プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その6

[物件比較中さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその６です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576469/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[601: 匿名]

西台駅4分の三井は坪200万切るようですね
そこまで違うものですかね

[602: 匿名さん]

＞６０１

同じ三田線でも高台と低地では全然違います。
境目はその名も「志村坂上」駅。
坂上駅を出ると三田線が地上（高架）を走ります。つまり標高がガクンと下がっている。
当然地盤も災害リスクも違います。

[603: 匿名さん]

ここが苦戦しているということは。買うチャンスなのか、他の人気物件にするか。悩ましいです。ここの環境は気に入っているんですが。

[604: 匿名さん]

三田線、埼京線沿線だとどこが販売好調ですかね。スカイティアラは長期的に売るんでしょうし。パークハウス北赤羽は終わりが近いみたいだし。

[605: 匿名さん]

パークハウス北赤羽、今日チラシ？が届いてましたがすごく安く広い部屋が買えるのですね。

[606: 匿名さん]

あきらかに虚偽の情報を指摘されている>>577は削除されないんですかね？
荒れる原因になっている。

[607: 匿名さん]

577は虚偽じゃないでしょう。
売り出し住居表は確かに虫食いになっていましたよ。160戸を何とか確保しようとしていたわけですね。

普通にプラウドシティらしく良好な滑り出しという形を作ろうとしていたわけです。
それでも売れ残ってしまって、いろいろがんばったものの「完売御礼」とはならず「供給御礼」となりました。

[608: 匿名さん]

このマンションの共用施設について良くご存じの方はいますか？

>>1には
牛乳も置いてないミニショップ、極小ジム、短時間勤務のコンシェルジュ
と書いてありますが、やはりあまり使えないのでしょうか？

カフェサービスとかも良いかな、と思ったのですが。

[609: 匿名さん]

>>607
２期でさえ野村は虫食いを嫌って希望する階には申し込めませんでした。もう４期なので現状の残住戸がどのようになっているのかわかりませんが。モデルで住戸表を確認すれば真偽ははっきりしますよ。

[610: 匿名さん]

売れてるとか売れてないとかはどっちが本当なのか掲示板でこれ以上やってもわからないですよ。

[611: 匿名さん]

>>605
価格は魅力的ですよね。仕様もなかなかのもの。
駅近という利便性もありますからね。
鉄道や都道が気にならない方は買いでしょう？

[612: 匿名さん]

価格に関していえば昨今の高騰を踏まえると5000万円で買えると思えば十分安いほうだとおもいましたけどね。
徒歩9分（実質12分程度）っていう駅遠なのと利便性が悪いのが最大の欠点でしょうかね、やっぱり。
たぶんこのあたりの特徴はどんなマンションでもあるわけで特段悪くも良くもないと思います。

ネガが多いのは、やはりこのエリアのシンボル的存在である加賀レジとの比較で、「損をした気分」になる
人が多いからじゃないですかね。
加賀レジも同様の価格帯なのに質が頭一つ分上だからなんだか買うのがバカバカしくなってしまう人も
いたんでしょう。

[613: 匿名さん]

>>612
加賀レジと比べたら買えない物件ですね。今買う必要性が低い方は不動産価格が落ち着くまで待ったほうがストレスがないかもね。
加賀がよいなら旭化成は見えていますし。

[614: 匿名さん]

>>612
加賀って住所になると駅遠になってしまいます。駅近なら板橋、仲宿アドレスが良いですね。
板橋駅前のタワーまで待てれば魅力的だと思います。

[615: 匿名さん]

>612さんにだいたい同意です。
価格と、マンション周辺の環境は良いと思います。

駅から遠いのと、スーパー等が遠いのが一番の欠点だと思います。

あと、私は、最近の他のプラウドでかなり問題が起きているのが気になります。
施工への不満と、その不満への対処が雑であることが評価を落としているようですね。

[616: 匿名さん]

確かに最近の野村騒動は気がかりですよね。
施工ミス自体は人間がやる事なので程度の差はあれどどこでもあり得る話なので良いんですがその後の対応でしょうね。
これだけ短期間にいくつも出ちゃってとなると再発防止に取り組んでるというよりもむしろそれを当然の事のように扱ってると疑いたくなりますよね。

まぁ野村のキャッシュフロー見てたらいつもギリでフル回転してるんでコストと納期を最優先してるんだろう事は容易に想像できますが。
それに加えて完売させるために値下げもやってるらしいことを考えれば中身は販売価格に対して相当低い原価率になってる可能性があるかもです。
加賀レジ中古のほうがかえって安心かも知れないですね。もう竣工済みで中身も丸裸ですから新たな不安はなくて済みますし。仮にこの物件の新築と同じ価格でも中身まで考えれば加賀レジのほうが実を得るでしょう。

一方で変なこだわりを捨てて価格の安いお得な部屋を選ぶというのも一つかなと思います。この環境に安く新築に住まうってだけでも十分ですから。高級感とかそういうのを求める物件ではないと思うんで過度な期待をするとがっかりするだけかと思いますね。ただ板橋区で駅徒歩10分超は駅遠でリセールも期待できないのでその辺りは覚悟が必要。

[617: 匿名さん]

駅徒歩10分超ではないですよ。
9分です。

[618: 匿名さん]

まあいずれにしてもリセールは期待できませんね。

[619: 匿名さん]

>>617
大人の男性なら8分。子供やお年寄りなら10分以上かかるかもしれないですよ。

[620: 匿名さん]

>>618
リセールなら山手線内側、せめて山手線最寄りでないとリスクが大きいでしょうね。
なんだかんだで、山手線沿線に住む人はあまり減らないんじゃないですかね。

[621: 匿名さん]

>>618
私もそう思います。
リセール重視ならオススメできないですね。

[622: 匿名さん]

加賀レジも、発売当時は、マンコミスレで
「板橋区なのに、こんなに価格が高いマンション買うなんて頭おかしい」
「これからは、人口減になるから、もっと価格は安くなる。待つべき」
「外観が、ふきつけで安っぽい、まさに団地でみっともない」って
ネガレスが多かったですよ。

[623: 匿名さん]

>>622
よくご存知ですね。

[624: 匿名さん]

>>622
モデル来場者の１割が購入すれば上出来ですよね。１割が支持してくれれば良い世界だから掲示板にネガが目立っても仕方ないのかな。

[625: 匿名さん]

>>612
駅遠と利便性の問題があるからこそのこの価格ですね。ここが駅3分だったら今の市況では坪300超えるでしょうからね。
背伸びしない価格という点ではありですね。

[626: 匿名さん]

このマンションを主に買っている人はいま周辺に住んでいる人だとおもう。
この地に縁がない人が買う物件ではないと思うね。

[627: 匿名さん]

>>626
北、板橋、練馬が中心なんですかね。

[628: 匿名さん]

ｋ板橋区にかう時点でお察し。

[629: 匿名さん]

購買層が板橋区の人が中心であることは確か。
しかし西台とか志村とか蓮根に住んでる人が加賀に移ってくることは考えにくい。
基本的には池袋、十条、板橋区役所前の三角地帯に住んでいた人が中心だろう。
しかしそれで需要が十分にあるかどうかということが問題。

帝京関係者には結構売れたのではないだろうか。
他にも区役所関係者とか。

[630: 匿名さん]

北区と板橋区ってどっちがイメージいいでしょうかね。

[631: 匿名さん]

どちらも世間一般的なイメージは良くないんじゃないですかね。

[632: 匿名さん]

>>631
板橋は団地のイメージ。北区はどこにあるの？という感じでしょうか？

[633: 匿名さん]

北区は北のほうにあると普通は思うんじゃないの？

[634: 匿名さん]

存在感がないという意味か

[635: 匿名さん]

>>629
その三角州の中がオアシス、であればみんなこぞって買うのだろうが実際は首都高、幹線道路に囲まれた吹き溜まりになってしまっているので板橋区民の中でも加賀は有名でもなければすみたいエリアにはいつも入らない。環境がいいとか言ってる人がいるが現地を見たこともないような人だろう。排ガス等に囲まれたエリアに緑があればそれで環境がよいってことになるわけがない。

[636: 匿名さん]

>>634
23区を順に言っていったら最後の方まで出てこないでしょう。赤羽とか王子とかはそれなり知られていると思うけど、北区だと知っている人は少ないでしょうね。

[638: 匿名さん]

板橋区のポジティブなイメージってないんですか？

[640: 匿名さん]

>>637
まあそうですね。街で言ったら高島平とかが割と名前が売れてるけど、ただの団地ですもんね。

[642: 匿名さん]

>>638
ベッドタウンだけど、副都心、大手町、都心まで比較的短時間で行ける。

[643: 匿名さん]

>>633
北にあるんだろうね、でどこ？みたいな感じかと。

[644: 匿名さん]

電車で都内へのアクセスが意外といいということですね。
しかしイメージは良くなく環境もそんなによくないということですか。

加賀に住んでがっかりという641さんの意見は具体的にはどういう点なんですかね。

[646: 匿名さん]

>>645
加賀への期待値が高いとそのように感じるでしょうね。なんの変哲もない住宅街と思えば普通の環境かな。

[649: 匿名さん]

北区よりは板橋区のほうが知名度はあるということですね。
どういう意味での知名度かはともかくとしても。

ところで、このスレは抜け番が非常に多い気がしますが、なぜなんですかね。

[651: 匿名さん]

せっかくお安いお値段で買えちゃうので今のご時世考えればリーズナブルですよ。
街にこだわってる人もいるようですが普通の郊外住宅地なのでそこじゃ好き好きですよ

[652: 匿名さん]

ここは普通の住宅街なんだろうか。
実際は特殊だよね。

特殊な施設もあるし、地歴も特殊。
本当に普通の立地なら良かったなあと思うんだけど。

[653: 匿名さん]

幹線道路と高速に囲まれた三角州ってところだけが特殊なだけだと思います。
風の通り道がなく逃げ道もないという点で運気には不安が残りますね。
駅から遠く利便性が悪いですが今後の開発もされないと思うので安定感はあると思います。ランドマーク的存在の加賀レジがカースト頂点に位置するため学校等のママ友仲間はそこで分類されるはずなので気にせずプラウド組、シティテラス組、となるはずです。なのでマンション内の結束力は強いでしょう

[654: 匿名さん]

確かに各マンション内での結束力は強そうだな。
それはいいことだね。仮にマンション内で問題があっても全員で立ち向かえる

[655: 匿名さん]

まあマンション内カーストは常にありますよね。

このマンションでいえばサウスコートとブライトコート。
そして頂点には、少数の1億円超え、9千万超えの部屋があります。

ただ、プラウドでは最近、住民が結束してデベと戦うというケースがよくみられますね。
このマンションはそういうストレスのかかる戦いを強いられることにならなければ良いが、と思います。

[656: 匿名さん]

>>655

あー、いやいや。マンション内でもカーストはあるんだろうけど、加賀レジとシティ、プラウド
それぞれでもカーストがあるかと。
加賀レジを頂点、シティが普通、プラウドが最後になってしまいます。

[657: 匿名さん]

>656
シティとプラウドはどっこいどっこいじゃない？
シティは建物はしっかりしているけど、敷地の形状が良くない。

他にもこの地域にはたくさんマンションがあるし、
プラウドがどうなるかは、施工の仕上がりがどうなるかによるでしょう。
最近の建築費高騰を考えると不安があることは否定できない。
プラウドのこれまでの実例を考えても、施工は最大の問題点だと思う。

[658: 匿名さん]

>>657

敷地の形状とかの話ではなく"格"の問題なんですよね。
さすがにスミフのほうが上だと思います。たしかに敷地形状悪いし陽のあたりもあちらは最悪ですけど。
こちらは普通にいけばいいものができそうなんですが、あなたのおっしゃる通り施工が実際どうなるか、に
全てがかかっています。

[659: 匿名さん]

>658
それはブランドの格からいえばスミフのほうが上でしょうね。
特に、最近プラウドの勢いが落ちているようにみえますから。

ただ、シティテラス加賀に関していえば、出来がかなり良くないように思ったのです。

[660: 匿名さん]

>>659

はい、スミフ物件として考えればシティテラス加賀はまさに下のランクに一すると思います。
それは敷地計画も無理があるし外観デザインと内装もとても凡庸すぎて惹かれませんでした。

が、同様にプラウドも最近はなかなかひどい仕上げっぷりをいろいろなマンションでやらかしている
のが気になりますよね。うまくいくといいのですけどね。

[661: 匿名さん]

>>652
加賀に特殊な施設なんかありましたっけ？
地歴が〜というのは陸軍造兵廠のことでしょうか？東京ミッドタウンは陸軍の歩兵第一、第三連隊の跡地でしたがなんか問題あるんでしたっけ？

[662: 匿名さん]

>>660
ここでの書かれようを見ていると野村は分譲事業をこれからも続けるつもりがあるのか疑問ですね。
ひどい仕上げでも購入する客が多いのか、このスレの方が厳しいのか。

[663: 匿名さん]

>>661
例の学校でしょ、どうせ。もうそのネタ飽きたよ...
日本人が基本的に排他的なのとかの国にはいろいろあるのもしってるが
もういい加減それを話していてもねー、って感じ。
ただ、その学校よりも、近くの大久保はそういうタウンであるわけだし、
池袋も中国人が増えてるため多民族国家はいや！って人は避けておいたほうが
精神安定上はいいのかなぁとは思うけど。
投資家に人気の湾岸なんかも同様に外国人は多いけどあっちはどちらかというと
投機的に行われてるだけでもともと住む場所ではないしね。

ここは大久保にも池袋にも近いわけなのでそういう勢力が拡大してくる可能性は
多いにあるだろう。

[664: 匿名さん]

>>662
続ける気は当然あるでしょう。ただ今収穫期なんだと思いますよ。
もともと野村って財閥ではありませんし、確固たる土台はありませんから
新規事業をどんどん拡大していく系です。最初は資金を投資しまくって名前を売り、
あとはとにかくキャッシュフローを最大にしてとにかく効率化と利益最大化を持で
いきますから。

個人的には仕上げ等で不良がでるのはしかたがありませんが掲示板なんかを読んでいると
訴えているのに直す気がまるでない感じの応対をしてるみたいに見えるんですよね。
あれが怖いですね。ただ、そうなるのは分かる気もします。フローが最大ってことは
得た資金はすでに担保になっており別の事業に使われているため一つに時間などまったく
かけてないんですよね、野村って。

[665: 匿名さん]

>>664
収穫期が終わった後が怖いですね。施工の悪さが買う人に周知されれば売れないですからね。

[666: 匿名さん]

>>663
外国人学校は北区ですよね。近いけど。

[667: 匿名さん]

>>665
そうならないギリギリで打ったり口止料的なお金で我慢させてるからタチが悪いですよね。
まぁそれで黙ってしまう住民側にも問題がありますが、なかなかいきなり新築で買った人
どうしが結束固くはできませんよね。ましてや、自分の資産となったマンションを大々的に
批判するのは「自分の資産、傷物なんです！」って公言するようなもんでね。

そのあたりもわかったうえでの、対応だから実際自分が被害に遭うと腹が立ちそう

[668: 匿名さん]

自分は買うならやはり90m2だとおもってるんですが、皆さんはどういう部屋を選びますか？

[669: 匿名さん]

>>667
口止め料で我慢させてるって、どこの物件ですか？

[670: 匿名さん]

>>668
私はお値段的に75㎡かなと考えています。昨日モデルルームに行きましたが、だいぶ埋まってきていますね。上階と、サウスコートの方には赤いお花が沢山ついていました。

[671: 匿名さん]

これまで売り出し住戸のうち８～９割は売れたので、だいぶ花がついてきたのは当然ですね。サウスコート中心で売り出しましたから。
ただ。少し前のプラウド物件は即日完売だったので話題になったのですが、この物件では苦戦が目立ってしまいました。

もっとも他のプラウドシティも最近は値付けが当たらず、不調です。まさに収穫期の終わりの始まりということかもしれませんね。

[672: 匿名さん]

苦戦しているとよく書かれているので、あんまり売れてないのかと思ったら結構売れてるんですね。
今までと比べて苦戦してるって意味なんですね。

[673: 匿名さん]

>669
横からすいませんが、プラウド府中マークスとかですか？
20万円と書いてあります。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363809/res/1-2000/

住民の方々のストレスを察します。

[674: 匿名さん]

>672
プラウドは独特の販売戦略ですからね。
歯抜けでも売り出し戸数を確保して、人気物件の印象をだそうとしたのですが、うまくいきませんでした。

そうなると完売までは遠いんですよね。

[675: 匿名さん]

プラウド美しが丘でもトラブルがあったようですね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/439058/8/

問題なく処理されたのでしょうか。

[676: 匿名さん]

>>674
他の物件と間違えてませんか？二期では売り出し階以外は売ってくれませんでした。パークハウス北赤羽は一期からすべての部屋が購入可能でした。嘘はよくないと思うのですが・・・。

[677: 匿名さん]

>>676
さすがにいったん売り出し住戸を正式発表したら、その期では他の住戸は売りませんね。
正式発表前にモデルルーム訪問者に要望をきいて、売り出し住戸を決める際に、普通に階数別では完売にならないので、歯抜けにして調整して、なんとか○○戸完売!!という形を作ろうとしたわけですが、完売できなかったということです。

[678: 匿名さん]

ここと類似の位置付けの物件としては、大田六郷がありますかね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/574754/

[679: 匿名さん]

>>677
正式発表前の話しです。一期から売り出しを待っていたのですが二期でもその階は出ませんでしたので別の階を契約しました。一期でも20戸ほど抽選でしたし貴方の言われるような、なんとか完売の形を作ろうとはしてませんでした。

[680: 匿名さん]

>>670
情報ありがとうございます。私もモデルに行って販売状況を確認してこようと思います。

[681: 匿名さん]

確かに竣工後に何年も売れ残るのは気持ちの良いものではないかもしれないですね。住友はそれが普通だけど・・・。即完にこだわっている方もいるようですが、即完マンションが自分の条件に合っているとは限らないのですからね。
目黒駅前のタワマンは私の条件には合いません。

[682: 匿名さん]

>>679
一部住戸は、希望が集中しますから当然抽選になりますね。
しかし、売れ残ってしまった住戸が多かったのも事実ですので。

また、価格表が一部歯抜けのようになっていたのも事実ですね。

[683: 匿名さん]

さすがに目黒駅前のタワマンは、現在の異常なマーケットを反映した価格で、普通の人は検討範囲に入りませんね。

一方で、プラウドシティ仙川のように実需をターゲットにしたマンションでも、売れ行きが悪くて不人気マンションであることが周知になってしまうと将来的に資産価値の面で大きなハンディを負ってしまうということです。

[684: 匿名さん]

>>682
3倍が一戸、他は2倍でしたがそれで集中ですか・・・。抽選に外れた後、一期で売れ残りはないと営業に言われましたが・・・。
事実はモデルに行けばわかる話なのでこれぐらいにしておきますね。

[685: 匿名さん]

>>683
即完している坪400以上の物件って普通の人には買えないですよね。300までの物件で即完がほとんどないのが辛いところですね。

[686: 匿名さん]

>>684
一期で売れ残りはないと営業の方が本当に言っていたなら、それは虚偽ですね。
その証拠に、一期は完売御礼ではなく、供給御礼でした。

虚偽のことを客にいっていたとしたら、それはいよいよ、まずいですね。

[687: 匿名さん]

>>685
即完をねらっている物件とそうでない物件がありますからね。
プラウドは即完で人気をアピールする戦略です。

[688: 匿名さん]

>>686
本当に一期に売れ残りがあったのですか？

[689: 匿名さん]

>>688
根拠をはっきりと書いていますよ。

本当に営業の人は売れ残りはなかったと言っていたのですか？

[690: 匿名さん]

>>689
688は684ではないです。
確認しただけです。

供給御礼はわかりましたが、直接営業か購入者に確認されたのかと思い、お尋ねしました。

[691: 匿名さん]

>>690
了解です。根拠があることはお分かりですね。

ですから、プラウドの営業の方がもし一期は売れ残りがなかったと言っていたなら、それはかなりまずいということです。

[692: 匿名さん]

>>691
私にはあまり根拠とも思えませんが、686が根拠だと思って書いたことは了解しました。
直接確認しますので、この件はもう終わります。

[693: 匿名さん]

>>692
了解しました。
あなたは684ではないとおっしゃっていますから、もともとあまり関係はありません。
684の書き込みが問題なのですから。

[694: 匿名さん]

そもそも供給御礼は売れ残りがありましたって意味なんですかね？

[695: 匿名]

>692さん

確認が出来たら是非教えて下さい。

売れ残りがあるにしては、先着順販売の情報が全く無いのが気になってます。

[696: 匿名]

>>694
そもそも完売御礼っていう用語も欺瞞的な部分
ありますよね。
少なくとも野村ほどの会社なら、
変な言葉遊びは大手デベとしての信頼を自ら
貶めるものだと戒めてほしいところです。

[697: 匿名]

あるいは、社として従来の「完売御礼」表現に
問題ありと見て言葉を変えたのなら、また
意味合いが違ってきますけどね。

[698: 匿名さん]

ここのプラウド一本で絞ってますが加賀レジよりも全然良いですね。
友人が加賀レジなのでよく中も拝見してますが凡庸で大した事なかったです

[699: 匿名さん]

>697
従来の「完売御礼」は偽りだったということですか？

[700: 匿名さん]

完売御礼といえばその名の通り完売です。