。

例えば、売買代金が1億円だとすると違約金はその2割の2,000万円になりますので、課税対象は975万円（（2,000万円－50万円）×1/2）となると思われます。
仮にその他の課税所得が1,000万円だとすると、総所得に対する所得税は790万円（1,975万円×40％）ということになるのではないでしょうか。

※所得税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

参照URL：
http://www.sakai-tax.jp/01/014/1035.html
http://shotokuzei.k-solution.info/2007/05/_1_11.html
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1490.htm

[48: 匿名さん]

すみません、計算に誤りがありました。
不動産売買の解約に伴う違約金は、一時所得としての性質を有しており、「（違約金－特別控除（50万円））×1/2」が課税対象となるようです。
その上で、その他の所得と合算した金額について所得税率（※）に応じた所得税が課税されるということになるようです。

例えば、売買代金が1億円だとすると違約金はその2割の2,000万円になりますので、課税対象は975万円（（2,000万円－50万円）×1/2）となると思われます。
仮にその他の課税所得が1,000万円だとすると、総所得に対する所得税は510.4万円（1,975万円×40％－2,796,000円）ということになるのではないでしょうか。

※所得税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

参照URL：
http://www.sakai-tax.jp/01/014/1035.html
http://shotokuzei.k-solution.info/2007/05/_1_11.html
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1490.htm

[49: 契約者]

いずれにしても審査会の採決が工事再開で引き渡しができて反対住民が行政訴訟取り消しもまた起こる可能性もあります。そ場合裁判も長期化することは必至。契約住民はいつまでたってもどうなるかわからない状況は続きます。また契約者がわは安心して住めるこになりません。売主と株式会社都市居住センターに重大な瑕疵があるとおおわれます。住民の訴えのとおり一部設計変更して建築確認を取得すべきであっつた。ことからすると、売主都市住宅居住センターは売主ニッポーに契約者に謝罪と補償をする責任があると考えます。すでに現在の住居マンションを売却ずみの方々もありその責任は重大ある。誠意ある対応がなければ売主と建築確認申請した両社に提訴もかんがえざるをえない。何卒真摯に対応をおえがいしたい。

[50: 匿名さん]

つまり、この高騰状況を鑑みるとあまり得な状況ではないということですね。

[51: 匿名さん]

審査会が近隣住民敗訴の裁決を下し、マンションが完成した後は、建築確認取消しについて訴えの利益がなくなりますので（http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/66-042.pdf）、行政訴訟が提起される可能性は少ない（仮に提起されたとしても請求は却下される）と思います。
ただ、工事停止による引渡しの遅延・品質劣化・工事の手抜きが生じる可能性はありますので、そのような状況が生じないよう、また、仮にそのような状況が生じた場合には売主が補償するよう、売主に求めていく必要はあると思います。
いずれにしても売主には購入者に対して可及的早期に真摯な対応を採ることを望みます。

[52: 匿名さん]

＞32：
＞間違いなく、建物痛みますね。あれだけ出来上がってる
＞と、カビとか心配ですね。

傷むほどヤワじゃないでしょ。何を根拠に？

[53: 匿名さん]

投資目的の人、建築確認の取消で勝ち
居住目的の人、執行停止処分の取消で勝ち
売主がギブアップして速やかに2割で手打ちすると、どちらも勝ち
裁判で長期化して挙句引渡しが数年ずれ込むと、どちらも負け

[54: 匿名さん]

51
裁判所が執行停止の決定をする場合を考慮に入れていない

52
養生もない雨ざらしで平気？

53
東京都建築審査会の認容裁決（建築確認取消し）
NIPPOが裁決を不服として東京地方裁判所に提訴
という経緯をたどるとさらに延びる

[55: 匿名さん]

マンションは雨ざらしが普通だと思ってた。
お宅は雨の度に養生するんだ？

[56: 匿名さん]

54
だから根拠は？カビの。

[57: 匿名さん]

http://blogos.com/outline/138272/
のリンク先の区議さんのブログに工事中の写真が載ってますね。

[58: 匿名さん]

前の坂道の路肩も工事が途中で中断し放り出してあります
縁石部分を掘って穴になっており、土がむきだしのまま放置してありますけど
こういうのも雨ざらしで当たり前なんですか

[59: 物件比較中さん]

契約者放置プレー
何日目？

[60: 匿名さん]

58
問題をすり替えるな。で？根拠は？

[61: 匿名さん]

むき出しの土に雨が降ったとして、何が問題だ？
おっしゃる通り当たり前だ。何か？

[62: 匿名さん]

NIPPOは
執行停止の決定を不服として
決定の取消しを求める訴訟を提起しないのですか？

[63: 契約済みさん]

四ヵ月後に入居できる気がしないで

[64: 入居予定さん]

引渡しの遅延の限度は1ヶ月程度でしょう。
年度をまたぐので子供の学校の事もあるし、引渡しの日程も含めて12月中にはNIPPOに決断をして欲しい。

[65: 匿名さん]

損得勘定か、それとも社会的責任か、
デベとしての品格がみれるね。

[66: 匿名さん]

62
とっくにやったよ。提訴じゃなく申し立て。

[67: 周辺住民さん]

この反対運動、下記の決定書を読めば、わかりやすいです。このスレに登場している「車寄せさん」の正体も明らかです。

http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E...

反対している人たちは、東側の道路沿いに住んでいる人だけですね。つべこべ理由を付けていますが、結局のところ日陰になるのが嫌なだけですね。

1点疑問なのは、特に道路の西側の人たちは、このマンション建設に協力つまり土地を提供して自分たちもこのマンションに住もうと思わなかったのかなという点。この人たちが土地を提供すれば車寄せも余裕で設置できたはずです。

トータルでの勝算があって今なお反対運動しているのでしょうか。もし竣工が遅れてNIPPOが契約者に違約金を払うことになれば、NIPPOがこの人たちを提訴することが十分ありえると思います。

[68: 物件比較中さん]

>>66
申立？ どこに？？
そんなので執行停止の決定が取消しになる見込みあるの？？？

契約者はNIPPOにまかせていて大丈夫か

[69: 匿名さん]

67
すべて、まったく違う。
反対住民は東西南北にいまっせ。

[70: 匿名さん]

訴訟と執行は違うよ

[71: 物件比較中さん]

>>70
執行って何？

決定書には
行政不服審査法３４条の決定と
書かれてますけど。

[72: 物件比較中さん]

>>66
執行停止の決定の取消しを求める申立は
何法の何条で
どこに申立てるのですか？

調べていますか。

[73: 匿名さん]

>>66さんに「申し立て」と教えたのが法律家なら
セカンドオピニオンを求めるのがいいと思いますが・・・弁護士会に行けば法律相談を受けられます。

[74: 匿名さん]

法テラスでも相談できますよ

[75: 匿名さん]

本当に、弁護士ってハイエナみたいな一定の集団がいますよね。
いい仕事はできないので、ニッチなところで仕事を無理やり盛り上げる。。。

反対運動をしている方々とその関係者と、その運動による被害を考えると、おのずと答えが・・・
既得権益と未来志向の土地開発はどうしても難しい。
成田や沖縄の問題などと根っこは同じ。黙って終わるのを待つしかない。

[76: 匿名さん]

未来志向の土地開発は結構ですけど
ルールは遵守しないといけません。
ルサンク小石川は
文京区の高さ制限のルールがわかってながら
駆け込み着工
建設強行したから
この事態になっているのがわかりませんか。
弁護士さんガンバってください。

[77: 匿名さん]

その時点でのルールは遵守してるんだから、何が問題なの？

[78: 匿名さん]

ついに近隣住民と入居者がバトり始めたか…

[79: 匿名さん]

入居者も
既存不適格建築物ですが買いますかと言われて
買った人だからね

[80: 匿名さん]

入居者はまだいないんだが。
なにこれ。

[81: 匿名さん]

まだ ですか？

[82: 匿名さん]

いつ入居者が現れますか

[83: 物件比較中さん]

契約者放置プレー
いつまでつづくの？

[84: 匿名]

販売会社がきちんとしていないと、損害を受けるのは購入者です。
ここは、ほんとおそまつな会社です。

[85: 物件比較中さん]

販売の三菱地所が？

[86: 匿名さん]

>>79
既存不適格ってそんなに問題？！
高さ制限だけでしょ。

[87: 匿名さん]

>>84
三菱地所がおそまつね〜（笑）

[88: 匿名さん]

販売会社に野村不動産も名前を連ねていたような。

[89: 匿名さん]

三菱も野村もとなると、そもそもディベは全部駄目というかオチになってしまうね。

[90: 匿名さん]

彼等は所詮代理なんで、結局NIPPOじゃないの？

[91: 匿名さん]

>>90
知ってて請け負ってるから同罪！
結局は認識が甘かった訳で。

[92: 匿名さん]

横浜の杭問題もそうだけど、何を信じていいかわからない。

[93: 物件比較中さん]

歌舞伎役者氏は？

[94: 匿名さん]

販売代理業者も説明義務等の責任はあります。
例えば今回の場合、建築確認の執行停止や今後の訴訟により引き渡しが遅れる可能性についてまで説明する義務があったと認められる余地はあると思います。

[95: 匿名さん]

売主も販売代理も宅地建物取引業者。
執行停止の規定を知らないはずがない。
（仮称）目白御留山テラス新築工事などの事例があるので。
（知らないとしたら、あまりにお粗末。）

契約者に対して、東京都建築審査会での争点を十分に説明する、
今回のような事態が起こり得ることを説明する義務があると思う。

[96: 匿名さん]

売主だからね。

[97: 匿名さん]

http://m-fujiwara.net/2015/10/16/違法建築にご用心/
藤原区議は文京区（区長）が認めているのに、ここまで反対するのかわからない。

[98: 匿名さん]

（仮称）目白御留山テラス新築工事の事件では
区長が認めたのが違法だと
最高裁判所で判断されたんだよ

[99: 物件比較中さん]

ここも、「開発行為の取り消しを求める訴え」は最高裁まで行って却下されたけど、
「建築確認の取り消しを求める訴え」が、これから最高裁まで行く可能性があるの？

[100: 匿名さん]

>>86
今回のケースは別に問題ないと思います。建築違法物件はダメですけど。。
細かい基準に照らし合わせたら世の中既存不適格な物件だらけですよ。

でもそもそも何で高さの基準が変わったんですかねー