プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その6

[物件比較中さん]

プラウドシティ加賀学園通りについてのその６です。

引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576469/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分 、都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[501: 匿名さん]

Aさんは、無駄にこの物件を貶めたいんじゃないってのが分かるので逆に意見はきちんと聞くべきですね。
それをどう判断するかは個々の話なんで。

[502: 匿名さん]

そうですよね。
このスレで執拗にAさんを攻撃していた人がいましたが、何だったんでしょうか。

[503: 匿名さん]

>495
日当たりはサウスコートは非常に良いと思いますよ。
ただ、中庭の日当たりが悪くなりそうなのが残念ですね。

[504: 匿名さん]

>>500
テラス加賀が南西方向にありますし、プラウドの外観も普通以上だと思いますよ。

[505: 匿名さん]

>>503
テラス加賀の日影があるので低層階は数時間は日が遮られると思うのでモデルで要確認ですよ。

[506: 匿名さん]

>504

女子が引き立て役につれていくブスな友人にならないで欲しいと願うばかりです。
美人=加賀レジ　これは確定していますので。

出来たら美人そろい踏みになってくれればうれしいです

[507: 匿名さん]

>>506
ハハハッ。なかなか面白いたとえですね。
加賀レジは歴史に名を刻む名マンションと言われていますから、良き友人になれたらよいですね。

[508: 匿名さん]

>>501
このスレが寡占状態になってしまいましたからね。幅広く情報交換する場所であって事のマルバツをつける場所ではないですからね、

[509: 匿名さん]

>>502
子供の喧嘩のようになってしまっていたのは残念ですね。他山の石としましょう。

[510: 匿名さん]

>>503
最近知ったのですが日当たりが良すぎると、弱ってしまう樹木もあるみたいですね。中庭については日当たりが制限される事を逆手にとった、植栽プランがされることをつよく希望します。

[511: 匿名さん]

個人的にはプラウドシティ池袋本町みたいな解放感のある中庭が良かったかなあ。
まあそんなことを言っても仕方ありませんね。

[512: 匿名さん]

>>511
芝生で子供を遊ばせる事ができる中庭はよいですよね。

[513: 匿名さん]

>510

4月入居は植栽には難しいんだけどね・・・

2月～3月の寒い中植え替えをして、根もまだ張ってないうちに6月の長雨と7月以降の猛暑。
植栽だけなら秋から冬の引き渡しがベターではあります。

管理組合で頑張ってメンテナンスするしか無いんでしょうね。

[514: 匿名さん]

>>513
ここはどうだったか分からないのですが、デベによっては、1〜2年の植栽保証があるところがありますね。
そのへんのフォローもデベに期待したいところです。

[515: 匿名さん]

このあたりは河川氾濫大丈夫なんですかね？鬼怒川みていて心配になりました。
谷底低地ってことは仮に氾濫したら水も引かずにしばらくあのような状況が続くということでしょうか...

[516: 匿名さん]

>>515
海抜は20mということなので水は大丈夫なんじゃないですか。ハザードマップでも浸水地域になっていないし。

[517: 匿名さん]

>514

植栽は普通2年の保証があるけど、いろいろ難しいんですよ。

いきものだから、3ヶ月～半年ぐらいしないとちゃんと根付いたのかわからない。
保証で植え替えてもらってもそれがキチンと根付いているか判断できない問題があります。

しかも、大木・高木が枯れちゃうと完成後はクレーンが入れなかったりして同種の若木に変更されちゃうこともありますし・・・

[518: 匿名さん]

>>516
いえ。海抜ってのは文字通り単に海水面から測った陸地の高さであって高ければ高いほど津波や海面上昇による影響のリスクは減るでしょうが、昨今のスポット的ゲリラ豪雨や河川氾濫とは関係ありませんよ。
そういう場合はむしろこのエリア近辺の局所的高低によって決まりますから。谷底低地のここはエリア全体が低地
なのが心配だってことです。積層堆積層で地盤も心配。

[519: 匿名さん]

>>518
水はハザードマップ上ではリスク低いですね。
地盤はよくわかりませんが、杭を支持層まで打っているので傾くことはないんじゃないですか。
この地域が潜在的に抱えている問題がなくなるものではありませんが。

[520: 匿名さん]

>>517
せっかくの憩いのスペースなので、うまくいって欲しいですね。

[521: 匿名さん]

>>519
マンションが無事でも近隣周辺がイッテしまうとつらいですよね。

[522: 匿名さん]

ここって武蔵野台地って聞いたんですけど、違うんですか？

[523: 匿名さん]

>>522
あのね、、、
台地でも洪水、氾濫は起きます。実際武蔵野台地に覆われている杉並区や練馬区、三鷹市なんかもゲリラ豪雨や河川氾濫などで浸水していますよ。
地震もそうです。武蔵野台地だから全てがキャンセリングされる、ってわけはないわけです。
東日本大震災でも都心部震度５強でしたが、武蔵野台地はそのおかげで震度1や2程度になりましたか？なりませんね。
そういうもんなんですよ。
せいぜい無効化属性があるとするならば、液状化と津波被害に限ってでしょうね。
一方、災害以外の問題として空気の問題があるでしょうね。ここは首都高と幹線沿いに囲まれた立地。
空気の悪さはなかなかのものだと思います。

[524: 匿名さん]

金沢小の増築工事の進捗ってどうなんでしょうか。来春には新校舎で授業が行われるんでしたっけ？

[525: 匿名さん]

プラウド池袋本町の外観は、すでに汚らしい雰囲気が漂っています。
それよりも築年数が古い加賀レジの白壁はなぜにいつまでも美しいのか嫉妬するほどです。
加賀の物件はせめて外観の耐久性と美観を長らく保てる仕様にしてほしいと願うばかりです。

[526: 匿名さん]

そんなの望むべくもないでしょう。
この建築費高騰の折に。

でもなんで池袋本町が汚ならしい外観になってるのですか？
メンテできていないってことですか？

[527: 匿名さん]

>>524
増築もしてもらわないと困りますけど、
グラウンドとかもあまり広くはないですよね。

[528: 匿名さん]

加賀レジは本当に素晴らしい状態を維持していますよね。
このエリアのカーストでは最上位ランク。ここも最上位ランクになりたいです。

[529: 匿名さん]

プラウドタイムに期待

[530: 匿名さん]

プラウドタイム？

[531: 匿名さん]

>>528
城北エリア最高峰と言っても過言ではないですよ。

[532: 匿名さん]

>>527
どんな出来上がりになるのか楽しみですね。早く子供たちが落ち着いて過ごせる環境になると良いです。

[533: 匿名さん]

>>526
見た目は特に問題ないような気がしましたが。
見る方が見るとそうなんですかね。

[534: 匿名さん]

>526
板橋駅西口ロータリーから見ると、デザイン性、ひずみ、どこか安普請な雰囲気が汚らしく見えます。
もちろん立地は最高な場所ですが、立地が良いから建築デザイナーをけちった雰囲気がありありです。
なかなか加賀レジのようなこだわりの建築物というものは希少なんだなと思う今日このごろです。

[535: 匿名さん]

2009年の最優秀マンションなんですが・・・。
時代の影響もあるんですかね。

[536: 匿名さん]

時代の影響もあるかもしれませんが、まさに安普請だから経年劣化が速いということではないでしょうか。
ただ、池袋本町には立地、広い中庭、敷地内スーパーなど、それを補ってあまりある利点があると思います。

[537: 匿名さん]

中山道に近いし、何といっても埼京線線路脇だから、どうしても汚れますよね。
電車やホームの案内うるさいし。
メリットは立地だけかなぁ。DINKSには良いかも。

でも、このマンション方が、ラジオ体操集合の公園やコンビニすぐそばで
石神井川沿い遊歩道があるから、ファミリーには良いと思うよ。

[538: 匿名さん]

>537
池袋本町のプラウドの並びにある大京さん(だったかな)のマンションはそんなに薄汚く見えませんけどね。ブラウンのタイル張りで新築当時と比較してもそんなに経年劣化が激しくあるようには見えません。

[539: 匿名さん]

>>537
なるほど。

しかし池袋本町の巨大なメリットに比べて

ラジオ体操集合の公園
コンビニすぐそば
石神井川遊歩道

というのはあまりにショボい利点に私にはみえます。

[540: 匿名]

池袋本町は立地のみで間違いなく売れるから、
仕上がりはコストカットが透けて見える感じに
なったのかな
冊子張りのとことかはキレイに見せてるけど、
すこし角度変えると...

[541: 匿名さん]

池袋本町とは時代が違いますからね。利便性を買うなら中古池袋本町が良いでしょうね。

[542: 匿名さん]

ここの良いところは、緑が多くて、歩道が広くて、文京施設が集まっているところ。
図書館、体育館、東板橋公園、動物園。これらが徒歩圏に揃っているところは多くないでしょう。
徒歩9分を許容できる方には、良い環境でしょう。

[543: 匿名さん]

>>542
だいたい同意かな。緑が多くて歩道が広いのは確か、ただ、半径300メートルだけなんだよね。その外側がちょっと厳しい。駅までの道のりにはいろいろある。
文教施設、というのが帝京と家政大というのがちょっと微妙というのは既出。

動物園とかは徒歩圏内でもそんなにうれしくはないかな。

デメリットは徒歩９分ということだけではないというのは、これまでさんざん議論されてきたところ。

[544: 匿名さん]

スーパーが遠いのがやっぱり痛いですかね。

[545: 匿名さん]

>>543
やっぱり子育て世帯がターゲットなんですよ、ここは。DINKSや隠居世帯がアクティブに生活を楽しもうとするなら、2LDK50㎡でもっと都心寄りに住む方がよいでしょうね。

[546: 匿名さん]

旧帝京高等看護学院跡地はどうなるんでしょうか。今は空き家になっているようですが。

[547: 匿名さん]

>>543
たしかにファミリーがメインターゲットでしょうね。
しかし実際にはローカル物件なので実需が多くなかったという・・・

そこで野村さんとしてはシニア世代も対象にしようとした。
でも及んでいない。

野村さんもマーケットを読み違えることが増えてきたということのようですね。

[548: 匿名さん]

>>547
帝京病院は良いんですけど、それだけじゃ弱い。食や文化の香りがもうちょっとあったらね。

[549: 匿名さん]

十条、板橋はとにかく駅前が過疎っている。あっても昔ながらの商店街。人や社会の価値観が変わっているんだから街と変わらないと地区間競争には勝てなないですね。2駅とも再開発が計画されているので長い目で期待しています。

[550: 匿名さん]

>>549
過疎ってるわけではないのでは？
むしろ駅周辺はある程度の利便性はあるのに地区の評判が全体的に良くないことが問題なのではないでしょうか。

[551: 匿名さん]

どのみち、これから４人以上の家族構成がへっていくなかで、そこをターゲットにした駅から遠い物件の資産価値はない。

でも永住目的なら良いのでは？

[552: 匿名さん]

過疎っているほうがまだましというのもある。イオンとかララなんちゃらとか田舎のインフラ作られても困りますよ

[553: 匿名さん]

>>552
？？
なぜですか？
田舎のインフラとはまた一面的な見方ですね。
私は利便性がたかいほうが良いです。

[554: 匿名さん]

>>551
そういう見方もありますね。

[555: 匿名さん]

>>550
住宅密集してるから過疎ってはないですね。
今時の商業施設の集積がないんですよ。
アトレとかルミネがあったら良いんだけど。

[556: 匿名さん]

>553
郊外型は車で移動、価格は安く、品質はそれなりになアイテムばかりです。そんなとこに喜んで行く層はここ買わないですよ。
少なくともここに住む人は伊勢丹とか、お新宿は無理があるかな。では東武の地下で食材を買う人層が多いと思います。吉野家の中国うなぎがうなぎだと思っている人が買うとは思えません。

[557: 匿名さん]

>547
シニア世代には絶対だめでしょうね。駅前タワーとの2LDKとかが向きそう。もちろんLDは30畳とかの部屋。ここだと車というか免許を返納したあとに動きが全くとれなくなるじゃないですか。子供達と2世帯購入とかならありかもしれませんが。

[558: 匿名さん]

>555
画一的な商業施設で、中に入るテナントは皆チェーン店ばかり。味はイマイチ、価格は高め。なんか住みにくい日本になってきましたね。個人商店は生き残る事がめんどうな時代になりました。その点十条は特に板橋よりも個人商店系ががんばっているなかなか良いところだと思いますけどね。

[559: 匿名さん]

山手線の駅前なんて、どこも同じチェーン店、金融機関の看板ばかりで画一化が進んでる。

でも最近は、吉田類の酒場放浪記が支持されて、ワタミが大赤字になる世の中。

十条にも名店が多く、様々な所からお客さんが集まってきている。

[560: 匿名さん]

正直、スーパーや大型商業施設より個人商店街がよいという人はいまは希少だと思います。

しかしそういう通な人がこのマンションの支持者になってくれるといいですね。

[561: 匿名さん]

>>556
このマンションは価格がやすいのが最大の強みなので
住民もそれに対応した層になると思いますが。

[562: ご近所さん]

伊勢丹は行かないですよ。
みどりやへ行けば大抵の洋服は数百円で買えますから。

鳥大のチキンボールは1個10円！いつも大行列。

それに仲宿の鳥新の鶏肉食べたらスーパーの鶏肉は食べられません。

ほかにもいろいろたくさんありますが、そんな昭和な街なのでスタイリッシュを競う地区間競争ではルーザーです。

[563: 匿名さん]

昭和の街並みですが再開発で変わります。
商店街と共存して、住みたい街に名を連ねる時がくるかもしれないですね。

[564: 匿名]

再開発で店舗が入れば商店街は廃れますよね。
むしろ池袋があるのだから、十条は駅舎の
整備くらいに止めて、いまの味を大事に
して欲しいですけどね。

[565: 匿名さん]

いろいろ期待をするのは楽しいですよね。

ただ、再開発があると、ますます駅近に人気が集中して、駅から離れた物件の資産価値は下がってしまいそうです。

どなたかが書いていましたが、やはりこのマンションは近くに勤務する人で永住を決めている人が主なターゲットということでしょうね。

[566: 匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷の次期販売が延期になったようですね。

[567: 匿名さん]

4期で60戸でたら、いよいよ年内完売が見えてきますね。さて何戸売るか楽しみです。

[568: 匿名さん]

>>564
並の商店街ならそうでしょうが十条商店街は別格だと思います。他と違う街づくりを期待したいです。

[569: 匿名さん]

期待したいですよね。

[570: 匿名さん]

最近、強引な感じでこの物件を推したり、
この物件のデメリットを指摘する人をしつこく攻撃したりする人がいなくなりましたね。

良かったです。
どういう変化があったんでしょうか。

[572: 匿名さん]

改めて物件概要見てたら、来年に2月頭には竣工みたいですね。
それなのに、こんだけ売れ残ってるって野村の即日完売戦略は完全に失墜したんでしょうか。。。

下手したら、ここもシティテラス加賀みたく竣工後2年間、販売中の垂れ幕をベランダに飾ることになりかねないですね。

[573: 匿名さん]

>>572
ここは試金石になるかもしれないですね。竣工までにあらかた売れるようだとデベとしては、開発できる立地の幅が広がりますね。

[574: 匿名さん]

>>572
世の中で金が余っていて、資金調達コストが激安の今だからこそ即完でなくても経営は成り立つのかもしれないですね。野村の業績は順調に伸びてますから。
ただ量的緩和が縮小して金利があがれば即完戦略に戻りそうな気がしますね。

[575: 匿名さん]

>>572
加賀の需要がないってだけ。

そして、それに気づけなかった野村がマヌケなだけ。

まぁ駅から10分のとこにマンション作りまくったら、そら需要もなくなりますね。

[576: 匿名さん]

>>575
資金が回らなくなればすぐに即完に戻りますよ。三菱や三井のようにビル賃貸から生まれる豊富なキャッシュを持っていないですからね。資金繰りも国の政策しだいってところですね。

[577: 匿名さん]

戦略なんかじゃなくて、単に即完できなかっただけじゃないの？
早く売れたほうが人件費も浮いて有利に決まってるんだから。

それどころか第１期なんかでは売り出し住戸表が虫食い状態で、必死に売り出し戸数を確保しようとしていたからね。
苦戦しているというだけ。

[578: 匿名さん]

阿佐ヶ谷も仙川も、山手線から外の物件は苦戦が隠せませんね。

[579: 匿名さん]

SAタイプっていくらぐらいですかね。

窓が多いし前も抜けてるから眺望良いでしょうね。

[580: 匿名さん]

>>578
まぁ、職住近接やらコンパクトシティがひろがっていくなかで、逆のアプローチですもんね。

といっても、山手線内側は住みたくても高くてなかなか買えませんけど。

[581: 匿名さん]

>>580
いまの価格はちょっと高過ぎますよね。
基本的には都心も郊外もマンションは買い時ではないと思います。

個人的にはいま買いたいところですが、数年間で資産価値が大きく下がる可能性が高いことを考えるとマンションは買う気になれません。

いま買うなら一戸建てかもしれませんね。

[582: 匿名さん]

>>577
第1期はフロア毎にキレイに売り出してましたよ。20戸が抽選になり、私は外れてしまいました。

[583: 匿名さん]

>>577
首都圏のマンション販売戸数が低迷しているのはご存知ですよね。建築費、土地価格の上昇でどこのデベも玉がありません。つまり即完しても次の物件で儲けることができません。
ここも本来の5,000弱なら即完してもおかしくないと思いますが、時間をかけてでも手持ちの物件から搾り取ろうとしているようにみえます。安売りして販売の人間を遊ばすのは損ですからね。今、即完しているのは富裕層向けの都心物件かオリンピック関係の湾岸が中心です。
マンションギャラリーに一度行ってみてください。営業マンは受動的な態度ですよ。
大手不動産会社はどこも増益基調だからどこも割とドーンと構えてますよ。
それでも今、買う必要があるか？をよく考えて買わないと後々後悔することになりそうですね。

[584: 匿名さん]

>>581
私も1割から2割は高いと思います。2割安はいつになるか？だけど、1割安はそう遠くないかもしれませんね。

[585: 匿名さん]

>>578
山手線の内側は普通のサラリーマンでは手が届きませんね。さてそこでどうするかですね。

[586: 匿名さん]

>>577
即完するようなマンションは、高すぎて買えなくないですか？坪単価300未満の一般サラリーマンが買えるマンションも即完してますか？
加賀の好不調は別にして、ボリュームゾーンが飛びつきたくなるような物件が少なくないですか？

[587: 匿名さん]

>>577
販売戸数が少ないけど販売人数(社員)はそう簡単に減らせない。加賀は人気のある場所とは思わないけど、即完でないから即不調と判断すると代替物件探しでも同じような問題にぶちあたるかもしれませんね。
577さんが良い物件を見つけられることをお祈りしています。

[589: 匿名さん]

連続レス、お疲れ様です。
見ている人は、皆さんすぐに分かってしまいますね。

このスレでいままで書かれてきたことの多くが納得できてしまいます。

[590: 匿名]

>>579
角部屋で広めのお部屋なので少しお高めだと思います。
下の階はあまり眺望ぬけない気がしますし、上の階は結構お花がついていたような気がします。

SAが購入できたら良いですねー

[595: 匿名さん]

てか人気ないのは事実だしねぇ

[596: 匿名さん]

結局のところ自分がきにいるかどうかってところに尽きると思うけどなぁ。
彼女や嫁と同じでどんなに最高！っておもっても飽きるときは飽きるし。

[597: 匿名さん]

また特有の感じの書き込みが増えてきましたね。
このマンションの検討者にとってはちょっと恥ずかしいかも。

プラウドは買ったあとに後悔すると言われてしまうのが頷けてしまいますね。

[598: 匿名さん]

証券会社の体質ってどんな感じなんでしょうか。
関連企業のもやはり同様の体質になりそうですよね。

[599: 匿名さん]

>>595
苦戦していることを、この方はなぜ必死で否定しようとするんでしょうね。

[600: 匿名さん]

このスレも削除された書き込みが多くて、虫食い状態になってしまっていますね。
仙川のスレも同様です。

冷静な議論がしたいですね。