マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ５

[匿名さん]

スレ主です。前スレが1,000を突破しましたので、新スレを立ちあげました。

マンション管理に関する、いろんな相談や悩みごとについて、
マンション管理士、建築士、税理士、弁護士、理事経験者、管理会社勤務者等の
皆さんで答えていきませんか。

[1: 匿名さん]

修繕積立金の運用を考えてみました。
資産の運用は、安全性、流動性、収益性、そのなかでもとくに安全性が
積立金には求められています。

　すまい・る債　　　0.313%（年平均）　 毎年の積立となる。
　
　保険　　　　　　　0.2%~0.28%　　　　総合保険を解約して、契約することになるが、その場合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　掛け捨て保険料がアップする。
　
　利付国債　　　　　0.4%（現在）　　 ５年物はなかなかかえないので１０年物となる。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　但し、一部解約は簡単にできる。

　※借り入れを考えないのであれば、利付国債が一番有利と思われます。
　　修繕積立金の運用については、当座預金にしてれば、金利はゼロです。
　　この際、自分のマンションの修繕積立金の資産の運用を検討してみてください。
　　これよりいい案件がありましたら、ぜひ教えてください。

[2: 匿名さん]

保険は掛け捨てアップしませんよ
手数料が別途かかるんです
あと、その利率、年利じゃないですよね

[3: 匿名さん]

>2
保険料が値上げになってるから、解約して新規で契約すると値上げになるんですよ。
利率は年です。

[4: 匿名さん]

>>1
>保険　　　　　　　0.2%~0.28%

これの詳しい説明をお願いします。

[5: 匿名さん]

>4
満期返戻金から積立部分で割って５年分を１年換算にしたものです。満期返戻金4,000万円の場合

三井住友海上
　積立部分　39,602,400円　　満期返戻金　40,000,000円
損保ジャパン
　積立部分　39,444,673円　　満期返戻金　40,000,000円
東京海上火災
　積立部分　39,840,400円　　満期返戻金　40,000,000円

保険の場合は、流動性、収益性で不利ですね。

[6: 匿名さん]

>>5

>>1 の「すまい・る債」と「利付国債」の積立期間は10年であり、「損保の積立型商品」の積立期間は5年である。
積立期間の違うものを比較しても意味がない。

積立期間を5年として比較するとどのようになりますか？

[7: 匿名さん]

>6
そこまでの比較表はもちあわせていません。
ただ、利付国債の場合でいえば、１０年物を買っていて、５年で半分が
必要となった場合は、一部解約をしてくださいということでした。
その場合の利息は当然支払われるということでした。
その利息の計算方法は知りません。
ただ、保険の場合は、現在の総合保険を一度解約して再契約となりますが、
その際保険料はアップするので国債やすまい・る債より不利ですねと
保険の代理人の方はいわれました。

[8: 匿名さん]

今ネットで利付国債の利息を調べたら、
５年物と１０年ものは同じ利率となっていました。

[9: 匿名さん]

>>8
>今ネットで利付国債の利息を調べたら、５年物と１０年ものは同じ利率となっていました。

5年物の【名称及び記号】および【発行日】を教えていただけませんか？

[10: 匿名さん]

利付国債で検索して調べてください。
ただ５年ものはなかなか発行されませんので、買えない可能性も
ありますので、１０年ものを買われたらいかがですか。
必要になったら、解約すればいいんですから。
利息は変わりませんので。
詳細は銀行にお聞きください。

[11: 匿名さん]

>>10
>利付国債で検索して調べてください。

はい、調べました。

【名称及び記号】・・・利付国庫債券（5年）（第124回）
【発行日】・・・平成27年8月6日
【表面利率】・・・年0.1%（税引後　年0.079685%）

【名称及び記号】・・・利付国庫債券（10年）（第339回）
【発行日】・・・平成27年8月6日
【表面利率】・・・年0.4%（税引後　年0.318740%）

[12: 匿名さん]

>>10
>必要になったら、解約すればいいんですから。

Ｑ：「新窓販国債」は、満期まで中途換金できないのですか？
Ａ：「新窓販国債」は、入札によって発行される国債と同じものなので、金融機関を通じて市場で売却し換金することができます。ただし、その時々の市場価格での売却になりますので、売却時の価格の状況によっては、売却益が出ることも【売却損が出ることもあります。】また、「個人向け国債」と異なり、国が買い取る「中途換金制度」はありませんので、買い手がつかないと売却できない場合もあります。

[13: 匿名さん]

>11
１０年ものは0.4%で、5年ものになると年0.1%ですか。
かなり差がありますね。
国債は元本保証なんですね。

[14: 匿名さん]

>>1=>>8=>>10=>>13

今頃、何を寝ぼけたことを・・・

[15: 匿名さん]

ここをみている者全てが対象ですよ。
全員で勉強して賢くなっていくべきです。
知ってる者は書き込みをお願いします。
知らない人はここで勉強してください。
そのためのスレなんです。

[16: 匿名さん]

そうだな。
修繕積立金の資産の運用、あまり考えたことないからな。
銀行に定期預金では何故だめなの？

[17: 匿名さん]

利付国債の場合、５年ものはなかなか買えないので、１０年ものを
買っておいて、必要なときに解約すれば、年０．４％の利息はつく。
ただ、買ったときの価格で売れないこともある。

[18: 匿名さん]

マンション管理士さんに相談です。
私、フロント18年目。
所持資格は、管理業務主任者・マンション管理士・宅建・保険代理店旧特級及び募集人・FP2級・日商簿記2級
年収は300万円少し。賞与も寸志で10万×2回。休日出勤多数。残業平均月80時間以上（残業手当なし）。資格手当なし。家族手当なし。昇給なし。人事制度がないため評価も昇進もなし（そもそも役職が無い）
携帯は会社ルールで休日夜間も2時間おきにチェック必須。
担当物件数は20～24。工事受注ノルマあり。ただし歩合は無し。ノルマ未達成ならボーナスカット。

以前は某財閥系管理会社におり、年収は700以上ありましたがマネージャー職だったため、転勤があまりにも多く家族との時間を取るために転職した結果今の状況になっています。
再度転職を試みましたが、年齢が40を超えているからか募集要項を満たすことが出来ず転職もままなりません。

そこで、マンション管理士として独立を考えていますが、正直食っていけるのかどうか疑問です。
マンション管理士として活躍している方がいらっしゃいましたらお教えいただければと思います。

正直、管理物件でマンション管理士と契約しているマンションは過去にも数例しか聞いたことがなく、商売として成立しているのか疑問なので。

[19: 匿名さん]

>18
ネットで調べれば活躍しているマン管士はいます。
実務の経験はあるのですから、開業すればそこそこの実績を
残せるだけの実力はあるでしょう。
まず、地元のマンション管理士会に加盟することからスタート
すべきですね。
いずれマン管士の道は開けてきますよ。
しばらくは、現業と兼務されてはいかがですか。

[20: 匿名さん]

管理会社のフロントには、工事受注ノルマがあるんですね。
だから、工事を勧めてくるんですね。

[21: 匿名さん]

マンション管理士だけで喰える訳ないでしょ。
資格の要らないコンサルタント業のほうがまだ喰えるよ。

建築義務所や代書屋が商売上、おまけでマンション管理士の看板上げるくらいかな。
マンション管理士事務所といっても、それだけの商売じゃない場合がほとんど。

３００万で生きてください、ヘタなことして路頭に迷うよりまし。

[22: 18]

>19
なるほどですね。
想像では何となく理解できますが、出来れば活躍されているマン管士の生の声をここで聞ければと思いました。

>20
管理会社のフロントにはっていうのは語弊があります。
他社のフロントの知り合いもたくさんいますが、他の管理会社でノルマがあるところは皆無でした。
うちの会社が特別のようですね。

[23: 悪い先輩]

＞正直食っていけるのかどうか疑問です。
　コンサルでは食ってゆけません。

　食っている奴はたいてい悪いことをしています。

　唯一食って行ける方法は
　管理会社の受託業務を横取りして、独立することです。
　会社から恨まれるので覚悟してください。

[24: 匿名さん]

＞管理会社の受託業務を横取りして、独立することです。

管理士くらいができる訳ないでしょ

[25: 悪い先輩]

＞管理士くらいができる訳ないでしょ
　簡単です。

　管理会社登録条件は
　1.　管理業務主任者資格
　2.　３００万の純資産
　です。
　所持資格は、管理業務主任者・マンション管理士・宅建・保険代理店旧特級及び募集人・FP2級・日商簿記2級
　経験ありですから
　後は、１０万位で管理ソフトを買えば、一人で出来ます。
　但し、管理組合の信用が得られない人は、無理です。

[26: 匿名さん]

出来ませんよ、どこのマンションが管理士ごときに任せるの？　
現実見ようね、マンション管理士は素人と変わらない程度の知識。
実務経験が無いなら利用価値はゼロじゃなくマイナスです、商売自体が無理。

だいたいマンション内の近所のお爺さんが持ってる程度の資格ですよ、ふざけてはいけません。

[27: 悪い先輩]

＞出来ませんよ、どこのマンションが管理士ごときに任せるの？　
　そういう人がいるのが、よほど悔しいみたいですね。

by18さんへ

　国交省の調査では、独立開業しているマンション管理士の業務内容は
　1.　理事会・総会支援
　2.　会計業務支援
　3.　大規模修繕工事コンサル
　4.　規約改正コンサル
　5.　その他不定期コンサル
　6.　無料相談等
　です。

ほとんど、管理会社の仕事と同じです。　
1.　2.　を受託できないマンション管理士は、独立開業してもやってゆけません。

　自主管理して、
　フロント業務・一般管理業務をby 18さんに依頼、
　清掃・設備点検は業者に発注、
　管理員は直接雇用する、
　そしてこれらの雑務をby18さんに依頼すれば、
　役員の仕事は同じで、委託費は確実に３割は落ちますよ。

　私、そんなマンションを複数知ってます。
　
　管理員から管理会社を始めた人もいるし（雑誌か何かで見ました）、私の周りにも管理会社登録して、全部委託を受けてるマンション管理士もいます。
　可能かどうかは、組合からどれだけ信頼されているかにかかっています。

[28: 匿名さん]

そんなマンション有りませんよ　管理士の仕事が皆無に近いからと
宣伝するのはミジメですよ、遠慮しておきなさい。

現実に管理士という名乗れるだけの資格のみで、商売が成立している人は皆無でしょう。
その試験問題を見るならば、誰がその合格者に物事頼むでしょうか？　自覚してるよね。
実務経験も無いような資格者も多いと聞きます、高齢になってからの趣味の資格とも聞きます。

いい加減な知識で事業者になろうなんてもっての外、
名称独占というだけで、そういう趣旨の資格ではない。

[29: 暇入]

日ハウとか、法政大学の学生ふたりが掃除の請負から始めた会社です。

できない、と考えるのは２８に才覚がないからですね。

高齢化で、介護事業から管理業務に参入とか
今後ありうるはなし。

[30: 暇入]

マンカンは試験場に来たひとのうち、９２パーセント落ちる試験である。
受験料を払って試験場にこなかったひとも含めると９４パーセントくらいは落ちる試験である。

[31: 匿名さん]

>28
資格もなく、ただマン管を批判するのはやめなさい。みっともないですよ。
開業して成功するかどうかは、その人次第です。
ただ、有資格者の中には開業できてやっていけるなら事務所を開業したいと思って
いる者もいるでしょう。
しかし、まだ機は熟していないというところでしょうか。
しかし、開拓者がいなければマン管の将来はありません。
やっていけるかどうかは、やってみないと分からないのです。
ただ、開業するためには、何をしなければならないかをしっかり整理してから
やっていくべきでしょう。
あなたみたいな、無責任な人は何故マン管を批判するのか分かりませんが、
人が悩んで相談しているのですから、資格もない者がとやかくいえるものでは
ないでしょう。
現に、マン管の事務所を開業して成功している方もおられるのですから。

[32: 匿名さん]

>22さん
マンション管理士事務所で検索してみてください。
いろんなマンション管理士事務所の例がでてますよ。
それを参考にされたらいかがですか。

[33: 匿名さん]

う~ん
ここ最近マンション管理士の事務所がかなり急ピッチで開設されているな。
近い将来定着してくるんだろうな。
それにしても、開業者が続出してきているのには驚いたよ。

[34: 元フロント]

　マンション管理士の仕事を「コンサル業務」と決めつけると生計は成り立ちません。
　それは、国交省と管理会社団体が作った、組合をだますための夢物語でしかありません。
　マンション管理士として、生計を立てたいなら、実務に参加するしかありません。

　税理士に依頼すれば、本人は仕入帳、領収証などを税理士に渡すだけ。
　後は全部税理がやってくれ、経営の問題点まで指摘してくれます。
　どこの世界に、税理士に頼んだが、心配だからと別の税理士にコンサルを依頼する人がいますか？

　本来、管理会社が税理士の役割を果たすべきなのですが、多くの管理会社は組合を裏切り、自分の懐を潤す事だけを考えています。
　理事会支援は勿論、規約改正、長期修繕計画の立案まで、管理会社が最適なものを提示すべきですが、そうはなっていません。

　そこに、この業界の問題点があり、改善される様子はありません。
　原因は、相手側代表者（理事長）が常に素人であり、くみしやすい相手なので、最低の料金で最高のサービスを提供する必要や競争がないからです。

　マンション管理士が、これらの管理会社に対し、組合の立場に立って、改善を要求するのは、一見正しい様に見えますが、実は大変おかしな話です。

　組合にとっては二重払いをさせられているのですから、不経済この上ない方法なのです。
　不埒な管理会社に代わり、マンション管理士が直接組合運営に参加するのが正しい方法であり、その能力のないマンション管理士は、互いに得意分野で協力するか、さもなくば退場するべきです。

　マンション管理士会が、
　　　業務の相互補助システムの構築
　　　組合資産の保全方法
　　　管理ソフトの開発
　　　マンション管理マニュアルの作成
　　　より良いマンション管理方法の広報
　などに尽力し、マンション管理士会として、自主管理支援をすれば、管理会社も慌てるでしょう。

[35: 暇入]

平成１６年の標準管理規約改訂で
規約の中にマンション管理士の利用が
盛り込まれているからです。
それ以降に建ったマンションの管理規約にはマンション管理士の利用の条項が最初から入っているんですよ。
だから理事会が管理規約の規定を根拠にマンション管理士に相談してお金払っても、反対が起きにくいわけ。

[36: 暇入]

↑マンション管理士事務所が増えている理由。

[37: 暇入]

３４の元フロントの見解は古い。

まもなく、マンション管理士法ができる。

ことし全国マンション管理士会連合会の下部組織が再編され、
都道府県に一個のマンション管理士会になったよ。
行政への窓口統一とかガバナンス強化のため。
悪いマンション管理士の苦情窓口とかになる。

マンション管理士法制定の下準備である。

マンション管理士法はマンション管理士に何らかの独占業務を与えるものになるよ。

[38: 匿名さん]

マンション管理士法を理解するために、ご説明をお願い致します。

[39: 匿名さん]

今までマンション管理士を目の敵にして批判を続けていた、資格をもっていない
管理会社のフロントにとっては、、マン管士の台頭は許せないところであろう。
しかし、管理会社の社員が数多くマン管の資格を有しているので、有資格者に
とっては、マンション管理士の台頭は期待していると思われる。
もういままでと同じように、ただマン管士を批判するだけでは通用しない時期に
直面しているのを肝に銘ずべきだ。

[40: 匿名さん]

マンション管理士？　ハッキリ言って役に立ちません。

試験の合格率は初年度以降、合格者数が概ね決まっているからです。

あの簡単な４択問題で７割前後の正解で合格です。

受験する多数の者の資質が低いだけです。

優秀な者は、持っていても利用価値の無い資格は取得しません。


どなたか一人でマンション管理士を称賛？　初めて資格取得されたのかな？　笑

[41: 匿名さん]

>40
しかし、あなたはマン管の資格はもってないんでしょう。
もってないものが、批判してもみじめになるだけだよ。
何にもしらない者が批判だけしていてはだめだよ。
悔しかったら合格してからいうんだね。
役に立たないといっているけど、実際使ったこともないんでしょう。
こういう単なる批判だけをやる者が、マン管の資格制度ができた当初は
たくさんいたけど、現在は殆どいなくなったんだけど、まだいたんだね。
祈　合格　　がんばってね。それとももうあきらめたのかな？

[42: 暇入]

管理会社が言うこと聞くよ。
例えば管理規約を変えたいとかいっても、専門家に頼まないとだめだとか
管理会社は言うのだが、
マンカン持ってるけど！
とか言うと、はは〜、問題ございません、
とかいわれる。
管理会社の法務室と見解が対立しても
押し切れる。
などのメリットあり。

[43: 匿名さん]

マンションの理事がマン管もってれば、管理会社のフロントは
何にもいえないし、いわないよ。
やはりマン管保持者に対しての負い目があるんだと思うけどね。
それに、やはり有資格者であれば、それなりに知識はあるからね。

[44: 匿名さん]

マンション管理士の現実みれば解るでしょ、仕事など皆無。
マンションおたくの趣味の資格ですよ、実務ではなんの役にもたちません。

無理に宣伝するだけミジメだよ。　実用性では原付免許以下、なにも権限無いからね。

[45: 暇入]

↑管理会社ではマンカンないと
課長になれません。

[46: 暇入]

才覚の問題だと考えないのは、↑こいつに才覚がないからである。

[47: 暇入]

あ、↑は44である

[48: 匿名さん]

＞実用性では原付免許以下、なにも権限無いからね。

天下り先のマンション管理センターが仕訳対象になってる事を知り
国交省が慌てて作った国家資格だからね、権限与えず簡単に資格作ったまで。
マンション管理センターも、らしい仕事が必要だったわけだよ。

受験資格も実務経験もなぁ～んにも無しで子どもでも受験できる、笑える国家資格試験だよ。

[49: 元フロント]

＞３４の元フロントの見解は古い。
　全国のマンション管理士のために、そうであることを祈ってます。

＞まもなく、マンション管理士法ができる。
　期待しているけど、本当？

＞ことし全国マンション管理士会連合会の下部組織が再編され都道府県に一個のマンション管理士会になったよ。
　幹部の収入確保のため、会費収入を増やすためだけだという噂がある。　
　大阪では、昔の各マンション管理士会が、名前を変え同じ活動をしている。
　会費が二重になっただけ。
　それだけ現実は厳しい。

＞行政への窓口統一とかガバナンス強化のため。
　会員確保のためのニンジンに過ぎない（という噂がある）

＞マンション管理士法はマンション管理士に何らかの独占業務を与えるものになるよ。
　そうなれば、マンション管理士資格が有意義になるが、加入率１０％前後のマンション管理士会にそんな力があるかな？

　どう考えても、弁護士、税理士、公認会計士、司法書士などど比べてハードルが低すぎる。
　現実的ではないと思う。

　

[50: 暇入]

行政書士も難易度はマンカンくらいだけど行政書士会ありますよ。
都道府県一個。

マンション管理士会の再編は
会長が食える資格にしたい
といってやってることらしいから
収入確保は当然だと思います。
都道府県組織からの上納金が
ひとり年3000円あがったとかなんとか
きいたけど。

大阪には管理士会が6個ありますが、地域割りして
支部として従来組織が存続。
地域割りしてるから重複はありませんね。府の本部は一個。大阪府と話するのはそこ。