福岡でお勧めの管理会社教えてください

[福岡在住の理事長]

築５年　戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。

[301: 匿名さん]

管理会社はどうでもいいということかな。
でも、優秀なフロントの方がいいでしょう。
どさまわりのフロントがいいか、本社直結のフロントがいいかということじゃないかな。
本社に力のある存在のフロントなら、対応もいいはずですからね。
島流しにあってるフロントは、本社に対しては何の力もないですから。

[302: 匿名さん]

ＮＯ３０１は何も知らない。

[303: スレ主]

まだここのスレあったんですね。

＞２９５　九電系列の管理会社

九州電力系列の管理会社はたぶんありません、あれば九電不動産分譲のマンション管理会社が東急コミュニティになるはずがありません。

あえてグループ会社と考えると、九州電力、九電工が大株主の警備会社にしけいの子会社「にしけいメンテナンス」かと、主に九電工の子会社「九州電工ホーム」分譲のグリーンマンションシリーズのマンション管理を行っているそうです。他社リプレース物件も多いみたいです。

[304: 匿名さん]

西鉄不動産もあるよ。

[305: 匿名]

にしけいメンテナンスだけは止めた方が賢明ですよ。　人事担当が現場を知らなすぎるし、逆三角形の構造で、部長がやたら多い会社です。　社員自体の質も低いそうです。
フロントの質が高ければそれはそれで救われるんでしょうけど・・・・・だそうです。
現場は大変そうです！

[306: 匿名さん]

東福互光がいいという評判ですがどうなんでしょう。

[307: 匿名]

東福互光はどうなのか判りませんが、合人社は批判も少ない垢抜けた会社みたいですね。
にしけいメンテナンスの場合、管理員に意見を聞いたら、その体質がより鮮明に判ります。
お前の変わりはいくらでもいる的な感覚では、質の向上は望めませんよね。
社員、従業員の入れ替わりが多い会社は一般的に要注意企業ではないでしょうか。
いくら、親会社のにしけいに大口株主の九電、九電工が控えていても、体質が明るみになれば、如何なものでしょうか。

[308: 親同居さん]

合人社の菅理員は高圧的であまり感心しない。菅理員の対応は管理会社の体質が現れる。ご機嫌取りの住民には親切。

[309: 匿名さん]

三菱地所コミュニティは？？

[310: 匿名]

合人社はそうなんですね。
勉強になりました。
いずれれにしろ、求人募集の回数が多い会社は、要注意ではと思います。
一般的に言えるのは、どの様な会社にせよ、親会社の受け皿的な会社は伸びないのではないでしょうか。
現場の良い意見が反映されず、朝礼で自分（幹部）の自慢話ばかりを聞かされてもね・・・・・。
にしけいに関しては、にしけいを支える大口株主に大きく発言力を持つ管理員が居る事も知らず、今後どうなるのでしょうか？？？

[311: 匿名さん]

パート　嘱託　臨時　募集が多い管理会社はＴＣが一番多い。

[312: 匿名]

三菱コミュニティはいい会社ではないでしょうか。
管理の歴史と、やはり規模の大きい会社は運営上の基礎が違うと思います。
また、意識の違いは待遇面とリンクしています。

[313: 匿名さん]

>東福互光がいいという評判ですがどうなんでしょう。

[314: 匿名さん]

なかなかいい会社だと思うよ。

[315: 匿名さん]

宮管連の代表が辞めた理由は、業者絡みとのこと。

[316: 匿名さん]

東急コニュにティーの管理物件はどうですか。私のマンションは対応が遅いです。担当が力不足。

[317: 匿名さん]

クローバー管理、情報は非常に少ないのですが、今まで付き合った中で最高だと思います。
過去10数社と付き合ってきましたが兎に角最高です。
殆どの管理会社は、可能な限りコストをかけないで管理委託業務を処理することを考えています。
知名度の高い管理会社もしかり、殆どの業務を子会社or外部へまわし、マージンを確保することしか考えていません。
言い換えれば、居住者対応は二の次、居住者であるクレーマーには流石に無視するわけには行きません。
5回に１回、適当に対応する程度です。
クローバー管理は、まだ小粒ですが革新的成長の管理会社です。
あらゆる情報を可能な限り開示し、対話をしながら、お互いの着地点を見つけ、納得のいくマンション管理を実践して
していただいています。
是非、戸を叩いてください。

[318: 匿名]

私は、にしけいメンテナンスで某マンション管理員をしています。もうこの会社辞めます。話になりません。
昔、野球の江本が「フロントがアホやから野球やれん」って言って辞めた気持ちが良く判ります。
フロントは全くアホです。涙が出てくるくらいに！
お前ら現場の努力のカスリで食っているのに現場を大切にせんか！これは本音です。
「俺は上司」面ばかりで義務を果たせず、他の管理会社に変更を管理組合理事長へ進言しました。
「安田建物管理は評判良いですよ」って。
レベルが低いって言わずもがな、致命傷ですね。

[319: 匿名]

にしけいメンテナンスの話は確かにいろいろ聞きますね。　マンション管理部の部長はにしけいからの出向だし、他の部長クラスはみんなにしけいからと聞いています。
プロパーが育たないのかな？
それとも育てる気が無いのかなって思います。
福岡市中央区の管理組合長が「５年間で７人フロントが変わりました」に至っては、・・・・・ですよね。
建設的な意見を汲み上げて、再興を真剣に考えないと置き去りにされ、最後は淘汰されかねない事を考えないと・・・・・困ったもんだ。

[321: 匿名さん]

福管連に聞きなさい。
http://www.fukukan.net

[323: マンション投資家さん]

＞３２１

福管連って理事長が業者からリベートをたくさんもらっていると有名なとこですね。

[324: 匿名さん]

３１８さんと同じ管理員さんの意見をどしどし発信してください。マンションの管理の実情を一番理解出来る立場の仕事が各マンションの管理員です。管理員の意見を取り入れて自分のマンションの管理を語る事が第一です。机上の空論は辞めて実情を知っている管理員の意見を聞きましょう。管理員の発信を期待します。

[325: 匿名]

３２４さんが言われる通りですね。確かに管理員の現場奮闘記こそ価値があると思います。会社が用意しているマニュアルなど、いつの時代に作成されたものかも判らないし誤字は多いやで、屁のツッパリにもなりません。また、実情に即してもいません。毎日、住人の方々への挨拶で始まり、挨拶でその日の業務が終わります。礼節や気配り、言葉使い配慮等は、月に一回来る程度のフロントには理解できないでしょうね。私もにしけいメンテなんですが、ほうき一本、制服一枚が発注から手元に届くまで２か月要するなど氷山の一角です。鉄砲も玉もありません。現場を理解するしない以前の問題です。やっと自分なりの努力がマンションの方々に認められるようになり、この方々を裏切るようで本当に心苦しいのですが、私も近い内に辞めます。

[326: 匿名さん]

３２４です。３２５さんは貴重な存在です。合ってお話をしてみたいです。ここに身分を投稿は出来ないし困りましたね。仕方ないのでスレで投稿します。出来たら辞めないで頑張って欲しいです。

[327: 匿名]

３２５です。３２４さん、ご理解ありがとうございます。また、このスレを見ている方々、私物化する意図は毛頭ありませんが、再度投稿します。現場は常に「待った無し」です。時間のロスは利害関係者である住人の方々へ、様々な負担を強いることになります。フロントが動けないなら業務の一部を管理員へ移譲すれば問題は解決するはずです。文書作成等パソコンがあれば現場で随時対応出来ます。この案は敢え無く却下され、ならばと、管理上の問題解決や文書掲載の迅速化を求めても、月に１度の訪問では、到底、住人の方々の満足を得る事は望めません。他の管理会社との差別化を図るため、様々な提案もしましたが・・・・・。
余談ですが、マンション管理部部長より「〇月〇日より〇〇マンションへ異動お願いします」「問題が多く、解決の努力をお願いします」の要請を受け赴任するも、前任者はゴネているし、交代のお知らせ文の掲載も無く、管理組合理事長や住人の方々も釈然としていない状態でした。針のむしろとはこの事ですね。この状況を払拭するため連日「〇〇と申します」「お早うございます」「本日も宜しくお願いします」「行ってらっしゃい」「お疲れ様です」その他、問題点を早期に把握し、その殆どを解消する事が出来ました。今では管理組合理事長をはじめ住人の方々と冗談を言い合ったり、世相や社会状況、趣味の話をするまでに距離が接近していますが、会社の実力を知るにつけ、また、管理員を「代わりはいくらでもいる」としか考えない体質には、これ以上望めない事を強く自覚しています。
３２４さん、会って話したいのですね。

[328: 匿名さん]

管理員の業務内容にもよりますが３２７さんの意見を拝借すると、管理の知識は通常の菅理員業務を超えているようにおもいます、同じ菅理員でも置かれている立場は違いますがマンションの管理に対する思いは共通しております。貴方は理事長に提案して組合雇用の道を模索してはどうでしょうか。文面より察するに理事長は理解できるかただと思います。お会い出来るといいですね。３２４です。

[329: スレ主]

にしけいメンテナンスですかあ・・・・・
会社のホームページは無いし、高層住宅管理業協会にも加盟していない・・・・
情報が少ないので、どのくらいの組合数管理しているかわかりませんが、
警備会社の「にしけい」のグループ会社で、ビルメンテナンスの片手間に
マンション管理をやっているんでしょうか・・・・・
親会社の「にしけい」が建物の警備業務を委託された際についで仕事を
貰ってしまって「マンション管理」しているのかなあ・・・
まあいずれにせよ「警備業」や「ビルメンテナンス」に比べると、「マンション管理」
は手間暇掛かる割には利益が出ない部門なのでちゃんと仕事する気に会社幹部は
ならないでしょうね。

しかし・・・・・・・

このスレまだ存在しているとは・・・・・・

「会社」が体制をちゃんとすることはないでしょうから、「管理組合」に「会社」を
他のまともな「会社」に変更提案すてみたらいかかですか。
一般的な管理組合は３月決算なので通常総会で会社変更するには今月がちょうどいいかも

[330: 匿名さん]

管理会社への全面委託ありきでいる以上、堂々巡りでしょう。
部分委託に切り替えることです。
当方は部分委託、実質自主管理ですが、ここであがっているようなつまらない労力をかけるくらいなら十分自主管理できます。

[331: 匿名さん]

福岡では下記の福管連にどうぞ。
http://www.fukukan.net

[332: 匿名さん]

福菅連の相談員はマンション管理に関するプロの資格者証を提示しなさい。無資格者が相談に応じている。

[333: 匿名さん]

遠吠えしないで直接書き込みなさい。

[334: スレ主]

＞３３０　匿名様

部分委託、実質自主管理とありますが、参考のために、どの業務を外部委託されているかお教え願えないでしょうか？

また、外部（たとえば不動産会社の中古マンション売買広告）にはどのように、管理形態が表示されているのでしょうか？

[335: 匿名さん]

福岡市でマンション管理士の資格のある弁護士の先生を知っている方は名前を教えて下さい。

[336: 匿名さん]

>>334
管理会社に通す必要がまったくないのがエレベーター、消防設備点検のメンテです。
あと清掃業務委託も管理会社が調整するような事項はなく、むしろ理事会と直接やりとりして内容を微調整するほうが実態にあいます。
給排水設備のメンテ委託は計画修繕に若干からみ、内容の判断も出てきますが、マンションの中で技術者がひとりでもいて技術的な判断をできれば、直営でできます。
出納業務も経理ができればだれでもできるし、理事会支援（会議運営、議事録）など、会社でふつうに会議ができればフロントなどいないほうが早いです。
管理会社に委託したほうが早いのは管理費の収納代行（徴収含む）、管理員業務ぐらいでしょう。
長期修繕計画の作成・見直し、施設目視点検はしかるべき時期に専門家に委託（管理会社である必要なし）すれば、あとは理事会で価値判断を加えればＯＫです。というより、優先事項や中期的財政見通し、値上げ幅の判断など、管理会社には任せられない部分です。
結論は、基幹業務の一部だけしか管理会社に出すメリットはなく、あとは管理組合が直接交渉し契約するほうが管理費削減、内容把握もしやすくなります。（委託するより却って楽です）

[337: 匿名さん]

補足
＞管理会社に通す必要がまったくないもの
あと、造園系、排水管の定期洗浄、給水設備の定期点検もそうです。
管理会社になんでも委託するのは楽でもなんでもなく、ぼったくり、情報が見えなくなるなどいいことはほとんどありません。馬鹿げています。

[338: 匿名さん]

補足2
＞また、外部（たとえば不動産会社の中古マンション売買広告）にはどのように、管理形態が表示されているのでしょうか？
築年数がたつと、ちらしには管理形態は書かれませんね。もちろん重要事項説明では「自主管理」とされていますが。
自主管理ときいて即座に×の判断をされる方はむしろ当方にとってもそのほうがありがたく、「本当にできるのか」といった質問をされる方には、管理がうまくいっており自主管理のおかげでコミュニティもできていることを説明すると、安心して入居されることが多いです。

[339: 匿名さん]

３３６さんに賛同します。全くそのとうりです。３３５です。

[340: 匿名さん]

＞管理会社に通す必要がまったくないのがエレベーター、消防設備点検のメンテです。 あと清掃業務委託も管理会社が調整するような事項はなく、むしろ理事会と直接やりとりして内容を微調整するほうが実態にあいます。

残念ですが、業界と言うのがありまして、独自にやっているつもりがメンテ会社はデベには利ざやを納める為の資金だけは注文者から頂いているのが現実です。
組合員が居住する前の建築する段階で運命が決まっております。

[341: 匿名さん]

それが事実なら組合は調査して改善するべし。がせネタの匂いがする。

[342: 匿名さん]

>>340
＞メンテ会社はデベには利ざやを納める
それは仕方ない（いいわけではないが）ですが、ここでは管理会社の利ざやを問題にしているのです。

[343: スレ主]

＞３３０様　ご回答ありがとうございました。

自主管理にもいろんなパターンがあるんですね。

家の近くに自主管理の分譲マンションがありまして、戸数３０数世帯で築年数３０数年なんですが

半数以上が賃貸、なんでわかるかというと区分所有者が週単位で持ち回りで日常清掃しているんです。

掲示板に当番表が張り出されているんですよ。

しかも来週月曜から当番の方が、前日日曜日に引っ越して出て行かれました・・・

理事長は、管理組合資料閲覧はＯＯＯ号室理事長ｘｘｘまでとアクリル銘板でエントランスに表記

されています。死ぬまで理事長・・・・・・

やはり、管理組合は財産管理をどうされているかが、不安ですね。　


管理会社の管理人やフロントマンが資金横領しても、管理会社がだいたい弁済しますが、

理事長や会計理事が横領した場合、だれも弁済してくれない。

理事長が公私混同して会計が不明瞭となり、管理会社が文書で忠告するも、回答せず、管理会社から

管理委託契約解除するケースも聞いたことがあります。

自主管理で輪番制がしっかりできれば最高なんでしょうが。。。

[344: 匿名さん]

>>343
自主管理といっても施設のメンテナンスは委託するわけですし、収納管理や清掃も普通は委託するわけで、お書きのマンションのように無理すると管理が崩壊するのでしょうね。
お書きになってるのは極端な事例で、自主管理＝やりたい放題ではありません。賃貸居住者が多いとなかなか自主管理も難しいと思いますね。全員で清掃となると、自治会の領域かもしれませんね。
私が部分委託という言い方をしたように、部分自主管理という認識でおられるのが順当かと思います。
＞理事長や会計理事が横領
確かにそういうマンションは論外ですね。自主管理は住人のいくらかがチェック能力があることが前提です。まあ自主管理に限らず、管理会社をチェックできずに、いいようにされてるマンションのほうが多いと思いますが。
いいようにされてる部分は表に出てこないので、弁済というとこまでいかないということです。

[345: 匿名さん]

規約や法令違反を繰り返している理事長　理事　監事　会計担当　と共謀する管理会社　をチェックするまでは知識（マンション管理）があれば出来る事だが、告発する事は至難の業です。なぜなら　この役員のバックには管理会社とその顧問弁護士がついていてアドバイスしている。特に工事等の金額が正当な金額かの問題になると役員等が共謀すると不可能になる。規約の改正　設定　変更　廃止等も自由自在に出来る事になる。組合員はこの恐ろしさを認識していない。マンションの管理を真剣に考えてくれる弁護士（マンション管理士の資格保有者）を知りたい。投稿してください。議案と議事録のチェックも怠りなくしてください。瑕疵が必ずでてきます。弁護士も相当なエネルギーがいります。金をあてににせず正義感で動いてもらえる弁護士でないと戦えません。案件は最高裁までになるケースが多いです。まず相談のとっかかりはマンション管理士です。

[346: 匿名さん]

福岡は気を付けた方が良い。経済８９３がマンションに入り込んでいる。チェックしょう。

[347: 匿名さん]

８９３の真似をして脅迫する人物が多い。

[348: 匿名]

　皆さんの意見は本当に参考になります。必要であれば役立てたいし、そうでなくても頭の隅に留めていれば、いつか遭遇するであろう場面で役に立つと思います。
　一つ言えるのは、「管理」に対する多様化が現在求められているのは否めません。
　真面目に討論できるスレはあまりない中、佳境に近づきつつある皆さんの意見には敬意を表します。
　各分野でのサミット的な場があれば、もっと建設的な意見が飛び出すのではないでしょうか。
　８９３やそのフロント的な会社は論外ですよね。勇気を持って告発（公開）すべきだと考えます。
　Ｇ社など、誤解も含めて疑いを払拭すべきではないでしょうか。

[349: 匿名さん]

３４８さん　1月19日午前11時から13時までと16時からと16時まで赤坂の市民センターでマンション管理士による無料相談があります。なにか一つでも知識を得たいと10時に相談にいきます。宜しければどうぞ

[350: 匿名]

３４９さん、有難うございます。
伺ってみます。