プラウドシティ仙川 その3

[匿名さん]

プラウドシティ仙川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/

所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番5（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分
京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
媒介：みずほ信託銀行
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444494/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

スタジオ並の防音設備になっていないと、ピアノの音は外に漏れます。
私の妹が音大でピアノを専攻していたので分かりますが、ヘッドホンは必須でしょうね。
昔、ピアノ殺人事件がありましたけど、ヘッドホンをして引けば大丈夫ですが、打鍵時の衝撃が騒音につながる場合があります。

[2: 匿名さん]

ピアノにヘッドホンなんて付けられるんですか

[3: 入居予定さん]

というかこの物件に関する話じゃなくなってますね。

[4: 購入検討中さん]

その通りですね。ただし、言論の自由はありますけど。
残戸数はどれくらいあるんでしょうか？

[5: ご近所の奥さま]

ピアノ騒音のスレッドがあるのでそちらのほうが議論しやすいかもしれませんね。

[6: 購入検討中さん]

完売した？

[7: 契約済みさん]

どうでもいいかもだけど、価格表みていて、フロントコートも、6000万台、7000万台も結構あったような？
なぜにこのスレの価格表は5000万台ばかり書いてあるんだろうか？

[8: 入居予定さん]

フロントコートはほとんど5000万台だったと思いますよ。
高い部屋は角部屋とか最上階で早い段階で売れてしまってて、手に入れた価格表に掲載されていなかったのでは？
私がもらった価格表も、眺望の良さそうな部屋は黒塗りでした。

[9: 購入検討中さん]

先着順で販売戸数が12戸との表示があり、最低限度残っているようですね。

[10: 契約済みさん]

価格表を読み返したら、フロントコート70戸中、15戸、6000万台でした。
もっと多い気がしてたんですが、勘違いだったかも^^；確かに全部角4階以上の部屋が6000万円台ですね。

[11: 匿名さん]

7000万代も結構あったと思ったのですが、知らない間に価格が下がってたとか？

[12: 契約済みさん]

7000万代があるのは、カームコートだったと思います！

[13: 入居予定さん]

カームコートはほとんど6000万台ではないですか？

[14: 周辺住民さん]

まだこの物件完売してないんですね。検討してましたが見送って良かったです。心象的にも？

[15: 検討中の奥さま]

じゃあ頑張って即日完売の物件探してください

[16: 匿名さん]

>>14
同意です。
私も本気で検討するつもりで鼻息荒くモデルルームを訪問しましたが、一度行ってみてすっかり熱が冷めた口です。
ある程度ここに狙いを定めていたので、また一からマンション探しをするのかとガックリした記憶があります。
でも今の販売状況をみて、正直なところ自分の見る目に自身がつきました。

恋人やパートナーを選ぶ時は、たとえ人気がない人でも自分が好きならばそれでよいと思いますが、資産となりうる不動産はそうはいきませんよね。
人気がない＝資産価値が低いということになりますから。

[17: 匿名さん]

>16

歴史を見ると必ずしもそうじゃない。
売れ残りで大苦戦したけど、その後値上がりした物件なんていくらでもあるよ。

ここがそうなるとは言わないけど。

[18: 匿名さん]

検討しないのであれば書き込み必要ないのでは。ここは検討板ですよ

[19: 匿名さん]

どんな人気のマンションでも土地の価値が下がれば資産価値も下がります。
都心にたくさんありますね。

[20: 購入検討中さん]

不動産は、その人の買うタイミングが一致し、予算に見合うかどうかがポイントではないでしょうか。人気があるなしではないと思います。都心の希少物件を除き、郊外物件は様子見の方が多く、値下がりを期待されているのでしょうが、東京オリンピックまでは相場は強気かも知れませんね。

[21: 契約済みさん]

正直、都心近くのマンションは手が出ませんが、かといって郊外でも都心から電車で20分以内とうたってるところはそこそこのお値段。そりゃ、悩みますよね。
ここ高いなと思ってましたが、他を見ると、普通なんだなと感じます。。。

[22: 周辺住民さん]

価格は年々上がっていていつ買うべきか悩みますよね。
駅徒歩圏内、都心まで30分以内、ある程度の規模で管理もしっかりしている会社の物件となると、それなりの価格になってしまいますね。何かしらあきらめれば手が届く物件もあるんでしょうけど。
それでもローンを組める年齢、いつまでも賃貸に住むもったいなさを考えるとオリンピック後まで待てませんしね。

[23: 匿名さん]

苦戦の原因は、強気すぎる価格設定のせい。中古で適正価格まで下がれば、仙川では希少な大規模物件で出来上がりを見ても人気の物件になるでしょう。

[24: 周辺住民さん]

仙川は中古物件がなかなかでませんよね。
賃貸でも3LDKは20万強で貸せるからかもしれませんね。

[25: 物件比較中]

この物件も既に22万＋管理費1.5万で貸しに出てますね。

[26: 契約済みさん]

そうなんですか⁈
でも、その家賃出すならあと少し都心寄りを探すかも。

[27: 物件比較中さん]

>>22
郊外の新築分譲マンションの価格は当面今がピークでしょう。これ以上上げても売れないでしょうから。
まっとうなデベがまっとうな価格で土地を仕入れ、工夫して建築コストを下げ、売れる価格で販売するでしょう。

[28: 匿名さん]

>>27
上げても売れないのは一理ありますが、コストダウンは、質を落とすしかないので限界があります。
これからは狭い物件が更に増えるのが、市場の流れになってるとおもいますが、どうですか？

[29: 匿名さん]

>>27
増税やインフレを考えると今後下がるとも考えにくいと思いますよ。今後は総額は動かさず、坪単価が上昇するのではと思っています。

[30: 匿名さん]

>>20
購入のタイミングについては、不動産価格は上下するので欲しい時に買える価格ならそれが買い時、という考えには賛同します。
ただし、市場の評価が高い物件かどうかがどうでもよいかというと、それは全く違うと思います。

不動産価格には複合的な要素があり、そのうち購入時期によろものが大きな割合を占めます。
しなしながら、子供の進学や仕事、親の介護のタイミングなど、ベストな購入時期は家庭によってマチマチであり、また、将来価格の予測は極めて困難です。
よって欲しい時に買える価格なら、それがその家庭にとってのベストな買い時、と言っていいと思うのです。
でも、だからこそ、せめてその時期に購入可能な物件のうち、価値のあるものを選ぶべきだと私は思いますね。
唯一そこは自分でコントロールできるのですから。

ここは子供を桐朋に通わせたい、実家が近い、など、どうしても仙川でなくてはならない人以外はなかなか選ばないのではないかと想像します。
そういう方にとっては十分価値のあるマンションだと思います。

[31: 購入検討中さん]

>>30
No.20です。異論はありません。そういう意味で、仙川の物件に価値を見いだせる人が買えばいいと思いますよ。外見は長谷工だの、ペラボーだの色々叩かれていますけど、自分で直に内覧した感想は、比較的まとまっていると感じました。ただ、残っている物件が予算的に厳しいだけです。やっぱり、初期段階でのフロントコートが希望に近かったのかなぁと思いました。決断する時はしないと、という感じです。

[32: 周辺住民さん]

この物件は仙川には珍しく、大規模、広め部屋でグロスが嵩みネガティブな意見もありましたが、今となってはバランスが良く悪くない仕様だと思えます。
今は資材も職人も不足していて年々コストが嵩んでいるようです。その影響で直床も増えていると聞きました。
おそらく今後は狭くするか見えない部分の仕様を落として、総額は変わらないように見せていくんでしょうね。

[33: 物件比較中さん]

>>28、29
原価の半分以上は土地の仕入れ価格ですよ。郊外の宅地はオリンピックの特需やインバウンド関連需要、海外からの投資需要などもあるわけではないのでデベの出方次第で下げられると思います。消費税も掛からないですしね。
建築コストも発注方法を変えるだけでも下げられます。ゼネコンも建材屋も今かなり儲けているようですからね。
物価が上がらない中、マンション価格だけ上がり続けたのは政策減税と低金利をエサにしたからでそれももう限界でしょ。
仮にこの物件が坪単価変えずに狭くなったとして買いたいと思いますか？

[34: 契約済みさん]

ここは、価格が上がる前に手に入れた土地だと説明されました。今の地価で同じ仕様にしたらあと少し価格が上がると。
セールストークなんでしょうかね。

[35: 匿名さん]

>33

個別物件はともかく、平均はまだまだ上がるよ。

都心部は外国人需要に支えられて右肩上がりだから、
平米100万円ぐらいの実需は、山の手線の内側から追い出されてる。

そうなると、ドンドン外へ実需がやってきて少々高くても売れちゃうわけで。
金利上昇か円高にでもならない限りこの流れは止まらんよ。

[36: 匿名さん]

５千万円台前半のフロントコートでキャンセル物件が１部屋でましたが、あっという間に売れました。

[37: 匿名さん]

キャンセル物件ってよく目にしますが、簡単にキャンセルなんて出来ないと思いますけど…
手付金放棄や違約金など損失覚悟でのキャンセルなのか？それともローンが通らなかっただけなのか？キャンセル理由を聞いてみたいですね。
「あっという間に売れる」ような人気物件なら、購入後に多少上乗せして売りに出した方が良いような気がしますが…。

[38: 匿名さん]

>>33
買いたいかはともかく、仮に土地代が半分として、日銀のいうようにインフレが毎年2パーセントずつ進んだら、土地は毎年4パーセントずつ下がらないと拮抗は保てないですよ。
そんな暴落するかな。

[39: 匿名さん]

契約から入居の間に転勤が決まった場合はキャンセル可能ですよ。この物件は。

[40: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

ほんとに物質が年率2%上昇で推移すると思ってるの？

[41: 匿名さん]

>>39
あぁ確かに…人事異動かも知れませんね。しかし、その可能性がある人はマンションや家は買いづらいですね。

[42: 周辺住民さん]

>>41
自分は住まずに賃貸に出したりすると控除が受けられないとかの事情もあるので、キャンセルにして、手放す方もいるんでしょうね。

[43: 匿名さん]

ローン審査に通らない方も結構いるみたいですよ。低金利のせいか頭金なしとか無茶なローンを組む人もいたり、審査も厳しくなっているようです。

[44: 物件比較中さん]

33ですが、デベが言うように今後も郊外のマンション価格または単価が上がり続けると思っている方は、この物件買われたらどうですか？仙川周辺では他に良い物件ないですし物件自体は悪くないと思いますよ。
都心はマンション以外の需要も高く今後も上がるので、35が仰る通り郊外に波及する要素はありますが、平米100万円ぐらいの実需は湾岸部を中心に、西は二子玉とか吉祥寺・三鷹、小杉あたりが吸収するのでは？他は駅前などの好立地でないと波及しないでしょう。
数年後にこの物件を7000～8000万で買う人いると思います？ちなみに数年前だったら平均5000万ぐらいだったと思いますよ。

[45: 匿名さん]

>>44
ここは投資目的よりは住む目的向きでしょうし、数年で30パーセント近い値上がりなんて誰も期待してないんじゃないかな。

今後の新規物件は坪単価は上がっていくんではと個人的には思っています。消費税増税は鉄板でしょうし。

ただ、どこか一つを買うなら、検討の一つにここを入れても良いとは思いますが、もっと他にいいところもあるとは思います。

[46: 匿名さん]

>>40
仮になったらという話しですよ、日銀としてはターゲットとして宣言してますし。

インフレになるかどうかは正確に予測できる人はいません。出来るなら、国債や債券で大儲けして、どんなマンションでも買えますよ(笑)

ちなみに個人的な考えでは、今後は貨幣価値が希薄化、インフレ方向に振れるかなと思っています。

[47: 匿名さん]

私も45さんと同様に、自分で暮らす目的で、という方が多いんじゃないかなぁなんて思います。
特に子育てをするような世代だと本当はいいのかも。
ただそういう世代にしてはお値段は高めなのかしら・・・なんていう部分もありますけれどネ

キャンセル物件はまあ発生すると思います
予備審査と本審査だと基準が異なってくることがままあるらしいので・・

[48: 匿名さん]

>44

ちなみに、あなたの上げた武蔵小杉・二子玉・吉祥寺あたりは平米100万じゃ厳しい。
今なら、三鷹とか豊洲でなんとかってところですね。

もうチョット上がっちゃうと、三鷹・豊洲すら難しくなって・・・
どこに行くんでしょうかね？
湾岸は東雲や有明があるけど、西部方面は練馬かこの辺りしかないような気がします。

[49: 匿名さん]

>>47
子育て世代だってお金持ちもいるし、貧乏人もいるので、価格云々は置いといたとして、このマンションは子育て世代に選ばれにくい要素があります。

公立小学校への距離、通学路の安全席、学校の評判、これが三重苦です。
また、甲州街道沿いの立地も子育て世代にはネックでしょうね。
そもそも環境を重視して郊外を検討してるのに、郊外なのに環境悪いんじゃ意味ないですよね。

[50: 契約済みさん]

そうですね、私もそのあたりで迷いました。でも近い方の小学校に越境通学できるみたいだし（そちらの小学校はまぁまぁ？）、中学は受験と考えると良いかなと思っています。
また、大きな道路の近くで心配ではありますが、人通りの少ない道で何か事件に巻き込まれる危険があるよりはマシかなと。道路は自分で気をつけたら良いですが、事件だとそうはいかないですしね。