パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その2

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：2LDK、3LDK
面積：64.37平米～96.16平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445769/

【物件情報を追加しました　2015.6.24　管理担当】

[931: 匿名さん]

現在の都内にしては、良心的な値付けでしょうね。

>天井梁の出方が結構気になるな〜。
無理に天井カセットエアコン付けると、このような不格好な圧迫感のある体裁になりますよね。
これなら、隅に普通のエアコンのほうがスッキリしていたかも。

[932: 匿名さん]

>>930
分譲時から１割値上がりしてますね。まあ久々の三拍子そろったパークコート物件なだけに、これぐらいが相場なんですかね。

分譲時の価格設定は良心的でしたね。今さらですが、去年決めとけば良かったかな。。これから出て来る物件は、価格とバランス取れた物件を見つけるのはむずかしそう。

>>926
それが、環境はかなり良いんですよ。分譲時に検討しましたが、豪邸が多かった印象があります。

[933: 匿名さん]

930さんのおっしゃるとおり、「モデルルーム効果、おそるべし！」ですね。
私も現地＆モデルルームには行っていたため、すごくそれを感じます。

別に悪い物件とはまったく思いませんが（ただ、あの値段で低層なのに乾式壁というのは、すごく引っかかりました）、これで1.8億とか言われると・・・。

あと、売り出し価格はいくらにでもできるので、「もうさっそく、分譲価格から1割上がった」と考えるのは早計ですよね（不動産の売却をしたことがない方だと、売り出し価格を見て、「ウチも売り出せばこのくらいで売れるんだ」と思ってしまう人も意外といらっしゃるんですよね）。

[934: 匿名さん]

>>933
坪単価からすると今の相場では1.8億円は妥当なところでは？

販売を仲介する不動産屋もそう変な価格にはしないでしょうから。

[935: 匿名さん]

住所書くときにザプラネって省いて書いても良いのでしょうか？
長いと書くのが面倒ですし。

[936: 匿名さん]

平均して成約価格は売り出し価格の5パー引き。
18500×0.95=17575万円

仮に17600万円で売れたとして
仲介手数料が534万円
購入時諸費用が200万円
購入額16990万円だから完全に赤字ですね。

18000万円で売れても
仲介手数料が546万円
購入時諸費用が200万円
購入額16990万円からの利益264万円に対して税金39%がかかるので、利益は160万円ほど。
オプションとか少しでも付けていたら赤字ですね。
かといって、オプションゼロは流石に貧相ですし。。。

[937: 匿名さん]

そうなんですよねー、購入価格プラス1割くらいで売れて、やっとトントンか少しマイナス。
2割くらい上がってくれれば、有無を言わさず「儲かったー！」と言えるんですが。
中古をウォッチングしていると、相変わらずの勘違い価格みたいなのもいまだ多いものの、ここ数週間で、「まあ、このくらいの売り出し価格なら理解できるなー」という物件が明らかに増えてきている気がします。
2件は埋まっちゃったみたいですが、ここは結構割安で、いきなり賃貸が出ましたね（賃貸が出なさそうな物件だと思っていたので意外でした）。

[938: 匿名さん]

仲介手数料には消費税がかかることもお忘れなく。

[939: 匿名さん]

相場からかけ離れた値段をつけている中古も散見されますが、それは相場並みの物件を安く見せかけるための
引き立て役（業界でいう　さらし物件）　それと、売却利益に対して譲渡所得もかかる場合もあるみたいですよ。

[940: 匿名さん]

何倍も倍率がつくような人気物件じゃないと、不動産で利益を出すのは現実的ではないんですね。

[941: 匿名さん]

へー、「さらし物件」って言うんですね。
知らなかったです。教えてくださって、ありがとうございます！

[942: 匿名さん]

>>935
ていうかマンション名すら書く必要ないですけど。

[943: 匿名さん]

昨今は相場からかけ離れた値段が散見されるなか、ここは新築も中古も良心的な価格設定ですね。

[944: 匿名さん]

>935さん
マンション名は省略可能でしょう。
○丁目○番○━○○○号という風に書けば郵便物や宅配は届くと思います。
住民票は自治体によりマンション名が不要なところもありますし、
免許証はマンション名を入れるか入れないかは任意だった気がします。

[945: 匿名さん]

売れ残り部屋、転売部屋ともなかなか買い手がつかないですね。
３ヶ月ほどさらされてから値下げかな。。。

[946: 匿名さん]

3-4億円するプレミアム邸は流石に買う人を選ぶけど、中古で売りに出てる物件は資金さえ目処がつけば買いですな。

[947: 匿名さん]

相変わらずここのポジさんは根拠なく意味不明ですな。

[948: 匿名さん]

悠邸の88.26平米の東向き2LDK、管理費込35.0万円で賃貸に出ていたのがいつの間にやら契約済になっていました。
www.kokyuchintai.com/rent/rooms79974.html

販売価格は12000万円ほどだったので、表面利回りは約3.5%。
管理費＆修繕積立金＆固定資産税など考慮すると実質利回りは2%台ですね。

[949: 匿名さん]

翠邸の3階61.46平米の2LDKなら、管理費込26.0万円で募集が出ていますよ。
www.homes.co.jp/chintai/b-1273690002242/

販売価格8270万円だったので、表面利回りは3.7%ほど。
>>948の部屋よりは若干利回りが良いです。

それにしても、月額賃料26万円で新築パークコートに住めるのはお得ですね。
見る人が見ればこの部屋の価値は分かるはず。
早晩借り手がつくことでしょう。

[950: 匿名さん]

>>948
やはりこのクォリティーの物件が、管理費込みで３５万円とはなかなかリーズナブルですね。足が早いなー。

>>949
表面利回りが３％台とは、借り手にとって好条件ですね。数年後に中古で買ったら確実に９０００万～１億円ぐらいはするでしょう。

[951: 匿名さん]

値段の高低はわかりませんが、歴代パークコートシリーズのなかでも上位グレードに入る物件で、大山町アドレスの大規模マンションと言うことで、かなり希少価値のある物件であることは間違いないですな。

[952: 匿名さん]

こんなに駅から遠いのに？？？？笑

[953: 匿名さん]

実質利回り2%台は低すぎますね。
市場の評価は残酷です。

[954: 匿名さん]

>>952
近いか遠いかは人それぞれ

[955: 匿名さん]

人気物件だっただけに、中古価格は上がって行くんでしょうね。そうすると賃料の利回りはさらに下りますが。。そもそも賃貸で儲けようとする人はあまりいないのかと。

[956: 匿名さん]

徒歩10分圏内は一般的には駅チカ物件として分類されます。ネットで物件探す時も、メニューで徒歩10分以内と言う絞りこみがありますから。

[957: 匿名さん]

代々木上原は都心で便利良いのに閑静な住環境で、大山町あたりは豪邸が立ち並び、永く住むには良いところですね。

小僧じみたド派手さはないですが、質実剛健、本物志向の人には良い物件です。

千代田線に始発で座れて都内の何処に行くにも近いのもポイント高いです。もっともここに住むクラスの人は電車にはあまり乗らないのかも知れませんが。

[958: 匿名さん]

>>956
駅近は5分以内だよ。。

[959: 匿名さん]

駅近と閑静な住宅街はトレードオフの場合が多いような
結局は何に重きを置くか

[960: 匿名さん]

３つある棟の中では最も高額な悠邸の88.26平米が管理費込で月額35.0万円というのは随分安いですよね。
パークコートでこれほど低賃料の物件は他になかなか無いように思います。

価値があるなら賃料も上がってしかるべきだと思うのですが、ここまで賃料が低いのはどういった理由なのでしょうか。

[961: 匿名さん]

徒歩10分でも坂がきついからね

[962: 匿名さん]

駅近信者はここ見に来なくていいのにね。
ブリリア目黒でも行ってくださいね。

[963: 匿名さん]

>>960
実際は40万円以上の価値があるから、ここは借りたもん勝ちの部屋だな。

[964: 匿名さん]

代々木上原から徒歩9分の駅近ハイグレード物件だから、2020年までは中古価値は間違いなく緩やかに上がるな。新築で買えた人はラッキーですね。まあお金があるなら今からでも3.6億円プレミアムを買えますが。

[965: 匿名さん]

永く住む志向のマンションについては、一般的に売買価格は高く、賃貸価格は低めにでる。ここもまさにそんな感じですね。賃貸だと割安に住めますが、今から買うとなると、人気物件なだけにそれなりの値段はするのかと。

[966: 匿名さん]

価格は高いけど 今は代々木上原にはあまり魅力がない。
昔は人気あったけど、いまさらのエリア。
ジモティ以外はこの予算があれば他を選ぶ

[967: 匿名さん]

>>966
大山町を代々木上原と捉えるとそういうコメントになるわな。
大山町に価値を見出す人にとってはどうでもいいこと。放って置きなはれ。

[968: 匿名さん]

正しくは代々木上原から徒歩10分も離れた戸建て適正地
戸建てなら良い場所。それが無理だからマンション。
微妙なエリアなのは事実だがほっといて欲しい

[969: 匿名さん]

価値を見出だす人が少ないと価格は下がるし、多いと上がる。

[970: 匿名さん]

悠邸以外完売なのに最近また賑わってますね、掲示板。

[971: 匿名さん]

分譲時16990万円の悠邸東南角部屋、8.9%価格上乗せの18500万円で売りに出されてそろそろ２ヶ月ですか。
やはりまだ売れ残っているんですね。
一般的には３ヶ月売れなかったら値下げされることが多いようですが、ここはどうなるのでしょうか。

[972: 匿名さん]

質問です。
最高額プランが売れ残っているのは何故ですか？

[973: 匿名さん]

ここに3億6900万円出すなら他に良いマンションはいくらでもあるからね。
鳥居坂とか一番町とか。

[974: 匿名さん]

確かに。
ここよりいい条件のところはたくさんある。

[975: 匿名さん]

まあそうだけどね、どうせなら低層新築物件と比べてね。

[976: 匿名さん]

確かに悠棟プレミアムの1邸以外が完売したのは凄いですね。他も1〜2億円の部屋を含め全部で130〜140邸。最安値でも8千万円ぐらいと、今の不動産市場を考慮しても、改めてパークコートブランドの底力を感じさせます。

ブランドに加え、代々木上原の駅力、大山町などの伝統的邸宅街への人気回帰を感じさせる物件でした。

[977: 購入検討中さん]

ローンは35年ローンが良いですか？

[978: 匿名さん]

単価がかなり高額なハイグレードマンションなのに売れ行きが良かったことからしてもそうなんですが、悠邸プレミア物件の一つ以外はやはり完売しましたね。

その後も書き込みが続くとは、この物件の人気を裏付けていますね。

やはり久々の本格派パークコートだからでしょうか。

[979: 匿名さん]

この物件よく知らないけど、成金じゃなく本当のアッパークラスが住む本格派のマンションっていう雰囲気だな。

[980: 匿名さん]

>>977
ローンはとりあえず35年にしておいて、お金がある時に繰上返済するのが無難。

この物件の様に資産価値が保てると銀行が評価する物件なら、35年ローンも比較的簡単に審査通るでしょう。もっとも借りる人の資力が一番のポイントですが。